中国房价不会暴跌的真实原因_凤凰财经
中国房价不会暴跌的真实原因
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作者：李迅雷，来源：lixunlei（lixunlei0722） 中国房价还会继续上涨吗？这个答案谁知道呢。要是知道的话，不就可以赚大钱了吗？但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题，从中找出哪些因素可能是促使楼市估值偏高的主因，哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。 为什么房价被推高，因为还有投机的价值？ 我曾经写过一篇文章，专门研究A股高估值现象，认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好，则溢价水平可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏，A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的换手率奇高，主板换手率超过6倍（年交易额与平均可流通市值之比），中小板超过9倍，创业板则超过12倍。而且，创业板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。 今年以来，A股的换手率大幅下降，主板降至2.6倍，创业板也不足7倍，同时股价也大幅回落，但换手率还是高于全球主要股市的水平，A股剔除银行股之后，估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。 国内的房地产交易同样也是非常之大，据统计，今年1-4月份全国销售额比去年同期增长55.9%。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。 一个市场如果交易活跃，说明这个市场有存在的合理性，如果过度活跃，则说明投机性较强，投机的目的是为了获取价差收益，股市、期货市场如此，房地产市场也是如此。股市换手率如此之高，本质上是短线投机，目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个，一个是自住，另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上，大约三分之二配置在房地产上，远高于大部分国家居民的房地产配置水平，这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他资产，同时，房价高估问题也必然存在。 人民日报的权威人士访谈中说，&房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化&去库存&，而不应通过加杠杆&去库存&。&同时，他也首次提到&房&，表明了高层对于高房价的担忧。 对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、香港、新加坡（属于华人圈）和上海、深圳等。此外，澳门的博彩业收入也是全球第一，远超。中国最大的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下，中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此，中国人对于追求价差的偏好，或是大于创造价值的偏好。 房价为何降不下来？因为有一种&隐形刚兑&抬高价格 刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在&隐形刚兑&现象。比如，壳资源价值的存在实质上就是&隐形刚兑&，即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性，从而维持较高的市盈率和市净率水平。中国股市26年来，退市的公司屈指可数，小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅。 那么，房地产市场是否存在&隐形刚兑&呢？实际上也是存在的。比如，三、四线城市的房地产库存现象长期存在，如果按照市场化原则降价销售，库存是可以化解的。但事实上，当地政府会干预房价，前期购房者也会反对降价出售。因此，楼市降价之路困难重重。& 然而，最大的&隐形刚兑&还是来自政府部门对房地产的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的比例。 为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。 有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。 &隐形刚兑&其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。 只要央行不收紧货币政策，购房仍是货币保值的一个大招 2016年年初担心两件事，一是贬值，二是跃升。目前看，在资本管制的情况下，贬值的主动权在央行，所以，近期随着美国加息预期的上升，央行趁势下调汇率。目前看压力不大，那么，货币政策收紧的概率就低了。只要利率不上行，那么，对房价就不构成利空。 从我的判断看，央行会采取渐进式贬值的方式来调控，或是退三进二，温水煮青蛙，同时也打击投机资金，使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模，同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加，从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。 从目前看，本轮人民币贬值并没有引发资本市场的震荡，说明在资本管制的条件下，渐进式贬值的路是走得通的，对经济的冲击也会比较小。同时，对于房地产市场而言，小幅贬值及温和，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。 有政府调控的经济，不必过度担忧房价会大起大落 纵观90年代之后全球经济，爆发全球性或局部性经济危机的频率比之前历史上降低了很多，原因在于主要经济体都加强了调控经济。相对而言，中国在经济中所发挥的作用，比西方国家更大。 从过去一年来看，政府显然已经加大了风险管控力度，如权威人士在去年5月25日的人民日报访谈中就提出，&防风险也是稳增长&。因此，稳定房价肯定也是作为政府部门的一大重要任务。 就目前而言，确实很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说，我并不看好，因为以目前的房价水平，农民工转为城市市民之后，也买不起房子，农民工市民化不会提升城镇化率，其作用只是提高城镇化的质量，但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段，已经是后期了，因为流动人口数量已经净减少。 因此，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。 &目前看来，货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。 当然，结构性上涨的概率会大于整体上涨的概率。也就是北上广深等这些率先实现产业结构转型的地区，会吸引更多的资金流入，从而对房价有较强的支撑作用。但更多的地区会因为传统产业的过剩而导致经济下行、就业机会减少，从而房价也难以得到支撑。 从政府部门的调控目标看，一定是避免房价的大起大落，尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险，也难以避免房价的最终下跌，因为影响房价的因素实在太多了，很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段，但也免不了会挂一漏万、防不胜防。 综上所述，年初至今，人民币贬值和预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除，目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险，但是再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。 中国房价能不能暴跌，答案是不能？ 在中国相对封闭的货币环境中，过度的储蓄资金要寻找更高回报，很自然地就会流向股票和地产市场，形成所谓的泡沫。泡沫并不意味着一定要破裂，小泡泡需要时间才能成长为大泡泡，大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。 那么，短期之内，房地产泡沫是否会破裂呢？ 然而南开大学金融学教授、金融发展研究院田利辉认为这完全有可能。泡泡无论多大多小，只要有人狠狠地踩，就会破裂。从地产大佬看空楼市，到李嘉诚的大面积抛售，再到的降价，似乎形成了房价近期会下滑的预期。 房地产不仅是耐用消费品，更是投资品。作为投资品，购买者的典型心理是&买涨不买跌&。倘若形成房价下跌的预期，那么购房者将会&持币待购&。
如果出现库存过大，高度负债的房地产商需要抛售还债，就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证，购房者会增加房价下跌的预期，继续&持币待购&。然后，房价继续下跌。 倘若政府不对市场进行任何干预，这时的房价会迅速滑落，出现不少开发商倒闭，然后是银行出现大批坏账。然后，银行信贷全面收缩，企业也将收缩投资和生产，开始解雇职员，使得失业问题恶化。同时，投资者会抛售房产，会变得严重。更为重要的是，经济或会出现全面衰退。 在西方，当经济衰退时，政府或者央行会推出经济刺激政策。过去，称之为凯恩斯主义；现在，实施的是&粗调&的后凯恩斯主义。否则，光靠着纯粹的市场调整下，经济在短期内难以爬出衰退的圈子。在美国大萧条时，必须承认在美国经济的复苏中，美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。 当然，危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此，中国需要在现在需要去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理，而不是事后补救。最后需要重申的是，中国房价不能暴涨，更不能暴跌！&
[责任编辑：葛瑶 PF027]
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48小时点击排行真实案例，揭开房价下降后你不得不面对的现实真相！
真实案例，揭开房价下降后你不得不面对的现实真相！
房地产市场信息
楼鉴君也一直在思考：房价还会继续涨吗？这样涨下去，房地产市场会不会崩盘？在中国，总是有人信誓旦旦的告诉你：放心吧！房价会越长越高！北上广深会成为宇宙中心！包括在郑州这么多年，不会一次的听到身边的人说，房价赶紧跌吧，反正我又没买房！但是稍微了解过经济学的人都知道，只要是商品就永远没有只涨不跌的说法，供需决定价格，仅此而已！至于说郑州是整个河南人的郑州这个说法，我并不能完全认同。因为，这让我想到了20多年前，同样人口密集，同样汇集了优厚资源的东京。有无数人分析过日本房地产泡沫破灭的前前后后，无数的中日数据对比，但是楼鉴君不想从数据上作对比证明什么，因为具体的经济结构和社会成绩不同，二者并没有明显的可比性。我们&大事化小&，仅从事后看一下，整个事件的影响，是如何改变了整个日本的经济和社会结构。知史而明鉴，识古而知今！文/楼鉴君/内容综合自网络1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。破产的日本妇女放声大哭。日本著名的自杀森林，90年代初这里自杀达到高峰，人数超过2000人。80年代，房价崩溃后繁华不在的东京街道。过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修而垮塌。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。股票在房价下跌后进一步暴跌，跌幅超过80%，但是没有一个人敢买了。日元进一步暴跌，在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，让高傲的日元一下跌下了神坛，开始了20十年的贬值，爆买的日本人从此消失在国际上。商品不再是炙手可热，人们都在紧衣缩食。企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路。三井先生，原先是公司经理，因为1989年高价买进东京房产，房产崩溃时背负了10亿日元债务，这基本等于他30年的工资，可他现在已经50岁了，为了家人他离婚流浪。破产的日本人，为了生存只有变卖以前发财时购买商品，于是日本新起了二手专卖生意，这其中的鞋包、首饰、古董等更是热门行业，现在日本已经是出口二手钻石最大国家。黑帮利用机会扩大规模，兼并企业、社团，在90年代，日本黑帮人数达到巅峰。90年代，猖獗的日本色情产业，很多人是破产而离婚的中年妇女，而赶上坏时候的女毕业生，她们也选择了这一条来钱快的行业。房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让日本人在还债中度过了一生。妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手：老龄化（日本老龄人口超过20%，生育率已经低于死亡率，成为最早步入人口“衰亡”的发达国家）从一夜暴富的噩梦中回过头的日本人认识到：只有实业才是可持续的！因此，日本企业在90年代进行了产业变革，发展高科技，提高企业专注度，坚决反对不务正业，成为了日本企业竞争力增强的开始！（完）欢迎转发、分享。分割线---)长年为大家服务，欢迎爆料投稿：
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房地产市场信息
百家号 最近更新：
简介: 我不是中介，我是房多多分享最新房产信息。
作者最新文章这是八月最真实房价地图！均价下降2万，中国最贵的房子跌了
最贵的北京房价跌了
刚刚中国证券报公布的一份爆炸性房价报告，震惊了所有人。
继9月1日经济参考报公布北京部分地区房价已下调20%后，今天（9月4日），中国证券报又披露了一份重磅数据：
近期北京市学区房价有所降温。在西城区金融街附近，有房产中介称，“在新政前这片都是20万元/平方米，现在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房，每平方米下跌了10%。”
比如，对口宏庙小学的丰汇园小区，3月均价为186979元/平方米，8月均价则降至166051元/平方米。
另据中国社科院财经战略研究院日前发布的住房市场发展月度分析报告显示，近三个月来，作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各区前三位。
这则新闻最惊讶的地方在于房子的区位和性质：
1、西城区、东城区、海淀区是中国最牛城市的最优质地段，甚至可以说是中国最优质的地段之一；
2、降价的房子是最抗跌的学区房。
在中国，影响房价的因素非常多，但排在第一位的一直都是教育资源。因此，在中国如果要问哪种房子最贵，学区房说第二，没人敢说第一。
在以往的调控中，中心城市房价下跌的概率很小，偶尔有个别中心城市均价真的下跌，也是由中心城区外围的房子价格下滑带动均价下降所致，中心区的房价基本上是仍而风吹雨打，我自岿然不动。
今天这个房价下跌事件，发生在中国最牛的城市的最优质地段中的最贵的房子，我们可以将其称为“三最”房子。这件事情的发生有一定的警示意义。
延伸阅读：
个热点城市房价，涨跌用事实说话！
来源：米宅米宅（本文不代表金融五道口立场）
每月初，米宅米宅将发布热点城市房价地图，包括：北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、成都、重庆、南京、厦门、武汉、郑州、苏州、合肥、福州、青岛、济南、石家庄、沈阳、昆明、西安、大连、海口、宁波、南昌、南宁、长沙、三亚。
注：因为统计口径有别，一个城市各个区域房价相差较大，所以，数据仅供参考。
1、本文中大致颜色为界，低于10000元为浅绿色，高于20000元价格越高红色越深。
2、本文中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理，特此鸣谢。
3、本文中数据为当月新建商品住宅的成交均价，不代表过去不代表将来，仅代表当下。
4、本文中的均价会低于区域内热门楼盘售价，但均价的构成不仅仅是几个热门楼盘，区域内所有大、中、小以及迷你楼盘都会统计在内，单位团购、延迟备案、阴阳合同、当月区域内高价盘无备案等均会影响价格，图中均价X1.2后更接近实际价格。
5、本文中部分城市的新区由于没有行政规划，且没有独立数据，数据则呈现在主城内。
相较上月房价，本月普遍微微降价。
相较上月房价，本月明显有上涨。
相较上月房价，本月基本稳定。
相较上月房价，本月基本稳定，但是个别区域上涨几百。
相较上月房价，本月基本稳定，个别上涨。
相较上月房价，本月略微上涨。
相较上月房价，本月主城区部分区域上涨，部分区域稳定
相较上月房价，本月基本稳定。
相较上月房价，本月基本稳定。
相较上月房价，本月整体微涨
相较上月房价，本月整体微涨
相较上月房价，本月部分区域微涨 部分区域微跌。
相较上月房价，本月部分区域微上涨。
相较上月房价，本月部分区域涨，有些区域跌 。
相较上月房价，本月微涨。
相较上月房价，本月部分区域微涨， 部分区域下跌。
相较上月房价，本月厦门外围明显上涨 ，核心岛上微跌。
相较上月房价，本月部分区域微涨， 部分区域下跌。
相较上月房价，本月普遍小幅上涨
相较上月房价，本月整体稳定，部分区域数据微跌。
相较上月房价，本月石家庄微跌
相较上月房价，本月苏州普遍微跌
相较上月房价，本月普遍微跌。
相较上月房价，本月普涨。
相较上月房价，本月主城区普涨。
相较上月房价，本月基本稳定， 部分微跌。
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今日搜狐热点房价走势最新消息|2017房价走势：如何知道真实房价走势？ - 房产 - 至诚财经网
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2017房价走势：如何知道真实房价走势？
　　()07月17日讯
　　从某种程度上来说，现在可能是刚需购房者&最舒服&的时候。
　　相比较以往，刚需买房基本上容不得商量，而现在完全可以淡定些，很多购房者看房时往往只有自己一拨人，不用担心别人跟自己竞争。以往看房不能谈，现在能谈，而且可以抻一抻业主，这是历次调整都不曾有过的真实感觉。
　　这种感觉在南方可能还不算明显，但如果你是在北方，特别是北京或者环京，这种感觉是很明显的。
　　目前京津冀的二手房市场已经基本降至冰点，北京的二手房月成交量只有几千套，相比三月份的2.5万套，已经是大大降低。而在环京，以燕郊为代表，二手房市场可称得上&塌方&。在这种情况下，如果你的确打算买房，当前最需要做的就是去实地看房，而不是停留在浏览各类关于房地产的线上消息，特别是各类数据，说实话，现在这些数据真的没有多少可信度。
　　本轮调整还有多少下探的空间?
　　相对于南方市场，北方市场调整得要到位一些。一方面是因为北方市场以廊坊为代表，涨幅排第一位，站得越高，又没有足够的刚需支撑，下探的空间自然越大。
　　不过大家也应该明白一点，下探的多，继续下探的空间也就比较有限。如何感知市场继续下调的空间，这还得要及时跟踪市场。在这方面，我建议大家多关注看房人的数量变化，如果看房的人越来越多，这可能是一个筑底的信号。
　　所有的人都希望在最低的价格上买房，这可以理解，但真实的行情不是线性的，而是波动的，能够踩到最佳购房时间点的人其实少之又少，在这方面要淡定一些。
　　实地看房，应该怎么看?
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