别被报价忽悠 新江湾城真实成交价大曝光！_网易上海房产频道
别被报价忽悠 新江湾城真实成交价大曝光！
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沪六条后，上海的楼市热度陡然降温。调整，其实来得正及时。
虚假宣传、虚高报价、违规捂盘惜售，并非长期发展之道。真实才是最有力量的。我们随机跑了四个板块，调查真实房价，拨开报价的泡沫，有助看清真实的楼市。
新江湾城以生态环境文明，这里有上海为数不多的湿地，也是上海市区内难得的天然绿肺。规划起点很高，被定位为“东方新硅谷、国际智慧城”。如今开发了10年之久，但依旧非常安静，路上行人稀少，车辆也不多，而它的房价却要迈进10万大关，堪比市区如黄浦、静安、虹口区的价格。在今年3月份出台的“325新政”及国庆后出台的“沪六条”等新政来看，房价调控依然是重中之重，不过“沪六条”更多强调的是房企，控制地价、加强资金来源监管，对房企的警示作用较大。有价无市 时间换空间去年11月，新江湾城拍出了当时上海土地市场的高价地块，信达地产以72.99亿元竞得新江湾城D7地块，扣掉保障房，楼板价高达6.3万/平米，超过了当时新江湾城新房售价。中建大公馆为别墅项目，目前对外报价最高15万/平，而真实成交价为62216元/平。项目叠加别墅在2015年8月售完，报价万/套，单价约5-6万/平之间，随后在2015年11月左右售卖类独栋别墅，最低价2000万/套起，单价7万/平，如今在售纯独栋别墅，总价6000万/套，单价近15万/平。而从近半年的成交数据来看，成交的房源都是类独栋别墅，成交价62216元/平。而单价近15万/平的纯独栋别墅则销售很差。显然此时的价格是虚高的，或也只是吆喝吆喝罢了。（数据成交来源：易居研究院智库中心）嘉誉湾目前对外报价9万/平，真实成交价60186元/平。去年4月在售195平起精装房均价仅4.3万/平，到了10月售220平精装房时房价已到52000元/平，到12月则上涨到58000元/平，随后每个月价格都有上涨，直到今年6月项目推出了420平大面积房源，单价已涨到了9万/平，房价在1年多的时间内直接翻倍。从项目近1年成交数据显示来看，去年8月成交价47058元/平，至今年9月成交价达60186元/平。不过与对外报价9万/平相比，还相差甚远。项目如今已是尾房销售，且已基本去化完成，想必目前的报价也是时间换取空间吧。（数据成交来源：易居研究院智库中心）万科翡翠江湾目前对外报价最高62000元/平，成交价为52444元/平。该项目是新江湾城唯一一个涨幅不是很大的项目，原名尚浦领世，住宅部分由万科来开发，去年10月报价45000元/平，信达高价地块诞生之后，涨到了54000元/平，如今尾房销售，最高报价62000元/平。近一年的成交价来看，也仅为52444元/平。（数据成交来源：易居研究院智库中心）新江湾城自2010年后，新房项目如雨后春笋般接连推出，几年时间过去，已基本去化完成。而土地供应方面，自2012年至去年11月信达高价地块诞生的3年时间内，新江湾城无一副宅地供应，从而导致了目前的供需紧张情况。以上楼盘不难看出，新江湾城在高价地块诞生后，房价都有了飞速的上涨，但就高价地块诞生后的对外报价与实际成交价来看，新江湾城的新房市场是有价无市的状态。即便销售困难，房企也没有立刻清盘的打算。原因或许是尾盘销售，大量资金已基本回笼，不会对房企现金流产生太大影响；另外一个客观原因是去年诞生的新江湾城D7地块高价地块即将在今年年底入市，即信达泰禾·上海院子项目。想必此项目的推出，现在售价9万/平的房子也就不这么贵了。政策方面，无论是之前的“325新政”，还是国庆后出台的“沪六条”等新政，初衷都是打击楼市投资投机行为，让楼市平稳健康发展。不过对于国庆后出台的“沪六条”新政，这次重点强调了房企，尤其是资金来源监管、房地产市场违法违规行为如捂盘惜售、虚假广告等方面，对房企的警示作用颇大。新江湾城新房项目虽然已是尾盘销售状态，新政对板块的影响已然不大。不过新政对于后续一手项目的入市，无论是定价、还是开盘销售，都将是个警示作用，具有一定的象征意义。新房成交价不高 二手房报价略低于新房售价从易居研究院智库中心统计来看，2012年至2015年，板块新房供应量较大，成交套数也较为活跃，尤其是2013年，板块新房成交了2094套房源，创近6年来新高，而随着这几年的去化，2016年库存明显偏少，截止9月，板块内成交套数仅为335套，成交数量不及前几年的一个季度。从房价涨幅来看，这5年时间内，房价一直徘徊不前，且在2012年还出现过微跌，直到2015年11月高价地块的诞生，才有了一定涨幅。（数据成交来源：易居研究院智库中心）由于新江湾城起点较高，开发项目多为豪宅，板块2011年时的4.6万多均价已透支了后续房价，加之近几年新江湾城集中在售项目较多，供应量充足，竞争激烈，导致了房价滞胀。2016年，新江湾城几乎已无新房销售，供需紧张，且有高价地块带动房价，板块均价才涨到了55545元/平，相比2015年的46292元/平均价，涨幅为19.99%。据附近二手房中介介绍，次新房如合生江湾国际公寓均价在7万/平左右，品质再好一些的九龙仓玺园，仁恒怡庭等项目则要达到8-9万/平，二手房报价略低于新房售价。另据中原成交数据显示，去年9月新江湾城二手房售价42328元/平，时隔一年后的今天二手房售价达70065元/平，涨幅65.53%。从二手房的涨幅来看，或也为新房售价提供了上涨通道。（数据成交来源：中原二手房成交数据）商业设施依旧是硬伤前几年，新江湾城配套主要以国浩路上的沿街店铺为主，十分低端，买菜都不方便，配套方面的硬伤一直制约新江湾城的发展，如今在地铁10号线上，有悠方购物广场，已进驻一些中高端商配，成为了新江湾城新的商业中心，不过从外围观察，人气依旧不足。另外被杨浦区委以重任的铁狮门项目尚浦领世的开发也十分尴尬，号称要做第二个“五角场”商圈，如今依旧寥寥数人，商业配套死气沉沉。土地已开发过半，人气依旧不高，导致了商业与人之间形成了死循环，商业的不足也制约了这几年新江湾城房价的上涨。融信进入新江湾城北部区域这10多年内，新江湾城主要开发了南部区域，即国帆路以南的区域，基本已开发完成，土地供应有限。而国帆路以北的区域尚未开发，现在这里是集装箱堆场，再往北则是军工路及黄浦江，如这里的土地利用上，未来新江湾城的供需关系将不会是现在的局面。今年7月29日，融信以31.55亿元竞得杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，成交楼板价约52840元/平米，溢价率51%。而该地块就是上文所说的国帆路以北尚未开发区域的其中一块土地，也是新江湾城北部区域的第一块土地等待开发。融信的进驻或也表明，这里的土地日后也将一块块分开，将走上拍卖，等待开发的道路。同时在国帆路淞沪路交叉口处又有地铁10号线延伸段国帆路在建，或也说明，未来新江湾城的发展要以国帆路以北的区域为主。上海总体规划谈及湿地提到新江湾城，生态环境无疑是一大亮点，湿地作为新江湾城的一张名片，的确给予了新江湾城不少“福利”。而在上海城市总体规划()的总体草案内容中的“生态保护控制线”提到，严格保护市域结构性生态空间，包括基本农田、林地、湿地、湖泊河道、野生动物栖息地等生活保护区，以及二级水源保护区、近郊绿环、生态间隔带、生态走廊和外环绿带等生态修复区。湿地显然被纳入了上海城市总体规划的保护范围内，未来新江湾城的湿地保护将进一步得到完善，环境也将更加优越，更适合人们居住、生活。有了怡人的环境，也有了高不可攀的价格，但配套和人气如何提升则摆在了新江湾城后续开发者的面前。显然新江湾城前10年的开发是失败的，商业、住宅与人实现了脱离，而后续如何高效利用土地，如何规划商业、住宅及人口导入成为了新难题。如三者充分协调好，想必未来的新江湾城又是一番景象。宋家泰：新江湾城长达数年房价徘徊不前知名地产人宋家泰老师也曾经分析过新江湾城，其表示：“自2010年仁恒开盘卖出制高点价格后，新江湾长达数年，房价一直徘徊不前，2010年就已经卖4万多/平方米了，2015年还在卖4万多/平方米，成了一个房价洼地。”同时对于新江湾城项目的定价，宋家泰老师也举例说明“中建大公馆目前在售的大独栋别墅，开价达15万/平方米，总价6000多万/套，人人都知道暂时卖不掉，但也得标这个价，因为整个项目的最终利润实现，可能就在这几套房子身上”。从宋家泰老师的观点上也不难看出，新江湾城房价滞胀了这么多年，终于在高价地块诞生后才有了现在的对外报价。与此同时，现在的报价与真实成交价也有诸多出入，这正好印证了前文所提到的新江湾城板块目前依旧是有价无市，房企更多的是用时间换取空间吧。
本文来源：网易房产
作者：伟祺
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杨浦新江湾城10年房价涨355% 未来房价破10万
[摘要]新江湾城B3地块除去保障房、自持和公共设施后建筑面积仅剩35045.5平，据此大申君测算的起拍楼板价为59631元/平，售价妥妥的10万以上。腾讯大申房产讯（文/何以轩）7月入暑，上海土地市场进入“燥热期”。杨浦区新江湾城板块继日73亿出让纯宅地之后又推地。B3地块未来可供出售的商品房起拍楼板价59631元/平，未来售价妥妥的10万以上。新江湾城板块未来房价破10万从上海市规土局获悉，新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块为居住用地，出让面积为39805.8平方米，容积率是1.5，规划建筑面积为59708.7平方米，起拍总价208980万（近21亿），起拍楼板价为3.5万/平。从预出让合同获悉，该地块开发商自持建筑面积不低于15%计8956平方米以上，保障房建筑面积不低于总规划建筑面积的25%，14927.2平方米以上，公共设施共计780平方米。除去保障房、自持和公共设施后建筑面积仅剩35045.5平，据此大申君测算的起拍楼板价为59631元/平，售价妥妥的10万以上 。出让文件显示，该地块东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路。该地块为二类住宅组团用地，建筑高度为10-24米，多层住宅。根据规划，本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于80%，中小套型住宅设计建设标准为多层住宅建筑面积不大于90平、小高层住宅建筑面积不大于95平、高层住宅建筑面积不大于100平，在售面积应该多以90-95平2-3房为主。10年新江湾城新房成交均价上涨355%杨浦新江湾城板块2007年新房成交均价仅12247元/平，截至到2016年6月房价已飙升至55707元/平，10年房价上涨355%。从上海规土局获悉，近10年新江湾城板块共计出让了6幅地块，分别是D1、D3、C6、C4、D5和D7地块。日新江湾城D1纯宅地出让面积59253.7平，容积率为1.7，被绿城以12.6亿竞得，竞得楼板价为12509元/平，当时的成交均价仅12247元/平，直接抬高了2009年的成交均价22625元/平。日，中建地产37.2亿摘得新江湾城C6地块，出让起始价为17.2亿，测算楼板价为32484元/平，也就是目前在售的中建大公馆() 别墅2300万/套起，单价在7万以上。09年地价破3万/平，直接催高2011年的成交均价破4.7万大关。新江湾城D5地块(&)已于日以6.1亿出让，截至到2016年7月仍未开发建设，规划用途是普通商品房、慈善用地以及医疗卫生用地，该地块东至政和路、南至国泓路、西至政澄路、北至国晓路，紧邻安徒生童话乐园。新江湾城B3地块周边配套有待完善该地块周边规划的政硕路、政学路、国咏路目前并未开发建设，地块东侧10号线二期（国帆路站）预计2018年底建成通车。出让地块东侧的A5-01、A5-02为规划九年一贯制学校，计划于2020年前建设。B3地块距离最近的地铁站3号线淞发路站约1000米，从教育角度而言，复旦大学江湾校区咫尺该地块；新江湾城公园距该地块约1.5公里，周末休闲好去处，临近黄浦江畔或成沪上改善房的标杆。不过，该地块周边商业配套匮乏或成短板。周边在售楼盘均价7万+新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，目前周边在售的新房主要有新江湾城首府() 、嘉誉湾() 、中建大公馆、祥生御江湾() 以及万科翡翠江湾(&)。据悉，新江湾低密度纯法式别墅社区新江湾城首府最低3500万/套，户型面积为380-410平，没有优惠，距10号线新江湾城站1218米，邻近五角场商圈，毗邻逸仙路高架、中环线出入口。嘉誉湾最低8万/平，420平5房在售，项目配备专属私人会所，室内外景观泳池等。中建大公馆最低2300万/套，户型为319-350平，案场有优惠。祥生御江湾最低1800万/套，250-300平的联排别墅在售，现购房享全款98折，贷款97折。目前该地块周边在售的新房多以别墅为主，正如北师大金融研究中心主任钟伟所言“地王频出跟你没关系，那只是巨富的玩物”。新江湾城板块昔日地王--信达去年11月25日，杨浦新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块最终被信达以72.99亿拿下，楼板价为49152元/平，溢价率81.7%。该地块90平以下中小户型不小于40%，不小于660套，总价也在900万左右。新江湾城D7地块出让波折不断，曾一度中止出让。信达大手笔拿地看中的正是该地块的升值潜力，以后土地或将成为“硬通货”，正如全联房地产商会会长聂梅生称“开发商不惜高价拿地正是瞄准了土地作为硬通货的升值潜力，只有买了地攥在手里才不慌”。目前在售的万科翡翠江湾紧邻D7地块与信达做邻居，最低58000元/平，249、350平毛胚现房在售，距10号线殷高东路站约516米。》》特别推荐：头条：房闺蜜：答疑：组图：
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新江湾城的房子怎么样啊，能不能买啊，太偏了好像收藏
虽说是在虹口？杨浦？但是都快接近宝山了
我宁愿住苏浙，上个上海的车牌，在上海工作上海户口没有任何竞争力，成本还高
经适房的门一开，不知道含金量又要缩水多少
登录百度帐号推荐应用上海新江湾城地价远超房价：谁的囚徒困境
（原标题：上海新江湾城地价远超房价：谁的囚徒困境）
[摘要] 新江湾城，上海东北角“绿肺”、地段价值不菲、城市规划高地、大佬和资本轮番携重金登场
新江湾城，上海东北角“绿肺”、地段价值不菲、城市规划高地、大佬和资本轮番携重金登场；提前透支沦为概念炒作、高地价频繁易主、首批业主弃房断供、豪宅空城―这些关键词出现在同一个区域，错位又真实。
从2005年区域内有土地成交伊始，新江湾城的故事就这样上演着。十年来，这里公开招拍挂十个住宅地块，有总价地王、单价地王，纪录被不断刷新。十年后的年末，意料之中，这里又诞生了一块上海总价地王。
只是，谁都不能预料，能否留到最后笑傲全场。可以看到的是，历年以来，能入驻这里的“卡司”们，尽管来头不小，但无一例外都裹挟着悲情戏码，比如美国的铁狮门、新加坡的仁恒以及国内的绿城等。
在新江湾城故事的背后，折射的正是近几年中国房地产调控的一团迷雾。在更大的维度上，这亦是中国式财富争夺与分配的硬伤。以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式，会走向怎样的命运？
入局：看得见的那只手
故事里，一直有一双看得见的手在翻云覆雨。
2001年，上海政府部门对新江湾城区域进行规划，其“国际社区”的定位已被设置成“超越古北、超越联洋、超越碧云”的高度。而出于对上海市区唯一天然湿地的保护，当时部分学者、居民和环保人士就强烈抗议。2003年，自然博物馆原副馆长、植物学家刘仲苓曾对媒体表示，“一个根本的问题是，城市的总体规划没有考虑到利用现有的自然资源，城市的规划太随意。”造城运动最终还是在“保护性开发”的基调上展开。
湿地生态，是房企开发商们依托的卖点。彼时，就有开发商打出了“别的地方是在小区里建绿化，而我们这里是在绿化里建小区”的宣传说辞。
土地的饕餮盛宴开始了。年间，珠江投资、华润置地、绿城、仁恒分别以15.89亿元、15.41亿元、12.6亿元和13.01亿元的总价拿下了占地面积为17.68万平方米、14.42万平方米、10.07万平方米和6.5万平方米的新江湾城地块。当地楼板价从5617元/平方米一路飙升至6677元/平方米、1.25万元/平方米、2万元/平方米。
高潮和转折发生在2008年1月，国际地产大鳄铁狮门以67.517亿元的历史高价拿下新江湾城F地块，是当年全国总价地王。不过，这块地7498元/平方米的楼板价只是仁恒成交地块的近1/3。
之后，新江湾城的土地出让进入停滞阶段。同一年，房价下跌，此前在此对赌的开发商，正在撕裂自身的资金缺口。
地王“负效应”浮现：仁恒项目暂停施工，绿城项目部分股权出售以套现，铁狮门受经济危机影响欲收缩海外投资。
2008年，新江湾城只成交了上述F地块。直至2009年12月月末，中建以37.2亿元的总价将新江湾城的楼板价直线拉升至3.25万元/平方米，再度惊艳四座。在当时，这并非一个特别高位的数字。按照上海链家研究部提供的数据，2010年，新江湾城商品住宅的成交均价为4.07万元/平方米。
不过，业内已经纷纷不看好这一地王频出的热门板块。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就曾预言，接下来，新江湾城的市场表现会弱于全市，“因为仅仅依靠城市规划概念，只能一时风光”。
僵持：危机滋生
一语成谶。2010年，在中央“四万亿”投资的提振下，国内房地产进入增长行情。当各地地王一个接一个诞生时，新江湾城却只有两块地黯然成交。
时代周报记者梳理发现，2010年，新江湾城内只在上半年成交两块地，买家分别为中石化和上海城投，总价分别为0.13亿元和11.08亿元。2011年，该区域内无地块推出和成交。直到2012年，新加坡庆隆集团旗下公司Peak Shines Pte.Ltd，力挫万科和上海城投拿下当年该区域内推出的唯一地块，总价6.1亿元，楼板价8453.33元/平方米。
彼时，关于新江湾城“无地可推”的担忧甚嚣尘上。事实并非如此，央视财经评论员薛建雄对时代周报记者分析指出，按照推出的土地出让面积估算，新江湾城还有近9000亩土地推出，占总体出让量的2/3。
在2013年和2014年，新江湾城同样没有地块成交。在薛建雄看来，前期过高的土地成本，压缩了大多数开发商的经营空间。这一因素对整个新江湾城区域的伤害正在逐步显现。
自2010年开始的调控政策，让新江湾城和上海其他区域楼市一样开始进入高位震荡期。
新江湾城不少项目的房价在飙升至历史高位后迅速滑落。以仁恒怡庭为例，上海易居房地产研究院出具的数据显示，2010年，该项目当年开盘均价约为6.29万元/平方米，历史最高价在2011年，为6.61万元/平方米。不过，在2012年-2015年间，该楼盘房价开始回落，分别约为5.64万元/平方米、6.32万元/平方米、5.6万元/平方米和5万元/平方米。相比当年开盘均价，该楼盘最新价格已出现了近20%的降价。
按照上海链家研究部提供的数据，新江湾城目前商品住宅的成交均价为4.6万元/平方米，累计涨幅13%，远落后于同期全上海市商品住宅47%的涨幅水平。
质疑声音认为，新江湾城板块的房价已经提前被透支。原本这里是希望借助产城融合，通过吸引高新技术产业，带动商业的配套，同时规划大量低密度住宅来承载产业人口。只是，这些目前仅存在于美好的愿景中。
按照全国第六次人口普查数据，新江湾城街道人口数为2.7万人，与此前规划控制在8.5万人差距甚远。按照9000多万平方米的土地计算，目前平均每个人占有近400平方米的面积，区域内人口导入不足可见一斑。
前期高价夺地的开发商，在过去几年里正急于从当中拔出脚来。时代周报记者梳理发现，新江湾城区域内不少土地，在过去几年里逐渐成为上海二级土地中介市场的主角。2009年，绿城危机时将新江湾城D1地块折价卖给了九龙仓，成为现在的九龙仓玺园；铁狮门地王在随后7年时间里，卖地套现不断上演，其中尚浦领世商办部分仍然有很大面积尚未开建。
“新江湾城的土地无论是以前、现在还是今后，倒手频繁是难以避免的。”上海当地分析人士李明对时代周报记者表示。
未来：谁的囚徒困境？
今年11月25日，信达抢了新江湾城D7地块，这是新江湾城十年里成交总价和楼板价最高的地块，分别为72.99亿元和4.92万元/平方米。
上海链家市场研究部总监陆骑麟表示了担忧，在他看来，这一价格基本已经达到周边项目的在售均价，堪称昂贵，未来可能要卖到8万元/平方米以上才能够保本，为此开发难度和销售压力加大。
而在杨红旭看来，扣除需要配建的保障房与其建安成本，上述D7地块的商品住宅楼板价超过6.3万元/平方米。这一楼板价，堪称上海最贵的单价地王。如果要做到不亏钱，未来该项目精装修公寓单价，必须超过8万元/平方米，叠加产品必须超10万元/平方米。
目前，区域内有着华润新江湾九里、九龙仓玺园、建发江湾萃、仁恒怡庭、中建大公馆等一批高端豪宅项目。除了庞大的供应量之外，售出项目基本为200平方米左右的大户型，仅有绿地海珀璞晖以小户型为主。中国指数研究院报告认为，板块内库存基数仍较大，大平层叠加联排聚集将导致单一市场竞争的白热化。
而本次出让的D7地块，此前曾被撤回并更改出让规划，改成搭建保障房及小户型。
“住宅产品豪宅化价格，”是同策咨询部张宏伟的看法，在他看来，新规划中的600多套中小套型配建，刚好与区域内200平方米左右的大面积段产品形成差异化竞争，不愁出路，房企势必积极拿地，预计两年后上市均价至少8万/平方米以上，这也将带动新江湾板块整体价格由现在4.6万元的均价继续上涨。
而杨红旭则认为，按照房地产周期规律、豪宅价格变化规律和新江湾城本身的缺陷，未来两年新江湾城的公寓豪宅均价，几乎不可能上涨五成。但他担忧的是，实际控制人为财政部的央企信达地产（600657,股吧），在入驻后不会在此地块上“伤筋动骨”。未来，或者会出现罕见的地王潮，而玩家将集中于央企与国企中。
这样的担忧并非没有道理，事实上，上海在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。未来，新江湾城会是谁的天下，没人能给出答案。
本文来源：时代周报
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