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已买的车位还要再交钱？回应:追缴土地金系误读
来源：人民网
近日，一则“广州将追缴地下车位土地出让金”的消息引起诸多广州市民的担忧，很多市民表示，车位既已售出，产权证业已办好，且税费交齐，地下车位土地出让金为何还要追缴？对此，广州市国土房管局相关工作人员接受本报记者采访作出回应。
&&已办产权证车位不转卖不&追缴&
&&广州市政府常务会议日前审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》，并正式征求社会各界意见。《实施意见》最引起争议的是追缴已售出地下物业出让金相关条款。对此广州市国土房管局表示，《征求意见稿》中根本没有提出要&追缴&，已出让地下空间的土地出让金，除了开发商在办理初始登记时要补缴外，其余的只要产权不发生变动就不需要补缴，且该办法的条文仍在征求意见，并未最终出台。
&&根据《征求意见稿》，原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。已办理产权登记的，在发生企业改制、出售、交换、赠与(不含继承)时由新的权属人负责补缴土地出让金，或由产权人自行申请补缴土地出让金。
&&广州市国土房管局相关工作人员表示，目前正在征求意见阶段，具体如何补缴还在研究过程中。根据《征求意见稿》，地下部分(含车位)土地出让金或按如下方式征收：一种是开发商在办理房屋初始登记时，按一定的标准，参考地上部分市场评估价的一定比例征收，方可出售；第二种则是已出让并办理产权证的，遇企业改制、出售、交换、赠与，产权发生变更时，由新业主补缴，或由产权人自行申请补缴。对于持有车位的业主，如果产权没有发生变动，根据上述规定，并没有必要征收土地出让金。
&&广州规定地下建设用地有偿使用
&&已经售出的车位转卖要追缴土地出让金，这多少让购买车位的业主想不通，更有市民对出让金征收合法性提出了质疑，认为现行法律没有相关规定。
&&记者走访了广州市10多名已办理车位产权证的业主，他们当中只有1张产权证上&土地出让金&一栏标注为&已征收&，其余均标注为&暂缓&或者&空白&。从1993年至2013年间，广州地下空间土地出让金一开始是免收，后变成暂缓征收。广州目前地下空间已达3000万平方米，规划到2020年达9000万平方米。如此庞大的地下空间建设与使用，土地权属是个关键性问题。此前，广州市地铁建设就因为发生穿越市民地基而引发地下空间使用权属纠纷，一度影响施工进程。
&&对此，广州市国土房管局相关工作人员解释，过去由于地下空间开发利用方面的专门立法尚属空白，国家法律和地方性法规也没有明确地下空间建设用地审批和权属管理，因而在地下空间开发利用中暴露出很多问题。针对这种情况，2011年11月广州市政府常务会议讨论通过《广州市地下空间开发利用管理办法》，该管理办法第十五条规定：&开发利用地下空间应当取得地下建设用地使用权。地下建设用地使用权的取得应当按照法律、法规的规定执行。地下建设用地使用权除符合划拨条件外，应当实行有偿、有期使用，其土地使用权出让金按照本市土地出让金的计收规定收取，出让年限按照法律、法规的规定确定。&这位工作人员称，广州市政府常务会议日前审议的《征求意见稿》，正是为集约节约建设用地、规范地下空间建设与开发营造良好的秩序。但同时《征求意见稿》也将在全广州范围内广泛征集社会各界意见，最终形成最科学合理的实施意见。
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广州拟对地下空间追缴土地出让金
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本报讯 广州近日对《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《实施意见》)公开征求意见，其中对地下空间追缴土地出让金的规定可谓一石激起千层浪，也让所有的广州车主和车位业主一片哗然。
根据《实施意见》，广州拟对地下空间的土地出让金征收标准为地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。记者调查发现，目前全国已有杭州、郑州、佛山等城市对地下空间的土地出让金收取标准作出了详细规定，但对比可以发现，广州拟出台的地下空间土地出让金收取标准或全国最高。 （南都）
本文来源：泉州晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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追缴土地出让金，举办听证才能打消“抢钱”疑虑
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　　■王则楚
　　报载，地下车库需要补交土地出让金的消息一经发布，就引起很大争议。据报道，省地产商会已上书广州市有关部门，指出该措施将导致地下空间被重复收费，并且易导致小业主群起反对，要求相关部门对地下空间征收土地出让金举办听证会进行充分论证。更有网友直接提出质疑：为什么当初允许未交纳地下出让金的车位出售并予办理产权证？为什么要按现在的楼面地价而不是当时的楼面地价比例追缴？今日的“打死狗讲价”是当年的疏忽还是谋略？
　　其实，地下空间开发和地面上搞开发是一样的，都是建立在土地使用权的基础上的。当初，在转让土地使用权时对地下空间没有征收土地出让金，显然是不对的；今天，将地下空间的开发视同地面上的空间开发一样，一并收取土地出让金也是应该的，就像当初在宅基地上开发的符合规划的要补交土地出让金才能办理房产证一样。
　　但凡事应该讲个理，当初计算楼面地价的时候，并没有计算地下空间开发，这说明当初的车库就不是完全产权！“当前的土地出让合同未对地下空间土地出让金作出专门约定，不代表开发企业缴纳的土地出让金不包含地下空间的土地出让金”的说法是站不住脚的。今天你要转让车库，自然就应该要在完全产权下转让，自然也应该要补交土地出让金。这是个理，否则对现在要地的就不公平。
　　但是，在许多住宅小区，这种不完全产权的车位本来属于住宅的公共配套，现在经过售让，竟然变成了私人专有的物业，甚至业主还可以转让处理，这就造成小区配套车位的严重不足。此外，车库的专有物业的面积也并没有按要求交纳共有物业的物业管理费——这也不符合共有物业的管理费用按专有物业面积分摊的理。
　　至于补交土地出让金的具体办法，也应该讲个理。这就是按什么标准来计算。如果说按今天的土地出让金价格来追缴，则明显有问题！我买车位的时候，楼面价格里的土地出让金在整个楼面价格里的比例，应该是车库车位土地出让金应该占的比例。如果今天转让车库的价格比当初买车库的价格有了上涨，其增值部分也应该按当年的投资比例分摊，政府现在只应该征收自己比例内的部分。所以，补交土地出让金的办法应该是按土地出让当年的价格补交，然后再征收投资比例里属于政府的那一部分增值，而绝没有按现在土地出让金的水平来追缴的道理。
　　凡事都应该依理依法，这样关系到大多数市民切身利益的一项政策，理所当然应该要通过严格的价格听证程序。因此，提出补交地下空间土地出让金的政策，在实施前，应举行听证会，获得大多数听证会参与者同意后方可实施。只有这样，才能打消老百姓认为“政府想钱想疯了，采用‘打死狗讲价’的办法来从有车位的人身上抢钱”的疑虑。
　　在对地下空间开发补交土地出让金的政策，由于追缴的费用就是给政府的，政府是直接利益获得人，必须严格依理依法，合情合理，做好充分的说明、解释，在得到大多数民众的理解后才实施。希望广州能够做得好、做得漂亮，做得让大家满意。
　　（作者系广东省政府参事）
本文来源：金羊网-新快报
责任编辑：王晓易_NE0011
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第04版：综合新闻
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地下空间土地出让金该追缴吗
专家认为征收于法有据但应遵守法不溯及既往原则
&&&&近日，广东省广州市拟追缴地下车库土地出让金的消息在网上引起轩然大波，虽然广州市国土房管局相关人员及时出来“辟谣”:热炒的《征求意见稿》中根本没有提出要“追缴”，且该办法的条文仍在征求意见，并未最终出台。但地下空间土地出让金是否该单独缴纳、对以往未收土地出让金的地下空间是否该追缴等话题已然引起了争论。&&&&&“对地下空间征收土地出让金是于法有据的。”中央财经大学法学院教授陈华彬介绍，物权法第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”地下空间既然可以独立设立建设用地使用权，那么当然可以对其单独征收土地出让金。&&&&&西南政法大学民商法学院教授侯国跃同时指出，在国土资源部2007年9月出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第2条明确规定:“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。”这一条款被解读为“以空间体积代替平面面积，并以此来计算土地出让金”，也是对地下空间征收土地出让金的法律依据。&&&&&此外，侯国跃认为，随着对土地的利用从平面转向立体，有必要对地下空间进行细分，并针对不同的地下空间设定不同的利用方式，评估不同的利用价值，收取不同的土地出让金，这样才更加符合土地利用原则和市场规律。&&&&&如果合同有明确约定，根据约定收取地下空间土地出让金是顺理成章的。但像广州这样开始免收地下空间土地出让金，后来暂缓征收，再到现在征求意见，准备追缴，这样的追缴行为合理合法吗?&&&&&“根据‘法不溯及既往’的原则，不应要求之前出让土地的地下空间缴纳土地出让金。”陈华彬否定了“追缴”行为。对此，侯国跃也认为，对于在土地使用权出让合同中未曾约定“暂缓征收”地下空间出让金的土地，现在追缴是缺乏法律依据的，因为当时已“一体出让”土地，并“一并收取”土地出让金。&&&&&但是，侯国跃指出，对于已约定“暂缓征收”而现在追缴的，现在收取则有物权法第136条作为依据，即当时已“分层设立”土地使用权，只是暂时未收取地下空间的出让金。当然，在法律程序上，因为地下空间土地出让金的征收关系到国计民生及公共利益，政府应该举行听证再出台相关规定。穗房管局：地下车位不转卖不追缴土地出让金
其中提出的“对已出让土地征收地下空间土地出让金”的新意见引发对已售车位是否要补缴土地出让金的争议。有媒体对比国内部分城市对地下空间的土地出让金收取标准发现，广州拟出台的地下空间土地出让金收取标准可能是全国最高的。
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