房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
引言：责任是第二性的，义务是第一性的，违反了义务才会产生责任。但是，本文所讨论的不是违反了什么义务，要承担什么具体的责任。而是房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字是否要承担连带责任，为什么要承担连带责任。
这其实还是一个表见代理的问题。
《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
这是关于表见代理的规定。根据该规定，如果合同相对人有理由相信没有代理权的代理人有代理权的，则该代理行为对被代理人发生效力，被代理人要履行合同义务，否则就会构成违约，就要承担违约责任。
具体到房屋买卖合同中。因为房屋买卖合同的多个产权人（卖房人）之间一般都有非常密切的关系——夫妻关系、直系亲属关系等。而且很多地方的风俗文化都是“男主外”、“男人当家”，这就很容易让买房人相信卖房人（尤其是夫妻关系中的男方）有权代理其配偶从事房屋买卖。再加之卖房人能提供其他共有人的身份证复印件、结婚证、户口簿等关系证明，或者更进一步说明其他共有人没有在场的原因（在国外、在出差等），就更容易使得买房人相信卖房人有权代理其他共有人。在此情形下，如果买房人没有恶意（不知道且不应当知道卖房人没有代理权），就能够构成表见代理。
如果构成表见代理，被代理人就要履行房屋买卖合同约定的卖房人的合同义务。如果其不履行，就要承担违约责任。因为所有的产权人是合同的一方（甲方），所以，如果卖房人一方违约，则所有的产权人要连带向买房人承担违约责任。
附夏xx与徐xx房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2012年11月18日，徐xx、黄xx（乙方）与薛xx、夏xx（甲方）经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定将甲方所有的位于xx室的房屋出售给乙方，房屋总价1,300,000元。甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续。甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续……。付款方式：乙方于签约时支付甲方房款80,000元；于2012年12月1日前支付甲方房款320,000元；上述款项专项用于提前归还甲方尚欠款项及注销抵押权人对该房产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内，办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款900,000元，该款项由贷款银行转入甲方帐户。违约责任：甲方未按照合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付款日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。2012年12月7日，徐xx、黄xx与薛xx、夏xx双方就上述房地产买卖合同网上备案。 2012年11月18日，黄xx向夏xx的中国建设银行卡支付款项80,000元;2012年12月8日，徐xx向薛xx的中国银行卡支付350,000元。两次付款均由薛xx出具收据加以确认。 2013年3月，徐xx、黄xx诉至原审法院，要求解除与薛xx、夏xx之间的《上海市房地产买卖合同》，返还已支付的房款430,000元及支付违约金260,000元。薛xx辩称，不同意解除《上海市房地产买卖合同》，希望将涉案房屋出售给徐xx、黄xx。夏xx辩称，不同意徐xx、黄xx的诉讼请求，其未在《上海市房地产买卖合同》上签字，也不同意追认有效，故该房地产买卖合同无效，不存在违约的情形。
另查明，上述《上海市房地产买卖合同》及网上备案登记的《上海市房地产买卖合同》上“夏xx”的名字均非本人所签，系薛xx找人代签。 再查明，xx室房屋由薛xx、夏xx共有，房屋上存有抵押权，抵押权人上海浦东发展银行徐汇支行的债权数额为102,000元，抵押权人程永春的债权数额为500,000元。抵押权人程永春的抵押权经法院（2013）闵民五（民）初字第811号案件判决无效，予以涤除，该案尚未生效。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第460号】本案的争议焦点在于夏xx的签名系他人代签，本案所涉的《上海市房地产买卖合同》及网上备案的《上海市房地产买卖合同》是否有效？对此，法院认为，从本案的证据及双方的陈述来看，徐xx、黄xx与薛xx方签约系经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，且签约时薛xx方提供了夏xx本人的身份证、银行卡，这些事实及证据足以让徐xx、黄xx有理由相信到场的即为夏xx本人，合同签订后，徐xx、黄xx亦根据合同约定积极履行了自己的付款义务，向夏xx的银行卡内支付房款。因徐xx、黄xx非有关方面的专业人员，即使夏xx身份证上的照片与签约人有差别，也不能因此将核对身份证照片与本人一致的义务强加于徐xx、黄xx身上。综上，本案所涉的《上海市房地产买卖合同》及网上备案的《上海市房地产买卖合同》有效，法院予以确认。因薛xx方违反合同约定，不能按期交房及办理过户手续，徐xx、黄xx根据合同约定主张解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，薛xx方应退还徐xx、黄xx已经支付的房款。根据双方约定，因薛xx方原因导致合同解除，薛xx、夏xx应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%计260,000元。但该金额约定过高，法院予以调整。至于夏xx提出的薛xx在外的债务由其自行承担的抗辩，法院认为，薛xx、夏xx系夫妻，对内约定的债务承担方式对外不产生效力，薛xx、夏xx向徐xx、黄xx承担责任后，如夏xx认为实际应由薛xx承担，夏xx可向薛xx另案主张。 原审法院审理后于二〇一三年八月二日作出判决：一、原告徐xx、黄xx与被告薛xx、夏xx之间的2012年11月18日的《上海市房地产买卖合同》及2012年12月7日的《上海市房地产买卖合同》予以解除；二、被告薛xx、夏xx于本判决生效之日起十日内，返还原告徐xx、黄xx购房款430,000元；三、被告薛xx、夏xx于本判决生效之日起十日内，支付原告徐xx、黄xx违约金150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,960.25元，减半计收7,480.13元，由原告徐xx、黄xx负担2,680.13元，被告薛xx、夏xx负担4,800元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第2617号】本院认为，上诉人夏xx作为涉案房屋的共有产权人，理当尽妥善保管房产证、身份证等相关权利凭证的义务，以免发生不利后果，否则应当承担由此造成的不利后果。现尽管系因被上诉人薛xx的原因造成其与被上诉人徐xx、黄xx签订的《上海市房地产买卖合同》不能完全履行，但徐xx、黄xx作为善意的购房人，在签订买卖合同时，没有审查薛xx出示的夏xx的身份证与夏xx本人是否一致的能力，其后徐xx、黄xx又将房款打入夏xx的银行卡，因此徐xx、黄xx有理由相信系夏xx本人并同意出售涉案房屋，因此由于涉案房屋最终无法办理过户手续及交付等后果，徐xx、黄xx可以请求出卖人承担相应的违约责任。原审据此判决夏xx与薛xx共同承担违约责任，客观有据，应予维持。上诉人夏xx的上诉请求，本院难予支持。至于夏xx在对外承担相应责任后，对内则应由实际责任人承担责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：& 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,600元，由上诉人夏xx负担。 本判决系终审判决。
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中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
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买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
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以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
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买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
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质量不符合约定、双重买卖、面积不符合约定、产权证和房屋迟延交付等情形下，违约方须承担违约责任，该违约责任的形式包括继续履行、补救措施、、违约金、和损害赔偿。下面重点论述补救措施中的问题、定金问题、违约金问题和损害赔偿问题。下面就将为您解释关于房屋违约责任&&&&。　　（一）退房　　退房是一种较为严厉的惩罚开发商违约行为的手段。从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括法定条件与约定条件两种。法定条件主要包括《》、《》、《商品房销售管理办法》及《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于退房的法律规定。约定条件主要是指者与开发商在《合同》中约定可以退房的条件，通常约定的退房情形包括套型与设计图纸不一致、房地产商擅自变更规划和设计等。这里着重介绍法定违约退房情形：　　1．逾期交房超过一定期限。开发商逾期交房超过一定期限，购房者有权要求、予以退房，并要求返还楼价款及利息，赔偿损失。当然购房者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此购房者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，购房者则不能退房，只能请求开发商承担违约责任。 　　 2．房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，购房者有权退房。房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定，购房者不能退房；如不能修复，或经修复仍不能符合规定，则购房者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，并要求开发商赔偿其他损失。有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，是否符合居住、使用条件就成为认定原则。若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，购房者有权退房，并追究开发商的违约责任。 　　 3．由于开发商的过错，购房者不能依约取得证书。无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使购房者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，买受人有权要求退房。 　　（二）定金　　我国《》将定金视为与保证、、质押、留置等并列的担保方式之一，并设专章对其作了规定。但有限的条款并不能解决日常生活中围绕定金发生的许多问题，因此需要对其进行比较深入的研究。　　1．定金的种类　　在担保法理论上，一般认为定金可分为五类：（1）成约定金。指定金的交付是的条件，只有当定金交付时该主合同才成立或生效；（2）证约定金。其主要作用是证明主合同的成立；（3）违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时，接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时，应双倍返还定金。因此，该种定金具有明显的惩罚性；（4）解约定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利，当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处理；（5）立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同，而是支付定金的一方当事人保证将来与另一方当事人签订合同，否则便不得要求返还定金。一般认为，我国《担保法》所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。　　 2．定金和的区别　　在商品房买卖的实践中，房地产开发商一般都会提供统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付一定数额的认购订金（为了规避《担保法》定金罚则的责任刻意将定金书写为订金），并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金（但未约定如果出卖人在一定期限内不与买受人签订房屋买卖合同的，将双倍返还）。由于此时正式的条款买受人并不知晓，到了签订正式的房屋买卖合同时，由于种种原因买受人无法与出卖人达成一致意见，从而无法签订合同。此时因认购书中订金条款的约定，买受人很难收回订金，这就极大损害了买受人的合法权益。　　 订金或定金的性质是不同的。对于订金，目前我国的法学理论中并未很多论述，在实践中，某些地方法规或规章中有所规定，如《省商品房预售管理条例》和《市商品房预售管理实施办法》。从这两个地方性法律文件看，并没有双倍返还的规定，实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务；而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此，与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比，具有明显的不同。同时，这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务，那就是“应当向预购人提供商品房预草案”，但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条作出了相应规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。笔者认为，在没有明确约定其定金性质的情况下，订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。对于这一观点，理论界与司法实践中似乎都没有太大争议。由于我国《担保法》及其司法解释定金罚则的规定，定金条款更有利于保护商品房买受人的利益，因此笔者建议，相关主管部门出台规章，要求一律用“定金”字样，取缔“订金”条款。　　3．商品房买卖中定金的性质　　前文提到，我国《担保法》中的定金兼有违约定金和证约定金的性质和作用。但在商品房买卖实践中，买受人支付定金的目的是保证自己和卖房者订立商品房买卖合同，从这一作用看，该定金应属立约定金。根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法若干问题的解释&》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还订金。最高人民法院《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第四条又规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。可见，最高人法院的司法解释对立约定金予以了相应保护。但是，笔者认为上述司法解释在司法实践中可操作性并不强。第一个司法解释中“拒绝订立合同”的措辞模糊不清，比如双方当事人真心实意磋商以订立合同，但就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理的期限、违约责任等方面争议较大，以至于无法达成一致意见，此时合同未能订立的责任就不能简单归结于某一方“拒绝订立合同”。第二个司法解释“因当事人一方原因”的措辞就更加难以把握。　　笔者认为，上述司法解释对定金规则应当加以明细化，特别是要规定定金退还的条件或情形。其次，人民法院在审理此类案件时，应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析，在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。不能简单认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋买卖合同的责任都在于买受人，从而判决不予退还定金，最终损害买受人的合法权益。　　（三）违约金　　根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 　　（四）损害赔偿　　传统民法理论认为，“损害赔偿之最高指导原则在于赔偿被害人所受之损害，俾于赔偿之结果，有如损害结果未曾发生者然”。 由于商品房买卖合同一方的原因给对方造成损失，应根据实际损失额给予赔偿，这是一般意义上的补偿性赔偿，以弥补所受损失为目的。除此之外，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在商品房买卖领域引入了惩罚性赔偿，即指由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。 其除了补偿的功能，还有制裁和遏制的功能。该惩罚性赔偿规则来源于《》而又不同于《保护法》。《消费者权益保护法》第四十九条规定，经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者购买商品价款的双倍予以赔偿。上述《解释》引入该规则后，是否就意味着商品房买受人就可以享受与普通商品购买者同样的权利呢？其实不然。　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，具体情形包括：第一，商品房买卖后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 第三，故意隐瞒没有取得明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为屋的事实。此五种情形导致或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是，只有买方最终无法取得房屋的，才适用惩罚性赔偿责任。此惩罚性赔偿规则不同于《消费者权益保护法》的地方体现在以下几个方面：　　1．《解释》中的惩罚性赔偿规则适用于违约行为和欺诈行为，而《消法》中的惩罚性赔偿规则只适用于欺诈行为。同时两处“欺诈”的范围也有所不同。《解释》中的“欺诈”仅限于隐瞒真相，《消法》中的“欺诈”包括隐瞒真相和捏造事实。　　2．《解释》和《消法》关于赔偿的标准不同。《解释》规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，而《消法》规定“应当按照消费者购买商品价款的双倍予以赔偿”。显而易见，两者对于承担赔偿责任一方的要求不同。对于商品房的买受人来说，可以请求惩罚性赔偿，但不必然获得法院的支持，即使获得法院支持，具体数额也不确定。而对于普通商品的买受人来说，获得确定的惩罚性赔偿的几率大得多。　　因此，必须认清商品房买卖惩罚性规则的适用范围，同时充分考虑适用此规则的成本和收益，以实现权利救济过程中效益的最大化。
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商品房质量不符合约定、双重买卖、面积不符合约定、产权证和房屋迟延交付等情形下，违约方须承担违约责任，该违约责任的形式包括继续履行、补救措施、定金、违约金、和损害赔偿。下面重点论述补救措施中的退房问题、定金问题、违约金问题和损害赔偿问题。下面就将为您解释关于房屋买卖合同违约责任&&&&。　　（一）退房　　退房是一种较为严厉的惩罚开发商违约行为的手段。从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括法定条件与约定条件两种。法定条件主要包括《民法通则》、《合同法》、《商品房销售管理办法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于退房的法律规定。约定条件主要是指购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定可以退房的条件，通常约定的退房情形包括套型与设计图纸不一致、房地产商擅自变更规划和设计等。这里着重介绍法定违约退房情形：　　1．逾期交房超过一定期限。开发商逾期交房超过一定期限，购房者有权要求解除合同、予以退房，并要求返还楼价款及利息，赔偿损失。当然购房者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此购房者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，购房者则不能退房，只能请求开发商承担违约责任。 　　 2．房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，购房者有权退房。房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定，购房者不能退房；如不能修复，或经修复仍不能符合规定，则购房者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，并要求开发商赔偿其他损失。有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，是否符合居住、使用条件就成为认定原则。若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，购房者有权退房，并追究开发商的违约责任。 　　 3．由于开发商的过错，购房者不能依约取得房屋所有权证书。无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使购房者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，买受人有权要求退房。 　　（二）定金　　我国《担保法》将定金视为与保证、抵押、质押、留置等并列的担保方式之一，并设专章对其作了规定。但有限的条款并不能解决日常生活中围绕定金发生的许多问题，因此需要对其进行比较深入的研究。　　1．定金的种类　　在担保法理论上，一般认为定金可分为五类：（1）成约定金。指定金的交付是合同成立的条件，只有当定金交付时该主合同才成立或生效；（2）证约定金。其主要作用是证明主合同的成立；（3）违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时，接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时，应双倍返还定金。因此，该种定金具有明显的惩罚性；（4）解约定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利，当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处理；（5）立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同，而是支付定金的一方当事人保证将来与另一方当事人签订合同，否则便不得要求返还定金。一般认为，我国《担保法》所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。　　 2．定金和订金的区别　　在商品房买卖的实践中，房地产开发商一般都会提供统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付一定数额的认购订金（为了规避《担保法》定金罚则的责任刻意将定金书写为订金），并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金（但未约定如果出卖人在一定期限内不与买受人签订房屋买卖合同的，将双倍返还）。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓，到了签订正式的房屋买卖合同时，由于种种原因买受人无法与出卖人达成一致意见，从而无法签订合同。此时因认购书中订金条款的约定，买受人很难收回订金，这就极大损害了买受人的合法权益。　　 订金或定金的性质是不同的。对于订金，目前我国的法学理论中并未很多论述，在实践中，某些地方法规或规章中有所规定，如《广东省商品房预售管理条例》和《广州市商品房预售管理实施办法》。从这两个地方性法律文件看，并没有双倍返还的规定，实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务；而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此，与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比，具有明显的不同。同时，这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务，那就是“应当向预购人提供商品房预购销合同草案”，但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条作出了相应规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。笔者认为，在没有明确约定其定金性质的情况下，订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。对于这一观点，理论界与司法实践中似乎都没有太大争议。由于我国《担保法》及其司法解释定金罚则的规定，定金条款更有利于保护商品房买受人的利益，因此笔者建议，相关主管部门出台规章，要求商品房认购书一律用“定金”字样，取缔“订金”条款。　　3．商品房买卖中定金的性质　　前文提到，我国《担保法》中的定金兼有违约定金和证约定金的性质和作用。但在商品房买卖实践中，买受人支付定金的目的是保证自己和卖房者订立商品房买卖合同，从这一作用看，该定金应属立约定金。根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法若干问题的解释&》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还订金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条又规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。可见，最高人法院的司法解释对立约定金予以了相应保护。但是，笔者认为上述司法解释在司法实践中可操作性并不强。第一个司法解释中“拒绝订立合同”的措辞模糊不清，比如双方当事人真心实意磋商以订立合同，但就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面争议较大，以至于无法达成一致意见，此时合同未能订立的责任就不能简单归结于某一方“拒绝订立合同”。第二个司法解释“因当事人一方原因”的措辞就更加难以把握。　　笔者认为，上述司法解释对定金规则应当加以明细化，特别是要规定定金退还的条件或情形。其次，人民法院在审理此类案件时，应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析，在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。不能简单认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋买卖合同的责任都在于买受人，从而判决不予退还定金，最终损害买受人的合法权益。　　（三）违约金　　根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 　　（四）损害赔偿　　传统民法理论认为，“损害赔偿之最高指导原则在于赔偿被害人所受之损害，俾于赔偿之结果，有如损害结果未曾发生者然”。 由于商品房买卖合同一方的原因给对方造成损失，应根据实际损失额给予赔偿，这是一般意义上的补偿性赔偿，以弥补所受损失为目的。除此之外，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在商品房买卖领域引入了惩罚性赔偿，即指由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。 其除了补偿的功能，还有制裁和遏制的功能。该惩罚性赔偿规则来源于《消费者权益保护法》而又不同于《消费者权益保护法》。《消费者权益保护法》第四十九条规定，经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者购买商品价款的双倍予以赔偿。上述《解释》引入该规则后，是否就意味着商品房买受人就可以享受与普通商品购买者同样的权利呢？其实不然。　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，具体情形包括：第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。此五种情形导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是，只有买方最终无法取得房屋的，才适用惩罚性赔偿责任。此惩罚性赔偿规则不同于《消费者权益保护法》的地方体现在以下几个方面：　　1．《解释》中的惩罚性赔偿规则适用于违约行为和欺诈行为，而《消法》中的惩罚性赔偿规则只适用于欺诈行为。同时两处“欺诈”的范围也有所不同。《解释》中的“欺诈”仅限于隐瞒真相，《消法》中的“欺诈”包括隐瞒真相和捏造事实。　　2．《解释》和《消法》关于赔偿的标准不同。《解释》规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，而《消法》规定“应当按照消费者购买商品价款的双倍予以赔偿”。显而易见，两者对于承担赔偿责任一方的要求不同。对于商品房的买受人来说，可以请求惩罚性赔偿，但不必然获得法院的支持，即使获得法院支持，具体数额也不确定。而对于普通商品的买受人来说，获得确定的惩罚性赔偿的几率大得多。　　因此，必须认清商品房买卖惩罚性规则的适用范围，同时充分考虑适用此规则的成本和收益，以实现权利救济过程中效益的最大化。
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|解答问题：35582
关于房屋买卖合同违约责任&&&&的问题，需要知道违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力起着十分重要的作用，同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。
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|解答问题：36279
一、违约金是否不能超过合同总金额的20%?在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。二、房屋买卖中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?在中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的 30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。希望上述回答爱可以帮助你了解房屋买卖合同违约责任
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关于房屋买卖合同违约责任&&&&的问题，需要知道违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力起着十分重要的作用，同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。
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一、违约金是否不能超过合同总金额的20%?在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?在合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的 30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。希望上述回答爱可以帮助你了解房屋买卖合同违约责任
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