三四线城市的房子，还能放心买买买吗？ - 简书
三四线城市的房子，还能放心买买买吗？
如今，一二线城市的房子已经涨得遥不可及，再加上限购、限售，不是买房门槛提高了，而是根本就不让买了。于是，刚需者和炒房客自然的把目光聚焦在三四线城市上。今年国家楼市去库存政策转移到三四线城市，媒体大肆炒作“买买买”、“报复上涨”、“恐慌抢购”，这些都无时不刻灼烧着买房人那颗焦虑的心。但也有很多大咖出来善意提醒，不要当三四线房子的接盘侠，这就让很多人看不懂了。那到底三四线的房子该不该买呢？01解读5月份房价数据
我们先看看5月份的楼市的关键数据。5月70城新建商品住宅价格月度环比涨幅前10位，全部由二、三线城市包揽，三线城市占7席；前10城市：蚌埠3.4%、北海3.2%、湛江2.6%、哈尔滨2.0%、沈阳1.9%、西安1.8%、宜昌1.7%、九江1.7%、济宁1.7%、徐州1.6%。再看看两个有代表性的一线城市的数据：环比4月价格，北京的二手房环比降幅位居第一，下降0.9%，而深圳的新建商品房降幅则位居第一，下降0.6%。上面两组数据一对比我们可以得出两个结论：1、一线楼市房价开始进入拐点，表现在两个方面：一是新房价格涨幅开始停滞。深圳下跌最大，北京和上海新房价格与4月持平，说明市场进入观望状态；二是二手房价格开始掉头向下。北京跌幅0.9%，广州、深圳略有涨幅。炒房者最关注的是一二线楼市的二手房价格，如果涨不动，投机资金就开始撤出一二线城市。链家的数据更有说服力：链家研究院数据显示，2017年5月，北京市二手房成交均价64862元/平方米，环比下跌2.3%，是经历了连续17个月上涨之后连续两个月的下跌。其中，5月链家成交2394套，环比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，自2015年以来的最低。2、三四线城市房价涨幅在正常范围。没有媒体宣传的那么夸张，新房环比涨幅最大的是蚌埠3.4%。二手房价格环比涨幅最大的也是蚌埠1.8%。因此不存在媒体所讲的暴涨的局面，大多数三四线城市二手房价环比上月涨幅都在1%左右。因此，今年三四线城市房价上涨是正常现象，由于一二线城市房价受到严格调控，在三四线楼市去库存政策的支持下，肯定有部分楼市炒作资金涌向三四线城市，再加上部分刚需的支撑，房价上涨也理所当然。所以我们更关心的是，三四线城市房价这种涨幅能否持续下去？02三四线城市房价怎么涨上去的？
中国楼市是政策市，政府有强大的控制力，分析中国的房价，不能脱离国家政策。一是政策支持。最重要的是楼市去库存由一二线城市转向三四线城市。楼市去库存，相当于给楼市交易各方吃了定心丸：首先，三四线城市政府可以大胆推升房价，当然涨幅比一二线城市小一点就满足了；其次，给炒房者吹响了冲锋的号角，只要不贪心，到三四线城市炒一把就撤，还是比较安全的；再者，给刚需明显的暗示，房价还要涨，不买就等着后悔吧。二是财政支持。大家可能会纳闷，财政支持怎么跟楼市有关呢？我说通俗一点，有两个耳熟能详的字：拆迁。这个“拆迁”用官方的说法叫“棚户区改造”。2015年之前，拆迁有两种补偿方式：实物安置和货币安置。实物安置就是拆旧房并建新房给拆迁户。货币安置就是赔钱给拆迁户。但2015年6月以后,这个政策有了重大调整：棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，这其实相当于国家出钱买房子，因为当时全国楼市库存太高了。那国家买了多少房子呢？海通证券研究所有一个数据可以说明问题：海通证券估算：15-16年棚改货币化安置面积分别为1.5亿平米和2.5亿平米，分别占当年住宅商品房销售面积的13.6%和18.2%，均逐步抬升。15、16年，剔除棚改货币化安置面积的影响后，住宅商品房销量增速分别降至-3.6%和13.5%，17年1季度降至12.3%。大家现在看明白了吧，原来楼市最大的买家是政府。什么炒房团，什么刚需群众，和政府比起来，就是庄家和散户的关系。房价是政府首先带头拉起来的。03政府托底能托多久？
搞清楚这个问题，大家可以参考2015年的股市。2014年的时候，我国经济出现了大问题，主要原因是当时房地产不景气，导致经济增速全面下滑，更可怕的是地方政府债务和国企债务迅速走高，很可能触发系统性金融风险。于是政府坐不住了，出手救市，计划分两步走：先救地方政府和国企，再救房地产。想还债缺钱怎么办，最快的办法是到股市融资。于是大家看到2015年股市在国家的号召下开始猛涨，疯狂时市场开始憧憬A股冲破万点，然而由于玩火过猛，一盘好棋被下烂了，股灾爆发，最后只好国家队进去托盘救市。如果你以为国家亏了，那就大错特错了，庄家哪有亏钱的道理。真实的过程是：政府营造预期，拉抬股市，散户进场接盘，庄家撤出，股市崩盘，政府再抄底。通过这个过程，国企和地方政府融资平台都从股市融到了钱，这其实是政府通过股市把地方政府和国企身上的债务转嫁到散户上。把股市的逻辑放到楼市上，你就看清楚了。楼市不景气，地方政府土地卖不动了，政府债务问题严重，于是国家出台了楼市去库存政策，后面的剧情是这样的：通过国企制造地王营造涨价预期，投机资金涌入楼市炒高房价，政府开始高价卖地，一二线楼市房子基本卖完，政府出台限购冰冻一二线楼市，锁死楼市投机资金。有的人说，只要中国经济增长，一二线楼市的房价肯定是上涨的。我不否认一二线楼市长期是上涨的，但如果短时间内透支了未来的上涨空间，其实就是泡沫。你看股市，你也不可否认A股未来肯定是上涨的，但是短期内暴涨起来，肯定是暴跌收场。我们再做个类比：一二线楼市相当于A股的蓝筹股，北上广深四个一线城市类似于A股中的茅台、格力等白马股，那三四线城市则相当于创业板。那股灾后的2017年股市是什么样呢？今年央行调低了M2增速目标（钱印少了），再加上金融领域去杠杆（钱收紧了），外汇占款（央行印钱的重要渠道）持续低迷，市场上的资金很紧张，甚至导致银行自己的借贷成本还高于放贷收益。股市和楼市都是“有钱才有行情”的资金池。在资金紧张的情况下，以“上证50”为代表的蓝筹股今年屡创新高，而创业板较年初下跌了8%，这说明有危机感的资金抱团涌入蓝筹股避险。那楼市的情况呢？人口和经济是楼市的基本面：1、一线城市将来会发展成长三角、珠三角、京津冀都市圈三个超级城市群，这些城市群是中国的经济中心和人口聚集地，楼市基本面坚挺。2、在实体经济萎糜、房价高企的情况下，远离上述城市群的三四线城市，（注意我强调的是“远离”，三四线城市中也有一些潜力股）在吸引人口和经济增长方面都难有很大改善，基本面不乐观。基于上述逻辑，目前楼市资金兵分两路：一部分资金进入一线楼市避险，这就是为什么在史上最严厉的限购限售下，一线楼市的房价至今还比较坚挺。另一部分投机资金进入三四线城市，想炒一把就撤。所以不难得出这样的结论：三四线城市房价之所以出现一轮上涨，其实相当于创业板庄家资金在拉高出货，跑得慢的炒房者有可能成为接盘侠。在三四线城市去库存完成差不多的情况下，就是政府退出托底的时间。限购政策会向三四线城市延伸，锁定炒房者。所以我对炒房者的忠告是：到三四线城市炒房可以，风险比较大，一不小心就会被套住，千万不能贪心，要速战速决，炒一把就赶紧撤。04三四线的刚需怎么办？
首先要把什么是“刚需”搞清楚。刚需就是急需一套房子，不管房价涨跌如何，你都不会把这套房子卖掉。如果你心里有一点点炒房的心理，即使你是买首套房，你也不是刚需。其次，你要考虑自己能不能买得起房子。在大多数三四线城市，当地的平均工资也就3000左右，如果你没有稳定的工作，首付大部分都是靠借钱凑起来的，那其实你还是算没有能力买房子。相反，如果你能付的起首付，未来还房贷没有问题，那就算有能力买房子的。这个问题看似简单，其实很多人没有想清楚。三四线的房子，未来如果限购，是很难转手的，而且现在房贷利率一直在上升，如果到时候供不起房贷导致资金链断裂，不仅房子被银行收走，你还会被纳入征信黑名单。所以买房前，不要总幻想着房价会上涨而高估自己的偿还能力。第三，如果你是刚需，又能买得起房子，还是咬咬牙买吧。在这一点上其实还要分两个方面考虑，即你所在三四线城市的位置：1、属于一二线城市或省会的卫星城。如果你所在的城市房价已经涨了一大截，比如无锡和扬州属于长三角区域，泉州和漳州靠近厦门，赣州是江西省域副中心，九江靠近江西省会南昌，这些城市房价5月份同比去年涨幅都在10%以上，九江涨14.7%，赣州涨12.3%，无锡最高涨26.5%，受益于一二线城市和省会城市经济发展的溢出效应，这些有潜力的城市房子还是可以买，即使跌下去，未来还能补涨回去的，当然涨回去的时间可能要长一些。2、不属于一二线城市的卫星城。如果你的城市房价还没被炒起来，那就赶紧买吧，低房价就是你的安全边际。这些三四线城市未来房子上涨的概率还是有的，但即使跌也跌不到哪去，因为从长期看货币是贬值的。
未知的远方才是最美的风景。2017年，三、四线城市现在不是买房的时候，为什么这么说呢 - 财经 - 科技头条
2017年，三、四线城市现在不是买房的时候，为什么这么说呢
今年，老婆打算在三四线城市买一套房子，说是不想跟父母住在一起，两个人没有一套房子，总感觉没有一个属于我们自己的家。我觉得也有些道理，但是我们现在都在上海工作，想在上海买一套房子对于不是富二代和拆二代的我们肯定是无望了。我本来想过两年去杭州买一套的，可是又觉得现在房价一天天往上涨，怕到时候还是依然不够的，所以我们就像现在三四线城市买一套好一点的，贷款五年一个月还款一万左右，压力也不是很大，当过度一下，房子涨了更好，不涨至少也不会掉吧，现在钱存银行也没有什么利息，也没有什么好的理财产品。现在比较纠结，是现在买还是下半年买，值不值得买？首先，就目前而言大多数城市基本以新房为主而非二手房，这不是说购房者选择的问题，而是整个市场态势问题，对于购房者而言在三线和四线城市尤其卫星城房子最好不要在这个时候买房，尤其是二手房。第二，我们可以看到绝大多数投资客购房区域并非一些所谓核心地段，尤其是一些三线和四线城市更是如此。我们可以看到一个这样的现象：虽然卫星城市数量增加了，不过入住率非常低。很多人都看到了那些炒房的赚钱了，不过去年入场炒房的基本都没赚钱，因为去年大多数炒房者买的都是新房，收房时间还没到，房子还在自己手上，不被套的都算不错了。第三、虽然现在很多刚需一房难求，并不是因为没有房子卖，只是因为炒房现象比较严重，而房子的库存是完全能满足居住需求的。而那些炒房者没有长期抗风险能力，如果短时间内不能脱手，为了避免风险，他们只能选择降价。因此，对于购房者而言，现在能不买房就尽量不买，尤其是三线和四线城市购房者。最后，从自身情况考虑，买房是用来住的，工作在上海去别的地方买房，多不方便；如果考虑暂时性的投资，那您可以选择城市，做好理财；发展三四线城市是一个长期的规划，短期内无法收到预期效果，所以买房要慎重，选择三四线城市的房子更要三思而后行！
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京公网安备 19号三四线城市的房子不敢买？大错特错！
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来源： 子木聊房（ID：zimuliaofang），作者：子木老湿；融360说房（ID：fangdai123）；作者：Jada
前几天看《辉煌中国》，的确被惊艳到了。能将中国这几年的发展历程和像素集合淋漓尽致地地结合起来，这本身就极为震撼。
纪录片中好几次提及了“城市群”这个概念，我感觉是这背后告诉我们的并不简单。
其实对于中国城市群的发展，之前可以得出几大结论。
1、七大国家城市群，多数名不副实。最符合城市群定义的只有珠三角和长三角城市群。
2、从实力上看，长三角城市群最强，珠三角次之，京津冀再次之。
3、与东京等世界一流城市群相比，国内有地理意义上的城市带，却还没有一个真正经济意义上的城市群。
出于职业病，突然就想到中国的“辉煌房价”上。不可否认，现在高企的房价背后藏着不计其数的货币经济链条，链条的支撑点则是千千万万老百姓这几年的辛勤劳动力。
俗话讲“一个人成为有钱人，要看他是否有经济头脑，但是要看这个人能成为哪个级别的有钱人，要看他的政治觉悟！”
城市群这个概念并不陌生，“长三角”，“珠三角”,“京津翼”一直在ZF的发展规划中。长三角，珠三角的确目前很发达，但是“京津翼”就不那么好了，原来有一个段子，问“为什么京津翼城市群发展不起来？”
这就像24小时滴水未进的河北终于买到了一瓶娃哈哈，瓶盖还没开就遇到了北京，北京很是惊喜：“呦，你有水啊，给我吧，我已经俩小时没喝水了”。
河北一愣，咬咬牙，把瓶子递给了北京，挤出个笑脸：“慢慢喝”，转身就走，北京道：“不用给钱吗？”，河北又咬了咬牙，从兜里掏出仅有的两块钱，转身递给了北京。
资源高度集中导致人才的高度集中，人才集中后资源只能被锁定。以此循环下去，终于有一天，北京撑不住了。所以前几天颁布的总规中说，2300万人口是极限，不能再进来了。
方法呢？方法就是解决就业问题。OK，于是建一个副中心通州，建一个类似于香港特区的雄安县。然后要把大量的人口，高产高新企业倒过去。
这就是很多人理解的政府逻辑。其实这也符合前段时间，三四线房价疯涨的情势。按住一线房价，资本外溢，老百姓只能乖乖的买三四线城市的房子。有了房子，就很大程度遏制住了人口流动性。让三四线城市也有了发展的支撑点。
城市群之所以会热起来，因为城市群这一概念激活了中心城市以外的中小城市的土地市场，把各种城市都规划成区域的某项功能节点，人为地夸大了许多城市的作用。
依靠所谓的副中心，那些小城市的土地市场被激活起来，大量的资本涌入，却没有足够的市场支撑，中小城市房产泡沫离不开这些被媒体和城市群规划所吹起来的“副中心”、“节点”泡沫。
所以，很多经济学家对于三四线城市疯涨起来的房价是完全唱空的。每天都大喊着，拦着购房者千万别去三四线买房！没有产业支撑！买了肯定亏！买了就完蛋！
之前可能这样没问题，但是之后就恐怕不是了。三四线房价涨起来，正不是政府之后想做的事情吗？
房价涨起来，地方才可以城市化建设。房价涨起来，刚需才会入市，锁定三四线人口基础。买涨不买跌，这个道理谁都懂。
城市群的发展，对于国家，这都是最重要的事情。请注意，ZF要的不是一个城市群，也不是三个城市群，最好是每个省会都是一个城市群。
这样的发展才是健康的，之后的目标还是先富带动后富。但是后富者需要不动，在本身的土地上发展即可。即使没有产业支撑，也会想方设法把房价稳定住。
延伸阅读：哪些三四线城市楼市还有希望？未来买房要看清这四点！
作者：Jada
今年以来，三四线城市的楼市关注度不断提升，有很多声音说三四线房价上涨是纸老虎，经不住长期考验，但不可否认的是有些城市还是存在机会的。
统计局数据显示，截至今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约14%。但不同城市之间去库存的进程并不一致，有些城市库存规模出现腰斩，仍有大量三四线城市库存几乎没有变化。
三四线城市之间的差异会越来越大，房地产市场发展到现在的阶段，判断一个城市的前景已经不仅仅局限于城市规模，未来更多的将围绕区域概念、人口流入、产业转型、交通发展等方面。
1、区域概念——核心城市周边的三四线城市
区域概念，指的是由多个城市组成的城市群，这之中比较典型的就是长江三角、珠三角、京津冀，每个城市群都会围绕一个核心城市，比如珠三角的深圳、京津冀的北京，这些核心城市周边的三四线城市比较具有购买价值。
但前提是用来自住，因为虽然这类三四线城市房价涨上去了，在核心城市的带动下也能维持住城市活力，不过仔细想想，拿余钱买完房不住放在那里，手里没有太多流动资金了，想转手卖掉，得要看看有没有能接盘的，或者说外部政策环境是否有利于转卖，这一点很重要。
2、人口流入——人口流入较多的三四线城市
有人的地方就能创造价值，以位于珠三角核心地带的东莞为例，地处深圳、广州、香港之间，充分获得了来自大城市的外溢资源，像虎门、长安这些靠近深圳的区域，本身就是全国百强城镇，生活配套相当完善，不断吸引周边省市的人口流入，为房地产市场注入需求。
3、产业转型——符合产业转型升级的三四线城市
曾有俄罗斯媒体表示，中国经济已经迅猛增长了40年，在过去十年里，中国一直致力于从基于廉价劳动力的生产模式，向在高生产率基础上创造高附加值的创新模式转变，围绕大城市发展区域经济的方式已经在进行了。
比如今年的雄安新区，包括建设高铁、医疗、教育等一系列设施在内，雄安已经不是那个三四线开外的小城，而是承担着分散首都人口、非核心功能的作用，说白了，还是为了区域整体的发展。再例如唐山，这个靠工业支撑的老城，如果不寻找新的产业升级方向，那么无疑会失去城市吸引力，造成人口外流，楼市也会难以支撑下去。
4、交通发展——高铁互通车次多的三四线城市
提到交通对房价的影响，也是基于城市圈之间的相互影响力，一个城市的高铁通达车次越多，对人口导入、物流、交通、以及周边城市的辐射力就越强，如下图显示的房价、高铁车次和城市购买力之间的关系：
城市购买力、房价和城市300公里范围内高铁互通的关系（来自轨道交通网）
图中显示的气泡大小，表示该城市与其300公里范围内的其他城市高铁互通情况，气泡越大则该城市与其他各城市间通达次数越多。
总体看来，购买力和房价越高的城市，其与周边300公里范围内的城市高铁互通车次越多，比如在购买力相差不大的情况下，高铁车次更多的杭州、南京房价要高于武汉、成都。像嘉兴、绍兴、东莞这类城市，房价相对北上广深要低不少，但是交通却相当便利。嘉兴目前的平均房价在1万元左右，与它高铁互通度最高的是上海，二者房价相差4万元/平方米左右。围绕在城市圈内的三四线城市，在交通便捷的条件下，更易吸引来自大城市外溢的需求，可以说在一定时间内房价还有上涨的空间。
判断一个城市房子是否有购买价值，要看其真实力。
放眼今年三四线城市房价的上涨，大多数都是棚改货币化的结果，通过大拆大建来去这些城市的库存，短期内会在造成房价上涨，长期来看，缺乏人口、交通、产业转型的支撑，只会产出一批没有流动价值的不动产，拆迁的拿现金买房接现在的库存，那以后谁来接他们的盘呢？所以如果要问三四线城市房子的购买价值，就要拿“真本事”说话，而不是一味地虚张声势。
不可否认的是，即使是在三四线城市中，库存也存在明显差别，如张家口、九江、滁州等地，库存下滑了40%以上，但是在香河、大厂、等地，7月末库存规模同比上涨幅度超过14%。未来这种差异会越来越大。
从房企的角度看，更愿意布局热点城市周边的三四线城市，从而能承接更多外溢需求，对于其他三四线城市，企业更倾向于经济基础好、资源丰富、人口吸引力等多元化的城市。接下来随着供需基本面的差异，在下一轮市场上升周期中，有些三四线城市将更接近一线城市，如需求强劲的东莞、嘉兴；有的则继续保持传统三四线城市的状态，市场交易相对平稳。
不管是买哪里的房子，都别忘了这句话：房子是用来住的，不是用来炒的，有人在盯着你们看呢。
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三四线城市房价上涨谜团 钱哪里来？
　　人口流失严重、房屋库存量大，小伙伴们对三四线房子并不看好！然而在一二线房价走平下，今年三四线的房子却逆势上涨！　　国家统计局5月18日发布数据，70城市房价走势同比涨幅收窄0.4个百分点,环比仍上涨0.7%;进一步细分来看,三线城市涨幅最大,环比上涨0.8%。　　很多人不明白，为何在这么严密的调控下楼市尤其是三四线房子仍然会上涨？在目前各种通向房地产的钱源被插断的情况下，更是让咱们（）百思不得其解：　　1、银行收紧房贷，居民商业贷款几乎都上调到4.9%的基准利率；　　2、房企交易所债券、开发贷、海外借钱、股市再融资借钱、信托地产等一条条资金链被卡断；　　3、监管层严控银行委外和通道业务的钱进入楼市；　　4、市场利率越来越高，钱变得越来越贵。　　层层大网围堵楼市，哪来的钱让房价上涨？　　答案只有三个字母：PSL(抵押补充贷款)！　　PSL是一种新的货币工具，是2014年4月央行发明的，通俗地说就是央行以低息借钱给政策性银行(国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行)，政策性银行以高等级债券和其他优质资产作为质押。　　近些年，央行通过PSL给政策性银行借款不仅急速上涨而且利率越来越低：到2017年1月底的时候PSL资金达到2.11万亿，同比增长72.95%；利率由2014年的4.5%降低到2015年11月的2.75%，可以说央妈对政策性银行格外照顾！　　政策性银行拿到这些钱后干嘛去呢？　　一般来说，政策性银行贷款给地方政府用于水利建设、棚户区改造、农村公路等建设，这当中棚户区改造占了很大一个比例：　　目前主要贷款用于支持棚改的政策性银行一个是国家开发银行，一个是农业发展银行。　　国家开发银行为例,其2012年、2013年棚户区改造发放贷款分别为778亿、1060亿,而2014年、2015年则大幅增至4086亿、7509亿。而2015年，农发行发放棚改贷款是283.83亿元。　　两家银行在2015年的时候累计加起来的棚改贷款额是7509亿 283.83亿＝7792.83亿。　　小白在4月22日《揭秘：央行是如何印钱的？》一文中已经说过：央行印钱的方式主要有两种：　　一是外汇占款：出口型企业在海外赚取美元，通过商业银行和央行兑换人民币，相当于央行投放人民币(基础货币)；　　二通过逆回购、MLF、PSL等投放：即央行通过印钞后给商业银行借钱，这些钱会通过货币派生形式衍生出大量的M2(M2＝基础货币×货币乘数)，M2就是全部的钱。　　4月份银行的货币乘数是5.33倍，央行通过PSL借给国家开发银行和农业发展银行的7792.83亿元是基础货币，最终通过棚改派生出的钱是M2＝7792.83亿×5.33倍＝4.1万亿！数额并不小！　　那问题来了，4.1万亿通过棚改如何影响三四线的房价？　　1、地方政府用这部分钱补贴给开发商，让他们降价或者以安置房出售给棚改的居民；　　2、地方政府用钱买下开发商的房子，然后以折扣价卖给棚改居民；　　3、地方政府直接给棚改居民住房补贴，让他们买开发商的房子。　　近日，国务院决定要在存量大的市县加大棚改力度：　　在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。　　三四线的房子一般库存量大，房屋过剩，政府不大可能新增用地建商品房，更多是在原有土地上进行棚改，这导致在房屋供给没变的情况下，需求增加(棚改居民获补贴购买)，达到了消耗库存的目的。　　与此同时，一二线城市限购、限贷、限售、限价，一二线城市的钱开始流向享受利率优惠，买房门槛低的三四线城市，三四线房子的钱就是这样来啦！　　对于三四线城市楼市来说，今年房价的上涨主要是受益于政策的推动，长线来说，老龄化加快 人口流出 大城市的资源吸附，长远来看并不是很看好，尤其是远离中小城市的房子，缺少大城市辐射往往昙花一现。　　如果你是刚需性买房该出手还是可以出手，房价的涨跌对你影响并不会多大，更多是心理上的落差，只有一套房的情况下，未来房价下跌，置换的新房可以以低价购买；反之，房价上涨，你还得需要面对更高的置换成本。
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来源：第一财经日报
11月21日晚间，央行降息的决定传来，得知这一消息后，在一上市房企南方某省分公司供职的小聂，随即在微信朋友圈转发了这条新闻，并评论了三个字：&好消息&。
今年以来，房地产市场持续低迷，多个地方调控松绑，在信贷政策出现利好的前提下，楼市&被刺激&的效果有限，房地产成交仍在低位徘徊。本次央行降息，由于幅度大于以往的0.25个百分点，因此在一些房地产研究机构看来，这对于宏观经济及房地产市场存在&强心针&作用。这让在上一轮&限购取消潮&中未见希望的房企，似乎看到了真正的光亮。
有研究机构指出，此次降息短期将利好楼市，但长期来看，是否能真正降低房企融资成本、刺激购房者购房需求，仍属未知。还有分析人士直言，三四线城市由于库存过高，通过政策刺激而全面回暖的可能性不大。
购房成本降低& 房贷难度加大
关于人们普遍关心的央行降息对房地产市场的影响，交通银行首席经济学家连平(微博)分析：&(降息)加上因降息而带来的按揭贷款利率下降，有利于稳定房地产市场，并通过带动住房成交量上升而促进消费，降息也将起到稳增长的功效。&
&央行&9&30&新政在很多城市并没有落地，而这个政策直接给了购房者真正意义的优惠。&信义房屋分析师陈丽娜告诉记者，&10月份70大中城市房价指数中新建商品住宅环比均下降，二手商品住宅66个城市环比均下降，表明房贷新政并未带动楼市的回暖。&
&本次贷款利率下降幅度超过以往，并且采取非对称性降息的方式，可能降低企业贷款成本。&链家市场研究部张旭分析，对于购房者而言，降息意味着减轻刚需购房成本。
链家市场研究部算了一笔账：贷款100万元，以20年等额本息还款法计算，降息后，按照首套房基准利率政策，降息后月均还款为七千多元，与调控前相比减少了两百多元，若按照调整后贷款利率9折来计算，月均还款额为六千多元，与调整前9折相比大约减少了两百多&元，相当于调整前8.45折。
尽管如此，对于降息对房地产市场的刺激作用，一些机构认为&不应过度奢望&。研究中心在11月22日的报告中称，尽管降息短期内将会提振购房者信心、提升楼市成交量，但以往历史证明，利率调整对房地产成交的影响多为短期的，因为利率支出对真正的购房需求而言根本不是决定因素，无论是刚需还是投资客都不会最终偿还20年或者30年贷款，理论上的利息支出并不会影响购房决定。
此外，关于降息之后银行对于房贷的政策优惠，机构的看法颇为审慎。张旭就预计，降息对于银行而言，预示着利润空间压缩，因此在贷款利率下降的基础上，首套房利率折扣的力度很难再加大。
这一点也引起了研究中心的注意。该研究中心指出，此次降息为非对称降息，存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，因此银行资金成本将进一步提升，个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间，这将直接影响银行投放个人房贷的积极性，购房者要获取优惠利率将颇为困难。
虽然购房成本降低，但房贷的难度可能会加大，业内人士分析。
&由于这样的非对称降息，银行的五年期存款利率和贷款利率利差继续缩窄，银行是趋利的，这样的情况必然减少个人房贷的投放。&专家分析称，&短期看对于购房者有利，但是长期来看，若是没有信贷额度，购房者可能更加痛苦，毕竟许多购房者都会提前还清贷款，这些实惠对他们还是有限。&
中小房企融资成本或不降反升
此外，研究中心还认为，非对称降息和提升存款利率上浮空间，对房地产开发企业也存不利影响，即银行对房地产开发企业的贷款利率可能将不降反升，而对于其他渠道如信托、基金、民间借贷等渠道而言，利率也同样水涨船高，财务费用的增加无疑将进一步削弱企业的盈利能力。
&央行这个政策本身是针对实体经济的，对于地产行业而言可能并不那么乐观。&杨科伟坦言，&首先银行业资金成本并未降低，而贷款利率下降，这样对于银行利差缩小、对于银行个人房贷投放力度和积极性都是一种打击。就房企而言，央行非对称降息将增加融资难度，这样的融资困难将限制房企特别是中小房企的发展。&
杨科伟表示，对于大型房企而言，可能融资还会稍微便捷，本身具备更好的融资能力;但是中小房企将会受到很大影响，融资难将直接制约其发展速度和规模，项目速度可能会减慢。&说到底，还是钱更贵了。成本提高对于房企可能是更大的考验，自有融资能力的提高或许才是出路。&
利好一线城市楼市
&央行越降息、地方政府越&救市&，说明当前市场形势依然相当严峻，尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹，但是，一波行情之后压力会更大，尤其是对于大多数二线、三四线城市来讲，库存偏大、去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。&同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。
杨科伟表示，短期去库存很有效果，但是长期而言，这个政策还是加剧了楼市去库存难度。
刚刚过去的周末，上海很多楼盘人气增加不少，阳光城丽景湾周末开盘当天认筹约100套。&很多楼盘也感觉价格更加坚挺，明显感觉到这周的热情更加高涨。&购房者刘女士告诉记者。
张宏伟表示，对于楼市来讲，在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现小幅涨价的现象。
在2008年周期中，降息始于2008年9月，当时日均成交量大约在30万平方米，从9月份到12月份，成交量持续上升，2009年12月，日均成交量约为85万平方米，即使是在行业传统淡季的6~9月份，日均也有50万~70万平米。
在2012年周期中，尽管降息是从2012年6月开始的，但从2011年12月开始，连续3次降准(2011年12月、2012年2月、2012年5月)，因此，该轮周期的起点应该是2011年12月，在此之前，日均成交面积连续6个月徘徊在40万平方米左右，而降准开始后，成交量同样是持续上扬，2012年12月，日均成交量约为80万平方米。
以上是成交绝对量的情况，从相对量来看，降息对成交的影响效果更为显著，统计局的月度数据显示，降息降准后，商品住宅销售面积累计同比增速在短期内即由负转正，并且转正后增幅扩大至很高的水平。
张大伟指出：&一二线城市，(受政策利好影响)楼市资金面将明显好转，但三四线因为库存绝对值过高，出现全面回暖的可能性也不大。&&
原标题：分析称三四线城市库存过高 降息回暖可能性小
编辑：李雅萍
[此文系转载，来源于第一财经日报，版权归属原作者]
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