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2016观点地产年会
[主持人]:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：大家早上好！欢迎来到2016观点年度论坛暨华誉景观2015中国房地产卓越100榜发布现场。每一年，我们都相聚于此，探讨中国房地产行业形势与发展。同时，一起见证中国房地产卓越100榜的荣耀盛典。中国房地产市场在2015迎来了极具创造性的一年，这一年在国家经济的下行阵痛中，从行业政策、市场大环境乃至游戏规则都在发生了根本的变化。面对新形势下的“供给新节奏”，在这场房地产博弈中，最明确的“去库存”信号已经给出，但行业转型的诸多尝试仍未清晰，洗尽铅华之后如何回归本初？直面地产发展之路，让我们一同在这个行业的大平台上与众多睿智远见之士共同切磋交流寻找终极答案，这也将是2016观点年度论坛的意义所在。[09:56][主持人]:与此同时，我们会继续第八年评选与发布“中国房地产卓越100榜”，表彰在过去一年卓越、杰出与非凡，并付出了100分努力的房地产及相关产业链企业群体。[09:56][主持人]:最后，我代表本次论坛主办方观点地产新媒体，联合主办方搜狐焦点、华夏时报，合作伙伴威海双岛湾科技城、华誉景观、莱蒙国际、好屋、合富辉煌、欧派集团、深讯数据以及5100西藏冰川矿泉水等，欢迎各位朋友的到来！[09:57][主持人]:下面，我们将介绍今天出席论坛的嘉宾和朋友，他们是：[09:57][主持人]:中国房地产业协会原副会长 朱中一先生[09:58][主持人]:著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮先生[09:58][主持人]:广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生[09:59][主持人]:保利地产副总经理兼东南片区董事长 余英先生[09:59][主持人]:彩生活服务集团有限公司执行董事兼首席执行官 唐学斌先生[09:59][主持人]:世联行首席技术官 黎振伟先生[10:00][主持人]:阳光城集团副总裁 饶俊先生[10:00][主持人]:绿城房地产集团品牌管理部负责人 刘仲晖女士[10:00][主持人]:深圳美佳华实业有限公司董事长 洪小佳先生[10:00][主持人]:深圳花样年商业管理有限公司总经理 邱志东先生、智安天使科技（中国）有限公司创始人董事长 杨忠先生、太古汇(广州)发展有限公司总经理隋颂伟先生、福晟集团董事、常务副总裁 何建华先生、侨鑫地产副总裁 张学凤女士、观澜湖地产营销中心总经理 洪刚先生、北京首都开发股份有限公司 董事会主任郝远征先生、天房集团天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士、新城控股集团股份有限公司 助理总经理魏巍先生、五矿地产华南区总经理 戴鹏宇先生、东莞天安数码城有限公司董事总经理 余安定先生、海亮地产控股集团有限公司 营销管理中心总经理 谢明先生、中锐地产集团常务副总裁兼事业部总经理 贡明先生、中国金茂广州公司 营销总经理剪艳萍女士、江苏宏图高科房地产开发有限公司 常务副总经理任琳女士、好屋CEO 陈兴女士、合富辉煌房地产经济研究院院长 龙斌先生、中原好房子网络科技有限公司CEO 倪晓波先生、广东中原地产项目部总经理 黄韬先生、欧派家居集团股份有限公司 总经理牛岗先生、广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理 张明燕女士、深圳市深讯数据科技股份有限公司 总裁陆迅先生、搜狐焦点广州总经理
袁希先生、观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士。[10:03][主持人]:让我们再次以热烈的掌声欢迎以上来宾朋友们的到来。另外，本次论坛还获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2016观点年度论坛的朋友们。[10:04][主持人]:接下来进入论坛开幕致辞环节，本环节每位嘉宾的致辞时间为3分钟。有请第一位致辞嘉宾上台，他是广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生，掌声有请。[10:04][蔡穗声]:各位来宾、各位朋友、女士们、先生们，大家上午好！[10:05][蔡穗声]:今年房地产的主调是去库存，国家出台了很多政策，有很多优惠的措施，中央政府到地方政府都在花大力气，我们相信去库存今年一定有好的效果。但去库存的深层次的含义，我们认为还是供给侧改革，关系到企业去库存之后怎么办，如何投资，下一步的路怎么走，这就牵涉到一个去库存的深层次的问题，也是我们大家所关心的，中国房地产业往哪发展的问题。我在这里首先提出的是政府的改革，大家都很清楚，现在房地产的发展已经不可能为中国地方政府的财政收入提供过往那么丰厚的盛宴。去年，中国土地出让金占地方政府财税总收入的28%，比上一个年度下降了8个百分点，最高峰是2010年，占40%，相比那年下降了12个百分点。今后总的趋势看，恐怕不可能回复到以往的盛况。[10:05][蔡穗声]:企业面临着转型升级，有的企业家说，尤其是中小房企说，不转型是死路一条，转型是一条死路，都是死，不同死法。不转型，死得很难看，转型可能是优雅地死去。[10:05][蔡穗声]:出路在哪里？出路还是在改革，在创新，但是创新需要制度的支持，这个制度就包括了我们的法律环境、政府的行政管理体制、政策的提供，以及金融、税收等等。比如说广东省房地产行业协会三年前就在倡导养老地产，有专业委员会，这两三年做了很多的活动，有国内讨论，国外参观等等。但实际上真正落地的项目不多这里涉及到很多政策环境、金融税收的配合的问题，当然我很高兴今天上午来的时候，在路上听到一个广播，中央在对养老方面有金融上新的措施，我们希望在这方面整个制度的改变、体制的改革、政府行政管理机制的改变，尤其是建立一个廉洁的、高效的政府，会给房地产的转型升级带来很好的生机。[10:05][蔡穗声]:最后，我们很期待着下面各位专家、各位地产界的大佬们在供给侧改革方面有更好的建议给我们，有更多的新的思想亮点，我们期待着，祝大会圆满成功。[10:05][主持人]:谢谢蔡先生的精彩致辞，接下来有请下一位致辞嘉宾，搜狐焦点广州总经理袁希先生，掌声有请。[10:06][袁希]:女士们、先生们、各位来宾、各位领导，大家早上好！我代表媒体做一个简单的致辞。其实在座的嘉宾和房地产从业人员都知道，我们国家对房地产的调控是从2003年开始，一直持续到2008年，美国的次贷危机爆发以后，突然从调控变为了提振。提振以后又出现了房地产的暴涨。从目前的情况来看，经济下滑越来越严重，又重新拿出来提振。其实在2010年出这个限购措施的时候，各位专家和从业人员都对这个限购政策有一个很大的顾虑，从目前的情况来看，虽然今年提出了去库存，但是北、上、广、深的限购政策仍然没有取消，从这个角度来看，可以看得出来，我们国家的政策从一刀切开始向分不同地区情况的特色进行转化。作为广州来说，今天我们这个会议是在广州举办，从广州地区来讲，从去年开始就有人提出，广州是不是可以根据广州的具体情况，做一些细化的限购政策的调整，就在上个月，有一些区域的税收政策也出台，当然是一些短命的政策，出来一天以后就终止执行了，但是看得出来，各个地方对于政策的理解以及希望做的调整是非常有市场需求的。从市场的需求来看，我们希望政府能够把市场交给市场，政府做好自己应该做的就可以了。用一句话说，尘归尘、土归土，上帝的归上帝，管好自己的事情，我们希望不要把房地产政策捆绑到整个经济的发展过程当中去，应该根据一线、二线、三线不同的情况，制定不同的政策。另外，作为一个服务于广大购房者和网友的平台，我们也希望通过自己的努力，能够为广大的网友提供更好的服务，让每一个有置业需求的人买到自己心仪的房子。[10:06][袁希]:再次祝大会圆满成功，谢谢大家。[10:06][主持人]:非常感谢袁先生的致辞，接下来掌声有请最后一位致辞嘉宾，观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。[10:07][陈诗涛]:尊敬的各位来宾早上好！3月的广州细雨绵绵，昨天晚上下了一场暴雨，昨天很多飞广州的航班都取消了，有三四十家房企的代表还没有赶到广州，还有一些嘉宾转机武汉、南宁过来，我感到很抱歉，也很周折，就像现在的房地产一样，真的是波澜起伏，前面两位嘉宾都提到了去库存，现在连农民兄弟都用上了。一些城市在限购，一些城市在放开，跨区域的政策适应性还要比较大，五矿刚刚并购了中冶，中信的地产部分并到了中海，这边在去库存，但是大型的国有企业未来是垄断式的，越来越强，中小企业未来的变局会怎么样？[10:07][陈诗涛]:我们看到前段时间的人机大战，当时使我们想到，国内的科技公司大家想的都是烧钱，抢外卖的份额，但是谷歌给大家风险的是阿尔法狗，我们国内的科技公司是不是没有科技情怀？我们曾经觉得互联网的人机时代是那么的遥远，但是我们现在感觉到离我们其实很近，一个科技公司的科技情怀足以改变我们的未来，而在过去的20多年，我们一直认为房地产公司的含金量是极低的，一个拆、一个建，两个字在20多年给房地产行业巨大的利润，是因为刚性的需求带来的，未来是不是这个含金量？或者我们认为是否应该转变这个观点？未来中国的房企究竟应该怎么样被定义？[10:07][陈诗涛]:今天这个话题我把它交给在座的各位嘉宾，你们来给我们讲一讲，2016中国的房企究竟应该怎么走，未来的房企面对包括谷歌在内的全球的含金量极高的科技公司，我们房企未来的含金量在哪里？谢谢大家，预祝论坛圆满成功。[10:07][主持人]:非常感谢陈女士的精彩致辞。尊敬的各位来宾，大会致辞环节到此全部结束，接下来将进入2016观点年度论坛的正式环节。[10:08][主持人]:2016年，去库存已经上升到全行业的高度，中国房地产注定既迎来艰难又看到希望。在刺激政策的连番出台大环境下，行业应该重新端正改革思路，迎难而上。尊敬的各位来宾，2016观点年度论坛的大会主题是“供给新节奏”，今天上午的主题是“改革：去库存的行业思路”。下面将进行的是今天上午的演讲环节，我们很荣幸地邀请到朱中一先生为大会做开幕致辞及主旨演讲，掌声有请中国房地产业协会原副会长朱中一先生。[10:08][朱中一]:房地产界的各位同仁，新闻界的各位朋友，大家上午好！很高兴应邀前来参加2016观点年度论坛，根据主办方的要求，我就今年房地产市场走势谈几点看法。[10:09][朱中一]:我觉得本次论坛选择的时间点很好，就是在两会以后，而这次两会有两个显著的特点，一个特点是政务公开，包括有关的部长在部长通告上面都回答了问题，住建部的部长，以及发改委、财政部的领导还专门搞了一个新闻发布会，所以观点非常透明。另一个特点就是讨论了“十三五”规划。“十三五”规划内容非常全面，就我们关心的问题，你们只要仔细看，里面都可以找到答案，所以我想这是咱们这次开会的时间点比较好的原因。[10:09][朱中一]:我想结合自己的学习体会，就当前的房地产市场谈几点看法，补充谈一点认识，因为我刚才讲了，一些核心的观点，领导们都讲得非常透了，关键是究竟具体怎么看，我想从三个方面来谈。[10:09][朱中一]:第一，今年的房地产市场就全国来说总体上会好于去年。就当前的房地产市场，住建部的陈部长在3月5号和3月15号讲了当前市场的三个特点，一个是销售企稳回升，第二是分化严重，第三是库存严重，这三个观点我是完全赞同的。就数据来讲，国家统计局发布了1―2月份全国商品房的销售面积、销售额，同比增长分别是28.2%和43.6%。在销售额的带动下，全国的房屋新开工面积、竣工面积也改变了去年全年分别同比下降14%、6.9%的情况，分别同比增长了13.7%和28.9%。房地产企业土地购置面积同比下降幅度也在收窄，土地的成交价格也由去年的同比下降23.9%转为了同比增长0.9%。房地产开发投资的增幅也改变了两年持续下降的局面，由去年全年的同比增长1%回升到了3%。从这些数据可以看到，市场已经开始复苏了，或者说复苏的时间点比我们的预想要早。但是同时我也在想，这个复苏的劲头是不是市场就进入拐点了，或者说咱们的投资就开始增长了？我觉得还需要观察一段时间。因为三四线城市的去库存压力仍然很大，一二线城市，包括发展比较快的一线和部分二线城市，现在政策上可能在有所调整，尤其是房价上涨以后，政策上有所调整。所以这两个还是在变动的过程当中。[10:10][朱中一]:但是就全国来说，三四线城市尽管去库存有点难度，特别是人口净流出的城市，你要它的销售量回升更难。但是总的来说，三四线城市在强大的去库存的动力下，市场总体会好。其它的城市，一线特别热的城市或二线特别热的城市，它可能要降温，但是这个降温主要是价格上降温，我觉得销售的量可能也不一定能降，其它的二线城市，我觉得它的销售量是会上来的，所以总体判断市场会好一些。[10:11][朱中一]:至于投资，我刚才讲到了，尽管1―2月份有一点上升，但是可能它还会有小幅的波动时期，但总的来说它会逐步的趋稳。当然这个趋稳也不会回到像以往那样的两位数增长的情况，它可能是一位数的增长，但是个别城市有两位数的增长也是没问题的。所以我是这样总体判断今年的市场总体好于去年。[10:11][朱中一]:第二，在分类指导、因地施策的调控思想的指导下，今年的市场是能够平稳运行的。2014年以来，市场的地区性差异越来越明显，尤其是到了今年的1、2月份，一线城市和部分二线城市在销售量上升的同时，价格也在上升，三四线城市和部分的二线城市销售不畅，库存增加、房价下降。这毫无疑问给调控带来了困难。因此，分类指导，因城施策，强化地方政府的主体责任，自然而然成了今年调控的主基调。针对深圳、上海、北京等一线城市和部分二线城市房价快速上涨的情况，住建部部长在3月5号和3月15号的会上都提出了进一步加强调控的五项措施，这里就包括了要严格限购政策和税收金融政策，增加土地供应，增加中小套型商品房和保障房的供应，打击各种违法违规行为，政府要主动引导舆论等5项措施，其他的有关部门领导也都发出了同样的声音。地方政府，特别是像深圳、上海、北京的领导，在会上也都发出了声音，要进一步采取稳定房价的措施。所以我觉得在中央政府、地方政府的共同努力下，稳定房价总是能够取得一定的成绩。[10:12][朱中一]:房地产的高库存确实是当前影响经济社会发展的一个重要问题，今年2月末，全国待售商品房的面积由去年的7.18亿平方米，上升到7.39亿平方米，比去年年底又增加了2077万平方米比去年同期增加了15.7%，所以必须要采取所谓。[10:12][朱中一]:咱们的高库存是前些年一些地方不良开发的结果，是一些地方对土地财政和房地产过度依赖的结果，还有一些地方将城镇化变成了造城运动，还有一些城市经济转型发展滞后，内生动力不足，人居环境配套不足，人口的聚集能力不足和居民的致富能力不足密切相关。解决这些问题确实难度很大，它是一个系统工程，但是我觉得必须要先易后难、统筹谋划、稳步解决。住建部从去年就提出来了，有些容易解决的问题，比如说已经批出去的土地还没有开发的，可以转型用于旅游地产、养老地产和新兴产业的用地，在棚户区改造当中逐步提高货币化的安置比例，另外调整保障房的实现方式，推进公租房的货币化、公租房的还原，以盘活存量为主，这些各地正在做，这是相对好办的问题。我觉得比较难的问题，同时也是消化存量房最大的潜力，就是怎么样激发农业转移人口在城里头的购房和租房，我认为这个问题最难。坦率来说，两年以前，我在给全国人大财经委的副主任汇报的时候，我也谈了一个观点，就是要促进房地产和城镇化的协调发展问题，我说实际要解决的问题就是怎么样解决好两亿农业转移人口在住房上的两个老鼠洞问题。所谓两个老鼠洞，就是那2亿转移人口在农村有房，但是他可能自己没有住，可能老鼠进进出出，但是他在城市里头，他也买不起房，租不起房，他住在地下室，住在工棚，也是老鼠跑来跑去。这个问题当然是个系统工程，现在人口的流向和城镇化的方针问题，但是还涉及到土地制度的改革等等一系列的问题。所以我觉得核心一条就是这个问题。现在在“十三五”规划里头讲了很多的措施，包括财政的支持政策、土地的挂钩政策、宅基地的改造政策等等，我想随着这些政策的逐步落地，解决这些地方的库存还是有希望的。所以我说多数的三四线城市库存消化还是有希望的。当然，人口净流出的城市可能难度大一点。[10:12][朱中一]:第三，建议将推进供给侧改革理念认真地指导政府和企业的工作。推进供给侧改革确实是一个很好的题目，在房地产行业我是特别主张推进供给侧改革。房地产就供给侧改革来说，一个很大的主导部分是政府，房地产开发的规模，开发的数量，它的源头是土地供应的总量，土地的区位、土地的价格，这个是政府在主导的。另外，我们要开发多少，当然它是有市场因素，但是政府如果规划好了，可能就减少盲目性，为什么三四线城市的库存量那么大？就是因为我们过度地依赖了土地财政，过度地依赖了房地产。所以我觉得在消化存量上，以后怎么样促进房地产行业的健康发展，就是我们以后要进一步的研究供给侧改革。作为企业来说，怎么样通过供给侧的改革更加理性地分析市场，怎么样通过供给侧的改革来提高我们供给产品的质量和效益，当然里面还有一个业态问题，包括养老地产、旅游地产，这都是政府提倡的，我们在这方面去钻研钻研。当然我们还可以通过开发来扩大对外市场等等，我认为把这些问题解决了，我们的市场就能健康发展了。[10:13][主持人]:请朱先生留步，请朱先生接下来参与到我们的形势辩论环节。这是房地产从来都没有过的时代，一二线热门的市场与三四线城市的分化桎梏着去库存的有效铺开，因城施策基调鲜明，加杠杆已经成为忧患，供给侧改革应该如何推动房地产供求两端的走进新节奏呢？本次形势辩论的主题是：杠杆是与非，分化时代如何问计供给侧。首先有请主持嘉宾上台就坐，他是合富辉煌房地产经济研究院院长 龙斌先生。[10:13][主持人]:接下来有请参与讨论的嘉宾上台。他们是：中国房地产业协会原副会长 朱中一先生；著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮先生；保利地产副总经理兼东南片区董事长 余英先生；掌声有请以上四位嘉宾。本次观点年度形势辩论环节的时间为30分钟，接下来请主持嘉宾龙斌先生开始发言。[10:14][龙斌]:非常高兴能跟三位中国最有影响力的房地产的专家和开发上的大佬一起讨论这个问题。刚才也听到朱会长讲到今年的三个判断，特别是他提到去库存这个问题是一个系统性的工程，涉及到方方面面的问题，确实去库存应该说给行业也带来了很多机会。去年讨论房地产的问题的时候，大家还担心这个市场，但是经过了一年，确实这个市场发生了很大的变化，从各个方面，从企业都可以看到这样的情况，好像现在对市场的信心增强了很多。我想再请教一下朱会长，您刚才也提到，房地产业已经分化了，一线比较热，房价都有上升，在这样的情况下，大家还会担心，我们的政策会不会有一些反复，会不会重新回到调控过去的那种老路上去？我想大家都会关心这个或许会给市场带来不利的影响。另外一个是去杠杆的问题，这也是大家关注的问题，央行的行长也说，房贷这一块，我们的杠杆还是可以加的，因为是良性的，这一块加杠杆会给市场带来比较高的热度，但是政府要去库存，又要压房价，这样会带来一个什么影响？我想在这两个方面请朱会长给我们分析分析。[10:14][朱中一]:我刚才发言里面都点到了，去库存对一二线城市，尤其是热点城市，库存的压力可能不是很大。就广州总体来说，咱们的压力不是很大，但是在广州的某些区域，例如增城、花都、番禺的有些地方，可能库存量还比较大，所以广州的房价是温和的。我在讲一线城市房价的时候，我没有讲到广州，广州的房价是温和的，但是广州周边的去库存压力还是很大的，所以市场差异很大。[10:14][朱中一]:就措施来讲，我刚才特意讲到住建部部长的5点措施，他的措施是综合性的，既有增加有效供给的一面，比如说要增加土地供应，比如说要增加保障房建设，这是增加的部分，同时他觉得有些违规的问题也要查处，另外还有限购的政策，包括现在差别化的税收信贷政策也要严格执行，所以它的措施是综合的，所以我觉得它不会简单地回到过去的那个路上。因为我们不管怎么样，尽管对于调控大家有各种各样的议论，但是不管怎么说，咱们调控的经验比过去更成熟，所以不会简单地回到过去。[10:14][龙斌]:库存这么大的问题，确实跟我们过去的调控反反复复，特别是在需求端压制有关。[10:15][朱中一]:我不太同意这个观点，咱们不要把很多问题都归因到调控的问题，咱们现在库存比较大的，比如说是三四线城市，还有一些商业地产。对于三四线城市和商业地产这一块，三四线城市没有限购，也没有限价，对商业地产专门的文件都没有发，基本上都是市场化的。所以你说归因到是调控引起的问题，这个因果关系我觉得很牵强。而相反的是，现在这些地方的高库存，跟一些地方过度的依赖土地财政有关系，另外跟一些企业的盲目开发有关系。当然间接来说也有关系，因为当时一线城市调控了，所以开发商到了三四线城市，那是间接的影响，不是直接的影响。所以我觉得咱们分析政策，需要客观、理性。[10:15][龙斌]:谢谢朱会长。接下来请教陈主任，今年经济其实不太理想，政府把经济的增速目标也下调到一个区间（6.5%到7%），在这个形势下，房地产会不会成为今年决定整个宏观经济非常关键的因素？我们看到去年开发投资只有增长1%，这个拉了后腿，今年在这种情况下，想请教陈会长，这是不是一个很关键性的因素？在这样的背景下，如果说房地产开发投资、房地产业重新恢复到一个比较正常的状态，政策方面会不会面临着一个转向的风险？[10:15][陈淮]:主持人问了一个主题之外的问题，其实这个问题李总理在记者会上已经回答了，他每年两会之后，国务院总理答中外记者问，今年有一个特点，就是“房地产”三个字一个也没提。当然房地产是否重要，我想你亲妈说你是宝贝疙瘩，你重要，他没说，你还是重要。不用说房地产是政府的亲儿子，这对我们行业传递的信息没多大意义。我们这一节有两个关键词，一个叫供给侧，一个叫加杠杆。我们三四个人说话，还离开这个主题就远了点。重点说说这两个词。[10:15][陈淮]:什么叫供给侧？说得很悬，写的文章也很多，基本上是让人看不懂。刚才主持人也好、各位嘉宾也好，都在讲房地产调控，过去的调控是宏观调控，也就是注重于短期的总量的平衡关系的通胀、通缩、增速、就业、外汇收支平衡。所动用的工具，一个是财政政策，一个是货币政策，所有这些名词都是和宏观经济学相关的。过去我们调整经济和房地产业运行状态的政策，主要是以短期的总量平衡政策为核心的。什么叫供给侧呢？产业政策与区域政策为核心的政策体系就叫供给侧。这不是什么新创造、新词。大家熟悉的宏观经济学和微观经济学之间，还有一个对赶超经济极为重要的经济学领域叫中观经济学。珠三角的发展就是区域经济学，城市化就是区域经济学，房地产是不是国民经济支柱产业，在和其它产业之间的内在联系，这个产业中大中小企业的构成关系就叫产业经济学。过去几年调控果然有一定的效果，但是在供给侧产业竞争跟国民经济其它产业的协调上，以及空间分布上，显得粗放和薄弱。供给侧就是把过去从短期总量平衡关系的政策体系，调整到以中期为目标的产业政策与区域政策中来。产业发展显而易见是供给，城市建设显而易见是供给，这没什么新鲜的，用不着那么复杂的解释，这是第一个。[10:16][陈淮]:第二，我们注重加杠杆这个问题，最近在媒体上多持批判的声音，刚才我们的主持人又讲了，会不会推动房价上升。杠杆其实并不是一个坏事，房地产业从它的整个生命周期，从土地开发一直到它的销售、持有，到最终灭失，始终和负债连在一块，古今中外概莫能外，包括老农民给他儿子盖房子娶媳妇，也得把很多亲戚借遍了，动用农村社区信用资源，这也是加杠杆。杠杆的好坏高低、风险大小和他所依据的信用资源丰厚与否密切相关。只要我们把杠杆加到有足够的资产信用的群体头上，它就没风险，或者小风险。只要我们加到供大于求的区域上，它就不存在推高房价的问题。只要我们把杠杆用在和体制改革相关的，破除原来体制留下的障碍上，它就是一个推动我们发展的地方。什么叫信用资源雄厚的？比如说卖一买一的改善型需求，我卖掉一个200万的房子，我买一个300万的房子，但是我买这个300万的房子，我得先买后卖，我的首付不足，哪怕我动用首付贷，这个杠杆够大的吧，银行按揭70%，首付贷再贷给我20%，这个没问题，但是我把200万的房子卖了，我的负债只有30%，银行贷款都可以还掉一部分，有什么关系呢？它对于加速改善性需求、均衡化城镇中过去十余年累计的供给与需求之间的平衡非常重要。因为这个群体有充分的资产信用资源，加杠杆和在他的流动性下并无大害。[10:16][陈淮]:再很多重要的地区，大面积的存在着供大于求，包括省会级城市，这些地方加杠杆是消化去库存重要的手段之一。我们别动不动加杠杆就推高房价，它本来就供大于求，推动销售增长，怎么就马上传导到价格上呢？价格没那么脆弱，把这个和加杠杆联系起来，我看未必是准确的。[10:16][陈淮]:加杠杆和农民进城的关系，刚才朱会长讲了两个老鼠洞，农民工是最有房子和最没房子的群体，他们在家都有宅基地，但是在城里都没房子住，这就有一个问题，他们的存量资产信用被闲置了，没有充分调动起来。我们让1亿农民工在城市定居落户，让他们不管是先租后买，还是成为去库存的重要支持力量，都要让他们的信用资源活跃起来。实际上在2013年，中央十八届三中全会上讲了很多关于通过改革，给农民财产权，让他们同地同权，农民宅基地可以抵押，以及到城市购房的土地置换等等，但是这个过程进展得并不理想，这个过程中实际上也有一个过桥金融的问题，加杠杆的问题，所以别把加杠杆就理解成炒股。[10:16][陈淮]:加杠杆炒股和加杠杆买房子是两个风险完全不同的投资方式，你有300万，借700万，买1000万的股票，股票跌30%，你被清仓了，目前股市回升了，和你没什么关系了。为什么去年的股灾和今年新年之后的股灾2.0版血洗了一批中产阶级，就是这样造成的。但是房子不一样，即便三成首付、七成按揭，即便房价跌过30%，你都成负资产了，是不是你就应该把房子交给银行呢？反正我借的银行的钱比我房子的现价还多。[10:17][陈淮]:请注意，只要你按时付月供，银行是不会像那些场外配子资或者场内配资的给你强行平仓，把你房子收掉的。风险是不一样的。所以当房价回升之后，房子是谁的呢？房子还在购房人手里。而当你放弃了它的持有之后，价格回升，你再买房，你连首付都没有。所以务必弄明白，把加杠杆买房子和炒股混在一起的这种认识是不正确的。[10:27][龙斌]:谢谢陈主任对加杠杆和供给侧的一个解释。下面一个问题请问业界大佬余总，业界和媒体都称您是“预测帝”，我想在座的都很想听听您对市场走势的看法，特别是广州这边也有很多媒体，有很多人很关心这个问题。另外一个就是说到供给侧，说到加杠杆这都比较宏观，如果落实到企业，肯定是要有一个战略的，拿地是积极的还是谨慎的，加了杠杆以后，特别是二胎政策放开以后，改善型需求会多，我们是以过去那样做刚需为主，还是要加大改善型的，我想听听您的看法。[10:28][余英]:我并不是“预测帝”，但是我在每年12月28号会在微博上发一篇下一年的预测，因为平时也很少讲，我不喜欢一会儿说跌，一会儿说涨，最后总有一侧说对了的那种预测的人，我一年就说一次，而且从来不删。我记得前几年我预测的是分化比较多，前年预测去年是去存货，去年预测今年是兼并重组。当然对全国来讲肯定是去库存，但是我们很多大的房地产公司在去年已经把存货能去的都去完了，没去的也就基本去不掉了。但是有些公司前年还盲目的猛生产，造成存货增加。存货的产生首先是管理失控，尤其是三四线城市为了卖地，忽悠了很多开发商。当然有一点我也要跟朱会长商榷，调控对存货的产生多少肯定是有影响的，因为在一线城市调控以后，市场发生了变化，有些开发商在一线城市拿不到地了，跑到三四线城市去，很多人寄希望于在三四线城市能翻身，三四年前突然销售下降，有好几家排名前10的企业排名下降，保利正好在2012年主攻一线城市，所以保利2012年第二个进入了全国的千亿俱乐部，我们把一线城市作为主战场，而有些企业进入三四线城市卖得不好，跌下去了，这两年三四线城市去库存，它又有点上升了，所以我觉得对好的企业应该更有前瞻性，我记得在2012年的时候，我就强调了市场的分化，年我更强调的是去库存，因为各个企业一盘点，手上的压力太大。而今年各位还是要去库存，但是对于好的企业，今年是兼并重组最好的机会，因为有些小企业今年去不掉这个库存，他在三四线城市开发100万平米，200万平米的大盘，他做的都是500平方米的别墅，公寓楼都是200平方，豪华装修，他以为县城的人都是富豪，以后大家都去买，不可能的，所以那些库存很麻烦，这些企业只有把企业卖掉，或者卖一部分股份才能活过来。所以今年的主题，我觉得作为房企来讲，兼并重组是更重要的。[10:29][余英]:对今年的市场，媒体说今年房价疯涨，其实主要是二手房，一手房的开发商还是比较冷静的，还是不敢太涨的。我跟很多开发商朋友聊，他们说最近能走量还是要走量，千万别盲目提价，别看你现在卖得好。最近这一波提价炒房的人他非常敏感，他说不出来，明天一个都不出来了，你的售楼部说不定明天就没人了，所以大家一定要有忧患意识，别看房价涨，你也跟着涨，即便是深圳的房子，能卖还是快点卖，落袋为安。局部时点上我会觉得有悲观的时候，不是今年一路高歌，从现在一直到十一黄金周，到年底，大家的房子都是越卖越好，我相信不会。从以往的经验来看，大家买房不会从年头买到年尾的，肯定是有阶段性的。[10:29][龙斌]:您刚才讲的兼并重组，会不会对城市也有一些选择？另外对产品，在新的形势下有没有什么新的想法和建议？[10:29][余英]:兼并重组这一块，我们加大了这个工作，既然预测到了兼并充足的可能性，我们加大工作，跟很多企业都抛出了橄榄枝，我们也看了很多地，当然这些地我也是有选择的。在城市区位很一般，又是巨大的大盘，这个城市预计这块地三五年地价都不会涨的情况下，这个地我是不会要的，如果我花了20亿买了这块地，3年、5年都不涨价，但是我的银行利息在涨，政府在三年以后卖地跟现在差不多价钱，这种我是不要的，我的兼并重组和选地，在三四线城市，第一是要离大城市近，交通方便，第二是要有稀缺资源，第三是我能做出一些差异化、错位的产品，使得别人一到我这个地方来看，就能打动他，产品要有打动力、冲击力，要让人一看就喜欢，所以产品这一块，我觉得是我这次兼并重组能够突破的重要一点，就是能做出好产品的项目我才要，那些已经开发了50万平米，卖不出去的，我也不是神仙，我也卖不出去，产品做坏了，也没有几个人能把它卖出去。[10:30][龙斌]:现在在这个新的环境下，一方面去库存，杠杆也加了，城市也分化了，一二线城市已经有些供不应求，价格会出现一些波动，如果投资者比较多的话，又会产生一些风险，可能这个问题大家也会比较关心，因为时间关系，我想再听三位讲讲，未来这种波动的机会大不大？请朱会长跟我们分析一下，去库存和城镇化结合起来，将来行业的机会怎么样？有一种行业说房地产的时间不多了，在新的条件下，行业的发展、未来的机会在哪里？[10:30][朱中一]:我简单地补充一点，现在讨论的是两个问题，一个是对一线城市和部分二线城市房价快速上涨怎么样稳下来的问题。第二个问题是大量的三四线城市库存压力比较大的问题。但是这两个问题实际上都是一个供求关系的问题。就是三四线城市的库存量大，主要是供大于求，难以消化，一线城市和部分二线城市的房价上涨快，是因为现在的供给不足，需求比较旺盛，所以还是一个供需的平衡问题。由于地区的分化，表现出了这样两个问题，所以我觉得要促进房地产和城镇化的协调发展，从长计议。我们一直有这么一个想法，我们给部里也提过，就是要构建一个以需求为导向，以住房发展规划指导的购租并举的住房供应体系。首先是以需求为导向的，但是我们希望一些地方编制好租房发展规划，特别是供应偏紧的地区，一定要在认真的调查研究的基础上，分析我究竟需要多少，我要供应多少地，在哪个地方供应的，大概价格什么样，这都要透明，我认为这样可能会好一点，这是将来解决库存要从长计议的问题，我认为要考虑一个长的制度。[10:32][龙斌]:由于时间关系，这个环节的讨论就到这里，谢谢大家。[10:33][主持人]:谢谢三位的精彩观点，同时也谢谢龙斌先生的精彩主持，请陈淮先生留步。[10:33][主持人]:我们接下来马上进入到下一轮的演讲环节，再次邀请著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生，陈先生的演讲题目是“房地产行业政策与调控思路解码”。[10:34][陈淮]:谢谢主持人，实际上我们是把从去年中央经济工作会和今年的政府工作报告和“十三五”规划，以及最近李总理答记者问传递出的信息，我们梳理一下，这些政策大家都已经知道，我们不过是把它分分类，和实际情况有些解析而已。[10:34][陈淮]:影响2016及此后一段时间的房地产政策实际上三个方面、三个层级。刚才我们在讨论的时候讲到了供给侧，我再强调一遍，最近很长一段时间来，供给侧这个词很热，但是很多人在胡写，自己还没弄明白供给需求理论，供给学派和需求学派是什么样的，就开始在写。一批专家在悬写，写的谁都看不懂的天书。刚才我讲了，供给侧的调控并不是什么新鲜事，日本产业政策、日本战后发展就是注重产业竞争力、战略支柱产业、重点扶持产业退出的供给侧的发展。珠三角发展，深圳开发、浦东开发，就是区域经济学的成功案例。我们调动一切积极因素，多种所有制并存，就是释放各种资源，提高它们的活跃度、效率的改革，今后也是一样。[10:34][陈淮]:大约的说，三个层级是这样区分的，一个是对房地产的政策方向。我们研究经济学也好，总结过去十余年的行业发展，前瞻未来，重在研究客观规律，不是领导的选择偏好，不是媒体的主要呼吁，总理说了算还是总经理说了算，导致了出一个“国八条”，这都是一种错误导向，一定注意，不论政策愿意不愿意，希望不希望，总之市场和经济体系是按照客观规律来运行的。所以影响房地产的政策，其实最主要的一条就是去掉不合时宜的过去的政策。我们大约想想去掉了哪些和哪些将要去年。国八条、国五条、国十条都说“千方百计增加供给”，今天我们面对的是严重的去库存的压力，如果说2016及“十三五”期间，房地产政策有两个重心的话，一个是去库存，一个是稳房价。千方百计增加供给，这一条恐怕是要作为不合时宜的趋势进行扭转了。[10:34][陈淮]:第二是限购限贷，我们刚才讲的加杠杆的问题也提到，需求是多种多样、多层多元的，不是说所有的需求都会增加金融风险，不是说所有的贷款都是炒房子。刚才搜狐焦点的领导讲到，广州为什么还不放开限购？坦率说，北、上、深加上广州，这个限购恐怕在一个很长的时间内不能放开，放开也可以，那一定有更严厉的，更合乎规律的，不是现在这种应急措施的限制人口过度膨胀的政策。包括限贷，这也是限不住的，两成也好，三成也好，四成首付也好，人家的首付贷可以进一步的加杠杆，关键的问题是，央行领导人把首付贷简单地说成是非法，我看也恐怕言过其实。我刚才说了，分地区、分对象、分他的资产信用高低。[10:34][陈淮]:第三，普通住房与非普通之分。过去是多少平米以上，高于平均房价10%叫非普通住宅，这种区分非常牵强，人为的因素，主观设想太多。住宅就是住宅，住宅本来只有高档的豪宅、奢侈性的需求、改善性的需求和应对基本需求的这种需求层级，没有普通、非普通的区分。[10:35][陈淮]:第四，是9070政策，显而易见，从刚需为主，也就是年轻人结婚买房子，新成长劳动力买房子为主，这部分需求还旺盛，还存在，但是是少部分了。更多的，大家说到北京、上海、深圳的房价上涨，其中上海最明显，北京也一样，涨的是二手房，改善型需求，卖小换大，卖旧换新的需求是最为旺盛和活跃的。[10:35][陈淮]:第五，打击投机性需求，这显而易见在去年的中央有关文件中已经明确提出，鼓励个人和机构购买库存的住房，作为业主出租。没人买第二套房子，租赁市场从何而来？大家都只有一套房子，租赁市场从何而来？我们租赁市场，也同样是过去以鼓励自住型需求的政策，也转为包括投资性需求的政策，鼓励主业租赁性的机构的产生发展壮大。租赁市场是房地产市场不可或缺的非常重要的组成部分。因为租赁市场最能满足低端、自住性的需求。租赁市场最满足人口流动性的市场经济配置、资源配置。美国人有40%左右的人群是租房子住，但是并不等于40%的人买不起房子，他可能在纽约有一套住房，在得克萨斯州有一套房子，但是他在旧金山或者洛杉矶工作，相反的情况也有。租赁市场的发展是我们去年末以来在房地产市场中调整原有过时政策，审时度势、与时俱进最重要的一个方面。[10:35][陈淮]:这是关于房地产的政策。核心的一个问题，在去库存的过程中，它的具体落地是过时政策退出，我们可以和过去的政策相对比。[10:44][陈淮]:房地产本身的政策还有一个核心词叫去库存，去库存的政策体系我们也大致梳理一下，靠谁来去库存？刚才我讲分化很严重，怎么分化呢？7.2亿的存量房并没有什么了不起，其中只有4.2亿到4.5亿是住宅，大家有没有注意到我们在“十三五”要解决多少农民工就地转化？1亿农民工在城市中转为户籍人口，还有1亿棚户区改造，还有1亿中西部农村剩余劳动力就近城镇化，现在在城市中经商、务工的农民工有2.4亿人，我们算2口人一个家庭，为什么按两口人一个家庭？因为他可能有一个两个孩子还在农村，如果落户的化他可能就来了，1.2亿个家庭，大约需要120亿平方米的住房，4.5亿的存量房够干吗的？当然这不是一个短暂、一蹴而就的，甚至都不是“十三五”就能解决的问题。但是别把中国的城镇住房库存说成是如何吓人，中国住房报告提出“十三五”期间要建1600万套棚改房，这个面积就是16亿平方米以上，这还不算商品房开发、二手房梯级消费升级带来的新的需求。但无论如何，农民工进城是一个复杂的体制问题，不是简单的有钱、没钱的问题，进北京还是进县城这么简单。我们曾经说过，农民工进城解决四个问题，一个是户籍，第二个是就业，也就是不管大中小城市，产业承载力高低。第三个是社保，第四个才是住房。[10:44][陈淮]:我们顺便说，如果预测“十三五”期间的政策方式，我们一定记住，“十三五”第一位的目标是干吗？“十三五”要实现一个什么目标？全面建成小康社会。实现全面建设小康社会的决胜阶段，这个全面的小康的落脚点有这么几个，第一个，我们过去10到20年城市化中的短板问题，也就是农民工市民化的问题，是一个考验我们全面和不全面的关键问题。第二，老百姓从挣工资、就业到有产，并且实现财产性收入，这部分人群所占比重的高低是全面不全面的一个重要问题，全面小康和初步的小康，总体的小康，区别就是越来越多的老百姓从温饱走向殷实，从劳动性收入到财产性收入。这两个问题实际上都是和城市建设，和房地产业的发展密切相关的。[10:44][陈淮]:去库存的第一个就是农民工进城，现在也有一些地方推出一些政策，昨天有一个消息推出，有一个地区，农民工进城买房子，补贴1万块钱，个别少数地方有可能的，但是这是不可能普遍推开的，如果有1万个农民工进城，政府补贴1万块钱，那就要补贴1亿，一个三线城市的政府是补贴不起的，所以我想这不是一个根本性的措施，但是各地在努力地号召农民工进城，去库存化，我想其实不是一个坏事。今天我们看到很困难的，第一个是去库存，第二个是农民工进城，也可能是5到8年之后中国城市化一个歪打正着的好的地方。我们正在给中小城镇发展打下一个物质基础和人聚集的基础。我们房地产业不可能像人们想象的那样每增加一个城镇家庭就盖一套房子，不是这样的盖法，供给和需求是永远不会对称平衡的，不论在空间上还是在时间上，这是房地产业发展的规律。浦东开发10年，房子都没卖出去，人称鬼城，它一定是有些超前性和预见性，城市发展培育成熟过程，我们在90年代末期号召乡镇企业崛起的时候，有一条政策叫离土不离乡，进厂不进城，我们痛失了一次中小城镇发展的历史良机，这才有了亚洲金融危机一直到今天，我们农民工不得不奔到大城市就业。一旦发生危机，只能退回家乡的农村，没有中间层次的城市可以依托，现在恰好有了这么一个过程，使我们有了一个三四线城市提高房地产承载力的问题，补他们的体制短板，补他们的交通基础设施的短板，补他们的产业承载力的短板，我们才真正能够全面小康社会，高质量城镇化。[10:44][陈淮]:另外一个去库存的需求就是棚户区改造。这个不用多说了，注意棚户区改造后面还有一个重要的地方，我们“十二五”开局的时候有3600万套保障房的建设问题，这3600万套的保障房是实物性保障房为主，但是在“十三五”期间，尽管在北、上、广、深这些大城市还要增加保障房供给，但是注意一下2016年全国建设工作会，大家会知道，今年的公租房停建，努力推进货币化的住房保障体系，完善货币化补偿的方式。实物型保障在哪里？棚户区改造，这是城市化过程中一石几鸟的问题，它一方面有助于城市连片改造，包括原来一些老旧城区危旧房，地下基础设施、交通规划、城市分区，以及老百姓住宅、商业设施的整体升级。第二方面，它有助于市场化的力量参与到保障性的供给中来，棚户区的改造拆一还五，我建15层，我还可以卖10层。第三，最有利于和过去十几年房地产发展中累计的体制性的矛盾结合起来探索解决方式，比如城中村、小产权等等问题，因城施策、因地制宜地发展。因此棚户区改造实际上既是去库存的一个重要方面。[10:45][陈淮]:货币化的发展租赁市场，这里面最重要的一个思路是鼓励个人和机构来购买库存商品房，特别提到要努力发展以租赁住房为主业的企业。刚才我们讲到去杠杆的问题，实际上有一句话应当强调，我们迫切在房地产业买和卖、供和求之间有更多样、多层的居中的具有金融功能的企业支持。实际上租赁说到底是一种金融性的方面，比如我们的建筑业需要用设备，你买不起没关系，有人买了租给你，这就是租赁融资。实际上买房子先租后买，也是政策性保障的一个方面，在国外是很普遍的，你先买3成产权，那7成是租金，逐步你再买4成、5成、6成、7成，并且满足过渡性需求、流动性需求。[10:56][陈淮]:发展租赁市场是分化的重要方面，第一个方面和政策退出与去库存密切相关，第二方面是和改革以及国民经济整体的稳定运行密切相关的政策，眼下就有两个大家最关心，并且对房地产影响甚大的，一个是营改增，一个是货币政策。营改增最近在讨论究竟对房地产业好还是不好，二手房买卖，是不是将来那5.5%的营业税改成增值税了？当然我觉得目前还不明朗的一些政策细则还有待观察，但是把二手房买卖的那个营业税又改成增值税，原来那个营业税本来是起到房价调控作用的调节税，如果改成增值税，实际上把它固化了。而房产增值实际都是土地增值，在二手房买卖中，政府已经收了个人所得税，个人所得税的部分实际上就是土地增值带来的，再收一回土地增值税，那岂不是一虾两吃了吗？我看重复征税的问题还有待很多研究。但是营改增带来了一个很重要的方面，就是企业机构持有商业地产可以抵扣，这给我们刚才讲到的房地产去库存化的分化里头，其实库存最严重、销售最慢的商业地产，尽管它的数额没有住宅这么大，但是它的过剩程度比住宅更严重，营改增有利于一些机构作为业主持有这些不动产，这是可以抵扣他的销项税的。[10:56][陈淮]:再有一个是货币政策，从去年末大家都预期会有降息、降准，去年末以来针对增速下降、物价低靡、通货紧缩的情况，已经陆续平稳的出台了若干次降息、降准的政策，但是今后还会不会有，我觉得会有一些两难的选择问题。2016年的经济增速还需要在稳健之上相对宽松的货币政策支持，今年春节之后，房地产业又添了一个新词，叫“资产荒”，我不知道各位记者朋友有听说过这个词，什么叫资产荒？就是有大量的资金找不到投资的领域。买股票被套住了，买房子不知道会不会也被套住。一方面我们去库存，另一方面有大量的资金正在寻求有利的投资领域，而找不到投资方向，这叫资产荒。货币政策恐怕要在货币的供给需进一步搭桥，所以我想影响房地产的第二个是国民经济的稳定运行，稳定运行包括增速，包括物价。[10:56][陈淮]:在这之上还有一个层级就是国际运行环境，这一条实际上决定着我们第二个层级的货币政策和房地产市场的供求关系，那就是汇率问题。进入21世纪，特别是21世纪第二个10年开始，世界金融危机之后，2010年之后，国际上货币定价权的竞争变得日益复杂、尖锐和激烈，从发达国家逼迫人民币升值到去年以来人民币的贬值，人民币的贬值问题说到底既是货币定价权之争，也决定着我们海外资产和我们的外汇储备是增值还是损失，也决定着人民币的币值和固定资产价格之间的比值关系问题，它决定着我们的股价，决定着我们的房价。更重要的是汇率问题，根本的主动权并不在中国人手里，而是由发达国家决定，特别是美国决定。我们目前看，在这个问题上，我们的被动性非常大，我们是世界第一大外汇储备国，又是美国国债的第一大持有国，是它最大的债权人，而且美联储货币政策的高低，不仅影响着人民币和美元的关系，还严重影响着我们的进出口，而且直接影响着国际大宗商品价格，比如最近的钢材价格、铁矿石价格又有一些短期内的暴涨暴跌，这就是美元汇率变化引起的。铁矿石价格上涨，不是铁矿石稀缺了，而是美元跌了，石油价格跌不是因为石油供给大了，而是美元涨了，国际大宗商品价格的涨跌直接影响甚至决定着2016年中国整体宏观经济通货紧缩还是通货膨胀。[10:56][陈淮]:我们在政府工作报告中还有一句话，除了供给侧之外，希望大家关注，这句话就是“加强相机决策的科学性、及时性”。[10:56][主持人]:非常感谢陈先生的精彩发言，我们听完陈淮先生精彩的演讲之后，接下来马上进入本届论坛的重头戏，华誉景观，2015年度中国房地产卓越100榜的发布意识，接下来有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台，为我们发布2015年度中国房地产卓越100榜，同时也请陈女士对今年的榜单进行点评。[10:59][陈诗涛]:大家好，现在由我发布华誉景观2015年度中国房地产卓越100榜。[10:59][陈诗涛]:我们认为未来是一个认知商业的时代，人们将借助认知计算进行感知，并通过大规模的比对以及科学的算法，形成能够思考并且预测未来的商业模式。基于此理，观点地产新媒体的数据研究部门，长期跟踪房地产企业的动态、行业的动态和宏观经济数据，并在此基础上提炼了大量的市场数据，进行建模。同时我们做了很多的深度分析，在此基础上构建出完整的卓越100的指数体系。在不同的时间点，我们予以发布。本次我们将发布的是关于中国房地产企业2015全年表现力深度报道。我们甄选的企业是北、上、广、深和2015在房地产发展活跃的二线城市，所有的企业2015年在中国有项目运营的房地产开发企业和专业机构，包括配套的产业。这里我们发布的运营时间是指2015年全年，1月1号到12月31号，其中财务数据，上市公司截区的是中报，到6月30号。我们的数据来源有三个地方，第一个是企业的自行申报，第二个是上市公司公开的数据，第三个是第三方机构提供的数据，如果这三个渠道我们都无法识别，我们对这家企业将予以放弃，当然我们也尊重企业，对一些数据不愿意公布的时候予以保密及支持。[11:00][陈诗涛]:我们的品牌管理指标，就是商业模式的调研方法，我们采取了行业问卷和在线网络调查，回收了有效问卷10775份，较2014年的8233份有显著的增长。这里讲一下排名的顺序，如果企业的总分得到同分值，我们将以销售业绩为降序排序。整个榜单我们筛选了197家，到初步入选，到最终入选，我们发布的总榜单有三个，其中卓越100榜入选了100家企业，上市公司30强入选了30家上市企业，包括非内地房地产卓越榜。第二个是我们的分榜单，包括了4个：品牌价值、管理与团队卓越奖、商业模式，还有房地产销售30强。第三大类是单项奖，第四大类是区域榜。[11:00][陈诗涛]:大家其实比较关注这100家企业是如何产生的，我们有4个指标，4大体系，第一个是运营指标，其中销售业绩占55分，包括销售面积、土储和总资产，还有品牌指标占据了15分，包括品牌认知度和社会贡献，同时还有管理团队建设。第三个部分是商业模式，品牌的独特性占据了4分，核心生产方式是3分，营销方式与创新和资金应及融资各占4分。大家可以看一下这些榜单，之这100家企业，第1名是77分，第100名是7分，我们感觉这个阶梯分化还是比较严重的，万科连续7年是第一名，当然它得77分相比前几年是大幅下降的，它的运营指标是拿了满分，但是在品牌模式管理方面是下降的。[11:00][陈诗涛]:第二个榜单是上市公司30强，这次卓越100榜里面有70家上市公司，这30强应该是全中国上市公司中最值得表彰的，可以看到这30家的分值相差不是太大，而我们的上市企业得到资本市场和投资者的认可最为关键，所以我们的财务指标体系在这里是占据了25分，销售业绩是30分，财务指标里面，资产负债率占5分，毛利率、经理率、流动比例和净资产收益率各占4分，品牌指标、管理与团队和商业模式的15分没有变化。大家应该看到，作为双冠王的万科今年是第一名，比中海多1分，作为龙头企业绿地，在财务指标上的得分非常低，只有9分。[11:00][陈诗涛]:第三个榜单是非内地房企。往年入选的有10家，今年仅6家，原因很简单，2015年港资和外企在减弱内地的投资，我们根据他们在内地的业绩，包括销售、租金收入，还有投资规模、进入城市量、项目数量和土储，最后我们甄选了6家，九龙仓连续3年是冠军，第二名是凯德，目前在国内管理的资产超过2000亿人民币，第三位是恒隆地产，在商业地产的表现确实值得推崇。第四名是新鸿基，第五名是太古，第六名是长实。[11:00][陈诗涛]:在分榜单方面，品牌价值是企业的根本，前三名分别是万科、保利和星河湾。而我们的管理与团队，前两名是换了企业，我们看到的是恒大和融创，这两个企业的团队在2015年狼性的管理和团队的打造还是比较成功的。而在商业模式上，前三强又换了，第一是碧桂园，第二是华润置地，第三是大连万达，大家应该感觉到这三家企业，在去年不断地转型，也不断地向境外扩展，企业的模式还是值得肯定的。而我们的销售30强，排名第一的万科到了2600亿，而第30名的销售额只有295亿，所以落差还是非常巨大的。[11:00][陈诗涛]:我们也列了一些单项奖，包括橱柜的集采首选品牌欧派，还有房地产营销最佳合作伙伴好屋中国。在2015年，全中国有11个城市的房地产发展是比较活跃的，北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、福州、厦门、重庆和武汉，这些城市我们做了区域榜单的发布，所有的指标，包括运营指标、品牌指标、管理指标和商业模式，权重有所调整，但是口径与主榜单是一致的。大家手上也拿到我们这本纸质的报告，前面我们对数据和图表进行了盘点。[11:01][陈诗涛]:最后简单地点评一下，刚才陈主任和朱会长大量讲过，2015年我们定调为去库存，我们看到大型房企的市场占有率逐步扩大，其中在国家统计局统计，2015年销售总额是8.73万亿元，入选的100家企业的销售额已经达到了3.49万亿，占到总的比重是39.93%，接近4成，万科录得2614亿销售额，占到市场的3%。而我们的卓越100榜前10强的企业，占比达到17.57%。2014年进入2000亿的有2家企业，2015年有3家，到1000亿的还是7家，但是500亿已经增加到了9家，2015年我们认为应该进入千亿的是华润。另外我们认为并购时代的来临，宝万之争推动了行业的反思和前行，去年在并购里面，恒大从2014年的1315亿增长了53.1%，到了2000亿。大家看这个图表，我们找了2015年5个代表性的案例，其中有3个都跟恒大有关，另外一个是万科和中民投，包括最近中海和中信的并购，如果谁不并购，可能最后是会被淘汰的。另外一个，所有的房企都说返回一线，一线城市确实资源有限，我们调研中小企业的过程中，感觉他们确实非常困难。这是上市房企的融资对比图，2014年有6家完成融资，发债是235亿，融资环境在2015年有所好转，但是我们看到财务数据，海外的债券其实是受损的，上市企业的30强里面，平均的资产负债是73.8%，比2014年稍微降了一点，流动比例和速动率均有所下降，说明去库存道路难行，平均的流动率是0.66%，平均的速动率是0.52，这个数据大家用得不多，但是我们一直在用，我们请教了很多分析机构，这里我们觉得1.0是安全系数，但是在行业里面我们发现有一家只到了0.18，而且我在开幕式上讲过，房地产作为一个含金量不高的行业，随着经济的下行，房地产的盈利能力应该是进一步下滑的，入选30强的平均毛利是20.44%，比2014年降低了5.4个百分点，较2011年的42.73%大幅下滑。毛利比较高的是华夏幸福、中海和华润置地。净利率在30强中还是提升的，平均到15.6%，这里面有一些拉升，比如说瑞房比较独特，去年的顶豪热销。在财务指标方面一直维持比较好的是中海，它的财务指标到了23分，中海2013年的融资成本仅仅只有4.2%。去年的卓越100榜里面平均售价是10955元/平米，较2014年上升了900多元，这里面均价差距3万的是瑞房一家，1万到3万的有40家，房价走得比较低端的是建业地产和荣盛发展。[11:01][陈诗涛]:大家都在谈到房地产，肯定离不开土地，我们看到品牌企业都回归一线，所以一线还是地王层出不穷，大家可以看到部分城市2015年的土地出让收入，也看到2015年有4宗全国代表性的地王，这张表是全国的代表性的单价地王，土地储备方面，恒大连续几年第一名，有1.44亿平方米，紧接着是碧桂园和万达，接近1亿平方米，万科连续几年是不超过4000万平方米的土储，2015年万科的新开工面积是2127万平方米，所以我们在想，万科这个土储是不够两年开发量的，包括这次跟深圳地铁合作，是不是也有这方面的考虑，大家见仁见智。2014年的土储表大家可以参看一下。[11:01][陈诗涛]:未来将是一个资产重组年，也就是我们认为的大鱼吃小鱼，强强联合的时代，现在我们看到总资产进入5000亿以上的已经有4家，万达、万科、恒大和绿地，除了少部分的房企统计不到数据，进入千亿的房企有26家。在座的各位桌上有这样一份我们的纸质报告，我们稍后会跟观点地产杂志特刊一起邮寄给我们的会员企业，同时也会在我们的网上发布，我们也会跟金融机构会员企业进行报告的发送，他们会作为一些对内地房企投资的参考指标。[11:01][陈诗涛]:今天我们正式把2015中国房地产卓越100榜发布，在这个榜单发布的过程中，我们得到了非常多企业和专业机构的支持，我们在此表示感谢，因为各种原因，这个榜单可能不一定特别完美，我们希望得到各位业内专家的指正，以助卓越100榜做得更加完善、科学、专业。[11:01][主持人]:最重磅的中国房地产卓越100榜已经发布，但今天晚上19点，论坛现场还将举行2015年度中国房地产卓越100榜颁奖盛典，届时又会有哪些卓越的身影将会出现在这里？敬请各位来宾留意组委会的提示，准时参与这个房地产行业一年一度的盛事，一同见证卓越100榜获奖企业的光荣时刻。[11:02][主持人]:接下来，我们有请今天上午大会的最后一位演讲嘉宾，他的压轴又会奉献怎样的精彩呢？我们有请彩生活服务集团有限公司助理总裁段斐钦先生，他的演讲题目是：彩生活 构建社区O2O生态圈的新思维。[11:02][段斐钦]:今天有幸能跟各位领导和嘉宾来分享一下彩生活构建整个社区O2O生态圈的新思维。[11:14][段斐钦]:到现在为止，讨论行业的转型，从我们个人身上已经需要有跨界的思维，因为只有跨界才能站在用户和合作伙伴的立场去思考问题。因为新思维无非就是站在客户的角度进行基于价值链的解构和重构，在这方面彩生活有一些心得，今天借观点这个平台跟大家分享一下。彩生活的上市是一个里程碑事件，这个里程碑事件对于整个的社区服务行业来说是奠定了一个非常重要的时间结点，我觉得所谓的时间结点不是代表着它一定未来会发生什么事情，而是在于彩生活上市之后，所有物业行业的人的尊严感是找到了，因为我觉得所有的变化其实最开始是人心的变化。在座的很多都是地产行业的从业人员，我以前也在地产行业，在2004年到2006年我在杭州的房地产公司工作，后来又到泛海建设和华侨城。对于地产行业的物业行业其实本质上来说是它的售后服务部门，一旦成为售后服务部门，这个行业的人的尊严感是很难找到的。彩生活有幸上市，这个上市的钟声是把社区服务行业所有的从业者的尊严感给找到了。对行业来说，所有的创新是为了尊严感而创新，当我们看到无论是硅谷的如火如荼，还是北京中关村和上海的波澜壮阔，很多时候都是这些行业的从业人员的尊严感在推动着行业的进步，彩生活只是其中的一分子。[11:14][段斐钦]:彩生活感觉到对市场最恐惧的一年是在去年的这个时候，因为去年所有的人都在跟彩生活说，你应该不顾一切地去做社区O2O，不顾一切地去做看不到盈利，只看到用户，看不到收入，只看到烧钱的盈利模式。彩生活是号上市的，当时很多投资人和行业从业者都跟我们说，彩生活应该O2O。其实到今天为止，这个社区O2O已经成为一个大大的问号，我们可以看到很多的O2O的企业，在2015年的五六月份之后开始遇到了重大的挑战，其实本质上来说，我觉得这些挑战不是O2O的挑战，而是过去很多O2O的创业者忽略了商业的本质，而让O2O成为了一个问号。彩生活的尝试是慢慢地去解释这个问号，把这个问号变成一个感叹号。[11:14][段斐钦]:我们认为社区O2O的成败核心关键是在于如何构建一个有黏性的场景，我们可以看到在过去所有O2O的企业不断地融资、烧钱，去获取用户、黏住用户，我们发现这些O2O企业都面临一个巨大的挑战，就是获取用户的成本非常高，黏客的成本也非常高，同时在自己实现货币化，实现自己的经营收入的时候，它的过程是极其不稳定的。所以当这些商业模式开始来推进的时候，这个企业就过度依赖融资，我们发现这些企业核心的变成仍然是缺乏有高黏度的场景。[11:15][段斐钦]:对于社区来说，毫无疑问，虽然任何一种需求都是低频的，但是对于社区从业者和社区这个维度来看，所有的需求都是高频，对于彩生活来说，目前其实是在尝试构建一个基于整个社区的复合高频的生态圈。彩生活也逐渐地从一个云端管理向线上端和线下端渗透的一家企业，我们的最终目标是希望搭建一个社区O2O平台，为所有的社区O2O企业进入社区提供便利，最终也为整个社区的业主提供一个更加便利、更加安心的居住环境。[11:15][段斐钦]:大家都会谈到，互联网企业和传统企业本质上有什么去年，我们认为这些都是表象，核心在于内部的企业管理机制。传统企业的管理机制通常都是纺锤形，由于云很弱、端很弱，中间一大堆管理的从业人员。我们发现当这个企业一旦走到规模化的时候，其实它的管理效率是越来越低的，当然对彩生活也饱受这个问题的挑战。我记得当彩生活管理差不多将近1.5亿平方米面积的时候，彩生活就发现自己的管理成本越来越高，所以我们就慢慢地把自己转变为一个智能云的体系和线下端的分配体系，当然我们的端其实是分危险上和线下两个端。一个是我们的APP，第二个是我们线下的端，这里面包含了超过1700个社区空间，以及超过1700名的客户主任。其实这些主任都是日日夜夜在我们的社区里面来跟用户发生互动的，这些互动其实就是O2O企业进入社区的很重要的一个流量的收集器。[11:15][段斐钦]:目前彩生活已经实现了3.2亿平方米的管理面积，以及是全球最大的社区服务平台，我们已经服务超过2000个小区，165个城市，服务的人口也超过1000万，当我们面对这样大规模的时候，如果我们仍然按照传统的纺锤形的管理机制，我们发现彩生活的管理将会遇到重大的挑战，因此我们在2014年上市之后，就明确提出从云管端逐步转型为云到端的管理体系。云本质上就是以智能云为核心，形成交易、管理的核心本质。我们慢慢的要弱化管理的职能，当邮件系统和通讯系统，包括微信，很多人其实是在刷存在感。[11:15][段斐钦]:大家去点开自己的微信群，反思自己过去的工作，其实很多工作是在刷存在感，就是我必须要依靠这个程序证明我的存在，但是有了智能云之后，我们会根据工作流决定谁是这个任务的承担者和业务的推动者，只有智能云存在，我们才能更好地实现线下端的分配。我们认为彩生活的端，核心是每个云用户的接触，这都是我们理解的端，包括我们的手机APP、彩空间、客户经理，包括我们社区里面每一个提供服务的个体。实现端和端的连接，来提升用户的体验。大家都会问，如果我们的端不提供客户的体验怎么样？其实我觉得所谓的智能云和端，核心就是让良币去驱逐劣币，去年我们在e师傅孵化的时候，把三星级的师傅就屏蔽在我们的业务端里面，为客户提供五星级的服务端。[11:15][段斐钦]:我们尝试不断解构重构的方式，来协助社区O2O高效地进入我们的社区，只有通过他们的高效进入社区，并获取用户和黏住用户，这样我们的社区生态圈才能好地共荣共生，我们只有把更多的合作资源导入到社区，才能为业主服务的提供者更加高效地融入社区和家庭。其实当彩生活管理超过1.5亿平方米面积的时候，彩生活已经很明确地提出，自己只做平台，不做任何垂直服务，因为我们在过去的管理实践中发现，我们的专业公司越多，随着我们的管理半径越大，我们的专业公司的管理效率会下降。所以在我们的生态圈构建里面，我们是找到创业者，把我们垂直服务的功能外包给他，我们希望创业者在社区的生态圈里面高效地成长。当然，在这个创业的过程中，我们提供了社区的场景，实现了我们的效率提升、成本红利，以及资本红利。等一会儿我会介绍我们孵化的一个项目。当然，在目前彩生活的生态圈合作伙伴里面已经包括了安邦、平安、中国电信、额搜房、e师傅、京东、蒙牛等等合作伙伴，所有的业务，彩生活所提供的重要作用是进行连接、进行优化。[11:16][段斐钦]:我们在前年11月份找了一个创业团队，我们跟他说，我们把公共维修外包给你，希望你通过e师傅平台，打造一个类似于滴滴维修的平台。e师傅在这个过程中，因为自己的公共维修的需求，同时会免费驱动到师傅端，因为所有的维修工发现，只要他有这个需求，他就愿意上这个平台。e师傅是一款基于地理位置的赵师傅应用，主要提供O2O专业化维修服务，建立用户与师傅之间的深度连接。截止目前，e师傅的单数，我们可以看到在去年到今年一年时间的变化，在去年1月份的时候，e师傅一天的单数仅仅只有23单，但是到12月底的时候，e师傅每天的日均单数达到了单，目前e师傅已经成为中国最大的维修平台，彩生活占5%的股份，彩生活也通过合作，实现自己不再养维修工，同时也让自己的资本平台实现更好的收入和资本红利，同时彩生活也因为有了e师傅，进入家庭的维修，达到了85%的五星级评价。我们可以看到e师傅截止至今，只用了500万的融资就实现了这一战略目标，也是目前维修里面不烧钱的O2O，所以彩生活今天跟大家分享的就是，我们如何从他者的角度，从用户的角度来思考整个生态圈的构建，跟别人合作发生连接，谢谢大家。[11:16][主持人]:谢谢段先生，请段先生留步，邀请您参加接下来的一场主题讨论。[11:17][主持人]:尊敬的各位来宾，我们今天上午的演讲环节到这里全部结束，再一次感谢所有奉献演讲的嘉宾。接下来，进入论坛的精彩对话环节，首先开启的是观点年度论坛主题讨论会之一。因城施策重新划定房地产边界，分化市场中“调控与救市”的角力仍在继续；在供给侧与去库存语境下，政策组合拳能否让过热区域降温，让冰冻三尺的市场终能回暖？房企模式是否会因此面临调整？[11:17][主持人]:2016观点年度论坛主题讨论会第一场的主题就是：因城施策政策怎样“温暖”楼市。[11:18][主持人]:我们先请出本次讨论的主持嘉宾，有请世联行首席技术官黎振伟先生。[11:18][主持人]:接下来，请讨论嘉宾上台，他们是：著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生；广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生；彩生活服务集团有限公司助理总裁段斐钦先生；新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生；侨鑫地产副总裁张学凤女士；五矿地产华南区总经理戴鹏宇先生；观澜湖地产营销中心总经理洪刚先生。[11:18][主持人]:接下来请黎振伟先生为我们主持今天这一场观点论坛讨论主题讨论会，本次的环节讨论时间是50分钟。[11:29][黎振伟]:谢谢主持人。今年很多地方都在开论坛，我也刚刚从成都回来，我们今天的论坛主题是供给侧改革。2015年中国房地产又是回暖，又是分化，当然更明显的是分化。分化是不容易的，因为分化下来，我们的政策也要分化，管理也要分化，它很考验我们的地方政府，考验我们的企业，也考验买房人怎么选择城市，同时也考验中央政府如何制定政策。所以在这个大的分化环境下，我第一个问题就先给陈主任，尽管陈主任刚才说很讨厌讲政策，但没办法，中国就是靠政策发展的，我们所有的地方都看中央，每个企业都看政府的政策。中国是习惯于大一统的，所以大家都看中央、看国家的政策，但也容易遭到一荣俱荣，一损俱损，因城施策的方针将是今后房地产大的挑战，大的问题来了，因城施策，中央怎么把控政策的天花板和底线？我们看到很多地方政府容易突破这个线。另外还有一点，很多地方政府容易出台一些莫名其妙的政策，今天出，明天收，开发商很难把握，所以在这一点上请您谈谈怎么因城施策，国家怎么把控，地方政府怎么处理？[11:29][陈淮]:刚才主持人讲，考验地方政府和中央政府，他还讲到大一统，其实中央从2013年以来没有什么大一统，让各地尝试性地提出自己当地发展，包括房地产业发展的改革，比如说限购取消就是一个各个城市陆续的取消，而中央不发声，既没有建设部，也没有国务院说你可以限购或者不限购，根据自己的需要逐步的退出。实际上到现在为止，比如说我们分化，分化下来也并没有出一个国几条一刀切的实施政策，但是各地的确出了一些雷人的政策，今天晚上出，过几个小时又把它取消了，这种已经不是欠考虑了，要我说就是对经济规律，对市场的脉搏，以及对供求关系缺乏把握。[11:30][陈淮]:刚才说到考验地方政府，如果说有什么底线和天花板的话，我看从中央的底线，今年我们有几个大的难点，一个是就业，有几百万人的过剩产能的问题，在两会中双鸭山的问题已经一定程度的反映了这个全局性的问题，要徐徐图之、缓缓解决，慢慢过渡，不管是房地产去库存，还是加快农民工进城，一定要有利于缓解就业岗位的问题。第二个是我们的过剩产能的产业不能全死，特别是那些大企业，是我们国际竞争力和城市化的物质基础，在国民经济整体运行中，还得保持一定的投资需求，满足钢铁、煤炭、石油、石化的需求。第三个，我们今年还得把提高城市质量这个问题放在第一位，特别是和环境的关系，你不顾一切地大拆大建，固然GDP一时在短期内有所表现，但可能带来的后患是非常大的。最后一个底线就是国民经济的稳定运行，实际上李克强总理从去年末到今年初，已经多次讲到不搞强刺激，不弄4万亿或者是突然转向，出手要快、出拳要重的政策，要求平稳过渡，让市场多发声音，我想这也是一个底线。之中央政府出台一个什么政策去救三四线城市的中小开发商的可能性基本上为零，但是有没有可能性出台鼓励三四线城市加强基础设施，简化农民工进城落户，以及给予他们在土地政策上的一些改变。我想这些是可以考虑的。[11:30][黎振伟]:第二位是蔡会长，省房协一直为政府是提供政策建议的，在结构调整、供给层主导、因城施策的环境下，省房协认为地方政府的房地产政策是否应该做必要的调整？既推动市场健康发展，同时又避免过度依赖房地产，同时还有企业怎么提升自身应对的变化，我相信这些问题也是媒体很关注的，因为广东的各地市场差异很大，如果这个政策不对头的话，也会出现搞乱了的情况，有些很急，有些很慌。[11:30][蔡穗声]:谢谢主持人，问题很大，我试着回答一下。我们也给政府提了一些建议，包括现在广东的库存，我们主要是担心商业和写字楼方面的库存，这方面消化比较难一点，所以建议政府调整一些规划要求，做一些功能的改变，这是政策上尽量需要争取的。但我现在觉得，政策方面考虑的余地真的不大，现在你所看到的，各地政府把历年的政策武器库都翻出来，能用的都用上了，而且还互相学习、互相取经，我们没办法提出更好的政策。但我认为更重要的还是制度的安排、制度的变革，现在我们看到一些问题，还是受制度的制约比较大，比如说我们的行政审批制度，这个是消耗社会资源非常大的方面，这涉及到政府的改革，一个项目搞一年两年审批不下来，浪费多少资源在里面，丧失多少市场商机。包括土地的出让制度，政府是按照财政需要来决定土地批出的进度和规模，这必然造成新的库存，你应该把它调整为按照市场需求来供给土地，当然这涉及到另一个问题，你要改变整个国家的财税体制，改变政府依赖土地财政的体制，要把政府改造为一个廉洁、高效的政府，这个涉及面太大了。但不管怎么说，我觉得目前我们讨论政策，政府官员所有东西都已经考虑到了，我们很难比人家想得更充分，有更多新鲜的东西，倒是制度的改革方面，其实是有很大的潜力，而且会有很大的推动，这方面我觉得政府应该下决心改革自己，革自己的命，这就看政府的决心。[11:30][蔡穗声]:至于谈到企业，我不大同意一种观点，大家觉得好像分化了，意味着大企业不断地兼并，中小房企没有存在的空间了，我从来不认同这个观点，一方面大企业在不断地发展壮大，这是肯定的，但另一方面，你把中小房企都搞死了，不是一个好事情。刚才陈教授谈到工业是个大问题，中小企业容纳了大量的就业人员在里面，这是我们应该关注到的，我们一直鼓励中小房企应该找到自己的活路，你没办法跟大企业去拼，你应该要关注到很多县城里面的发展，包括农业的发展，都是应该要关心到的。另外一个要在管理经营方面出效益。如果我们在经营管理上有新的路子，以及做到扎根基层，扎根三四线，我认为中小房企依然有广阔的空间，不是说只有等着被兼并的一条路子。[11:30][黎振伟]:谢谢蔡会长，蔡会长说得很对，我也认同，再多的政策不如回归市场，政府少点政策，尊重市场，干好自己的事情。至于讲到企业，我也认同一个观点，广州有个企业安华，原来做美博城的，他们在重庆忠县做了一个项目，一做就做了十几年，我们去那里看了，它把当地所有品牌都概括了，别的企业进去是不可能做过它的，关键是你要沉下心来，不能到处转。[11:31][黎振伟]:第三个问题就问我们的企业了，彩生活的段总，您刚才介绍了彩生活的案例，两年前彩生活上市，你的市值很快达到跟花样年的市值一样高，大家都很关注。当然一方面是管理，一方面是服务，另外大家也看到了这里面的机会。今天我们也看到这个管理非常重要，因为做产品容易做到，但是管理不容易做到，管理比较长线，但是我们也担心，有的企业为了上市做一些短期行为，那就很难搞了，它违背了服务的本质。今天在供给侧改革的情况下，我们怎么回归服务的本质，回归管理的本质？[11:31][黎振伟]:我们讲O2O，千万不要忘了它的根本。[11:42][段斐钦]:从管理和供给的本质做好服务，这一点非常重要。最近有首歌写得很好，里面有句歌词说，生活不仅是眼前的苟且。其实以前社区服务行业的人整体来说是比较苟且的，物业管理的定价权不在自己手上，它不像海底捞一样，我做好了服务，我的定价权在我手上，但是物业行业的定价权某种程度是少数决定多数的行业，物业行业过去一直受制于这个行业的制度影响，所以比较苟且。[11:43][段斐钦]:对彩生活来说，一直在粉丝一个问题，从2002年彩生活开始创业，到2014年上市，走了12年的时间，某种程度上，彩生活在这个行业没有定价权的情况下，它的管理效率已经做到了整个行业里面的第一位。为什么是第一位呢？它用了行业从业人数的一半的规模，就做到了行业满意度的第六，前5位大部分是地产公司的物业企业，因为地产公司的物业企业一般来说地产公司会给一些补贴，某种程度上我们也称之为叫扭曲价格之后的满意度，彩生活是做到真实价格的满意度，因为我们百万平方米用工人数是110个人，行业平均人数是220个人，地产企业一般来说一百万平米是300个人，所以从输入和输出来看，我们在管理效率上已经做到行业第一。[11:43][段斐钦]:但是我们发现一个问题，无论是我们个体，还是我们整个企业，还有整个上下游的企业，没有解决苟且的问题，比如说我们外包的保洁公司，其实这些保洁人员每个月的收入就2200快恰左右，中间还要砍一刀，能解决这个保洁的苟且之势吗？很难。所以从彩生活来说，就慢慢思考一个问题，我们怎么样把维修和保洁e化，从公共区域建立信用，让他们更好地去进入家庭。因为O2O最大的挑战不是信息的服务，就像我们用滴滴打车，不会关注他是不是信息服务，到家服务，价格不是关键因素，信用是关键因素，核心在于每一个给你服务提供的个体，他的信用评级是你为他定价的关键因素，所以我们慢慢就把我们的维修服务外包，跟他一起合作构建e维修的平台，我的保洁也外包，变成一个e保洁的平台。[11:43][段斐钦]:因为这些服务你是24小时在社区里面发生的，这些个体的信用是对业主可见的，所以虽然低频，但是业主一旦发现自己家里出现了这些服务需求的时候，他第一选择一定是选择这个平台上最好的维修工过程保洁阿姨。这会迫使这个平台上的维修工和保洁阿姨着力做好公共区域的服务。我们不仅仅是一个互联网的企业，因为很多互联网企业尝试过快的落地，过快的在信息上进行传播，忽略了对于社区，包括我们基于社区的需求和供给的核心是信用和信用之间的互换，所以我们慢慢地希望让我们的保洁阿姨、维修工逐渐地在这个平台上不再苟且。我们的保洁阿姨现在在我们的试点小区，在周末他是要加价才能请到的，因为大家都看得到这个小区里面的阿姨哪个最好，哪个最强。所以我们只定基准价，上浮的价格由阿姨自己定。我们好的维修工，一个月可以做到1万多到2万，通过这种价值重构，我们的客户经理以前是只管收费，一旦谈到服务，这些客户经理就找不到下游的资源来给他提供服务的供给。现在我们的业主要找一个家政，他的中间服务的工作已经不再是他的成本，而是他找到这个供给侧为业主服务，这个供给侧会给他一部分的扩客户的费用，所以我们的客户经理在这个维度上来看，他的收入又比以前有所提高。所以我们在这个过程中慢慢的服务发生一些变化。[11:43][黎振伟]:段总让我看到彩生活是在实现让服务更便利、更有价值、更重要。[11:43][黎振伟]:下一位嘉宾是新欧鹏的李战洪先生，您每次都有很多独特的观点，这次讲到去库存，可以说在中国的三四线城市是最糟糕的，最近我去了一趟重庆，我在重庆下面一个县看到了新欧鹏的项目，当时我过去是为了解决一个企业的销售问题，它卖得不好，但是斜对面的新欧鹏的楼盘卖得非常好，价格还比它高。看完以后我有感慨，我觉得在任何地方都有刚需，都有好的，也有不好的，在今天我们如何把刚需做好，请李总给大家谈谈，新欧鹏在三四线城市做好房地产的ABC是什么，何谓必要做的，何谓不必要做的？新欧鹏如何占领三线城市？[11:44][李战洪]:的确有不少的楼盘在去年别人卖得不好的时候，我们在一个区县里面就可以卖到3000多套。其实我觉得现在的微观做事情这一块，差别已经不大，就是各个房地产开发企业之间这一块的差别不大。房地产有很强的周期性，它是有规律的，你只要把握好规律，再把微观的事情做好，你就能赢得市场。今天的主题是“供给新节奏”，我觉得宏观把握最重要，就是要看政策。从2008年到现在，政府供给了一大堆的政策，但是我觉得政策就是给了你一个字，2008年是放，2009年是活，然后接下来就是乱，然后是抓，最后是死，死了以后又叫，到了去年的时候就在叫，今年又开始放，政策每年供给的就是一个字，而且是一个惊人的循环。所以今年大家怎么做，大家把握这个字，到了2017年又该怎么做，在什么节点上去库存，在什么节点上尽量让自己的库存降到最低，开始抓生产，开始找土地，在死的时候找土地，去组织生产，在大家开始叫的时候，你的生产快差不多了，到放的时候，你大量的产品开始出来。到现在为止，我们的库存已经去得差不多了，所以只要把握好政策供给每年一个关键词的节奏，你踩准了，去库存就不难了，企业的做法就有了，所以今年抓好这个机会，现在进入到一个放和活的阶段，做好后面的布局，就会赢得二三线城市的市场。[11:45][黎振伟]:谢谢李总，大家有空可以看看新欧鹏做的项目，他们做得很特别，他们把教育、生活配套都做得很到位。[11:45][黎振伟]:下一位嘉宾是侨鑫地产的张学凤副总，侨鑫在广州是做豪宅，做高端物业作为自己的主业著称的，我感觉你们应该不太受政策影响，在今天谈到政策的时候，您觉得您的企业发展的模式，在高端市场方面，到底受不受政策影响？我们如何做好我们的刚需？[11:45][张学凤]:我们是专注做高端的物业，可能对主流的市场没有太多借鉴，但是我觉得有一点应该是有对标的。我们今天都在谈去库存，其实所谓的形成库存根本的问题在于房子不够好，产品力不够，要么是地段出了问题，要么是居住条件不够，总之形成库存的主要问题是产品力不够。所以我们觉得，目前还持有大量库存的企业要借政策的东风赶紧去库存，同时更重要的是反省下一步，就是如何去提高产品的竞争力，我们觉得提高产品力才是作为企业长治久安的根本和核心。我们的产品总价是非常高的，我们在交易的过程中，我们觉得最高端的客户群这几年的变化是非常明显的，这是我们提升产品力、提升产品影响力的关键的因素，就是你对市场、客户要有充分的研究。比如说广州最高端的市场，我们关注到客户非常重要的变化，比如说客户更加年轻，客户更加国际化的生活经历和视野，客户更加个性，这批客户是最不愿意被定义，或者最不好定义的客户，比如客户除了追求房子好用之外，他们有更多的精神诉求，更多的价值观的认同。所以在充分对市场、客户有了足够的考虑之后，你才会有更加匹配的产品，更加针对客户需求的产品出来。我们觉得作为一个企业，如果真的是花心思研究客户，真的花心思研究产品，可能相对遇到大量库存的风险的可能性要小一些。在今天这样的市场环境下，我们觉得企业一方面要抓紧机会，解决这些问题，其实带给我们更多的反省，下一个阶段更多的企业也会从过去的追求规模、追求量，到今天需要解决产品力的问题，来解决企业面临的一些潜在的风险。[11:49][黎振伟]:以我的理解，侨鑫不浮躁，而且很用心，它不太追求每年的规模增长多大，但是它很注重把产品做好，所以它卖的房子是最贵的，卖到十几万一平米，不会因为市场好了一下开发很多，这种企业可能对大多数的企业没有借鉴意义，但是对那些准备被并购的不太大的企业，大家应该学它，因为它用心，它把自己的客户服务好了，在它的层面上做得最足，我想也是一个企业的生存之道。[11:49][黎振伟]:下一位嘉宾也是本次开发商里面的唯一一位央企，五矿地产华南总经理戴总，央企是龙头，在供给侧改革里面，央企如何制定自己的政策？我们也为很多的央企服务，给我们一个感觉就是央企追求规模，而且要大，拿的很多地都在三四线城市，搞不好就会陷进去。你的产品很好，做得很到位，但是有时候又不好卖，从您的角度来看，应该怎么调整这个问题？既要有规模，还要能够去化。[11:50][戴鹏宇]:纠正一下主持人的观点，其实央企也并不是说都追求规模，五矿地产其实是首批国资委的16家地产央企之一，但是我们发展的还是比较稳健的，进的区域也不是很多，目前我们更聚焦在重点的人口导入量比较大的城市，包括一线城市和核心二线城市。刚才主持人也提到了，我们在三四线城市也有一点的地产开发，这一块我们也在思考一些开发的流程。当然目前我们更多的资产还是在一线城市和核心二线城市，三四线城市主要是产业地产和旅游+休闲的地产。[11:50][戴鹏宇]:今天我们谈因城施策的问题，其实在2014年年底的时候我们就在想，2015年可能比较困难，但是从目前来看，整个市场的情况也发生了变化，我记得万科前段时间也说了，2015年可能是最近几年最好的一个年头，从政策方面可能没有一些大的政策支持，到现在一些一线城市和核心二线城市的增长是很快的，三四线城市不太好。五矿前段时间完成了内部的整合，明确由五矿建设来托管整个中国五矿集团的25个项目，大概400多亿的总资产规模的非上市业务。规模是我们追求的一方面，但是我们规模还不算很大，总资产才800多亿，中冶和五矿的合并还没有到业务条线这一块，可能未来的规模也是比较大的。对于开发模式，我们也在做一些探讨，未来可能还是以开发为基础，以运营为核心的全生命周期的开发模式。开发为基础很好理解，开发商买地、定位、施工，这是基础。运营为核心，我们现在也在探讨一些新的模式，我们的一些产业地产，三四线城市旅游和休闲地产的探讨。另外包括彩生活在做的物业和社区O2O的东西，在我们一些业主规模量比较大的城市，比如说南京、长沙有上万业主的规模的城市，我们会探讨这样的运营模式，包括上下游的供应链的打造，比如说精装和软装的服务，所以未来我们还是想这几点，开发为基础、运营为核心的全生命周期的开发模型的新的设想和探讨。[11:50][黎振伟]:地方政府非常希望央企去，因为有钱，可以拿很多地，但是也误导他们，以为央企过来，政府就什么都搞定了，所以刚才提到运营跟产业，我觉得很重要，三四线城市真的不能再搞那么多房地产了，应该做产业和运营，所以你也应该给他们支招，否则到处拿地，到处搞开发区。[11:50][黎振伟]:最后一位嘉宾是来自海南的观澜湖营销总经理洪刚总，两年前去过洪总的那个项目，最近海南又热起来了，其实海南热和不热我们都担心，一热就好像容易出泡沫，不热又容易造成烂尾盘，所以大家很纠结，请洪总跟大家说一下海南最近真实的情况怎么样，你们的项目在这个过程中如何把握这个市场的变化？旅游地产很难做，我们真的很想听听观澜湖是如何去按照原定的方针去走？[11:51][洪刚]:非常感谢，首先我再说明一下，观澜湖是起家于深圳，大家对观澜湖的理解是基于高尔夫，当然这个在现在并不是一个很合宜的话题，但是观澜湖把一个舶来品高尔夫做成了全球最大，也成为整个高尔夫历史上中国这两个字不可能缺失的影响高尔夫发展的产业。[12:00][洪刚]:在海南，我们的开发也是基于高尔夫，}