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业主家中遭盗窃,物业需要赔钱吗
小区业主家中失窃，物业要不要赔钱?根据《》相关规定，物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的隐患，应当及时消除或提醒;否则，在业主遭受财产损害时，物业公司应承担相应赔偿责任。案件回放去年1月25日下午，孙先生家中遭贼，丢失了大量贵重物品，但嫌犯未被抓获。根据现场监控显示，物业公司管理存在疏漏。孙先生起诉说，根据物业服务合同约定，物业公司应负责管理小区人员进出，并在出入口处对来访客人进行登记，当有人携带大件物品出小区时，需要进行确认方可放行。但是，物业都没有做到。近日，法院作出判决，认定物业有一定的责任，判决要求物业公司承担孙先生财产损失40%的责任。物业有责，但也不能苛求法官说，在本案中，物业公司存在过失，应承担赔偿责任。但是，本案始于盗窃案件，因盗窃案具有突发性等特点，而保安服务只是一般预防措施，物业管理公司难以彻底防范，不能苛求其保安服务能够防止一切盗窃案件的发生，所以，也不能要求物业承担过多的责任。根据《物业管理条例》相关规定，物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的隐患，应当及时消除或提醒;否则，在业主遭受财产损害时，物业公司应承担相应赔偿责任。延伸阅读：
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小区入室盗窃 谁来负责？
来源：春城晚报
责任编辑：评校网
　　每到年关将近，各类盗窃案件高发，老百姓除了外出时需要当心街上随机而动的窃贼，家里更应该警惕上门盗窃的小偷。这不，家住广福路的张女士家最近就遭了殃。　　11月10日上午10点43分左右，一辆车牌号为云AN××××的丰田凯美瑞轿车出现在广福路某小区门口，不远处的监控录像记录下了当时的场景。10点45分，三名陌生男子进入小区2幢楼。11点17分，三名男子神色慌张地走了出来。当天，该幢小区2幢1802住户张女士报案，称家门被撬开，财物被盗。&　　受害人张女士说：“所有的柜子包括抽屉全部都是打开的，翻得一套糊涂。我家里现金也不多的，只有几千块钱。”&据了解，张女士所住的小区，平时保安措施严密，家中的防盗门和锁也是根据物管要求新换的。&　　当日，警方还先后接到该小区另外两位住户打来的报警电话，均自称家中被盗，财物损失总计达10多万元。据警方介绍，最近1个月，昆明市入室盗窃案件明显增加，方式以撬门盗窃和爬窗入户盗窃为主。　　张小姐疑惑：“我住的是高档小区，人员、车辆出入都需使用门禁卡或经被访业主同意，门锁是刚换的防盗锁，保安巡逻也很频繁……这样还被撬锁入室盗窃，难道只是业主自己的责任？”　　业主难、物业难，物业合同是关键　　对此，该小区门卫高师傅很委屈，他说：“窃贼开的那辆小车进入小区前后不到半小时时间，当时我也注意到这是辆陌生的车子，但没想到里面坐的是窃贼。平时进入小区的车子很多，很少有车主愿意配合门卫登记，有的车子看上去很陌生，但也有可能是来走亲戚的，我们拦车盘查经常招致车主辱骂。而且这次盗贼开着高档轿车行窃，我们真没想到。”　　尽管小区门卫有难处，但窃贼堂而皇之开车进入小区，不少人还是认为物管公司存在工作失误，认为业主家中遭窃，物业公司难辞其咎。不少业主表示，物业管理费不能白交，物管公司有义务保证业主的人身财产安全，应对业主履行赔偿责任。　　面对众业主的斥责，该小区物业公司负责人道出了自己的苦处：小区物管经费紧张，加派保安人手，支出费用必须增加，如果增收物管费，业主们又不同意；物业公司不是保安公司，业主的人身或财产安全受到损害，损失如果由物业公司负责的话，物管公司承担的风险显然超出了我们的承受能力。　　一番了解下来，由于小区发生失窃事件所引发的业主和物业公司的矛盾不在少数，而且随着各小区物管费用的不断提高，矛盾也日趋白热化。小区失窃，物管公司该不该承担责任成为争论焦点。　　记者从律师处了解到，遭遇入室盗窃，首先应该从物管公司是否已履行法律规定及物业服务合同约定的职责来判断。就物业公司一般职责而言，主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。但根据《物业管理条例》第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当予以制止并及时向有关行政管理部门报告。由此可以看出，小区治安主要职责是公安机关，物业服务企业在治安工作上主要是配合公安机关。　　律师提醒，如何界定物业服务企业在维护公共秩序时应做什么工作？这要看物业管理的合同约定。如果双方在物业服务合同中有约定的，从约定；如果没有约定的，一般物业服务公司应做到：封闭小区主要出入口昼夜有专人看守；夜间对重点部位道路进行巡查；有发生治安刑事案件应立即采取措施，及时报警并配合公安机关进行处理。所以，如果物业公司已做到上述工作，那物业公司不应承担责任。　　那么，业主在签订物业管理合同约定时应该注意些什么内容，又该如何合理保护自己的财产安全呢？　　界定难、维权难，呼吁物管升级　　据《物业管理条例》第36条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。　　律师表示，如果该业主签订的物业协议中明确的包含有该项责任（物业公司对业主家庭财产损失赔偿条款），且该业主按时交纳了物业费，那么应该获得赔偿。反之，该业主签订的物业协议中没有明确说明物业公司对业主家庭财产负有丢失赔偿责任，该业主则很难获得赔偿。因为，物业管理企业只是协助做好物业管理区域内的安全防范工作，物业管理企业不可能完全保障业主的家庭财产安全。而据调查，目前昆明小区物业服务合同约定基本都没有涉及对业主家庭财产损失赔偿的条款。　　所以，遇到这类事件，一般由公安机关调查处理，赔偿与否及赔偿比例都很难界定。如果该物业没有按照双方签订的合同履行安保职责，存在管理的过错，那么该物业要酌情承担损失。如：物业不能提供录像资料、保安没能做好出入登记及定时巡逻、没有保安站岗等。物管的值班制度、值班内容，物管的行为对损失的扩大或缩小有没有必然联系？这些都是值得考虑的问题。就法律关系而言，物管不是直接侵权人，它所承担的只是安全保障义务，这个义务没有完全履行就赔偿而言，可得金额不大。更重要的是，要等到盗窃事实部分得到认定后，才能找物管追责，若公安机关对案件无法认定，追责也就无从进行。　　面对小区入室盗窃难以界定、难以追责的窘境，有业主采取了极端的方法应对。家住市中心某小区的夏女士因为小区经常发生盗窃案，对物业管理不满意而拒交物业费，物管则以断水断电的方式回应了夏女士。双方为此对簿公堂，至今仍纠缠不清。　　对此，律师认为，缴费和被盗不缴费是两个不同体系的问题。按照物业管理条例的规定，缴纳物业管理费是业主应尽的法定义务，若业主不缴纳，物业公司可以通过法律途径追缴。但是，由于家庭被盗，业主有直接证据证明是物业公司失职导致，业主可以自行与物业公司协商减免费用，或通过法律途径起诉物业公司要求承担管理不善的损失赔偿。最后，提醒物业公司不是保险公司，收取的费用是有对应服务范围和项目的，建议先看一看本小区的物业服务合同约定。　　然而，不难发现，业主在购买了小区物业后，对物业的选择处于被动、对物业管理合同的内容也无修改或主导的权力。当遭遇入室盗窃时，一般属于个例，很难发动业主委员会为自己维权，往往势单力薄，难以向物管追责。拒缴物管费成为了不少业主的无奈之举，或许也是业主唯一能够选择的维权方式。　　不少业主呼吁，在越来越重视物业服务的今天，物业管理的职责也应该更加全面、明晰，可以根据业主的需求提升物业管理水平或职责范围，还广大业主一个放心的生活环境、放心的年关。　　本报记者&李凡　　如何应对入户盗窃，警方为市民支招　　1、晚上睡觉前要检查门窗有没有锁好，最好安装防盗门窗和家庭防盗报警器；　　2、家中不宜存放过多现金；　　3、贵重物品应放置在不易被外人发现的地方；　　4、钥匙不离身，不要把钥匙交给不懂事的小孩或他人，一旦丢失钥匙立即换锁；　　5、晚上全家短时间外出时，最好亮上一盏灯或打开电视机。长时间全家外出时，要在阳台上晾晒些衣服；　　6、高温时节因门窗经常开启，尤其要注意防盗，不要将皮包、手机、手提电脑等贵重物品放置在临近门窗的地方；　　7、如发现犯罪嫌疑人，应立即拨打110报警，记住犯罪嫌疑人特征，不可意气用事，盲目与犯罪嫌疑人对恃；　　8、搞好邻里关系，彼此之间互相照应，当遇到陌生人在住所附近徘徊时要多加小心，必要时进行询问、通知小区保安或报警；　　9、保护现场，在发现家中被盗后不要慌张，不要着急进屋清点被盗物品，应保护现场并迅速打110，等到公安民警赶到后，将情况向民警介绍，再配合民警勘察现场。
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业主被盗物业公司是否承担责任
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&&& 物业管理企业的安保义务，如若没有特殊约定，应为一般意义上的安全防范义务。 　资料图片
　& 三个小区保安在巡逻时，在业主未锁门的车上盗窃了8万元钱，盗窃者自然受到了法律的制裁，但这件事情让我们不得不想到如今渐成热点的小区安全问题。
&&&&新闻背景
&&&&保安盗窃8万元
&&&&关真、刘同和王山均是郑州市某社区的保安人员。
&&&&今年2月18日凌晨，关真、刘同和王山来到社区66号楼下值班巡逻。当巡查到住户王某的汽车库门口时，三人发现车库门未上锁。出于好奇，三人进入车库内。
&&&&进去后，他们又发现王某停在车库内的汽车也未上锁。于是，王山便拉开车门在车内乱翻，无意中看到驾驶座下放有几捆厚厚的人民币。三人兴奋不已，数了数，共有8万元。看到这些钱，三人眼馋得很。关真说:“这些钱咱们先拿走吧？”王山、刘同两人当即表示同意。临走时，王山提醒关真把三人接触过的地方用毛巾擦一擦，而后拿着钱离开车库。三人回去后商量决定，王山分得3万元，刘同和关真二人分得5万元。
&&&&家人劝说去自首
&&&&两天后，王山的家人发现了他的这笔不义之财。于是，在家人的批评和劝说下，王山即向主管部门社区物业管理有限公司的负责人打电话，交代了自己伙同刘同和关真盗窃业主8万元的事实。公司的负责人非常震惊，立即安排人员将刘同和关真叫到社区物业管理处进行核实。刘、关二人也承认了拿走业主现金的事实。随后，社区物业管理处打电话通知公安局刑侦大队，三人被带到了公安机关接受处理。
&&&&涉嫌盗窃被起诉
&&&&经审查后，检察机关认为本案构成盗窃罪。理由是，物业公司收取了业主的保安费用，依约应保护业主的人身和财产安全。关真、刘同和王山三人发现业主王某的财产处于危险状态时，采取切实措施保证业主的财产安全是他们的工作。但是，三人不但没有采取保护措施，反而秘密窃取，非法据为己有。根据《刑法》的有关规定，三人的行为构成盗窃罪。遂以盗窃罪对三人提起诉讼。
&&&&而关真、刘同和王山及他们的辩护人认为，三人的行为应构成职务侵占罪。因为他们都是物业公司聘任的维护本社区治安的保安人员。在物业公司收了业主的保安费用后，物业公司的保安人员有责任保护辖区业主的财产安全。当业主财物被盗或发生其他损害后，业主定会找物业公司索赔。因此，保安人员在履行治安巡逻的职责时，监守自盗自己应当保护的业主财产，应当视为非法侵占本单位的财产，所以符合侵占罪构成的要件。
&&&&构成犯罪被判刑
&&&&郑州市高新区人民法院受理此案后，认为被告人关真、刘同和王山以非法占有为目的，以秘密手段窃取辖区业主财物，且数额特别巨大，其行为已构成盗窃罪。三被告人向其所在单位物业公司的负责人承认了犯罪事实，属于自首。赃物已全部发还被害人。三被告人家属已代其交纳罚金。综合这些量刑情节，决定对三被告人减轻处罚。近日，一审法院分别判处被告人关真、刘同、王山有期徒刑6年、6年、5年零6个月，并处罚金2万元。
&&&&解析一
&&&&本案保安构成盗窃罪
&&&&李俊华(郑州高新区检察院副检察长):根据我国《刑法》的规定，职务侵占罪是指公司、企业或者其他单位的人员利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的行为。盗窃罪是以非法占有为目的，秘密窃取数额较大的公私财物或者多次秘密窃取公私财物的行为。
&&&&本案中，被告人及其辩护人称，作为该社区的保安人员，对业主财产安全的保护是基于把业主的财产看作自己公司财产来保护的，业主遭到损害时，定会找物业公司索赔，所以，三个被告人的行为构成职务侵占罪。此主张明显不能成立。因为，物业公司收取了业主的保安费，依据“物业服务合同”的约定，物业公司本身就有义务保护业主的人身和财产安全。作为物业公司聘用的保安人员，其工作职责就是代替公司履行这一合同义务，并不是把业主的财产看作自己物业公司的财产去保护。所以，本案构不成职务侵占罪。
&&&&结合本案实际案情，被告人关真、刘同和王山明显具有非法占有他人财产的主观故意，实施了秘密盗取他人财产的违法行为，所以，本案中三个被告人的行为应定性为盗窃罪。
&&&&解析二
&&&&物业依约对业主负有安保义务
&&&&孟国涛(河南仟方律师事务所律师):
&&&&根据我国《物业管理条例》第二条规定:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
&&&&由此可见，在物业管理服务过程中，物业管理企业与业主之间是一种民事合同关系，业主的义务是向物业管理企业交纳管理服务费用，而物业管理企业的义务则是向业主提供各种约定的服务。但是，实践中不同的业主可能有不同的服务要求，所以不同的“物业服务合同”中约定的服务内容也不尽相同。
&&&&总的来说，根据《物业管理条例》的规定和一般实践情况，物业管理企业和业主所签订的“物业服务合同”中，一般都约定有包括对相关小区内的秩序进行维护、管理和对业主的人身、财产安全进行防护的安保条款。此约定的安保条款内容也就是通常意义上的物业管理企业对业主的安保义务。
&&&&根据“物业服务合同”的不同约定，具体的安保义务内容也不相同。一般的安保义务包括物业管理企业要配备必要的安全设施、设备，并保证良好运行；制定完备的安全防范制度，并严格地执行；配备必要的保安人员，并工作到位等。只要物业管理企业依约履行了上述内容，就认为物业管理企业适格履行了自己的安保义务。但物业管理企业的这一安保义务并非法定义务，而是一种约定义务，也即物业管理企业并不是对每个管理下的小区都有此项义务，此义务的产生和履行必须是以双方间签订的“物业管理服务合同”中的约定为前提。
&&&&另外，物业管理企业即使对业主负有安保义务，也并不是对业主的人身、财产安全负有全部责任。首先，物业管理企业的保安人员并非警察，他们不具有执法权，不可能对相关人员和财产采取执法措施而予以安全防范；其次，物业管理企业的保安人员也不是业主的个人保镖，不可能每时每刻都能保护到业主的人身和财产安全。因此，一般来说，只要物业管理企业依双方的合同约定，履行了上述的合同内容，并对有关小区公共部分尽了合理的善良管理人的安全防范义务，就应该认定物业管理企业适格履行了自己的安保义务。
&&&&解析三
&&&&违反安保义务物业要担相应责任
&&&&马守锋(郑州铁路运输中级人民法院法官):
&&&&近年来，由于业主的人身、财产受到侵害而要求物业管理企业赔偿的案件日渐增多。在这类案件中，业主索赔的理由大多为物业管理费中包含了保安费，物业管理企业理应保护业主的人身和财产安全。物业管理企业通常会说，小区的保安人员只有安全防范的功能，不可能做到时刻出现在小区的每个角落，因此对于一些无法预料的损害，物业管理企业不应该承担责任。
&&&&而依据我国《民法通则》、《合同法》和《物业管理条例》的规定，此类纠纷也不能一概而论。那么，业主的人身、财产受到侵害，在什么情况下物业管理企业应承担相应责任呢？
&&&&首先，业主和物业管理企业签订的“物业服务合同”约定了相应的安保条款；其次，物业管理企业违反了约定的安保条款；最后，业主的损害后果与物业管理企业的违约行为存在因果关系。一般情况下，具备了这三个要件，当业主遭受损害时，物业管理企业应承担相应的法律责任。否则，物业管理企业就不承担责任。
&&&&但是，现实生活中的情况是相当复杂的，不同的“物业服务合同”约定的保安服务内容也是不一样的，而且物业管理企业的保安人员也的确不可能时刻保护到每一个业主的人身和家庭内的财产安全。为此，物业管理企业的安保义务，如若没有特殊约定，应为一般意义上的安全防范义务，只要物业管理企业履行了善良管理人的注意义务，就应该认定物业管理企业适格履行了约定的安保义务，即使业主遭到了损害，物业管理企业也不应该承担责任。
&&&&线索提供　卢凯鹏　周国华
&&&&□记者赵珊
作 者： - 责编：游 力
来 源：大河报
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新华社举报信箱：业主家中财物被盗物业管理公司的责任分析
业主家中财物被盗物业管理公司的责任分析
业主家中财物被盗物业管理公司的责任分析
物业服务行业属于高风险、微利甚至是无利行业，如何让物业管理公司在高风险的环境下生存和发展，控制经营中的风险是每个物业管理公司一项非常必要的工作。盗窃在人们的印象之中，往往让人联想到属于治安案件或刑事案件，业主（受害人）希望公安机关能及时将嫌疑人抓获，尽可能的减少经济损失，但往往事已愿违。随着社会的发展和法制的完善，人们的法律意识也越来越强，除了要追究盗窃嫌疑人的法律责任，是不是也要物业管理公司承担相应责任。笔者以下简单分析下业主家中财产被盗物业管理公司的法律责任。
一、盗窃的法律定义
盗窃是以非法占有为目的，秘密窃取他人占有的财物，或者多次盗窃的行为；盗窃侵犯的客体为公私财产的所有权；客观上是指行为人违反被害人的意志将他人占有的财物转移为自己或第三者占有；主体上年满16周岁具备刑事责任能力的达到犯罪条件的都可以追究刑事责任；主观上存在直接故意，且具有非法占有的目的。所以，根据主体资格不同和盗窃金额大小及盗窃次数的不同，可以对盗窃嫌疑人分别处以治安处罚和刑事处罚。
其次，盗窃属于侵犯公私财产的所有权，其存在侵权行为，在法律上属于侵权法律关系。侵权人应当承担法律责任，其他相关责任主体按照各自的过错承担相应法律责任。如果业主家中被窃，其实施盗窃行为人应当为直接的责任主体，物业管理公司的责任则可以依据物业服务合同的约定，来判断是否应当承担违约责任。
二、物业服务合同的概念和性质
物业服务合同是业主或者业主团体（业主委员会）与物业管理企业之间订立的明确双方权利义务关系的协议。业主大会与物业管理公司签订的物业服务合同，是物业公司物业经营服务权产生的根源，其对全体业主和物业管理公司均产生约束力，也是业主和物业公司享受权利和承担义务的依据。准确把握物业服务合同的性质，是处理物业合同纠纷的前提。理论界通说认为物业服务合同实质是物业服务企业接受业主或业主委员会的委托对物业小区进行管理、服务的委托合同。从委托处理的事项来看，物业服务合同通常具有概括性、综合性的特点，其中涉及的委托事务不仅仅是某一项而是多项，如小区绿化、卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。如果发生了盗窃案件，要追究物业管理公司的法律责任，在物业管理公司不是直接侵权人的情况下，只能依据物业服务合同保安义务履行与否来判断物业管理公司是否需要承担违约责任。
（一）保安义务的性质
保安义务性质分两种：一是法定义务，二是合同义务，根据《物业管理条列》第二条规定，物业管理是指物业公司按物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境卫生和秩序。同时条例还规定，物业公司应协助做好物业管理区域的安全防护工作；地方法规《上海市物业住宅管理规定》也对物业公司的保安义务进行了规定。合同义务是指法律虽然对物业公司保安义务有所规定，但是规定大多过于宽泛，针对性较弱。根据合同意思自治原则，业主与物业公司签订物业服务合同时一般会对保安义务作出具体约定，比如可以参考《上海市住宅物业服务分等收费标准》的具体服务标准中的保安服务内容。
（二）物业公司违反保安义务的责任形态及归责原则
合同当事人因违反合同保安义务约定所应承担的责任。物业公司违反保安义务的违约责任适用过错责任原则，其构成要件为：
1、存在违反保安义务的违约行为。具体而言，就是物业管理公司存在未尽到合理限度内的保安义务，因而直接或者间接地造成业主人身或者财产权益损害，应当承担损害赔偿责任的行为。
2、损害事实：指物业管理公司违约给业主造成了财产上的损害和其他不利的后果。即因违约行为直接或者间接地造成业主人身或者财产权益损害。
3、因果关系。即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。
三、业主家中财物被盗涉及的法律关系及责任分担
一是盗窃嫌疑人与受害人（业主）之间的侵权法律关系，二是受害人（业主）与物业管理公司之间的物业服务合同关系，现仅就第二种法律关系探讨业主家中财物被盗物业管理公司的责任。
（一）物业服务合同不同于保管合同
物业管理公司的主要合同义务是管理和服务职责，不形成物业管理公司对业主、物业使用人家中财物的保管、赔偿责任。如果物业服务合同中并无特别约定保管事项，业主显然不能依据物业管理公司未履行保管义务承担失窃的违约责任。
（二）违反物业服务合同保安义务违约行为的确认
根据《物业管理条例》的规定及物业服务合同约定的保安服务内容和标准，物业管理公司是否尽到了保安义务，物业管理实务中可以从以下几个方面判断：1、是否有足够的保安人员，保安人员是否正确履行保安义务，是否严格执行保安管理制度；2、是否有合格的保安设施设备，保安设施设备是否正常使用，是否保养维护；3、是否有完善的保安制度，保安制度是否落实实施，是否监督保障措施，是否有针对性的措施。一般来说，只要物业管理企公司依双方的合同约定，履行了上述的合同内容，并对有关小区公共部分尽了合理的善良管理人的安全防范义务，就应该认定物业管理企业适格履行了自己的安保义务；反之则可能存在违约行为。
（三）盗窃事实与物业公司违约行为是否有因果关系
如果没有证据证明失窃是物业公司管理、服务不到位造成的，那物业公司并不违约，就不承担责任。反之，物业公司没有履行合同约定或法律规定的保安义务，就构成违约，应当承担责任。
（四）关于违约事实举证责任的分配
司法实践中，要求业主就物业管理公司保安方面的违约事实举证，对于业主来说有点勉为其难，笔者认为应当根据证据取得难易及控制区域程度区分，适当的在业主和物业管理公司中分配举证责任，比如由业主举证证明发生失窃的事实和损害后果及因果关系，由物业管理公司承担证明在物业管理活动中履行了约定的物业服务合同或者行业要求的保安义务的证据，如不能提供上述的证据，就应当认定其存在违反了保安义务的违约行为。
四、完善物业保安义务的措施，引入商业保险规避风险
物业服务的过程就是业主消费的过程，也就是说，物业管理公司的物业服务重在过程，虽然我国法律对物业保安义务有相关规定，物业管理合同中也有所涉及，但由于规定过于宽泛使该义务履行过程存在很多不足，对此笔者认为：
&&&&（一）尽快出台司法解释，合理分配举证责任
第一，针对不同情况，合理区分物业公司应当履行的保安义务以及程度并作出列举，尽量避免任意解释，减少法律漏洞。其二，综合多方利益因素，充分考虑物业公司与业主双方的利益，明确违反保安义务的归责原则，尽量体现平等、公平原则。
（二）加强小区物防技防建设
加强对小区安保设施设备的建设和维修保养，比如安装视频监控设备以及伸缩门，电子防盗门、住户报警及周界报警系统，改善小区物业设施，实现人防、物防和技防相结合，确保小区的安全。
（三）引入商业保险机制规避风险
借鉴国外先进的物业服务理念，物业服务风险可以通过商业保险来适当分担，具体可分为两种方式，一种是由物业管理公司作为主体，投保物业第三者责任险和财产险，该险保障投保人(包括其雇员)因物业服务中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。第二种是由物业行业协会与保险公司共同开发出一种专门针对物业保安服务中业主财产损害的人身损害的保险，将其纳入物业服务保险费用一部分，由业主自愿选择是否参与，一旦发生业主财产损害，业主可直接向保险公司求偿。商业保险的合理引入与完善，可以为物业行业健康发展提供强大保障。
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