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二手房交易常见陷阱 二手房买卖要注意什么？
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二手房市场鱼龙混杂，特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多一个心眼，二手房交易过程中，常见购房陷阱需要了解清楚。在二手房买卖过车中，买方和卖方各需要注意什么呢？房屋买卖阴阳合同的陷阱“阴阳合同”是指除了签署一份实际销售价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理的规定，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。签订阴阳合同，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为，若被查出，需承担相应的法律责任。拿低额合同去登记，购房者以后若再转让该房产成本只能以低额计算，个人所得税等税赋可能大幅增加。而且签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。购房者和卖房者切记别选择签订“阴阳合同”。卖房者并非房主本人二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。另外，也有骗子伪造户主身份，然后以各种理由骗取购房者信任，将本不属于自己的房子卖掉，拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。购房人可以到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。如果存在房产的共有人，购房者还应要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。中介公司有问题这种问题一般有两种情况，一种是中介合同有陷阱，一种是中介扮买主吃差价。中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来销售的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，较好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约，买方可依据此来维护权益，要求赔偿。二手房买卖双方还要查看费用清单，如二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金和手续费等问题。中介扮买主吃差价：一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价。这种方式比前些年直接现金收房、再转手的方式更隐蔽。买二手房较好坚持买卖双方、中介三方见面、透明交易。值得一提的是，往往在房产过户时，买卖双方仍未见面的一般都有问题，过户时也要核实对方身份，确认销售价格。在无法见面的情况下，要求中介公司出具卖方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围。同时，在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符时，买、卖方应咨询清楚才可签下自己的姓名。购房合约陷阱买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。二手房买卖过程中 卖房者如何规避风险首先，选取品牌中介。虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。另外，购房者在买房的时候一般会选择大公司。一般都以大公司作为第1选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。建议卖方较好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性，避免带来后顾之忧。第2，交钥匙要谨慎。许多二手房房主同中介公司签订了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，就将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。此外许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。第三，不要轻易提前交房。在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。第四，合同细节要讲清。一些经纪人反映，有时买卖双方在销售入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。因为买卖双方经常会出现缺乏房屋交易的经验的情况，在交易过程中往往会比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签订合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。第五，私下交易要看清。二手房市场上也有一部分屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。二手房买卖过程中买方需要注意的事项对于买房者来说，购买二手房也有几个注意事项，首先与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。在选择中介时也应尽可能选择品牌中介。核实房主真实身份签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，较大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托专业律师验证买卖双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。维修基金要结清买卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以，交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。附属设施较好在合同中约定一般来说，买方在交房时会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，往往在交房时看到的家具家电等附属设施不像签订买卖合同时那么完好和数量齐全，不少二手房交易还因此产生纠纷。所以，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件，交房时就根据合同约定进行验收附赠的家电、家具。户口迁出要慎约时间和责任按照通常的交易习惯，卖方应当在房屋过户或交房前将户口迁出。但有时由于卖方暂时无法找到能够落户口的地方或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出时间。这就要求双方在签订合同时对迁移户口的问题进行约定，约定户口迁出时间及违约责任。作为买方，为了维护自身利益，也可要求预留少部分房款作为抵押，待卖方将户口迁出再交还。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度。前期费用要结清如果房屋能够顺利过户，那就皆大欢喜，但这时交易还没完成。交房时物业交验不得马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，日后买方入住后收到上述账单时，再回头找卖方结算为时已晚，这类问题在二手房交易后经常出现。房款分两次支付最安全购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大，但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的情况。其实，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以较大化地为买卖双方规避交易风险。约定违约偿付时间虽然在订立合同时买卖双方主观上都希望能够履行义务，顺利完销售易，但因房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为的产生。二手房买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。为了避免出现扯皮现象，签署合同时要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责任和权利对等。
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一手房旺 二手房淡4月楼市销售冰火两重天
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
刚刚过去的4月份，广州一手住宅供求两旺，新批预售10236套，110.76万平方米，在近一年中仅少于去年供应最多的11月份（120.85万平方米）；网签也达到11840套，132.00万平方米，亦处于高位水平。全市均价16635元/平方米，重回到1.6万元水平之上，同比及环比均轻微上升5%。相比之下，二手楼市则表现较淡，销售明显下降。◆◇一手外围区供应激增 核心区受影响较小虽然3月底楼市最严政策出台，但是从供应数据显示，仍有不少项目拿到预售资格，争取在4月以及“五一”或之后推出市场。对比去年4月11055套新批供应，其实今年的10236套是有所减少的，不过从面积而言，则同比增加了14%，换言之套均面积增加了20平方米。在新政下，购房资格更显珍贵，对于未来供应及销售的结构，预期会带来一定的变化。由于4月供应高位，虽然销售量也维持了去年至今的高位水平，但库存量以及库存消化周期均有轻微回升，不过仍然处于供不应求的状态。对比各个区域的库存消化周期，除了越秀、花都有所减少，其他区域均有增加，其中荔湾、天河、番禺消化周期增加接近3个月，尤其是对于广钢、广纸（海珠）以及天河多个区域等有不少旧改项目持续销售或即将推出市场，供应增大之时，使消化周期增加到10个月以上。不过相反，黄埔、增城两个区域，虽然库存面积及库存消化周期均有所增加，但库存消化周期仍不多于3个月。广州中原研究发展部预计，5月内还有不少新货推出市场，因此销售量仍可在消化市场刚需客群的稳固基础上保持，尤其供应较早前更充足，预计也会在后续的网签销售中体现。而价格会有轻微变动，但幅度不大，保持稳定的趋势。从化和南沙，两个看似投资更大于刚需自住的区域，一个主打自贸区未来的憧憬，一个主打生态旅游环境，即便新政出台，仍然积极推货，或许从一个侧面反映，随着城市发展，更多的外围区域日渐成熟，区位也得到更多刚需客户的认同，并且在这方面，发展商也表现出信心。从最近的开盘情况以及预计“五一”的开盘情况，除了保利星海小镇、雅居乐门第半岛在近期均有推盘动作外，其他的楼盘暂且未见明显批量推售动作，仍以自然销售为主，预计后续或有新推货。增城本月亦有几个大型项目取得预售证，其中包含全新盘实地蔷薇花园。结合广州中原研究发展部对“五一”期间推新货的项目监测，大部分项目选择少量加推的方式，推货量远不及其取得预售资格的货量，即表示虽有推货意愿，但在政策从严的情况下，颇有试探市场的意味。本月网签继续保持高位，达132万平方米。其中核心区销售量减少9%，但实际上传统核心区，即除黄埔以外，各区均有增加。新政之下，对于核心区销售影响较外围区少，主要由于偏好核心区的更多为置换需求，一般为本地户籍或已扎根广州多年。但对于外围区域的影响则比较大，番禺、南沙等均明显减少。不过增城、从化则在限购之后，销售量仍然在上升，但有不少部分来自于政策前的销售，现时陆续反映到网签上。价格方面除了越秀出现价格下跌外，其他区域均有上升。但其实越秀的均价下降，主要其销售中接近8成来自由广州南岭铁路房地产开发有限公司开发建设的达道雅轩，4月其网签价低至9016元/平方米。◆◇二手自住需求占比下降 置换需求略有上涨3月楼市淡季过后，二手销售均价为元31076元/平方米，3月二手销售均价为30987元/平方米，微升0.3%。二手住宅销售宗数方面，4月销售宗数环比3月下降了51.2%。与此不同的是，荔湾区逆势而上，销售均价和销售宗数不跌反升。对比3月，荔湾区销售均价上升了3.9%，销售宗数上升了14.8%。在4月份，荔湾区二手住宅均价为30222元/平方米，3月则为29082元/平方米，表现突出的板块当属中山八板块。中原地产中山八分行潘雯颖透露，荔湾属于广州老城区之一，生活配套、交通配套不言而喻。但对比越秀区，其二手均价乃是价格洼地，带省级学 位的电梯楼只需4万-5万元/平方米，楼梯楼也属低价，约1.9万元/平方米。除了价格洼地，荔湾区的楼价升幅较为稳定，买家需求大，不少海珠区、白云区的买家前来购房。如头次置业的年轻买家刚工作不久，希望置业老城区，因此会选择荔湾区的楼梯楼低层单位，计划日后再置换电梯单位。也有买家是置换型客户，由于调控出台，有购房计划的买家发现业主惜售，盘源减少，担心对日后置换物业有所影响，因此都加快购房步伐。因此在4月，中山八板块的电梯楼和楼梯楼销售各占一半左右。中原地产潘雯颖介绍，4月份分行销售了一套黄沙大道的单位，楼梯高层，面积为35平方米，总价56.6万元，销售均价约1.6万元，一房一厅的户型。买家是二次置业的年轻客户，看中该单位带省级西关培正小学学 位，而且是大院式管理，楼龄新，价格优惠。在4月份购房付款方式占比中，一次性付款比重有所上升，4月比重为17.2%，3月为16.5%。而组合贷款宗数方面，4月比重为9.9%，3月为16.6%。此外，在购房目的方面，4月自住需求人数占比环比略为下降了0.32%个百分点，置换单位需求的人数则上升了0.23%个百分点。中原地产寺右新马路分行一等营业经理郑华龙分析，一来，广州新政出台，各类条件规限后，不少买家无法购房；二来，现时不少业主惜售，市面上二手盘源少，置换型买家也加速购房计划。而根据中原地产数据分析，学 位需求的买家略增加了1.17个百分点
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浮生若梦762
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最新回答 (3条回答)
谁能回答购房焦点一手房和二手房哪个好
在北京卖一手房和二手房哪个好卖?求解!
一手房源是谁提供的
/jingyan/ask/35/917117.htm 谁能回答购房焦点一手房和二手房哪个好?}