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015535房主正在通过购房网卖房
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刚买完二手房遇新政 已签购房合同首付能少交吗？
购房人打算购买二套房，跟开发商签订合同时约定，首付比例为60%。新政出台后，购房人提出要求，将首付比例降至40%，遭到开发商的拒绝。楼市新政能否成为解约的正当理由?眼下，一年一度的春季房交会又拉开了大幕，房地产市场形势多变，也给买卖双方带来了一定的风险。为此，特别邀请辽宁仕鹏律师事务所刘甲明、曲晓俊律师对五类房产纠纷案例作出法律分析，给出相应的法律建议。
楼市新政不能成解约正当理由
赵敏与开发商签订了《商品房买卖合同书》，约定购买开发商一套商品房，总房款为300万，以首付加商业贷款方式予以购买。因赵敏系购买第二套房屋，故合同约定其首付比例为总房款60%。后因国家出台新政，将二套房首付比例降至总房款的40%。赵敏以出台新政，其无力一次性支付60%的房款为由而要求开发商降低首付比例，开发商以合同已签订为由予以拒绝。
通常情形下，合同一经签订即成立并生效，除非有证据证明其存在合同无效之情形，或者符合意思表示瑕疵之情形，否则，生效的合同对当事人具有法律效力。国家频出的房产新政到底构成不可抗力，还是情势变更，则应根据实际情况进行综合研判。结合本案，新政对赵敏与开发商所签订的合同不构成任何实质性影响，故根据合同坚守原则，赵敏应继续履行协议，否则应承担对相应的违约责任。
律师提示：近年来，我国不断出台房产调控新政，其必然对购房者的利益造成重大影响。司法实践中，除非有明确具体的约定，否则，通常遵循不轻易认定合同无效或不轻易解除合同。现在房地产的不景气导致逐步迈向买方市场，故针对房产交易中的税费承担、首付比例调整等关键因素，律师建议购房者可以在协议中保留一定的弹性，作出有利于购房者的有效约定。
学区房承诺最好体现在合同上
某小区楼盘开盘，开发商主要宣传卖点就是该小区属大连市重点小学与中学学区房。为此，张欣高价买了一套该小区房屋。谁知半年后孩子欲入学时，却发现该小区并不在重点小学和中学的学区范围内。张欣等业主找到开发商理论，开发商却表示，学区的调整是教育部门的权力，他们也无能为力，建议业主去找教育部门投诉。张欣等业主与开发商为此发生争议。
购房者与开发商签订合同为商品房买卖合同，其所购买标的为房屋，而不包括该小区红线范围之外教育等内容，故开发商在销售广告和宣传资料中对规划范围之外的说明等，通常仅为要约引诱，司法实践中很难构成房屋买卖合同之内容，即一旦开发商构成学区房等虚假宣传，购房者亦很难追究开发商要求退房或者承担违约责任等责任。
律师提示：购房者在购买中仅搜集开发商的宣传资料和销售广告、录音等均是不够的。购房者应增强法律维权意识，还需让开发商在购房合同或其他协议的补充条款明确约定，签订合同买卖之根本目的为买学区房，该购买房屋为学区房，其学区为特定重点学校，一旦最终无法成就的，则购买人有权退房。
买到&查封房&购房者有获赔优先权
市民李娜全资购买了一套房屋，但在办理产权证过程中，李娜才知道因开发商与施工单位存在工程款争议，该房屋已被施工单位申请法院查封了。经核实，该房屋不仅被法院查封了，而且在法院查封前，开发商已将该房屋抵押给了银行，开发商与银行之间也正在诉讼中。眼看房屋无法过户，李娜便将开发商诉至法院主张其诉权。
购房者在未取得产权之前对开发商仅享有普通债权，而房产一旦被抵押，银行等金融机构往往以物权优于债权进行抗辩，并主张其权利应优先获得赔偿。本案中，李娜购房时房屋已被抵押，但李娜对该房屋享有的更多的是生存权等权益，而银行等的权利更多为经营之属性，二者发生冲突的，则应保护弱势购房者的利益，最高法去年亦确认了购房者基本债权应优先受偿的指导意见。
律师提示：在烂尾楼的博弈中，最高法在法律框架内，认定处于最弱势的购房者为被优先保护对象，应当享有优先受偿权，但烂尾楼给购房者却带来了无尽烦恼，因房屋涉及金额巨大，故购房者在购买房屋之前应进行必要的尽职性调查与取证，必要时可聘请律师介入，购房者应对价位明显低于市场价的房屋保持足够谨慎与警惕，以避免&贪小便宜吃大亏&的发生。
共同还贷才有权分割还贷部分增值利益
李健与王梅筹备结婚时，李健父母付了首付，房屋登记所有权人为李健。婚后李健父母每月定期为房屋交纳月供。五年后两人决定离婚，但就王梅是否有权主张分割婚后房屋增值部分产生争议。
根据《婚姻法》司法解释(三)规定，夫妻一方付首付购买房屋，婚后用共同财产还贷，另一方有权要求分割共同还贷支付款项及相对应的财产增值部分。结合本案，王梅欲主张分割婚后还贷和升值利益就应举证证实其存在共同还贷之事实，否则难获支持。
律师提示：一旦婚姻进入诉讼程序，最终还是要靠证据说话。建议为减轻子女负担帮助还贷的父母，最好通过银行转账方式每月将相应月供款项直接转账至还贷账号，这是最直接且较易搜集的证据。
购二手房要注意户口迁出时间等条款
2011年,李刚向陈锋购买一套二手房，双方约定卖方保证房屋不存在任何产权争议等情形，否则买方有权要求解除买卖合同，并要求卖方支付违约金。办理产权变更登记手续后，李刚知悉该二手房目前的租客与陈锋就该房屋存在产权争议。
因争议房屋已登记到李刚名下，李刚有权提起原物返还之诉，即要求第三人腾退房屋，但可能面临诉讼和执行时间过长等问题。另外因有约定在先，李刚也有权依照合同约定，要求陈锋退还购房款并承担违约责任。
律师提示：购房者除核实房主身份、避免价款阴阳合同等之外，双方还应在买卖合同中对&凶宅&、产权争议、租户不腾退房屋等情形作出明确的解约约定，并应对户口迁出时间等进行约定，因户口迁移纠纷不属法院受理案件范围，故亦应将其作为解约必备条款。
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编辑：高菲
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新政对二套房有什么影响
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
出售自有住房者按差额20%缴税，我认为对房主影响不大，房主只要强调净到手多少钱即可，这笔税可能会转嫁到购房者那里。长远来看，由于购房者负担加重，可能会导致萎靡，一些急于回笼资金的房东也可能降价出售。&　　同时，应该会有部分住房不受个税政策的影响，按照财政部及税务总局、住建部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭少有生活用房，免征个人所得税，可见，对于家庭少有的、且持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。&　　个税按照增值额的20%征收，预计短期内二手房交易将很火爆，长远看，二手房市场交易量会降低。二手房交易的个税征收，只能按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%，极大提高了头次置业人群的购房成本。目前还要等待各地出台细则。而对于查不到原值的房屋，还需看各地细则和执行力度。&上一轮正是发生在2007年9月27日“4成、利率1.1倍”新规之后——2007年09月27日，限制政策出台。央行对第2套提出历年最为严厉的一次。“9·27”新政,成为&压死骆驼的较后一根稻草&,楼市转入低迷。2007年10月至2008年11月，二套房政策陷入困境。央行出台二套房政策后，未精准定义“第2套房”。各家银行自行定义标准，市场处于相对比较混乱的状态。2008年12月，二套房贷政策大幅放宽。对申请贷款购买第2套用于改善居住条件的普通的居民，可比照执行头次贷款购买普通自住房的优惠政策。2009年2月，二套房限制政策名存实亡。二套房贷松绑其实从春节后，就已经是多家银行“秘而不宣”的秘密，银行都已经悄悄松绑，虽然谁也没有出台相关文件。2010年1月，二套房贷首付不低于40%。对已利用贷款购买住房、又申请购买第2套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%。2010年4月，二套房贷首付提至五成。14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第2套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,不得低于基准利率的1.1倍。
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购买二手房后不立即过户有什么后果
摘要：二手房市场在社会上一直比较的火热，但是许多人在购买二手房后不及时的去过户，这样会存在怎样的风险呢?为了解答您的疑惑，华律小编为您整理了相关的知识，为您分析，希望可以帮助到您。一、买房不立即过户的主要原因谁都知道按《》规定，不动产的所有权是以产权登记为准的，实际入住使用房产或者是光签一份合同是不能代表已经取得房屋所有权的，那么为什么还会有这么多买房后不立即过户的呢?这种现象也确实有客观原因。1、所购房产还未取得房产证，须等原房主先取得房产证才能办理过户。如果卖方出售的是自己新购的商品房，很可能还没取得房产证。因为商品房办理房产证需要一定时间，遇到一些特殊情况，可能数年无法办理。但在房产证没办下来前，商品房的购买者因种原因想出售房产的情况很多。2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产，需要等待满足上市条件才能过户。经济适用房等限制上市的房产，要满足一定年限条件才能自由交易，在签订购房合同时如果不符合上市条件，双方往往会约定等将来符合条件时再过户。3、因等待满足税费优惠条件暂时不过户。一套房产是否“满五唯一”税费区别是很大的，而税费直接影响房价。在房子没有符合“满五唯一”时签约的，为节省税费，很多会约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间“满五”，也可能是等待卖家夫妻假，造成房产的“唯一”。4、为等待买家取得购房资格暂不过户。因很多地方实施限购政策，买家在签订购房合同时可能还暂时没有取得购房资格，造成暂时无法过户。这时需要等待买家满足政策条件，比如等待买家夫妻“离婚”、比如等待买家出售原持有房产、比如等待买家在当地工作社保等满足一定年限等等。二、买房不立即过户的风险。签订购房合同、支付全部或部分购房款，但长期不过户的风险有很多，总结起来主要有以下几种可能。1、一方违约风险。在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家提出毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。2、原购商品房有问题，导致无法办理房产证。在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。3、有贷款的房子，如原卖方不按时归还贷款的风险。如果购买的二手房有贷款，过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚，一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款，可能导致银行收房。4、卖方的其它债务和纠纷引发的风险。在签约付款至房产过户这段期间，如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行钱房两空的风险。5、政策变化风险。这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策，都经常发生变化，这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现，导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。新政的实施点，一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的，签约后也不会去立即办理网签，一旦这期间出现影响交易的新政，那麻烦就大了!三、买房不立即过户，怎样降低风险?其实大家都知道买房要办完过户手续才算取得所有权，但仍有很多人基于各种原因暂时不办理过户，当然有各自的利益考虑，“有没有两全其美的办法呢?”碰到这种情况，只能很明确的答复大家“不过户，真没有绝对的安全!”比如有人提到：我们把买卖协议办个公证是不是就能保证我买的房子不出问题?你把协议去办理公证，只能是在协议的真实性方面加强证明，对于本文前面介绍的那些风险，没有任何防范作用。如果非要说降低风险的方法可以给大家一些建议，供参考：二手房买卖合同条款对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案，好的合同可以尽量降低不必要的风险，即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。1、在取得产权证前，最好不要交全款，款项交的越少，风险越小;2、要求卖方把房产证等交由买方或中介持有，未取得房产证的，可要求将原购房合同及税费票据交出。3、在不能尽快过户的情况下，应尽早要求卖方交房，没有所有权，也要先取得房屋的使用权、控制权。4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定，并约定适当的标准。5、考虑到房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定适当的违约金标准，对房价大幅波动时，对方是否决定违约，会有一定制约作用。6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题，对相关问题最好事先约定解决方案。7、如果卖方的该套房产有贷款，应约定适当的交易方案，确保买方支付的相应款项用于还贷。8、如果可能的话，对交易的房产先以购买人为权利人，设定抵押登记，确保未过户前卖方无法擅自处置房产。以上就是小编为您总结的关于“购买二手房后不立即过户有什么后果”的相关知识，从文中可以看出如果您不过户存在的风险还是很多的。如果您还有任何疑问，欢迎在本网进行律师咨询。延伸阅读：
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