求解中国楼市如何“去库存”_网易财经
求解中国楼市如何“去库存”
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（原标题：求解中国楼市如何“去库存”）
早报记者 计思敏
在高层接连释放“稳楼市”信号，并提出“”的整体方向后，关于如何去库存的建言层出不穷。有媒体报道，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已做好政策储备。业内指出，房地产市场整体面临供大于求的现状，一些城市楼市低迷的原因也在于高库存。交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁表示，“从整体看，房地产业已经步入了一个全新的阶段，但从头再走一遍的辉煌不会出现。”易居房地产研究院副院长的观点是，中国经济稳增长的压力依然很大，这就需要房地产业稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产能力，以促使房地产开发投资回暖。货币化方式解决棚户区改造杨红旭指出，“十三五”期间房地产政策将总体保持偏暖状态，房地产市场调控政策可以从中期策略和短期策略来着眼。杨红旭称，中期来看，城镇化和将是重点。短期来看，个人房贷方面，首付有望进一步下调；财税政策方面，营业税有望减免；货币政策方面，房贷利率已经到达历史低点，年底前是否有降息还有待观察；还有一个重要的方面就是棚户区改造。今年6月，国务院提出“三年计划”，加大改造建设力度，新一轮棚改危改再次提速。住房城乡建设部住房保障司副巡视员刘霞此前在参加《新华访谈》时表示，住建部推进存量房转房，并大力推动棚改货币化安置，如一些地方奖励选择货币化安置方式的居民上浮20%拆迁补偿款，这些办法既能满足老百姓住房多样化需求，同时有利于促进房地产市场。棚户安置主要有两种方式：一是实物安置，另一种是货币化安置。刘霞指出，如果房地产市场有足够的存量住房，能够满足棚户区居民的住房需求，那就可以不新建安置房，直接通过货币化方式解决。据新华网报道，“十三五”中国将加快城乡规划转型升级。目前，中国城镇化率已达到54.77%，按照新型城镇化目标，到2020年城镇化率将超过60%，意味着更多农村人口将转移到城市。业内人士认为，棚户区改造是政府最容易掌控和操作的。同时，货币化安置方式可以有效化解高库存的问题。“首付比例有下调空间”李骁表示，三四线城市的主要问题是去除此前遗留积累的库存问题；二线城市要看整体的人口导入等情况，一线城市目前整体稳健。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌也认为，货币政策方面的松绑还没有进行强刺激，在保障金融系统可控的情况下，首付款还有进一步下降的空间。
顾云昌指出，从全球来看，中国购房的首付款处于高位，“我个人感觉无论是首套还是二套还是改善型，都可以统一到20%的首付。”中央财经大学财经研究院院长王雍君的观点是，房地产税作为长效机制有望取代现在的各种土地财政税收。对于下调首付款的做法，他表示“完全有可能”。不过也有业内人士对不断推出的政策予以“双刃剑”的评价。李骁指出，过去的房地产市场由政策所左右出现短期的波动，市场预期对于一个行业来说尤为重要。政策的推出也会有“双刃剑”的作用，市场往往会存在一定的逆向思维，认为只有控制购买的才是好的，刺激政策也会使市场表现出对这个行业的担忧。
本文来源：东方早报
责任编辑：王晓易_NE0011
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“去库存”下的中国楼市之变
来自一线的中国房地产报告
日 09:46:44
　来源： 新华每日电讯3版
【字号 】【】【】【】
　　进入2016年,中国楼市发起“去库存”攻坚战,一边是一二线城市轮番上演楼市“盛宴”,一边大多数三四线地区消化库存仍前路漫漫,“冰火两重天”的中国楼市正在演绎怎样的变局?又将如何影响你我的住房梦?新华社记者近日奔赴多地调研,探寻中国楼市真相。
涨涨涨!多地“一房难求”加剧楼市两极分化
　　7月14日傍晚,安徽省合肥市经开区世茂翡翠首府楼盘新放出112套精装修房源,不到1小时销售1.5亿元,全部房源连夜售罄。
　　上万人争抢几百套房源、买房拿号得靠硬关系……继年初北上广深四大一线城市房价暴涨之后,上半年合肥、南京、苏州等二线城市也出现“一房难求”现象,尤其合肥市39.57%的房价涨幅居各大城市首位,成为楼市一匹“黑马”。
　　“上半年楼市的分化正从‘少数城市热、多数城市冷’转向两极分化进一步加剧。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,如果分城施策执行不到位,2016年全年房价上涨预计从一二线城市向三线城市扩散,库存增加预计从三四线以下城市继续向二、三线城市蔓延。
　　在中国社科院世经政所国际投资研究室主任张明看来,“价格反弹先于数量反弹,表明这轮反弹与政府加速去库存、宽松的信贷政策有关。”
　　流动性充裕,银行钱多但没地方去,投资实体经济需求少……受此影响不少资金又开始涌向住宅和商业地产,进而导致一线及重点二线城市频现“地王”,苏州、南京等城市地价翻倍。对楼市而言,当面粉价格高于馒头价格时,其结果只有一条路——房价除了上涨别无选择。
愁愁愁!边消化边新建“去库存”仍前路漫漫
　　根据国家统计局数据,6月末,全国商品房待售面积71416万平方米,比3月末减少2100万平方米,比5月末减少753万平方米。一二线城市库存压力基本释放,多数城市库存消化时间缩短,但数据还显示,当前去库存仍压力大,截至今年6月末,全国商业营业用房待售面积高达1.53亿平方米,同比激增23%。
　　中国指数研究院常务副院长黄瑜用另一个视角观察去库存——由竣工待售、在建未售及待开工面积三部分组成的商品房库存总量。据初步统计,2016年5月全国商品房库存为55.5亿平方米,按照过去三年的平均销售速度来看,需要4.7年时间才能完全去化,高于2010年需要3年的水平。
　　“今年以来房价已经平均往下走了两三百元。”谈到周边楼市,位于江西省宜春丰城市的江西政昊置业有限公司总经理施自强仍感到一丝寒意。即便房价每平方米只有三四千元,他在丰城市中心开发的一个楼盘从去年销售至今仍有400多套商品房待售,住宅总面积高达4万多平方米。
　　此外很多城市面临商业地产高空置率的压力。黄瑜分析,目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超过30%。
　　倪鹏飞说,目前三四线去库存的速度远低于一二线城市,但是投资和开工面积远远高于一二线城市,消化的量赶不上新增的,最终导致库存越积越多。
新新新!在“人的城镇化”中挖掘楼市新动力
　　2015年年底以来,全国各地100多个城市出台了去库存政策,包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革等,其中多地探索的“房票”制度成为化解拆迁矛盾、消化库存住房和助推城镇化建设的一大创新。
　　一边要大力去库存化解楼市风险,一边要保持楼市适度投资扮演好经济“稳定器”角色,未来房地产市场的新动力何在?
　　“‘人的城镇化’是去库存的重要途径,也是推动未来房地产市场发展的新动力。”黄瑜说。
　　根据“十三五”规划,到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%,户籍人口城镇化率也要达到45%,意味着未来将有超过5000万人口向城镇迁移,超过7000万农村人口向市民转化,这些都是未来新的住房需求,也是楼市发展动力所在。
　　挖掘房地产市场发展的新动力,短期看重在稳定市场发展,防范风险。如对房地产调控要把握好因城施策的主基调；要控制三四线城市商品房开发土地供应,加速去库存。
　　2016年,江西省萍乡市商品房开发用地计划在过去三年的平均基数上下降50%。“这对一个财力偏弱的地级市来讲,是下了很大决心的。”萍乡市房管局市场监管科科长余亮说。
　　挖掘房地产市场发展的新动力,长期看要和改革赛跑,以制度性创新释放住房新需求。未来关键要满足两类人的居住需求,新就业的大学生和新进城的务工人员。
(执笔韩洁,参与记者郁琼源、余贤红、席敏、陶冶、张紫赟)　据新华社北京7月22日电
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第一财经日报
9月末10月初全国22城调控政策相继出台，一手结束了2016年前九个月的楼市繁荣。以全国楼市普涨、一二线城市楼市爆发为主要特点的房地产周期过去了。严厉的调控政策不欢迎炒家入场，但去库存继续。  房地产去库存是中国2016年五大主要任务之一。去库存上半场中，信贷宽松、政策释放红利、房价加速上涨。如今，中国楼市去库存到了下半场，不论信贷抑或是楼市政策，均是拧紧水龙头，告别一二线城市后，去库存政策需在三四线城市发光发热。  中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌接受第一财经记者采访时表示：“2016年中国楼市去库存有所成效，但仍显不足。2017年去库存的问题将更加严峻，去库存政策需要更加精准有力，考验顶层决策者的智慧。”  错位去库存  在2015年底召开的中央经济工作会议上，房地产去库存是2016年五大主要任务之一。此后不久，各地的去库存政策相继出台，鼓励农民购房已成标配，信贷和政策环境是史上最宽松的时候。  由此带来的直观结果是中国房价、地价创新高，房地产市场高烧不止。中国某研究院检测数据显示，截至8月，全国百城新房均价为12270元/平方米，环比上涨2.17%。中国百城房价环比已经连续上涨16个月，同比已连续上涨13个月。  房价上涨城市从一线、强二线向弱二线、强三线城市蔓延。一线城市并非是此轮去库存的主要调控城市，但强悍如深圳，此时的房价亦已经连续上涨了20个月，在北京、广州、上海三个一线城市中，同样也是房地双热。  但最大的主角是二线城市，合肥、南京、苏州与厦门领涨全国，被业界称为楼市“四小龙”。  国家统计局数据显示，今年1~9月份，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，增速比1~8月份提高1.4个百分点。商品房销售额80208亿元，增长41.3%，增速提高2.6个百分点。其中，东部地区商品房销售面积同比增长29.3%，销售额51080亿元，增长47.7%。中部地区商品房销售面积增长32.7%，销售额增长44.6%。西部地区商品房销售面积增长16.4%，销售额12881亿元，增长17.9%。  库存方面，9月末，商品房待售面积69612万平方米，比8月末减少1258万平方米。其中，住宅待售面积减少1177万平方米，办公楼待售面积减少45万平方米，商业营业用房待售面积减少45万平方米。  但记者将9月末全国商品房待售面积数据与去年同期对比发现，库存却是不减反增，去年同期商品房待售面积为66510万平方米，今年的数据同比增加了4.7%。库存增加可从施工面积上找原因，今年1~9月份的施工数据，中国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.2%，高达71.6亿平方米。  除了商品房数据之外，土地数据亦是本轮去库存过程中资金过剩、房企活络的投射。中国国土资源部数据显示，前三季度全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4.6%，但合同成交价款却增长24.8%至2.28万亿元。土地出让面积和成交价款量减价增，全国有23个省份土地出让价款同比增加。对此，国土资源部不动产登记中心研究员王建武分析称，“前三季度去库存与高地价并存，调控难度加大。”  顾云昌认为，中国楼市的去库存大战才刚刚打响。顾云昌告诉第一财经记者，2016年楼市去库存是有效的，整体库存确实得到更多去化。“但是令本该去库存的三四线城市没能去库存，不该去库存的一二线城市却吸引了大批炒家入场，抬高了房价，从这点来看，去库存政策有局限性。”  去库存到了下半场  国家统计局突出显示15个一线和热点二线城市10月上半月的价格变动。据数据，北京、天津、上海、南京、合肥、厦门、广州、深圳、成都等15个城市，新建商品住宅价格环比指数全部出现负增长，其中，无锡的变动指数最高，为－3.8，而过去涨势最强劲的深圳，变动指数是－2.2。  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读表示，一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，各地楼市集中调控的效果显著，房价走势趋稳。  一个月前，全国22个热点城市先后出台楼市调控政策，在限购、限贷、确保土地和新房供应、遏制各种违规资金进入房市和整顿开发商和中介等多个方面控制楼市“疯牛”，前九个月的楼市繁荣正式宣告结束。  在受到调控的城市之外，因受市场氛围影响，楼市同样到了调整、降温的时刻。中原地产研究中心统计数据显示，10月1日~30日，全国54个城市合计签约商品房住宅270164套，较上月下降15%。  要是更具体地对比一个城市调控前后的楼市变化，不妨以深圳为样本。  据深圳中原研究中心监测，10月新房住宅无一个项目取得预售，仅3个项目入市，供应面积仅有11.0万平方米，环比大降77%。至于成交，因新房备案数据滞后，二手房成交数据更能体现楼市实况。10月，二手房成交均价56790元／平方米，环比下跌4.2％，成交6329套，环比减少18%。  统计局新闻发言人盛来运在10月19日举行的发布会上表示，短期来说，调控政策对一线城市和少数二线城市的商品房销售，甚至对经济都会带来一定压力；但对全局影响没有想象的那么大，其他城市还在按照既定“去库存”等政策来管理。  在湖南省，省统计局于11月1日发布的数据分析显示，今年前三季度，湖南14个市州商品房销售全部实现正增长。至9月末，湖南商品房待售面积3193.28万平方米，同比下降3.6%。  但受经济发展水平、消费能力等因素的限制，湖南省各市州房地产库存增减差异巨大。7个市州的商品房待售面积仍在增长，其中湘西州的待售面积增幅高达20.4%，尽管怀化市前三季度销售面积增长速度高达52.4%，但其9月末的待售面积增速仍高至6.5%，库存不降反升。  顾云昌告诉记者：“去库存不是一句口号，是牵涉到国家和城市经济产业多个方面的复杂问题。总体来说，依然要结合新型城镇化、发展城市产业以创造就业机会、提高农民工收入、鼓励农民工进城购房，并且，要进行土地制度改革，赋予农民宅基地流通性，让其可以变现并创造购房需求。”  顾云昌表示，很难判断中国楼市去库存需要多长时间，如果三年内可以解决去库存问题就很了不起了。
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中国楼市去库存需警惕两个现象 (2)
摘要◆去库存是供给侧改革的五大任务之一。近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，表明总量放缓、区域分化，价格和数量泡沫并存。去库存过程中，需警惕货币过度宽松与资产价格泡沫。
　　2.去库存的理论逻辑与国内外经验
　　2.1.去库存的理论逻辑
　　房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。
　　因此，从房地产周期来看，去库存短期见效方式主要是金融，而长期则有赖于人口政策的变化。
　　从政府的利益诉求来看，尽管去库存手段较多，但&宽货币&与&加杠杆&等可能会被过度依赖，因其短期销量弹性大。
　　减少供给较难。房屋供给曲线接近垂直，短期弹性小。而且限制土地供应会恶化地方财政，减少新屋开工会增加经济下行压力，政策作为空间不大。因此尽管长期去库存需要收缩供给，但短期见效慢，并影响财政和GDP，不符合地方政府利益。
　　扩大需求是去库存的关键。去库存被视为&做加法&，也是这个原因。扩大需求很多办法，包括引入外来人口(农民工市民化等)，增加居民收入(改善收入分配)，增加城市基础设施配套，改善居住环境等。但这些政策见效比较慢，例如农民工市民化需要很多配套措施，难以在1-2年取得突出性成效。
　　最可能被依赖的是宽货币、加杠杆等见效快措施。政府会优先选择见效快的办法来扩大需求，降息、降低首付、购房补贴或降低交易税等都是选项，对应的分别是宽货币、加杠杆和宽财政。
　　2.2.国内经验：案例
　　(1)温州地产库存一度十分惊人，超过目前的山西
　　温州房地产库存一度非常高，2011年温州施工面积与销售面积之比为23.8年，意味着按照当时的销售速度，温州的商品房库存需要约24年才能消化完毕。这么高的库销比(广义库存)，远超当前库存最多的山西(库销比为9.9年)。
　　(2)现在库存明显降低，房价也出现上涨
　　据温州商报报道，温州市区楼市库存大幅下降，去化周期(狭义库存)由2014年底的15个月降至2015年底的6个月，超出市场预期。温州好望角房产营销策划有限公司副总经理陈德赚表示，今年市区库存去化速度较快，比预计的去化周期缩短了6-9个月。
　　广义库存来看，2015年温州施工面积与销售面积之比下降至8.9年，较2011年大幅下降。
　　房价方面，2015年2月-12月，温州房价持续上涨，累计涨幅3.5%，这是2011年首次持续上涨，显示库存状况有所改善。
　　(3)温州去库存的经验
　　房价调整充分，低房价增强了房屋吸引力。高库存使得温州房价深度调整，2012年开始，温州房价持续下跌。中国指数研究院公布的百城房价数据显示，温州样本住宅平均价格从2012年1月的2.1万元/平米，下跌至2015年1月的1.3万元/平米，跌幅近40%。
　　随着房产政策刺激，以及全国房地产销售回暖、房价回升，温州由于此前调整比较充分，随着预期转好，成交量大增，去化速度显著提高。
　　市场机制灵活，供给和需求弹性大，有助于提升库存变化速度。温州民营经济活跃，市场机制较为灵活，因此房价、销量等波动在全国处于较高水平，房价我们上面谈过了，销售方面，年，温州商品房销售面积分别为314、228、136、203、350、418和525万平米，波动之大远超全国平均水平。灵活的市场机制、较高供给和需求弹性，使得温州供求平衡恢复时间加快。
　　政策大力支持。日，温州出台了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，其中包括&8条房地产新政&，被外界称为&温八条&。重点包括：
　　第一，控供应。&温八条&中首先讲的就是把控土地供应，对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，减少住宅用地供应量直至暂停供应，特别是暂停供应这一点非常明确和坚决。
　　第二，购房补贴激励需求。日至日期间，个人首次购买新建普通商品住房，在取得房屋所有权证后，给予购房款0.6%的补助。
　　第三，允许开发商适当调整商品房套型结构，把一些不合理户型进行调整，适应市场需求。&刚需为王，以价换量，撑起了整个温州楼市。&这是朗兆(温州)房产营销有限公司对2012年温州楼市的特征归纳，该公司是温州最大的房产营销公司。支撑温州楼市成交量的几个主力楼盘无一例外都是主推90平方米的刚需小户型，而且在价格上大打优惠牌。
　　正是从政策出台开始，叠加国家降准降息支持，温州房价2015年初见底回升，销量也明显攀升，库存去化明显。
　　2.3.国际经验：美国案例
　　2008年前后美国一度出现严重的房屋库存积压问题。2008年，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高，此前的历史平均值为1.47%，2005年以前的最高值为2.0%。但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。
　　美国房地产库消化，和美国采取的一系列举措有关。次贷危机爆发后，美国救助&两房&，利率降为零，并大量购买MBS，以压低长期贷款利率。
　　尽管美国房地产库存已经明显消化，但美国政府依然在大力呵护房地产市场发展。
　　首先，尽管QE退出，美国开启首轮加息，但美联储购买的MBS数量一直没有下降，日，美联储持有的MBS量为1.74万亿美元。
　　此外，日，美国总统奥巴马还签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国基金在美投资房地产时，享有与美国基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》(FIRPTA)对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。
　　总之，从美国经验可以看到，货币政策的大力支持对房地产去库存有很大帮助。另外，针对房地产市场的税收变化(财政政策)也具有重要意义。
　　除美国外，日本等国家也面临住宅过剩问题。日，日本政府公布了减少空置房的目标，欲在10年内把空置房数量减少到400万套，&去库存&约100万套。这是日本政府首次对空置房问题设立量化目标。
　　日本国土省建议,为完成上述目标，应主要从两方面着手。其一，推广二手住宅评估机制，方便购房者了解空置房的价值，使这些房屋能在二手房市场交易。其二，对于老旧危房,应有计划地拆除。同时，国土省还建议把一些空置房改造成福利设施，供低收入家庭居住。
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揭密：中国房价还能涨多久？
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由于房价具有上冲惯性，谁也无法预测。不过这种“加杠杆”的疯狂注定难以持久。去年是股市，今年又轮到楼市。正是因为股市、楼市都具有“加杠杆”和“高投机”的金融属性，所以结果必然是涨得疯狂，跌得悲惨。
根据国家统计局数据，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获悉全国房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。
一个市场如果成交低迷，则说明这个市场并不活跃，需要政策外力添把火。但如果过度活跃，则说明其投机性强，而投机的目的就是想快速获得价差收益。当前，中国人购房的目的有两个：一是自住（包括改善型需求），另一个通过投资来获利。而现在国内居民家庭的资产大约有三分之二配置在房地产上，这也说明了国内居民对房地产投资的偏好浓厚。
一直以来，国内房地产业没有出现过像样的调整，主要得益于政府对房地产业的“隐形刚兑”，因为房地产投资对带动经济增长的效果不容小觑，而且房地产带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电等，同时，房地产投资在销售通畅的情况下，可以带来十分可观的现金流回报。那么各级政府部门又如何对房地产市场进行“隐性刚兑”的呢？
其一，各种力量都在遏力阻止房价下跌。在一般情况下，三四线城市的房价库存积压现象若长期存在，只要按市场化原则降价销售，那么库存积压问题会逐步得到缓解。但如果地方政府出手干预开发商降价促销，再加上前期购房者也反对降房价。使得房产开发商在商品房销售方面受到很大制约，这才是导致一些地区房价虚高，但库存积压愈加严重的后果。
其二，政府部门虽然对高房价泡沫存在忧虑，但始终未敢下重拳，政策一直在反复犹豫之中。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未全面铺开。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例，由之前的30%首付，降到了20%。
其三，货币政策的持续宽松，支撑起高房价泡沫。自2014年11月央行开始实行货币政策宽松以来。今年一季度的新增信贷高达4.61万亿，而房地产的杠杆程度也达到了顶峰。一季度个人房贷就新增了1万亿。而2015年全年也不过是2.66万亿。
而笔者认为，当前国内一二线城市的房地产泡沫根本无法长期延续。一方面，央行货币宽松的本意是支持实体经济，以及给三四线城市楼市去库存。中央政府是希望通过货币宽松来给三四线城市楼市“去量”，但结果是信贷资金都跑到一线城市去“提价”。预计未来，决策层会对不同城市的房地产市场采取不同的调控手段，而不会再搞“一刀切”的旧模式。
另一方面，房地产泡沫越大，实体产业越没法生存，最终会纷纷迁离。中国最好的实体产业，还是在一线城市。再这样炒下去，不要说工厂，连高大上的办公楼经济也玩不下去了。最后不但没能先进带动后进，反而把先进也搞残了。这一点，任正非、马化腾等已经先后代表高端产业呛声高房价。
现在的状况是，大量的信贷资金流向了一二线城市，制造了一个个高高在上的泡沫。而三四线城市的去库存，实体产业的生存环境却日益恶化。所以，必须忍受短期经济下行的阵痛，将房地产结构性矛盾给治理好，否则一系列的金融危机会连续发生。面对国内房价何时下跌，国内多数专家认为房价在一二年内不会出现回调。但笔者认为，谁也无法预测房地产泡沫的调整期，房价还能涨多久，关键要看以下几大因素。
首先，投机资金占整个市场的比重有多大？我们先拿深圳房产作例子。深圳历史上除了出台“4万亿”的2009年，房贷增量从没超过500亿。2014年：深圳房贷增量452亿元，余额5299亿元。2015年：深圳房贷增量2151亿元，余额7420亿元。2015年的房贷增量几乎是上一年的5倍，比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多！
与过去&“力量分散，打法粗糙，没有预期，持有期长”等不同的是，现在进入一二线城市的炒家，手法更是老道，先是集中力量攻一线城市，后受到调控又转向二线城市，以迅速推高房价“快进快出”为主。
此外，现在的杠杆资金和操作手法已超出银行体系，风险更难预估。链家、世联等都已开始了金融类业务，甚至众筹炒房也层出不穷。笔者认为，在一个投机市场中，随时会出现房地产泡沫此刻还在涨，下一刻或将崩盘。
再者，对于三四线城市的去库存问题，虽然政府部门认为可通过推进城镇化来化解危机，但笔者认为问题远没想像这么简单：一是我国城镇化率已经达到56%，我国的城镇化已经处于后期了。
二是在吸引外来人口流入问题上，当地政府要发展具有本地特色的制造和服务产业，又要提供社会保障，地方政府的负担将大幅加重。三是外来人口流入后，除非提供零首付，否则外来人口总体购买力远不如当地居民，难以真正起到去库存的目标。。
再次，紧跟国内房价连涨十多年的还有人民币汇率。“9.11”之后，美国经济遭遇重挫，美联储推出了量化宽松政策。而2008年美国次贷危机的暴发，美联储QE政策又开始加码，这使得美元指数长期贬值，而人民币却不断上扬。大量外资流入中国，并推高了资产泡沫。国内外游资既享受到了以人民币计价资产上涨的利润，又获取了人民币升值的硕果。
现在情况有些不同，由于人民币的持续贬值，去年资本外流规模达到1万亿美元，而今年1月和6月初人民币再次走低造成了全球市场波动。而这一回资本外流速度的加剧，会使国内外炒家抛售以人民币计价的资产，而转持美元资产，这会给中国楼市带来极大的负面影响。现在一线城市泡沫被吹大，三四线城市面临去库存压力，而国内外游资若此时抛售国内房产，很可能会造成催毁国内房地产泡沫的最后一根稻草。
最后，政府部门对高房价局面有了新担忧。就在稍早之前，人民日报的权威人士曾撰文指出，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化来“去库存”，而非通过加杠杆的方式“去库存”。同时，高层也首次承认“房地产有泡沫”，相信未来房地产领域将会进行结构性调整，就是一二线城市采取遏制房价泡沫的政策，三四线城市则会采取鼓励引导去库存的新措施。
中国房价还能涨多久？由于房价具有上冲的惯性，谁也无法预测。不过这种“加杠杆”的疯狂注定难以持久。去年是股市，今年又该轮到楼市。正是因为股市、楼市都具有“加杠杆”和“高投机”的金融属性，所以结果必然是涨得疯狂，跌得悲惨。当投机狂热期过去之后，国内一二线城市挤泡沫时代就会来临，其潜在的金融风险不可低估。
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