房子没有房产证 房屋买卖合同有效吗?
生活中，因为投资或者有急用着急卖房但房产证还没办下来的人不在少数，没有房产证的房屋买卖越来越普遍，因此引起的矛盾也大量增加，一时间有人认为有效，有人认为无效，也有人经常拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。针对此情况下面做一下简要分析。
根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗？并非如此。 首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。 再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件&卖方拿到房产证或者具备转让条件&成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。
最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。 合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。
责任编辑：何珊（QO0001）
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签订无房产证二手房合同应该注意什么？
我父母最近买了一套二手房，属于单位自建经济房，房主是一个近七十岁的老人，膝下有子女三人，房产证可能得五年才能办下来，到时候才能过户。请问这类房产的买卖在签订合同的时候应该注意哪些事项？我担心到时候过户时老人有什么意外，产生过户纠纷，请给与指教！感激不尽！
公众采纳地区：西藏-拉萨咨询电话：13989***帮助网友：12559 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人 这种房屋的买卖合同要特别注意：1，房屋过户时的各种税费的承担，因为需要过两次户，一是过户的卖方下，二是从卖方过户的买房名下。2，尽量提高卖方违约时，应当承担的违约金数额。3，对于过户可以通过公证，由买房代理卖方办理过户手续。 17:32地区：四川-成都咨询电话：18030***帮助网友：5691 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_7 人 一、买没有房产证的二手房有何风险　　1、只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。　　2、公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买二手房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的二手房，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。　　二、买二手房怎么签合同　　1、选择有良誉的中介公司，并验明其真实性和资质　　通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司　　2、要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈　　买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者遗留后患。　　3、要在合同中注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间　　在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。　　4、要在合同中约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额　　房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时，它也是救济手段。　　房产证愈来愈成为人们广为熟悉并经常运用的权属证书，而这更多的是体现在房屋的买卖当中。但是有的房屋是没有房产证的或者是没有办下来房产证，那么这种情况下可以买二手房吗，买没有房产证的二手房有什么风险，在买卖的过程中该怎么签买房合同呢?这些问题最好找专业的房产律师咨询下，也可以请其陪同买房，谨防之后卖主反悔而利益受损。 17:33
无锡推荐律师网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎
　　在购房合同上签下自己的名字时，张女士没想到，仅仅几个月之后，自己的480余万元房款会不知所踪。虽然卖家因一房二卖以合同诈骗罪获刑，但是买家几百万元损失该找谁讨还？难道真的是没有在签合同当日网签，中介机构惹下的大祸？
　　一房二卖 房主被判无期
　　2013年，张女士通过某房地产经纪公司联系到了范某，希望购买范某名下的一套房产。经过一番协商，最终两方以768万元的价格成交，并在当天就签订了二手房买卖合同，缴纳了30万元的定金。房地产经纪公司也作为中介方，收取了5万余元的居间费用。
　　顺利成交后，张女士便放下心来。她想着，有合同在手，还有中介公司的保障，应该不会出现纰漏。
　　合同签订后，中介公司除了在不断催促张女士缴纳房款外，并没有提出办理房屋过户手续。但张女士并没有太在意，陆陆续续地向范某缴纳了480余万元的房款。
　　两个月后，房屋迟迟没法过户，张女士这才着急起来。多方询问之下才得知，原来，这套房屋早在张女士签约后的第三天，就被范某卖给了另外一个买家，并随即完成了过户。
　　这下张女士傻了眼，房款已经付了一大半，房子却到了别人的名下。无奈，张女士只好报了警，范某也随后因涉嫌合同诈骗罪而被羁押。
　　2014年9月，北京市一中院经审理认定，范某存在向张女士隐瞒房产实际抵押借款数额和其已委托他人出售涉案房产的事实。由于范某除与张女士签订合同时存在诈骗行为外，还存在另一起伪造房产证进行合同诈骗的行为，北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。
　　事后，张女士还得知，这套成交价格为768万元的房屋上，竟然还存在着范某700万元的抵押。也就是说，即使房屋顺利成交，如果这份抵押被债权人主张，这套房屋也将依照法律流程被拍卖。
　　没及时网签 要中介赔偿损失
　　虽然范某因自己的行为受到了法律的惩处，但张女士的480余万元房款仅仅被退还了60万元。由于认为中介公司在其中存在过错，张女士决定起诉，要求中介公司退还居间费并赔偿剩余的房款损失。
　　作为张女士的代理律师，北京国联律师事务所曹恒民律师表示，范某之所以能够完成“一房二卖”的骗局，是由于中介公司没有按照法律规定，在合同签订当天完成网签导致的。
　　“二手房买卖，中介公司是有义务在合同签订的当天，就到住建委的网站完成网签工作的。”曹恒民律师说，网签就是将二手房买卖合同拍照上传到住建委网站的过程，完成网签后，这套被买卖的房产信息就将无法被查询到，也就不会出现再次被卖出的情况了。
　　而张女士所购买的房产，在合同签约后第三天则被第三人网签并完成过户。“中介公司不仅没有按时网签，随后也没有关注房屋的情况，这显然是工作失误。”曹恒民律师表示，其实在这个过程中，只要业务员能够关注一下自己的业务，就不至于直到两个月后才发现房屋已经网签并过户他人。
　　并且在这两个月间，中介公司还在催促张女士支付房款。而曹律师表示，支付的房款，中介公司也并没有按照规定打入二手房买卖的规定账户，而是直接打入了范某的个人账户。“这使得范某能够随意转移这部分钱款而不受监管，导致了张女士更大的损失。”
　　关于本案，记者致电了该房地产经纪公司。该公司表示，他们暂时没有接到诉讼的进一步的通知。并且中介公司称，对于二手房买卖业务的办理，公司有着严格的流程和制度规定，他们的操作流程是符合法律规定的。
　　据悉，本案将于近日开庭审理。
　　第三方律师观点
　　网签需要双方约定 由中介使用秘钥完成
　　北京济和律师事务所赵鸿江律师表示，根据北京市二手房交易实践，通过中介机构完成的二手房屋买卖，网签需要经过如下过程：
　　先由房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同，再由中介机构使用秘钥，将网签合同上传至系统。随后，需要等待北京市住房和城乡建设委员会审核，审核通过后，网签即完成。此时，在住建委网站的相应窗口，就能够查询到房屋被网签的信息。
　　“我们需要注意的是，虽然网签需要由中介机构进行，但关于网签与否及网签时间，是需要房屋买卖双方协商确定的。”赵鸿江律师表示，由于网签一旦成功，出卖方就不能随意撤销，需要双方协商解除。出于这种顾虑，卖方一般会在买方付完首付款，并在贷款办理完成后，才与买方协商完成网签，这也是卖方对自己房屋和资金安全的一种保护。
　　而买方需要注意的是，关于网签问题的具体操作，需要与中介方、出卖方事先约定。如果可能，最好在与各方的合同中写明网签时间。如此，一旦网签出现问题，就可以请求相关的责任人承担责任。
　　通过监管账户划账 防止出卖人“玩消失”
　　赵鸿江律师表示，资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户，以防止中介机构不诚信，将购房资金挪作他用。同时，它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后，不配合买受人过户的情况，更能防止出卖人“玩消失”，从而增加了交易资金的安全性，保障交易的顺利进行。
　　使用监管账户后，买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户，在双方办理房屋登记后，卖家才能收到房款。
　　目前在北京范围内，并非所有的区县都实施监管账户制度，根据相关规定，也并非强制所有交易都必须使用资金监管账户。在实施资金监管的区县，通过中介公司完成交易的，必须通过监管账户进行资金划转。而如果交易双方并非通过中介交易，就可以协商，是否通过监管账户进行转账。
　　由于监管账户的独立性，使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全，防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。因此如果可能，赵律师建议购房人使用监管账户进行资金划转，而不要图省事，不给自己的资金“上保险”。
　　中介不做实质审查 二手房买卖需谨慎
　　由于在实践中，中介机构一般仅对交易双方提供的资料进行形式审查，不能也没有能力做到实质审查，因此二手房买卖过程中聘请专业人士进行相应的咨询就十分重要。
　　赵律师表示，作为出售人，要审核买受人有无购房资格，是否有支付能力。而作为买受人，则需要特别注意了解并核实出售人身份，出售人是否有权签订房屋买卖合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等问题。
　　总而言之，二手房买卖往往关系到买卖双方的切身利益，买卖双方一定要沉住气，先了解清楚，再做决定，不能头脑一热就签合同付款。 刘苏雅 J244
　　法条链接
　　一、自日起，本市行政区域内进行商品房(含经济适用住房)现房销售的，出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时，均应按本通知规定，在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。
　　——北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知（京建交[号）
　　一、由房地产经纪机构(含交易保证机构，下同)居间、代理（含代办转移登记手续，下同）的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：
　　（一）草拟阶段：房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同……
　　（二）打印合同：打印后交由交易双方签字。
　　（三）完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。
　　——北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔号）
　　今日我坐堂
　　赵鸿江律师
　　北京济和律师事务所合伙人，北京市律师协会房地产与建设工程业务研究会秘书长，房地产经纪人，从事法律工作近十年，专注商事、房地产建筑、刑事法律领域。创办了房地产与婚姻家庭律师网和北京刑事辩护网并担任首席律师。
[责任编辑:买二手房怎么避免卖方毁约
刚签完居间合同，就发现房价暴涨，对于房屋卖家来说，痛苦莫过于此。如果真遇上这种情况，卖家还有没有办法弥补损失呢？有人以为，只不过签了个预约合同，还没正式网签，似乎有机会把买卖赖掉，于是选择铤而走险，动起了歪脑筋。房价大涨，反悔违约2015年底，上海的缪阿姨手中有套浦东康桥镇的房屋打算脱手，遂委托一家房产中介帮忙挂牌出售。很快，缪阿姨的房子就被张女士看中，双方在中介的促成下签订了《买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，房屋售价为146万元，张女士先行支付给缪阿姨定金10万元。但是，接下来的流程却耽搁了。缪阿姨提出，因房子是登记在其已故丈夫的名下，必须等公证手续齐备后拿到新产证才能与张女士签订正式的《上海市房地产买卖合同》。对此，张女士也没有异议，同意40天之后再进行网签。正所谓夜长梦多，承诺的小船说翻就翻。在等待公证的时间里，上海的房价突飞猛进。缪阿姨眼见楼下邻居同面积的房子一下子就涨到了175万元，心里很不是滋味。为了挽回损失，她想出了一个昏招。中介冒充女婿演大戏缪阿姨找来另一中介小陈共谋大计。听到缪阿姨重新挂牌出售的打算，中介小陈一边跟缪阿姨串通好以家庭矛盾为幌子拖延签约，另一边偷偷地帮缪阿姨另寻出价更高的卖家。缪阿姨答应事成之后借4000元给小陈。与此同时，捡了漏的买家张女士过得也不安稳，她担心房东因房价上涨而违约，一听说公证书办出来之后立即找到缪阿姨，要求尽快签约。“女儿觉得我把房子卖便宜了，骗了她，在跟我闹矛盾，公证书是她交的钱，现在她把公证书拿去了，我办不出新产证。”缪阿姨装作很无奈的样子向张女士说。为了让张女士相信，缪阿姨还让中介小陈充当“临演”，以女婿的身份与张女士交涉，并提出最低180万元的要求。张女士觉得要价太高，断然拒绝。不久，小陈帮缪阿姨找来新买家，以173万元的价格进行了网签，比之前价格整整高出了27万元。待缪阿姨拿到首付款后，小陈接着冒充其女婿，向张女士提出愿意双倍返还定金。至此，张女士也识破了他们的谎言，自然不肯，遂将卖家缪阿姨诉至上海市浦东新区人民法院，要求其双倍返还定金20万元，并支付违约金292000元。根本性违约应赔29万元庭审期间，原告张女士还找来中介小陈作证。原来，缪阿姨当时答应给小陈4000元借款的承诺并未兑现。小陈与缪阿姨本就是利益勾连，没什么情分可言，现在连那一点好处也没了，自然更不愿维护缪阿姨，就这样“变脸”来替原告作证，把实情给招了。法院经审理后认为，原、被告之间签订的合同系双方真实意识表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行；被告将系争房屋以高于原、被告合同价27万元的价格另售他人，其行为表明不再履行合同主要义务，被告构成根本性违约。法院同时认为，本案中定金罚则和违约金条款不能同时适用，审理中经主审法官释明，原告表示主张违约金，返还定金本金。最终，上海市浦东新区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷作出一审判决，被告返还原告定金10万元，并支付违约金29万余元。房屋买卖毁约后的赔偿损失、承担定金或违约金主要是对受害方的补偿，而非对违约方的惩罚，这使得有些人宁愿违约，也要冒险从中获利。在市场利益的驱使下，不遵守合同约定，采取违约方式，以谋取价格上涨所带来的收益，这是典型的恶意毁约现象。可惜在此案中，违约方需要付出的违约金比房屋两卖的差价获利还要高，这位不诚信的房东阿姨最后什么好处也没捞到，倒赔了钱还黑了自己的信誉。金手指买二手房怎么避免卖方毁约房屋是，买卖需要多加谨慎，尤其是二手房，状况五花八门，私下成交不仅要面临较大的风险，交易的效率也比较低，所以最好通过专业的房地产经纪公司购买，了解正规的购房流程，对所需签字的文件仔细审核。有一些抠门的卖方为了省下一笔中介费，通过中介接触到买方后会和买方协商“跳单”，试图绕过中介直接交易。这是卖家诚信意识不足的表现，碰上这样的卖家，买家要格外提高警惕。在购买二手房时一定要注意查看房屋手续是否齐全，确定房屋产权是否明晰，否则很容易因为售房者无权或擅自处分房屋而承担不必要的风险。比如，在此案中，之所以后来出现了这般变数，原因便是涉案房产登记在缪阿姨的已故丈夫的名下，等待公证手续齐备还需要一段时间，无法马上网签。房屋产权不明晰的后果严重，不仅可能造成买卖合同无法履行，房屋买卖诈骗也常常利用产权问题乘虚而入。另外，本案中，缪阿姨还以女儿不同意为借口来抬价，这也是卖方违约的常见套路。房产如果登记在多人名下，而只有部分产权人出面签约，买方也要提前确认其他共有人知情并同意卖出，以免之后卖方以家庭意见不合为由耍赖。买房双方在签订合同时需要对细节问题进行全面考虑，并在合同中约定清楚，权利保证、房屋价款、交易方式、出现违约的处理方式和违约责任的承担方式都是不可忽视的方面。如果在合同履行过程中，卖方以各种方式明确表示不卖了，这种行为导致合同目的不能实现，属于根本性违约行为。对于根本性违约，在购房合同或补充条款中可以作出此类约定：如甲方不出售该房屋（比如将房屋再售与他人、拒不办理过户、不交付房屋或者甲方其他导致合同无法履行的行为），则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行；若乙方解除合同的，甲方除向乙方返还全部定金、购房款外，还应向乙方支付相当于总房款20%的违约金。此外，守约一方主张权利的成本比如诉讼费、律师费等也可在合同中约定由违约方来承担。扫描二维码关注“藏宝图”（微信ID：cangbao88），腾讯理财藏宝图带您发现收藏价值，每天一期，天天精彩！
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