“沂源梦·我的梦，我为跨越发展献计策”“好点子”选登关于加强规范物业公司管理的建议
作者：中庄镇 王兰珠日期：
　　近年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产管理迅速转向物业化管理，这种方式既有利于城市综合水平管理的提高，又有利于改善居民的生活环境。然而，由于我县物业管理刚刚起步，管理体制、管理模式、管理制度尚不完善，导致业主与物业管理公司的矛盾与纠纷时有发生。
　　目前我县物业管理存在的主要问题：
　　一、《物业管理条例》规定住宅小区入住率达50%时，即应召开业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。但我县无一家小区成立业主委员会，小区业主直接找物业，导致纠纷较多。
　　二、由于小区业主对物业管理相关的知识不懂，只觉得谁收钱谁就得负责，也不管发生问题的性质属于哪一个部门管理，全部找物业管理部门解决，解决不了就拒交物业水电卫生等相关费用。
　　三、现有物业公司的管理存在问题。由于本地小区较小，低于3万平米的小区居多，收费较低，全部雇用专业人员根本无法生存，人员多为临时拼凑，管理及服务十分随意，公共部位和公共设施损坏不能及时得到修复，对业主在小区内的人身伤害或财产损失概不负责。业主对服务不满意，拒交物业管理费，也导致双方之间矛盾极其尖锐。
　　四、物业管理的服务内容、服务质量、服务费用及专项维修金的管理情况不透明，业主也无法对其实施监督。
　　针对目前我县物业管理存在的问题，提出建议如下：
　　一、加大对《物业管理条例》的宣传力度。使人民群众了解物业管理的内容、服务项目、收费标准以及自己作为消费者所具有的权力、责任和应尽的义务。让广大群众真正感受到自己是最大的受益者，同时使每一位业主认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分，从而增强自己的社会责任感，主动参与并协助做好物业管理工作。
　　二、加强领导，依法明确物业管理的职能和责任。建立健全有关行业领导机构，把推进物业管理工作列入政府部门的重要议事日程。理顺物业管理公司与社区、政府职能部门的关系，明确权力及责任，克服在管理中的&掣肘&或&推脱&现象。
　　三、城建部门应制订相应的管理办法，规范开发商交接程序，明确公建项目。物管前期工作由开发商解决，等业主委员会成立后，交由业主委员会管理，避免将遗留问题转嫁到业主身上。
　　四、依法成立业主委员会。对具备条件的小区由乡镇政府、社区牵头，及时成立业主委员会，充分发挥业主委员会的作用。
　　五、切实加强物业公司管理。采取公开招标方式选择物业管理公司，逐步改变&谁开发、谁管理&和&先入为主&的垄断经营局面。在人、财、物和环境管理上建立各项制度，接受业主委员会监督。
　　(请广大党员干部群众继续建言献策。网络投稿电子邮箱：；书面投稿地址：沂源县委宣传部，联系电话3221063。)
&&沂源印象
&&重点工作浅析如何加强物业管理服务能力建设
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　　武汉大学物业公司
　　高校后勤社会化改革，促使高校后勤各部门必须加强能力方面的建设，确保适应高校教育事业的高速发展。服务工作做到位，细节处理人性化，处处体现以人为本的服务理念，搞好服务工作，是让师生满意的关键所在。没有过硬的服务技能和服务本领，为师生提供优质服务就无从谈起。
　　一、争创&师生满意的后勤&和&办全国一流的后勤&作为高校后勤发展的目标
　　高校物业管理服务公司在物业管理服务中，精心打造&舒适、安全、洁净、便捷&的教学和生活环境，让师生感到满意，已成为工作的重点。如果主观有着强烈的服务意识，但缺乏必要的、应具备的服务能力，也无法干好本职工作。因此，提高解决问题和协调能力、服务技能、专业技术等对每位员工来说都至关重要，尤其是处在高校后勤深入改革进程中的新阶段，新情况、新问题会不断的出现。为此，提升管理能力的建设，这也是时代发展的要求，更是高校物业发展内在规律的需要。
　　针对此目标，我们的各项工作均需重新定位，以学生为中心，以服务为导向，以满意为目的，既方便学生，又利于管理。把管理重心下移，实行以楼栋为单位的栋长负责制，经济管理指标和管理目标挂钩；充分发挥民主性，参与性和互动性，调动全体员工的积极性和创造性，确定以社会效益为重，适当兼顾经济利益的原则。同时，还要充分发挥党员和干部的先锋模范作用，按党员在新时期的要求，在工作中积极主动起带头作用。
　　二、目标的达成须转变观念，树立以&学生为本，服务至上&的理念
　　高校物业管理改革主要是转变观念，核心是增强服务意识，提高工作效率，以人为本，保证目标顺利达成。牢记以&学生为本，服务至上&的指导思想，学生是服务对象，学生的满意度，是衡量物业管理服务的标准，因此，一切服务工作都应围绕这个核心。思想理论素质是员工素质的核心，素质和能力很大程度上取决于理论素质的高低。一般而言，思想积极的人在工作中，就能自觉积极主动地去学习，用知识武装自己，有意识地提高管理服务的综合能力，是一种自动自觉的行为，这部分员工应值得全体员工学习。有了知识，再加之在实际工作中善于合理应用，通过实践得以升华
　　在转变观念和服务意识的提升上，我们开展了树人，树风，树形象的活动，树立物业公司全心全意为学生服务的新物业人；通过开展示范楼和示范区的达标创建和推广工作，做到点上开花面上结果，全面提升物业工作的保障能力，树立勤政廉政之风；通过各项规章制定并贯彻落实和开展目标考核，树立广大师生满意的新形象。
　　三、提升员工服务技能、专业知识的建设
　　空有为师生服务的热情，而无实际解决问题的能力和专业技术是无法搞好物业管理工作，无法胜任为师生提供服务，更谈不上让师生满意的优质服务。因此，员工能力建设是摆在物业管理面前必须做的事情。创建一流高校物业，为师生提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让师生感到满意，就需要培养和训练一大批有工作能力和本领，有较高综合素质的一流物业员工，只有具备服务技能和专业知识，才有可能实现既定目标。面对当前新形势、新时期管理服务能力的建设尤为重要，是非常紧迫的急需解决的实际问题。高素质员工从何而来，只能依靠物业公司培训和自身勤奋努力学习。
　　物业管理服务工作，看似简单、零星琐碎，实际涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。如日常安全、消防、保洁和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。
　　微笑不仅是一种服务，更是一种职业态度。它实际上标志的是服务人员一种竭诚为学生提供温馨服务的态度。改善服务态度，提供微笑服务并不需要增加成本，却能提高学生对服务工作的满意度，赢得广大学生的赞誉。
　　加强沟通、协调能力，倾听学生的心声，关心学生生活中遇到的实际困难，随时与他们进行交流。让学生从不了解物业管理服务，到了解熟悉；从熟悉到理解，由理解到自觉遵守相关规定，积极主动协助管理人员，搞好物业管理服务工作，以及楼栋文明建设。沟通能使学生与物业公司拉近距离，便于及时了解和解决实际问题，化解矛盾，避免误会，能有效的妥善处理有关事宜。虚心听取师生合理化建议，能及时纠正工作中的不足之处，不断在实际服务工作中改进，提升服务质量。
　　每周的政治和业务知识及技能的学习不得少于一次，学习内容丰富多样，请保卫部门的同志进行治安，消防专业知识的学习和培训，使所有的工作人员做到&三懂、两会、三能&。&三懂&指懂得本岗位火灾危险性，懂得预防火灾的措施，懂得火灾扑救的方法。&两会&指会报警，会使用消防器具。&三能&指能自觉遵守消防规章制度，能及时发现火险，能有效扑灭初期火险，以及治安工作中防破坏和防意外伤害的常见方法，并组织员工学习公司的各项规章制度和操作细则，及各岗位的规范和标准。
　　加强员工的思想观念教育，要求他们始终把坚持为学校教学、科研和教职工生活服务放在首位，把为师生提供安全、舒适、文明、卫生的学习、工作及生活环境作为自己工作的出发点。把&五爱两优一满意&（五爱&&爱师生、爱物业、爱后勤、爱岗位、爱信誉；两优&&优质服务、优美环境；一满意&&师生满意）作为自己的行为指南。并要求物业管理人员达标上岗，现物业已有104名同志，通过了全国物业管理员资质的学习培训、考试取证，其他人员准备陆续参加学习和取证。
　　四、建立明确，合理的责任制，增强管理协作能力
　　目标的实现应分解到各部门、个人职责上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法，使责、权、利有机统一起来。就可以保证目标任务的落实和完成。并有效地引导员工的行为方向。责任制度必须系统周密，每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度；目标要逐级分解落实，体现合理分工协作，不能够只考核一部分人，而另一部分人没有明确的责任。积极正确的做法是，将各部门、各成员同等对待，一视同仁。
　　管理中组织内部分为三个层次：
　　1．最高领导层，负责制定组织的目标、方针、政策、任务、制度；
　　2．中间协调层：负责内部各部门的协调、督促、监察基层工作是否落实到位；
　　3．基层执行层：负责执行各种指令，完成具体目标任务。
　　物业公司实行拨改付（即资金总额包干），实行栋长负责制，以楼栋为单位的目标管理，进一步简政放权，实行人事和分配制度的改革，使楼栋长有社会劳动用工的聘任权，正式员工的优化组合权，各项日常工作的安排和管理权，以及定额指标拨付的资金分配权，切实地给于栋长人权、事权和财权，以学生满意为目标，以经济指标为手段，使各项管理和服务工作遵循市场经济的规律。
　　用现代高科技手段，科学管理，完善管理体系，整合现有资源，建立建全规章制度，从管理组织结构上确保目标的顺利达成。
　　五、提倡学习型物业管理，培养员工自觉学习能力
　　管理服务能力建设，要求发挥人的聪明才智，要靠提高员工整体素质实现。人的能力绝大部分是后天培养和训练得来的。在科技迅猛发展，知识急速更新的当今世界，只有不断地对员工进行培训，掌握服务技能和专业知识，使员工知识更新，能力提高。学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程，它们之间是互动的。
　　服务礼仪、服务技能、沟通技巧、协调技巧、应变能力、突发事件处理能力、判断能力、果断决策能力等都是物业员工，需要通过学习获取的综合能力。在公司内部形成浓郁的学习风气，向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践，不提高员工解决问题的综合能力。
　　对于转岗人员，先学习取证，再上岗工作。对于现有员工边工作边学习，工作中学习，在学习中工作，不断提高思想政治和各项业务知识及综合能力。
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作者：约定
发表时间： 8:38:17
广信东郡小区内杂草丛生，草坪已全部被杂草覆盖，不浇水，不施肥，公共楼梯走道灰尘太多，不知道物业公司为小区到底要做哪些事，就是在门卫放两个保安吗？业主委员会在干吗，看不到吗？要求主管部门对物业公司制定行为标准和规范！！
作者：大冬天666
发表时间： 8:55:57
这个可以有
作者：骑着乌龟狂奔
发表时间： 9:01:27
这个可以有
作者：落花流水
发表时间： 11:38:24
房管局真要把物业公司管理这块工作做好，广德目前的小区很多，各个物业公司还真没听说哪家管理的小区规范。这是为民的实事关系到百姓的利益，不能糊弄。
作者：老老实实
发表时间： 20:18:21
作者：房地产中介管理
发表时间： 10:10:30
&&&&&& 广信东郡小区是小区业主委员会召集业主大会讨论决定聘用的物业服务企业。按照《安徽省物业管理条例》第十四条规定　除国务院《物业管理条例》规定的义务外，业主委员会还应当履行下列义务：（一）执行业主大会的决定，遵守业主委员会工作规则；（二）对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合；（三）对物业服务企业的行为进行监督，对其不合法、不适当的行为予以制止。业主享有向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询的权利。物业服务企业按照和业主委员会签订的物业服务合同约定等级和服务项目进行服务，业主可以对照物业服务合同监督检查物业服务企业的服务情况，我局将积极协助业主委员会对履行物业服务合同情况加强监督。&&&&& 经过多次检查和考评，目前我县物业服务较规范的有上海花园洋房、水岸阳光、中鼎景苑、中央乐城等小区，我局将通过业务培训、检查考核和引进一、二级资质的物业企业等方式逐步提高我县的物业服务水平。&&&& 感谢楼主对物业工作的关心和支持，希望大家更好地监督和指导我们的工作。小区不但要建好、更要管好，小区是我家、管理靠大家，希望我们共同努力使小区成为环境优美、干净整洁、安全舒适的家。（相关政策：国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、安徽省地方标准《住宅区物业服务标准》等，网上可以下载、也可到房管局物业办索取资料汇编）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& & 房管局物业办&&&& 电话：6022957&&
作者：约定
发表时间： 10:24:19
谢谢6楼答复，但你局有将积极协助业主委员会对履行物业服务合同情况加强监督的义务，望主管单位亲临现场指导，对物业管理行为给予监督，对不履行义务的或不规范的公司建立黑名单制度，提高小区物业管理水平。
作者：房地产中介管理
发表时间： 10:53:48
谢谢楼主对我们工作的支持，我们将进一步加强监督。目前我们对各小区进行定期、不定期的明察暗访和季度检查，并对检查情况进行通报和限期整改；对不规范企业纳入黑名单限制参加招投标和资质降级等处罚。对楼主反映情况可能是我们检查时的细节疏忽，我们将进行改正，并再次表示歉意和感谢。
作者：我是小马甲
发表时间： 11:14:29
房地产中介管理:谢谢楼主对我们工作的支持，我们将进一步加强监督。目前我们对各小区进行定期、不定期的明察暗访和季度检查，并对检查情况进行通报和限期整改；对不规范企业纳入黑名单限制参加招投标和资质降级等处罚。对楼主反映情况可能是我们检查时的细节疏忽，我们将进行改正，并再次表示歉意和感谢。回复的态度好，赞一个。不像有关单位一样，采取不问不管的态度。
作者：广德山多
发表时间： 11:39:23
《安徽省物业管理条例》、第四章　物业管理服务　　第五十条& 物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地设区的市或者县（市）人民政府房地产行政主管部门备案。　　从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。支持楼主，楼主反映的问题在别的小区多少都有！请房管局真正发挥出职能部门的作用，把工作做到实处。1）查一下各小区的物业服务公司，是不是真的具备相应的资质？2）物业服务公司的从业人员是不是真的取得资格证书？让小区的物业服务公司规范起来，标准化的做好服务项目。否则就象有的小区业主委员会找个人出来，这个人再找几个自己的亲戚，加在一起就进小区来搞物业，自己要做哪些事，该怎么样做好都不知道，怎么可能把物业服务的事做好！&&&［此帖子已被 广德山多 在
11:41:32 编辑过］
作者：房地产中介管理
发表时间： 15:41:27
目前我县有物业企业服务的小区全部有暂定及三级以上物业服务企业资质（安置小区除外）的物业服务企业管理。前期物业管理进入县招投标中心平台通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业申报资质人员配备均具有相应的执业资格证书或专业资格证书（管理人员），对工程维修、消防、电梯管理等按相应的管理办法配置，对客服、保洁、秩序维护（保安）等岗位需要物业服务企业自己进行培训上岗，但目前我县能进行规范岗前培训的企业只有海亮物业、恒联物业等少数几家，其它公司以人员流动大、年龄大等原因敷衍，不愿意过多投入管理成本。对小区保安行业的管理县公安局治安大队已主动联系我局准备进行规范化管理，下一步我办将按照刚颁布的《住宅区物业服务标准》重点加大监督管理。谢谢关心我县物业服务业发展的人士对我办工作的监督、指导和关心，希望我们多加强关于物业管理方面的交流，以便促进我们的工作。
作者：约定
发表时间： 17:28:35
谢谢楼主对我们工作的支持，我们将进一步加强监督。目前我们对各小区进行定期、不定期的明察暗访和季度检查，并对检查情况进行通报和限期整改；对不规范企业纳入黑名单限制参加招投标和资质降级等处罚。对楼主反映情况可能是我们检查时的细节疏忽，我们将进行改正，并再次表示歉意和感谢。关注中！！！
作者：要天天向上
发表时间： 19:12:18
"谢谢楼主对我们工作的支持，我们将进一步加强监督。目前我们对各小区进行定期、不定期的明察暗访和季度检查，并对检查情况进行通报和限期整改；对不规范企业纳入黑名单限制参加招投标和资质降级等处罚。对楼主反映情况可能是我们检查时的细节疏忽，我们将进行改正，并再次表示歉意和感谢。"见到有跟进回复是一大进步，是不是能把这方面的工作流程化？同时把程序公布出来？接受大家的监督及参入。1）检查人员组成。2）检查的项目及标准。3）检查的时间安排。4）公布检查的结果。5）检查结果的处理及完成期限。只有这样先把检查的工作程序化，才能把这项工作做到实处，真正防止楼主反映的问题在小区里一再出现。&&
作者：约定
发表时间： 10:38:18
作者：约定
发表时间： 8:50:34
到目前为止小区还是老样子，你们去了吗？强烈要求处理物业公司，真正把小区环境在你们的监督下搞好。
作者：房地产中介管理
发表时间： 11:00:20
&&5212422一、121625234 &&& 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　&& 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　广德县房管局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 　　　　　　　　　　　　　　　　　　2013年6月5日
作者：么样整
发表时间： 21:38:15
小区广告位为啥不告知业主呢，就看到几个牌子竖起来了
作者：广德山多
发表时间： 22:55:50
很高兴看到大家都在关心的事，有主管部门的及时跟进回复！更希望看到物业服务公司，能在主管部门的检查指导下，把自己份内的事做好，做到位！&
作者：约定
发表时间： 8:32:58
目前小区还是老样子!关注中
作者：广德山多
发表时间： 9:30:56
关注中，希望主管部门的检查报告能落到实处，关键在于跟进检查后问题的整改。。。更希望物业做好本身的事，不在被检查出问题来。。。请主管部门跟进一下蓝庭国际的3多物业，让占住2栋2楼小区活动中心几年的物业一位员工搬离，尽快恢复该小区活动中心。&&［此帖子已被 广德山多 在
11:21:10 编辑过］
作者：房地产中介管理
发表时间： 10:02:10
&已要求广信东郡的管理单位广晟物业解决业主反映的情况，并将落实情况报业主委员会，请业主监督。物业反映“请主管部门跟进一下蓝庭国际的3多物业，让占住2栋2楼老年人活动中心几年的物业一位员工搬离，尽快恢复该小区的老年人活动中心。”的问题，请将情况反映给蓝庭国际小区业主委员会。我办将协助处理。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 房管局物业办
作者：广德山多
发表时间： 10:54:16
谢谢主管部门的及时回复和建议！蓝庭国际的部分业主，年前已多次口头向业主委员会反映过该问题了，并在给业主委员会书面的建议与要求中，对该问题有明确的要求，但问题一直都没有得到解决。大家不得以才让在这里提及，请主管部门给予帮助处理，早日恢复我们的小区活动中心［此帖子已被 广德山多 在
11:19:49 编辑过］［此帖子已被 广德山多 在
11:23:26 编辑过］
作者：过路人123
发表时间： 18:58:35
请蓝庭国际的3多物业，尽快恢复小区的老年人活动中心。
作者：金金6852
发表时间： 20:45:26
作者：房地产中介管理
发表时间： 15:13:18
&&&&&& 网友反映“请主管部门跟进一下蓝庭国际的3多物业，让占住2栋2楼老年人活动中心几年的物业一位员工搬离，尽快恢复该小区的老年人活动中心。”的情况。经核实，2栋2楼规划为物业管理用房，三多物业公司腾出一半购置器材无偿提供给业主活动，至今仍正常向广大业主开放。三多物业承诺：已经按照业主的时间要求开放活动场所，并且可以按照要求延长时间。欢迎业主提出意见和建议。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &房管局物业办
作者：要天天向上
发表时间： 15:50:19
看到主管部门的回复，谢谢了！在这里不接受物业公司的答复，该2栋2楼在小区的规划设计中，就是小区的活动中心，在业主买房及看房时开发商都有说明，下图上有明确的标识，也证明2栋2楼是小区的活动中心。应该是物业公司，改变占用了小区业主的公共活动设施。物业公司不应拿业主公共活动用房，来安排员工的住宿。以上还请主管部门，再辛苦一下，到建设部门查看存档的小区设计规划方案，让小区业主关注问题早日得到落实处理。
作者：随缘8
发表时间： 16:14:52
是的，真的要管管事了，广德的小区是多，没一个规范小区
作者：房地产中介管理
发表时间： 11:39:15
经查看建设部门存档的小区设计规划方案、预售等相关资料，蓝庭国际小区2栋2楼明确为物业管理用房。请网友可以到规划部门或房管局档案室查询。目前的小区活动中心将正常向业主开放，并征询业主意见加以完善。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& & 房管局物业办
作者：广德山多
发表时间： 15:48:00
再次谢谢主管部门的跟进回复！看到回复的内容，大家还是有疑问，在之前得到的所有信息，都显示该处是小区的活动中心。1）开发商在小区进门处所立的指示牌上，最下面一栏也是明确标明的。2）大家在看房及收房期间，开发商多次把活动中心作为小区一大配套亮点提到。大家在这里提及的目的，就是想小区的配套得以完善起来。有主管部门的大力跟进，物业公司有所行动，希望活动中心的有关信息，能在小区的公告栏上见到，让小区业主知道，能积极参入活动中心的活动中。希望小区一天比一天更好！&&
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Processed in 0.03 second(s)关于如何加强小区物业服务管理水平的调研报告
&&&&&&来源：康巴什新区综治办 樊瑞 &&&&发布日期：
　　随着经济和社会的快速发展，物业管理在我们现代社会社区建设和发展中的作用越来越明显。新区小区物业管理通过几年的不断摸索，物业管理工作有了长足的发展，但与全国先进地区相比，仍是起步晚、发展慢、不规范，存在问题比较多。因此，如何规范和提高小区物业管理工作水平，还是摆在当前我们社区建设中必须解决的重要问题。一、当前新区物业管理工作存在的问题及分析目前，新区物业管理工作中存在问题有多方面原因，包括有来自体制方面、社会方面的，也包括有来自政策方面和物业管理运行机制自身的等，突出表现在以下六个方面：　　（一）物业管理体制不完善。在国内，物业管理涉及到规划、建筑、物价等多个部门。例如物业服务收费，既要报物业主管部门资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，这些环节都走过往往需要几个月甚至半年的时间。而在新区的物业管理中，有时各种矛盾会交织在一起，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大，物业服务企业绝大多数都归属于建设单位，因此，在“谁开发、谁管理”的地方保护、建管不分、垄断管理的大环境下，从物业服务权的获取开始，物业服务企业就要不断依赖建设单位和房管单位。　　（二）物业管理市场准入机制没有形成。2007年《物权法》和《物业管理条例》的颁布实施反映了我国政府对物业管理这个新兴产业的发展非常重视。但相对现实物业管理市场的发展现状，物业管理的立法工作在已售出房产质量问题频发、物业服务收费标准的确定、业主不能按期缴纳物业服务费等方面仍显得一片苍白。对于康巴什新区来说：首先，作为我市新建城区，居住环境相对优越，邻近旗区居民到新区投资购房者较多，有的居民购买多套住房而又不急于入住，导致楼房空置率较高，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本。其次，房地产工程遗留问题随着物业交接,没有及时解决业主所反映的问题，而进一步将遗留问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。再次，由于物业服务企业中一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。另外，还有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库、储藏间、杂物间交物业费表示不理解。基于上述种种原因，业主应交的物业费也收不上来，使得许多小区物业管理企业收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作大打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务质量低劣而不愿交费的怪圈，甚至导致许多物业企业被迫撤离所服务的小区。　　（三）物业服务行业缺乏监管。由于物业服务消费观念没有真正建立，物业服务相关的法律法规又不健全，法律保护作用微弱，业主对物业服务缺乏足够认识，维权意识薄弱，业主委员会组建难度大，自治能力弱，业主主导作用还未真正发挥，新区部分小区因入住率较低及居住群体限制等原因至今未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受哪些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。　　（四）物业服务公司规模较小。随着新区房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。从全国范围来看，以广州、深圳为代表的我国物业管理的发源地和以北京、上海为代表的大型发达城市，物业管理行业起步早，发展快，多数物业管理公司具有先进的经营理念和主动服务的现代企业意识。特别像我市引进的深圳明喆物业公司，他们的物业管理服务相对规范，发展水平相对较高，其服务的业主满意度也相对较高。反观大多数的中小城市物业管理发展状况，我们发现欠发达的中小城市和发达的大城市相比，在物业管理的普及程度和发展水平方面都存在较大差距。　　（五）物业企业经营管理水平相对滞后。由于物业管理在我国属于新兴行业，在人才培养方面也存在诸多困难。师资不足、专业教师紧缺，专业建设尚处于探索阶段，专业人才的培养工作严重落后于行业发展。2000年后，部分高职院校才开始增设专科层次的物业管理专业，由于民众对物业管理行业认识不足以及招生宣传不力等原因，各高校招生状况并不理想。为数不多的物业专业学生毕业后，通过物业公司的使用考察后发现，他们往往不能把所学到的知识与实际工作相结合，出现了理论脱离实际的现象。而在我们调查中发现，在康巴什新区众多的物业服务人员当中，真正接受过专业培训的员工为数甚少。（六）业主的消费观念有待改变。由于多年来在计划经济体制下行政管房、福利管房的观念根深蒂固，虽然通过房改，房屋产权出现多元化，但是部分居民思想认识上仍习惯于政府统包统揽，依赖政府管房的思维定势，在很大一部分市民心里，似乎有一个不成文的公式，即不论谁管房、管到什么程度，只要不拿钱或少拿钱就行。因此，对物业管理这种行业从认识上一时难以接受。有的虽然接受了物业管理，但没有真正理解物业管理的优越性，总是把综合服务的物业管理与单一的社区管理在费用上进行比较，认为原有的社区管理费用低，物业管理收费高，从心理上不愿意接受，从行为上就表现为逃避交费、不愿意交费或拒交物业管理费。二、加强物业管理工作的基本对策（一）提高认识，加强领导。全社会尤其是各级政府要正确认识物业管理的重要地位和作用，切实加强对这项工作的宏观调控与具体领导。物业管理行业从诞生之日起，就表出强大的生命力。随着物业管理行业的蓬勃发展，这种新兴行业的重要性和优越性愈来愈明显的显现出来。因此，各级政府、社会各部门必须强化提高五个方面的认识。一是有利于提高城市的整体管理水平。住宅小区管理是城市管理的重要部分，通过采取专业化的管理手段，建设和维护小区的环境和秩序，有利于有效治理小区的脏乱差，引导居民讲究文明生活方式，自觉维护公众利益和公共环境，加快提高城市的管理质量。二是有利于政府职能转换。本着“谁受益、谁出资”的原则，把过去由政府包揽的房屋管理变为由物业公司对居民提供社会化、专业化的有偿服务，有利于减轻政府负担，增强政府对行业的宏观调控和监督职能。三是有利于提高居民群众的生活质量。通过物业公司完善的管理和专业化的服务，有利于及时解决居民居住中的实际问题，同时提供有偿特殊服务，不断满足居民的物质文化生活需求。四是有利于促进住宅产业成为消费热点和经济增长点。物业管理是房地产开发经营的继续和延伸，是房地产开发生产、流通、消费的最后一个环节。在国家把住宅产业作为国民经济的支柱产业，提出把其作为新的经济增长点和新的消费热点的今天，实行物业管理，对于实现房屋的保值、延长使用寿命，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一都具有重大的意义。在国内一些大中城市，人们在选购商品住房时已把“买房首先要看环境、看物业”作为一种购房取向和时尚。因此，物业管理搞好了，本身就是促进房地产销售的重要手段，对住房制度改革也将起到积极推动作用。五是有利于加强社会主义精神文明建设。住宅小区作为城市的组成部分，是构筑城市三个文明建设的载体，小区环境和秩序的明显改善，对增强居民的凝聚力和向心力，培养社会公德，树立文明、团结、友爱的社会风气，都将发挥积极的作用。因此，各级干部特别是各级领导干部一定要充分认识物业管理的重要性和优越性，真正把这项工作摆在各级政府和各部门的重要议事日程，对物业管理工作中出现的问题和困难，要进行认真的研究，并制定科学有效的管理措施和办法，理顺物业管理体制，建立科学、高效的运行机制。（二）加强物业管理工作宏观调控，规范物业管理有序发展。一是按照市场经济准则，建立和完善物业管理体制和企业经营机制。从全国的物业发展趋势来看，建立市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制已势在必行。我们既要学习借鉴大中城市的模式，又要具有自己的特点。当前应尽快建立和完善物业管理招投标机制，推进物业管理的社会化，将企业的资质等级、管理规模、服务质量与招投标管理相挂钩，通过公开招投标，树立名牌企业，促进规模化经营。实施物业管理招投标后，将给物业管理企业带来压力和动力，促使物业管理企业练好内功，提高素质，强化管理，改善服务，建立科学高效的企业经营管理机制。同时，这一做法也可以利用市场规则淘汰服务水平不高、管理难上档次的物业管理企业，形成优胜劣汰的市场机制，为逐步建立起市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制奠定基础。而要实现这点，各单位部门必须自动拆除对物业管理企业的保护网和可供生存的行政脐带，把企业真正推向市场。二是强化管理措施，加大对物业管理的宏观调控力度。首先，建立物业管理前期管理制度。即要求房地产开发单位在办理商品房预售的同时，向物业管理部门申报《预售商品房物业管理申核表》，并提交物业管理计划；在向物业移交作用时，房地产开发单位与物业管理公司办理用地规划和设计图纸资料的移交手续，并签定《物业管理委托合同》，做好物业管理交接工作，杜绝物业管理公司介入后滞的现象。第二，加强物业管理企业的资质管理。要本着有利于事业发展，对人民负责的态度，严格按照国家建设部最近颁布的《物业管理企业资源管理办法》，把好资质审批关。对不具备条件，不具备管理规模的一律不予审批。对已经审批现有的物业管理企业，通过年检等方式对其资质进行重新审验，对那些服务质量差、管理不到位、维修不及时、群众意见大等物业管理企业，应给予限期整顿或吊销经营资质，以强有力的手段规范物业管理市场，从源头上控制“皮包公司”现象的发生，创造公开、公平、公正的物业管理市场竞争环境。第三，建立和完善住宅维修基金制度。建立住宅维修基金，是市场经济条件下，国家落实管房养房的一项重大改革。这项基金主要用于房屋交付使用保修期满后，其共用部位、公共设施设备的大修、更新和改造。它取之于民，必须用之于民。因此，无论是新商品房，还是已售公有住房都要严格按照国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法》的规定，足额收缴物业管理维修基金。同时，该基金应由政府物业管理部门设立专户代管，必须确保专款专用。第四，建立定期检查考评制度，对物业管理企业实行动态管理。工商、物价、房产等有关职能部门要密切配合，坚持对物业管理企业进行定期的检查考评，检查证照办理、服务内容、服务质量和收费标准等情况，将检查结果向社会公开通报，该表扬的应给予表扬，该处罚的应给予处罚，激励物业管理企业不断强化自身建设，努力提高服务质量和管理水平。总之，要千方百计地采取多种形式，多渠道、多角度、多手段地宣传加快规范和全面实施物业管理的必要性、重要性和可行性，积极研究和探索物业管理的有效政策和有效途径，依靠行政的、经济的、法律的等多种手段，切实加强对这项工作的领导，促进新区物业管理工作的快速健康发展。
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