房屋逾期交付 不止退房那么简单
大连新闻网---新商报
简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。近年来，开发商与购房者因房屋延期交付而产生的矛盾日益增多，实际上，房屋逾期交付，所涉及的法律问题绝不止退房那么简单。有这样一个案例：日，张先生购买了A房地产公司开发的某高档小区一套商品房，双方约定：A公司于日之前交房，逾期超过90日的，张先生有权单方面解除合同。合同签订后，张先生于日支付了首期购房款200万元，并作为借款人与B银行（贷款人）、A公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为150万元，并以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。A公司为本合同项下张先生的全部债务提供阶段性连带保证担保。日，B银行发放了150万元贷款。张先生自日起，逐月向B银行归还贷款本息。后来，A公司逾期交房超过90日，张先生请求解除商品房买卖合同和借款担保合同，遂诉至法院。本案争议焦点在于：商品房买卖合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时，贷款银行的诉讼地位及商品房买卖合同、贷款合同解除后应如何处理的问题。法院经审理认为，A公司逾期交房已超过90日，张先生有权解除商品房买卖合同。该合同解除后，张先生有权解除借款担保合同，A公司应按约将张先生支付的房款返还，并向他赔偿所产生的损失。最终，一审法院判决，解除商品房合同及借款担保合同；A公司返还张先生首付款200万元和相应利息以及他已向B银行归还的相应贷款本金和利息；由A公司偿还B银行借款担保合同项下剩余的贷款。在司法实践中，对于商品房买卖合同纠纷与贷款合同纠纷合并审理时，银行诉讼地位的确定取决于当事人。若购房者即借款人一并就商品房买卖合同与贷款合同提起诉讼的，则银行应作为被告参加诉讼；若购房者仅就商品房买卖合同提起诉讼的，如果银行主动申请参加商品房买卖合同纠纷之诉，并提出相应的诉讼请求的，则其应作为有独立请求权第三人参加诉讼。对于类似情况，诉讼主体资格的确定并非是由法院主动来确定，其主动权更多掌握在原告手中。对此，我建议，在选择房屋时，对于开发商及其所开发的项目要做深入了解，确保项目不存在违法违规，从根源上避免因违法违规导致的延期交付；若存在贷款购房情形，要充分了解与开发商合作的银行，同时，要确保银行贷款到账的期限早于商品房买卖合同中与开发商约定的交款期限，若银行贷款的审批期限可能晚于约定的交款期限，则需要与开发商进行沟通，签订一个书面补充协议，避免出现开发商以此为理由延期交付房屋的情形；若开发商逾期交房，可选择诉讼途径解决，并且应咨询律师等法律专业人士。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
在这里，熟悉房产市场
扫描左侧二维码即可添加腾讯房产大连站官方微信；
在微信上搜索“腾讯房产大连站”获取更多房产资讯及购房优惠.
大连购房群
大连中山区购房群
大连西岗区购房群
大连沙河口区购房群
大连甘井子购房群
大连高新园区购房群
大连金州新区购房群
均价：22000元/平米
特色：豪华社区
均价：17500元/平米
特色：水景地产
均价：31000元
特色：生态宜居
均价：22000元/平米
特色：豪华社区
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved沈阳 [切换城市]
热门城市：
热门城市：
沈阳站 记者采访了解到，一新建小区交房时，物业公司违规向业主收取装修保证金和煤气管网费，被有关部门查处。据介绍，居民办理房屋入住手续时，开发建设单位和物业服务企业严禁在商品房销售价格以外加收或代收部分建设配套费用。说到交房，小编可谓苦不堪言，原定2013年10月交房的房源，一直拖到了2014年6月底才交房，整整晚交房八个月。期间开发商曾多次承诺近期将会交房，但是并没有如愿，直到2014年6月底交房时，园区内部分楼市的外立面还没有全部完成，小区业主的忐忑的心情中进行了交房验收。
小编楼下的邻居是一对年轻小夫妻，买房子作为婚房，本打算2013年10月交房后用两个月的时间装修，婚期定在了2014年的元月，谁料到交房时间一拖再拖，他们的婚期也是一拖再拖，无奈的小两口最终与2014年5月在出租房中完成了自己的婚礼。他们对于新婚未能住表现出了极大的遗憾。
小编的另一位同事，购置的商品居然晚交房将近两年，本是刚需小户，这位同事在两年间租房的租金已购所买房屋的首付款。一边还着贷款，一边交着房租，相信不少购房者都体会过这样的苦楚。
那么，如果延期交房真的落到了自己身上，都有什么办法可以解决呢？365小编代您咨询法律专家，给出专业意见。
延迟交房 补偿别忘了要
辽宁东来律师事务所孙蕊律师表示，若开发商逾期交付商品房，购房者可以依据签订的商品房买卖合同中的相关约定主张违约金及实际损失，具体情形应当依据签订的商品房买卖合同据实确定。所以，在签订购房合同是，对于延期交房的补偿问题，购房者一定要引起重视，一旦问题出现，通过购房合同来维护自身权益。&&&点击进入律师维权咨询
在寻求赔偿，购房者应从购房伊始就要收集和保留购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等证据材料,以备在维权需要时所用。
此外，提醒网友，如果所购买的房源存在延迟交房的问题，也不要因为着急入住而草草收房，在收房时，还是要依据顺序，对房源进行验收。
购房者应对延迟交房的最后大招儿：退房
&其实， 如果开发商延迟交房，购房者还可以选择退房。
辽宁东来律师事务所孙蕊律师表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
因此，逾期交付商品房，购房者何时有权主张解除商品房买卖合同及退房款的情形，应当根据实际情况分别处理：若商品房买卖合同中涉及逾期交付商品房而购房者有权解除商品房买卖合同的约定，则按照双方约定执行；若商品房买卖合同无约定，则购房者可以行使法定解除权，但须按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对开发商进行催告，并注意保留相关书面证据，若开发商在催告后的三个月的合理期限仍未交付商品房的，购房者可以行使法定解除权主张退房并要求返还购房款。
商品房买卖合同一经解除，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。因此，商品房买卖合同解除后，已经履行的，可以要求恢复原状，包括返还已支付的购房款及由此产生的利息，利息按照同期银行利息。（ 迟迟不能住进的小编）
案例：违规收费，4年不退
&4年多前，物业公司向每户业主违规收取3000多元钱，到现在也不给退还。&区文欣澜庭小区9号楼居民王先生告诉记者，2010年12月交房时，负责小区管理的东威物业公司收取了1000元的装修拆改保证金和2038元的煤气管网费。后来，业主们发现，这两项费用收得没有依据，要求物业公司退还，但物业公司就是不给解决。没办法，业主们向市建委、区局和96123沈阳市民服务热线投诉。
经于洪区房产局协调，东威物业公司负责人表示，将尽快筹集资金退还装修保证金。但煤气管网费当初是开发商收取，建议业主与开发商联系解决。
规定：收费项目和标准要公示
记者采访了解到，按照有关规定，收费单位应到同级物价部门办理收费许可证，亮证收费并实行年度审验。在办理房屋入住手续时，收费单位必须将经批准的收费项目、收费标准、服务内容、服务标准及批准收费的文件依据公布于众。物业管理企业在办理房屋入住时，必须严格按照当地物价部门制定的物业服务收费有关规定执行，不得擅自收费，如保证金、管理费、服务费、电梯使用费等。
此外，除接受委托外，严禁在收取物业费时&搭车&收取供暖费、水费、电费。
提示：房主可拒交哪些费
据了解，很多费用房主可以拒交，主要包括：对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用。
此外，省市有关部门正在对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视等垄断企业的收费行为进行规范，并规定&这些行业的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取&。
据了解，沈阳市规定从日起停收煤气管网费。因此，如开发商再收取煤气管网费就是不合理收费。
业主一旦发现物业服务企业存在违规收费行为，可以向所在地区的房产主管部门举报。
本月热门楼盘
沈阳低首付盘大放送
365砍房团：特价房大卖场
365教您如何选对房
沈城热销准现房盘点
地铁一号线最全地铁房整理}