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[转贴]温州房价每平米暴跌2万 专家否认会出现楼市崩盘
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9:35:37 发布在
&&&&温州，这座诞生内地最早一批炒房客的城市，在这个落叶缤纷的时节感受到了来自楼市的寒意。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度，温州住宅地价同比下降18.03％，一些楼盘从五、六万一平米跌倒现在的3万元一平米，是全国楼盘降价幅度最大的城市。　　开发商赔本赚吆喝　　记者看到，万科龙湾花园的巨幅广告悬挂在温州机场的出口。鲜艳的图片，打眼的位置，确保每一位从机场走出的人，抬头都能看见“每平方米1.3万元低价住万科”这样的宣传。销售人员介绍，在龙湾花园开盘当天，1.3万元/平方米的小户型便被抢购一空。　　但开盘销售火爆并不意味着盈利。据了解，万科获得龙湾花园地块的楼板价为每平方米12749元，土地总价约23亿元。如果加上建安、税收、营销等各项成本，楼盘每平方米房屋的平均成本超过了2万元。万科为何要赔本赚吆喝？温州大学房地产研究所研究员陈鸿认为，“以价换量”是目前开发商应对疲软的温州楼市主要的手段。　　业内人士估计，温州房价与2009年、2010年时的最高位相比，下降了大约30％-40％。　　温州的香缇半岛小区曾一度被认为是温州楼市“突飞猛进”的风向标，在2009年开盘时，它曾以每平方米3万多元的价格创下了当时温州楼市的价格新高，随后的一年里香缇半岛的房价被爆炒到6万多。但两年后的今天，香缇半岛的房价缩水将近一半，每平方米只能卖3万左右了。　　交付了近一年的香缇半岛目前只有少数业主入住，大部分房屋处于空置状态。而小区对面的房屋中介，只有一家正常营业。其余的中介公司大多在紧闭的大门上贴上了店铺出租的纸条。　　调控政策的积极成果　　温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年到2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足涨了4.2倍。陈鸿说：“对于温州来说有点不匹配，相比北上广这些城市，温州的均价确确实实远远走在了前列。”　　其中，民间资本在温州楼市中扮演了重要角色，温州中小企业促进会的统计数据称，在年期间，温州民间借贷约六成进入楼市，严重放大了炒房风险。2011年，在限购、限贷和房产税等政策的重拳下，加上后来的民间借贷风波，温州房价迅速下跌，成交量急剧萎缩。　　陈鸿认为，如今温州房价下跌正是调控政策的积极成果，这是房价的理性回归，陈鸿否认温州楼市会出现崩盘的可能，他说最危险的时刻已经过去。　　陈鸿说：“最危险的是7、8、9这三个月，凡是从2009年最高峰的时候拿地的所有15个项目，已经有14个项目完成开盘，而且开盘的过程中基本上已经完成了60％以上的成交。就是说以价换量为主题的今年的整个销售市场已经形成。这个市场形成以后，15个新开的楼盘的危险期已经全部度过去了。”
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9:55:25 &&
&&&&看来是崩了。。。。。。一线城市也不远了！
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10:05:46 &&
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10:09:38 &&
差得远呢~~~~~继续跌！！
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10:10:00 &&
跌2万一平方&&价格也还是高高在上&&普通人还买不起
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13:02:34 &&
我发现每次讲到温州的房地产，都会出现“温州大学房地产研究所研究员陈鸿认为。。。”
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13:19:32 &&
楼市已崩盘的有:1 鄂尔多斯2 温州3 海南接下来的,可能是:1 贵阳
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13:44:18 &&
13:19:32&&的原帖：楼市已崩盘的有:1 鄂尔多斯2 温州3 海南接下来的,可能是:1 贵阳okok
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13:49:24 &&
5万一平米想想都不可能，完全是靠炒上去喊得口号而已，现在3万还不是一样没人买。
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14:58:49 &&
这些小城市不足言说，标志性城市是改革的桥头堡。
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15:13:03 &&
你越是希望房价崩盘房价越不会崩盘，房价崩盘是在大家都觉得房价不会崩盘才可能崩盘希望房价崩盘的都是潜在的接盘者，希望房价崩盘的越多说明接盘的越多，接盘的越多越不可能崩盘难道不对吗？局部地区可能会下跌比较多，房价最主要还是看供需。
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15:23:37 &&
南漳县国有建设土地使用权（拍卖时间：日）南漳县位于湖北省西北部，全县人口60万，城镇人口10万余人，面积3857平方公里。南漳区位优越，交通便利，305、306省道横穿境内，麻竹高速横穿东西，襄荆高速贯穿南北，北面襄阳机场、西面在建武当山机场、西南方神龙架机场环绕而立。距省域副中心城市襄阳仅40公里，约半小时车程。目前房价约3500元/平方米。&&&&&&南漳县12213号地块95.46亩和12230号地块82.33亩，土地用途为居住用地，容积率≤3.0，建筑密度≤25%，绿化率≥35%，竞买保证金3220万和2780万，两地块相邻，整体出让。 参考价：60万/亩地块位于主干道凤凰大道和绕城公路交汇处，距中心城区2分钟车程。地块东侧沿凤凰大道不足100米有南漳县地税局、南漳县国土局新办公楼，地块以北300米左右是便河水库、南漳一中，东南方约400米是县实验小学和实验中学。地块依山傍水（干渠活水流经地块）便河水库，内有较大面积的向阳小山坡，适建低密度高品质的别墅群，尽揽南漳县城全景风光。临路区域已平整可建品质高层小区。 湖北汉海&&
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20:08:39 &&
该用户发言已被管理员屏蔽
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20:12:44 &&
如果没有他们，人民的人均收入立马翻十番
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22:07:38 &&
三四线城市住房供应过量 平均每人一套房宏观经济每日经济新闻[微博每日经济新闻听众：936755人+收听已收听最新消息 12月5日 21:30【专家提醒“胖大海”有小毒 连续饮用不宜超过7天】李先生经常抽烟喝酒，近来天气转凉，频繁咳嗽，听人说胖大海有利咽解毒的功效，他特地买了许多胖大海泡茶喝。结果，最近两天，食欲不振和腹泻夹攻，让李先生苦不堪言。专家提醒：胖大海是药不是茶，长期饮用胖大海会有损健康。 更多] 杨羚强 01:12 我要分享 腾讯微博 QQ空间 朋友 新浪微博 人人 QQ邮箱 开心网 309 　　每经记者 杨羚强 发自上海　　此前，众多开发商因一线城市遭遇严厉的楼市调控，蜂拥转战三四线城市。一时间，三四线城市成为开发商保持销量的重要支点。如今，正遭遇结构性供求关系矛盾的三四线城市，有可能在今年年底和明年初成为房企的“毒药”。　　今年以来，被媒体称为“鬼城”的鄂尔多斯因市场需求不足，房价一落千丈；在民间高利贷泡沫破灭之后，温州楼市房价也纷纷出现大幅下滑；在贵阳，天量楼盘供应的出现，也让当地市场风险暴露出来。　　美国摩根大通银行首席中国经济学家、大中华区经济研究主管朱海斌11月30日表示，相对于销售来说，中国三四线城市现在的供应量比例明显比一线城市要高，消化压力很大。　　这一说法得到其他研究机构的论证。中国房地产信息集团近期发布的 《中国城市房地产风险榜》显示，目前房地产风险最大的50座城市，全部是三线和四线城市。　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所主任蔡为民认为，那些消费力不足、过去几年又完全是因为资金流入导致房价上涨的地区面临较大的风险。在这一背景下，地产商最明智的选择，也许是降价并撤离。　　三四线城市的供应过量危机　　易居中国执行总裁丁祖昱曾在“城市 发展 未来――2012松江国际生态商务区区域发展论坛”上讲诉了一个三四线城市供应过量的故事。　　他说东北的一个城市先后有四家全国性的大地产商进入。最近几年，这个城市的可开发的住宅用地已经超过了6000万平方米。该市常住人口总量不过60万人，以平均每套房100平方米计算，潜在可供应的房屋超过60万套，平均每人一套房。在这样的情况下，先期进入的地产商已经坐不住了，其中一家地产商以亏损的方式离场。　　丁祖昱说，全国存在大量类似的城市，比如此前已经显现出供应过量危机的鄂尔多斯和贵阳。在供应量远远大于需求量的背景下，这些城市所存在的供应过量危机会慢慢地爆发出来。他的话音刚落，就传出国内一家地产巨头将开发战略重点从三四线转向二线城市的消息。　　中国指数研究院的统计数据也显示，三四线城市目前供应过量明显。以东北的营口为例，城镇人口为143万，人均GDP约为4万元，但是土地总量达到8600万平方米，人均供应量超过60平方米，远超2010年全国城镇人均29.2平方米住房面积的水平。　　和营口类似，南通、中山、佛山、惠州等三线城市由于人口基数低、需求有限，过去几年随着制造业和第三产业的快速发展，劳动力大量引入，房地产市场快速扩张。但这种快速膨胀毕竟是暂时的，随着劳动力优势的逐渐消失，以及工业化规模达到或超过城市的承受能力，住房市场发展必然放缓甚至萎缩，导致过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化，这些城市的供应压力或将长期存在。　　高风险城市集中在华北和西北　　中房信集团关于中国城市发展前景与风险排行的报告指出，由于三四线城市，尤其是一些资源型城市，如鄂尔多斯、营口、泰安、保定等，房地产市场过度开发导致供大于求，存在较大的市场风险。报告引用的数据显示，鄂尔多斯常住人口不到200万，当地房地产市场存在巨大的投资泡沫，土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。　　中国房地产信息集团用市场供求关系和城市经济环境角度分析各地的新房潜在供应和消化能力发现，市场风险最高的城市主要位于华北和西北，两个地区的高风险城市总量达到29个，占50个高风险城市的58%。50个高风险城市中，绝大多数是四线城市，总量达到41个；除了营口、保定、沧州、河池、防城港位于沿海省区之外，共有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。　　中国房地产信息集团研究认为，从指标上看，相当一部分城市存在土地供应过量的问题，虽然短期内住宅市场供求危机并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避；另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，且不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。　　此外，泰安、保定、沧州等三线城市，被列入名单的原因主要是城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求。　　降价撤退或成最佳选择　　在三四线城市供应过量的风险正在暴露或者即将暴露的情况下，地产商将怎样应对？　　《每日经济新闻(微博)》记者采访了北京、上海等地多位房地产业内人士，得到的回答几乎惊人一致：大幅降价，进而快速撤出。　　蔡为民说，最先降价的开发商绝对是最聪明的开发商。他认为，和一线城市不一样，那些人口流出量大于人口流入量的三四线城市几乎等不到市场重新回暖。在这样的情况下，最早降价撤退，会让企业的损失降低至最少。　　中原地产高级研究经理刘渊同意上述观点。他表示，三四线城市此前少有降价，在这样的背景下，降价能够增加项目的吸引力，加速库存去化。业内人士薛迥文说，除降价外，抛售股权也是可行的方法。　　但也有开发商表示不会降价卖房。一位在山东临沂同时负责两家楼盘营销的王真(化名)向《每日经济新闻》记者表示，虽然当地存在供应过量的问题，但他们不会降价去库存，因为三四线城市传统的楼盘营销手法还比较落后，开发商有机会将一线二线城市的营销手法引入过来吸引消费者购买，他们在今年还进行了5%~8%的涨价。(每日经济新闻)
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Powered by　　五一去了温州下面的乐清柳市镇，随便问一下当地房价，基本是1.5万往上走，尼玛这可是县级市下面的一个镇啊，虽然电器产业极其发达！那小产权房便宜点吧，也要7.8千。　　这样小镇的房价基本可以秒很多省会城市了，太吓人了。所以个人判断温州主城区房价更离谱，非一般工薪百姓可以承受！　　200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字200字
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　　另外抨击一下当地交通，各种乱停车，突然变道、转弯、调头、逆行，行人三轮车残疾人车电动车汽车齐飞……　　
　　能不造谣吗？都崩了几年的地方了，你以为还有人不知道吗？你说的是市中心的还差不多！
　　只有实地考察的才是真实信息 网上的 呵呵 09年 房价都启动好几个月了还有人整天转发暴跌的帖子 爽的要死 有人一说我这里涨了点马上房托 祖宗八代的骂过去 　　多出去问问 多实地踩盘 很难吗
　　哈哈哈哈　　
　　坐等楼主跳楼
　　@lulidongsb 5楼
10:16:07　　坐等楼主跳楼　　-----------------------------　　神经病，我跳楼了你就买的起房子了　　再说我又不住温州，只是发发所见所问
　　温州是以前的价钱太离谱了。　　现在虽然跌了不少，但也许还远没到位。
　　@kkkkk828 7楼
10:28:11　　温州是以前的价钱太离谱了。　　现在虽然跌了不少，但也许还远没到位。　　-----------------------------　　我也觉得离谱　　可能温州生意人多，有钱人多的原因
　　乐清是温州市下面的一个县吧，或者叫县级市。你是这个县下面的一个镇，还觉得贵？那温州市区你是想都别想了。
　　@南山高尔夫 11楼
10:38:53　　乐清是温州市下面的一个县吧，或者叫县级市。你是这个县下面的一个镇，还觉得贵？那温州市区你是想都别想了。　　-----------------------------　　是啊，县级市下面一个镇都是这个价格了，温州市区房价可想而知　　1.5W+我觉得放在全国，跟所有地级市比，也算贵的
　　@741818 　　终于有一个理性的了，温州房价其实就是那最大的泡沫破裂了，其实房价还是很高的，一般人根本买不起。还要继续下行，那才叫真正的跌
　　说明还没崩到底，底特律的别墅1000美元起拍。很多房主都把自己自己烧了
　　那是崩的还不够。
　　崩了确实有些人还买不起，可怜就可怜那些在崩盘前几天买房的人了。　　
　　以点盖面
08:06:57　　另外抨击一下当地交通，各种乱停车，突然变道、转弯、调头、逆行，行人三轮车残疾人车电动车汽车齐飞……　　-----------------------------　　妈逼的
北京的交通都让外地傻逼搞坏了
浙皮子带头
　　@741818 　　哥哥我是一个金融学博士，也在温州，温州的房价会在腰斩的基础上再腰斩！必然会跌掉最高点的70%以上，或者说必然会跌到1万以下，不信走着瞧！温州土豪们积攒了几十年的财富大部分必然会折在房地产上！！
　　@老不信乌托邦 17楼
11:51:36　　以点盖面　　-----------------------------　　我说的是点，没有去盖面好不好　　我吃了饭也没有那么空全国各地去跑楼盘问价格对吧，又不能通过这个赚钱
　　回复第2楼(作者:@色MO 于
08:13)　　能不造谣吗？都崩了几年的地方了，你以为还有人不知道吗？你说的是市中心的还差不多！　　==========　　你能不造谣吗？　　
　　回复第18楼(作者:@狂爱大狗狗 于
12:45)　　@楼
08:06:57　　另外抨击一下当地交通，各种乱停……　　==========　　以地域，性别，年龄，学历，职业来区分人的都是脑残。　　
　　@741818
08:06:57　　另外抨击一下当地交通，各种乱停车，突然变道、转弯、调头、逆行，行人三轮车残疾人车电动车汽车齐飞……　　-----------------------------　　@狂爱大狗狗 18楼
12:45:26　　妈逼的
北京的交通都让外地傻逼搞坏了
浙皮子带头　　-----------------------------　　以前就听说过 京油子，第一次听说 浙皮子，你发明的？？
　　@三闲G 19楼
13:41:04　　@741818　　哥哥我是一个金融学博士，也在温州，温州的房价会在腰斩的基础上再腰斩！必然会跌掉最高点的70%以上，或者说必然会跌到1万以下，不信走着瞧！温州土豪们积攒了几十年的财富大部分必然会折在房地产上！！　　-----------------------------　　房价谈腰斩不腰斩不能以某几个信息来判断。　　我现在所住小区，高层住宅，最贵的房子单价2W+，最便宜的1W刚出头，位置、楼层、户型不一样。假如今天成交一套，单价2W，过几天成交一套，单价1W，你能说这个小区房价腰斩了吗？
　　对于刚需，买房子，怎么说呢，感觉也是水到渠成的意思　　赚钱，首付钱赚差不多了，按揭也可以承受了，就买呗，为了家人孩子。。。。　　如果没钱，那就一边等房价暴跌，一边多赚钱，钱够买房子的那天就买。。。
　　@三闲G
13:41:04　　@741818　　哥哥我是一个金融学博士，也在温州，温州的房价会在腰斩的基础上再腰斩！必然会跌掉最高点的70%以上，或者说必然会跌到1万以下，不信走着瞧！温州土豪们积攒了几十年的财富大部分必然会折在房地产上！！　　-----------------------------　　@楼
14:09:26　　房价谈腰斩不腰斩不能以某几个信息来判断。　　我现在所住小区，高层住宅，最贵的房子单价2W+，最便宜的1W刚出头，位置、楼层、户型不一样。假如今天成交一套，单价2W，过几天成交一套，单价1W，你能说这个小区房价腰斩了吗？　　-----------------------------　　对傻空来说 当然是腰斩了 媒体也要靠这吸引眼球
　　@过来混论坛 21楼
13:52:28　　回复第2楼(作者:
08:13)　　能不造谣吗？都崩了几年的地方了，你以为还有人不知道吗？你说的是市中心的还差不多！　　==========　　你能不造谣吗？　　-----------------------------　　我造谣，随便网上搜搜，温州腰斩的信息铺天盖地都是，MLGBD，欺负我们没去过温州啊？
　　回复第24楼(作者:@741818 于
14:09)　　@三闲G 19楼
13:41:04　　@741818　　哥哥我是一个金……　　==========对啊，一套房一个家，相差一倍正常的，我第二套房子买的时候，最贵的那个是我的单价的3倍，都是小高楼。　　
　　回复第27楼(作者:@色MO 于
15:00)　　@过来混论坛 21楼
13:52:28　　回复第2楼(作者:
@色……　　==========　　又是网上搜搜。我就是浙江的。　　
　　@741818
08:06:57　　另外抨击一下当地交通，各种乱停车，突然变道、转弯、调头、逆行，行人三轮车残疾人车电动车汽车齐飞……　　-----------------------------　　@狂爱大狗狗
12:45:26　　妈逼的
北京的交通都让外地傻逼搞坏了
浙皮子带头　　-----------------------------　　@楼
13:54:33　　以前就听说过 京油子，第一次听说 浙皮子，你发明的？？　　-----------------------------　　北京人都知道浙皮子
　　@过来混论坛 29楼
18:19:22　　回复第27楼(作者:
15:00)　　@过来混论坛
13:52:28　　回复第2楼(作者:
……　　==========　　又是网上搜搜。我就是浙江的。　　-----------------------------　　ccav好像也报道过吧！
　　这是气话，你知道崩盘是个什么价吗？
　　回复第31楼(作者:@色MO 于
20:06)　　@过来混论坛 29楼
18:19:22　　回复第27楼(作者:
@……　　==========又是新闻，我都说我是浙江的了，说别的地方降价，我不清楚，不参与，但说杭州温州的请你在近期来过再说，别听所谓的新闻。　　
　　温州作为地级市　　没有外贸优势后　　房价五千才正常　　
　　@过来混论坛 33楼
20:35:49　　回复第31楼(作者:
20:06)　　@过来混论坛
18:19:22　　回复第27楼(作者:
……　　==========又是新闻，我都说我是浙江的了，说别的地方降价，我不清楚，不参与，但说杭州温州的请你在近期来过再说，别听所谓的新闻。　　-----------------------------　　那每个月的70大中城市房价也是假的？就你真！
　　@zxwmg 34楼
21:29:11　　温州作为地级市　　没有外贸优势后　　房价五千才正常　　-----------------------------　　2000年杭州除了在西湖边上房价达到了一万，其他地区都是几千元，滨江区还刚起步，萧山还是个县级市，现在看那时候的价格是不是很便宜，但实际上，那时候的房价按地段不同，也是需要普通工薪阶级二到七个月的工资，那年工作才1000不到一个月。事实就是我所说的，在任何时候看房价房价都是高的，这也是事实，房价是太高了，但是在几年后再看前几年的房价，又会说，那时候房价真低，当时我怎么还在学校，没碰到好时机呢。
　　@过来混论坛
20:35:49　　回复第31楼(作者:
20:06)　　@过来混论坛
18:19:22　　回复第27楼(作者:
……　　==========又是新闻，我都说我是浙江的了，说别的地方降价，我不清楚，不参与，但说杭州温州的请你在近期来过再说，别听所谓的新闻。　　-----------------------------　　@色MO 35楼
21:33:11　　那每个月的70大中城市房价也是假的？就你真！　　-----------------------------　　首先我说了，其他地区我不知道，我不参与。其次，数据的真实性不代表事件的真实性，比方说当月杭州市只有30户人交易房产，杭州市区仅有10户交易，你看这就两个不同数据了，两个数字都是真的，但相差三倍，关于价格，均价是按10户算还是按30户算又不一样了，杭州市区房价5万6万都有，临安算不算杭州呢，余杭算不算杭州呢。
　　@zxwmg 34楼
21:29:11　　温州作为地级市　　没有外贸优势后　　房价五千才正常　　-----------------------------　　1千才正常
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)这四点理由说明，中国房价离崩盘还很远
对于中国房地产泡沫问题，王石、王健林等开发商们看法基本是一致的：中国楼市已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。9.30来最强的调控出来，不仅是因为高房价导致多数人买不起房，还因为楼市蕴藏着大量泡沫。泡沫一旦破裂将引发金融危机、经济衰退。 不要以为泡沫破裂后人人都能买得起房子，因为房地产崩盘经济必将大衰退，个人就业和收入缺乏保障，即使房价一降再降也不一定买得起。那么房地产崩盘要具备哪几个条件？有专家分析出以下4点： 第一，住宅进入饱和阶段。一国或一个地区的住宅市场，都有一个发展过程，或者称作生命周期。如同一个人，青少年时期，得病易康复；而老年人得病，很可能就倒下了。我把住宅市场的生命周期划分为三个主要阶段：短缺阶段、改善阶段、饱和阶段。如同一个人大概可划分为：30年岁之前为青少年，30-60为中年，60以上为老年。 住宅短缺阶段，人们居住条件差，很多人需要第一次购房。住房饱和阶段，人们居住条件比较好了，不需要大量了，比如当前的日本，甚至已经过剩。而短缺和饱和之间，是改善阶段，很多需要买更好的房子。这就像由穷人到富人之间，还有一个中产；由贫穷到富裕之间，还有一个小康。 这三个阶段，可以用人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数等三个指标来划分。笔者在此仅说一个指标。1968年，日本户均住宅1套，之前可称为短缺阶段；其后至80年代中期达到1.1套，可称为改善阶段；其后继续扩大，2008年达到1.17套，可称之为饱和阶段。 当前，我国城镇地区户均住宅套数预计刚刚达到1套(按成套住宅)，全国肯定超过1。我国官方并无准确数据，20多年都没进行住房普查了，这么重要的事一直拖着不做，政府真让人费解。笔者推算，当前我国城镇地区刚刚告别住房短缺阶段，进入改善阶段，类似日本70年代。在住房短缺阶段，房价基本不会崩盘，而在饱和阶段，可能性较大，当然还得需要具备其他条件。 另外还须提示，住房市场生命周期的阶段划分，表面上是以人均住宅面积、户均套数等作为指标，但本质上又包括三个基本驱动因素：经济增速、人口总量与结构变化、城镇化进程。住房短缺阶段，一般处于经济高增长、人口红利扩大、城镇化率低于70%。住房饱和阶段，一般经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于70%。 与欧美日当年的历史数据相比，当前我国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。综合来看，三个基本驱动因素，决定当前我国住宅市场处于刚告别短缺阶段，已进入改善阶段。不具备房价崩盘的基础。
第二，房价持续大涨，出现明显泡沫。这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10-20%的速度上涨3-5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。比如：年的日本、我国台湾地区，年、年、年的我国香港地区，年的美国，年的我国海南省。 关于房价泡沫的界定标准，存在较大争议。一般而言，如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段，不易产生泡沫，因为需求旺盛，且以自住为主。如果发生在住房饱和阶段，则一般以投资需求为主，易产生泡沫。 年、2007年、年，我国房价涨幅曾超过10%，但由于当时我国尚处于住房短缺阶段，所以全国而言基本无泡沫。但年全国房价涨幅超20%，且主要发生在海南、、等少数地区，且以投资投机需求为主，则可以界定为出现区域性房价泡沫。 第三，货币政策由宽松突然转为紧缩。货币政策的大转弯，常常是影响中短期房价的核心因素。连续几年货币大放水、银根大放松，往往会催涨房价，助长投资投机之风。等到政府无法忍受房价大涨，同时也常伴有经济过热、股价疯狂，而突然大幅紧缩货币之后，会剧烈改变投资的预期，甚至形成踩踏式的出逃。 一般先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。年，美国的货币就是由松变紧，房价由热到冷。比美国更典型、更极端的当属日本，年，货币疯狂放松，再疯狂收紧；股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌。其后几十年，股价、房价、经济，陷入烂泥塘，苦苦挣扎。 2008年四季度至2010年上半年，我国货币大放水，信贷超宽松，股价中涨、房价大涨，经济被领导得意的称为“全球一枝独秀、率先复苏”。然后，2010年10月步入加息周期，货币收紧，但幅度并不大，至2011年7月加息五次；而年则加息八次。 因此，在全国无明显房价泡沫的情况下，这次货币大放松及中收缩，并没让全国房价明显下跌。不过，温州、(7.38, 0.00, 0.00%)等个别地区，由于年投资投机疯狂、房价暴涨，泡沫显著，所以从2011年下半年开始泡沫破灭，至今房价已经大跌三成至五成，也可界定为：区域房价崩盘。但惨烈程度，远不及当年海南。
第四，爆发经济或金融危机。一般而言，房地产都是一国或一地区经济的支柱产业，这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题，比如美国次贷危机。多数经济和或金融危机的致因中，房地产只是参与者之一，并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。 1997年泰国爆发汇率危机并最终导致东亚金融危机，致使房价崩盘，香港也受到连累，2003年香港房价相比1997年高点暴跌近七成。2010年欧债危机爆发后，西班牙和爱尔兰的房价崩盘，累计下跌四五成。过去20年，我国经济也有低迷的时候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，没有爆发过经济危机，也无金融危机。假如未来我国爆发经济或金融危机，且住宅市场进入饱和阶段，则房价很可能崩盘。 现货分析师：鸿泽理财 微信：HZLC688
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