普通住宅和非普通住宅交易税费的区别及二手房税费计算比例
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篇一 : 如何区分普通住宅和非普通住宅-任如何区分普通住宅和非普通住宅相信对于普通住宅于非普通住宅的区别，很多人都不是十分明确。在买房的时候不知道如何区分。下面我们就比较一下普通住宅和非普通住宅的区别。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定,享受优惠政策的普通住宅原则上应同时满足以下条件:1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在120平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。非普通保住宅:1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个,即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此,不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准,纳税人应关注本地的具体标准。而非普通住宅说明该房产可以用来进行商业经营,还可以居住。因为国内一些地方已经有了相关的管理规定,不允许普通住宅用于商用,工商部门也已经开始对普通住宅停止进行注册公司用途的工商登记手续。而非普通住宅,可以用于注册公司,部分地区甚至可以允许从事经商活动。通过以上几点，就可以正确区分普通住宅和非普通住宅了。篇二 : 普通住宅和非普通住宅的定义和税费标准区别普通住宅和非普通住宅的定义和税费标准区别 11:53 来源:搜房房产知识收藏打印字号：T|T[摘要]在建设行业有着普通住宅和非普通住宅之分，普通住宅一般会用作民用住宅，非普通住宅建筑面积较大，商业用途大些，普通住宅和非普通住宅不仅在规格上面不同而且，在税费上也有不同的标准，为了让大家更好地理解普通住宅和非普通住宅之间的区别，小编会分别从它们的定义和税费标准来阐述它们之间的区别仅供您参考。()在建设行业有着普通住宅和非普通住宅之分，普通住宅一般会用作民用住宅，非普通住宅建筑面积较大，商业用途大些，普通住宅和非普通住宅不仅在规格上面不同而且，在税费上也有不同的标准，为了让大家更好地理解普通住宅和非普通住宅之间的区别，小编会分别从它们的定义和税费标准来阐述它们之间的区别仅供您参考。第一，非普通住宅和普通住宅的定义区别非普通住宅有三个标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。第二，非普通住宅和普通住宅的税费区别个人所得税：成交价*1%1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。4、直系赠与，看老证，满5年免征。营业税：成交价*5.6%1、普通住宅满5年（含5年）免征。2、普通住宅未满5年，全额征收。3、非普通住宅满5年，差额征收。4、非普通住宅未满5年，全征。契税：1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）。土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。土地增值税：1、成交价*1%，普通住宅免征。印花税：成交价*0.05%1、普通住宅类，暂免。2、赠与，非普通住宅，征收（双方各0.05%）。产权转移登记费：1、80元/本，普通住宅及配套车库2、550元/本，非普通住宅及不配套车库。3、10元/本，共有权证篇三 : 营业税5年改2年是啥意思？普通住宅和非普通住宅税费怎么算今年上半年，“330”新政”出台，规定日起调整个人住房转让营业税政策，个人住房转让营业税免征年限由5年变成2年。（]也就是以前房屋买卖房产证满5年，才能免征营业税（5.6%），从330新政出台后，现在产证满2年的普通房产，交易时就可以免征收营业税了。而产证不满2年的，要征收全额的营业税，比如100万的房产，买家需要交纳5.6万的营业税。这里需要注意的是，那些非普通住宅比如商铺这些，要放卖的话，是需要根据住宅的销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税五改二先来科普一下，营业税到底是怎么算的，它包含了什么内容。营业税5.6%的税率=5%的营业税+7%的城建税+3%的教育费附加+2%，即营业税及附加之和为5.6%。普通住宅和非普通住宅怎么划分？上面提到了普通的住宅产证满2年，就可以免征收营业税，而非普通住宅却要征收部分营业税。那到底普通住宅和非普通住宅有什么区别？一般来说，普通住宅和非普通住宅的区别就是，普通住宅是民用住宅，而非普通住宅则是用于商用，建筑面积会大很多，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。一. 普通住宅和非普通住宅定义上的不同：普通住宅满足以下条件：小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。非普通住宅：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0），除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0，这条基本可以不用考虑。2、单套建筑面积在140平方米以上（含140平方米），你买了套房子138平就是普通住宅，你要再买套141平的，这套就是非普通住宅。3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上（不含1.2倍），有的地区有成交价规定，比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平，而你买的房子合同单价是13000一平，这就是非普通住宅了。二. 普通住宅和非普通住宅税费征收上的不同具体表现为：1. 个人所得税：成交价*1%普通住宅满5年(含5年)，且为卖方家庭唯一住房，免征。2、非住宅(无年限制)按成交价的1%征收。3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。4、直系赠与，看老证，满5年免征。营业税2. 营业税：成交价*5.6%普通住宅满5年(含5年)免征。普通住宅未满5年，全额征收。非普通住宅满5年，差额征收。非普通住宅未满5年，全征3.契税：成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。成交价*3%，(144平米以上含144平米)4.土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。5.土地增值税：成交价*1%，普通住宅免征。非普通住宅，全征(无年限制)、 “增值额”*30%征收。6.印花税：成交价*0.05%1、普通住宅类，暂免。2、赠与，非普通住宅，征收(双方各0.05%)。7. 转让手续费面积*2.5元/平方米，已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)。面积*6元/平方米，商品房。面积*8元/平方米，别墅及非普通住宅8.产权转移登记费80元/本，普通住宅及配套车库550元/本，非普通住宅及不配套车库。10元/本，共有权证。二. 关于营业税征收的网友提的一些问题：1.二手房交易时间如何确定？根据《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号，以下简称89号文件）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，“契税完税证明上注明的时间”，指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明，且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。二手房交易费用2. 满2年不满5年的二手房买卖，日已经完税，但未办理房屋过户，能否享受此次调整后的营业税优惠？财税〔2015〕39号文件从3月31日起开始执行。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”因此，本次交易在新政执行前已经完税，无法享受营业税减免。3.二手房交易过程中都有哪些税收优惠？1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。2.个人销售住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房所得，继续免征个人所得税。自用5年以上，指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。家庭唯一生活用房，指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。3.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。三.具体案例分析普通住房和非普通住房税费征收的区别1. 普通住房：张三在市区有一套房子（唯一住房），房产证填发日期为2013年9月，契税完税证明上注明时间为2012年9月，房屋建筑面积为109平方米。李四夫妇（名下均无房产）决定购买，成交价50万元。卖方张三需缴纳的税金：张三提供的契税完税证明时间早于房屋产权证上注明的时间，应以契税完税证明时间作为购房日期，超过2年但未过5年。按照新政规定，可减免营业税及城建税、教育费附加和地方教育附加等税费。土地增值税、印花税按规定暂免征收。虽然是唯一住房，但不满足自住5年以上的条件，个人所得税不能减免。所以张三应缴个人所得税：%=15000（元）。买方李四需缴纳的税金：李四购买的属于普通住房（暂免征收印花税），且符合唯一住房条件，按3%减半征收契税。所以李四应缴契税：%×50%=7500（元）2.非普通住房：王五在市区有一套150平方米的住房，该房2011年以70万元购入。王五和赵六于2015年4月签订房产买卖合同，合同价为110万元，评估价为100万元。卖方王五需缴纳的税金：自日，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税：（000）×5%=20000（元）城建税：%=28000（元）教育费附加：%=12000（元）地方教育附加：%=8000（元）因王五房屋出售时未满5年，不符合个人所得税减免条件，故需缴纳个人所得税。因未能提供相关原始凭证，故按3%定律征收。应缴个人所得税：%=33000（元）买方赵六需缴纳的税金：按照规定，非普通住房契税适用税率为4%契税：%=44000（元）篇四 : 吴克红：也论“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土增税”[转载]也论“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税”作者：吴克红时间：日《中国会计报》日第10版刊登匿名文章《普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税？》，该文援引《土地增值税暂行条例》第八条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号），称“普通住宅与非普通住宅分开核算是土地增值税清算的一项基本要求”，并分析该政策的目的“一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。”认为“如果允许混算，将加大纳税人税收筹划空间。”对上述税法分析结论，笔者不敢苟同。首先，该文混淆了“权利”和“义务”这两个性质根本不同的概念。财政部、国家税务总局在作出普通住宅与其他商品房“应分别核算增值额”的规定时，均明确指出了该项“行政立法”的原意只是给纳税人“建造的普通标准住宅适用条例第八条（一）项的免税规定”设置一项行政审批条件（如果纳税人达不到该条件，其后果就是剥夺纳税人享受该项税收优惠的权利），而并非为纳税人在行政法规之外增设一项义务。设置了审批前置条件的“权利”仍然属于“权利”，而不会变成“义务”。“权利”和“义务”二者之间存在根本性的区别——对于税收优惠“权利”，纳税人有权放弃，行政机关则无权强制；而对于“义务”，纳税人则必须遵从，无权“放弃”，否则行政机关可以追究纳税人相应的法律责任。普通住宅优惠权利作为一项纳税人的权利，纳税人有权放弃；税务机关不得将“享受优惠权”的前置审批条件等同于一项法律义务对纳税人进行强制，即：当纳税人声明放弃普通住宅优惠权时，税务机关不得强制纳税人“普通住宅与其他开发产品分别核算增值额”；只有当纳税人要求享受普通住宅优惠权时，税务机关才有权利审查纳税人是否符合“普通住宅与其他开发产品分别核算增值额”条件。其次，土地增值额“是否合并计算”与“税收筹划”无关。纳税人的纳税义务是由其生产经营活动过程和结果决定的，应纳税额的计算方法和结果应当是法定的和唯一的，这是税收“确定性”（内地教科书通常称为“固定性”）基本原则的要求。如果纳税人的应纳税额计算方法和结果不确定、不具有唯一性（在理论上标志着该税种设计失败），实践中则应当以“对纳税人有利”为原则对纳税人征收较轻的税额。原文提问者所说的“在实务中，经常会碰到普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况。”正是我国土地增值税税种理论设计失败造成的一种实践假象。1994年我国土地增值税行政立法的背景是企图以税收形式（“土地涨价归公”）抑制1992年炒地皮现象，其课税的对象是“土地增值收益”，也就是理论上的“土地的自然增值”，而不课及企业的经营利润（包括“平均经营利润”和“超额经营利润”）。但在实践中，由于土地的自然增值与企业的经营利润之间“血浓于水”，根本不存在严格清晰的界限，从而导致人为地从企业利润总额（由土地的自然增值与企业经营利润共同构成）中甄别“资本自然增值”时出现结果非常不确性的矛盾现象——人们发现土地增值税的计税依据变得像橡皮泥一样可伸可缩，一百个算法，一百个结果——，税收的“确定性原则”被彻底破坏，“土地增值税”变成了“土地争执税”。提问者所说的“普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况”，是税务机关在面对同一个土地增值税清算单位（甚至同一栋楼）内的不同开发产品，因面积、单价、总价“超过普通住宅标准”而人为将其划分为两类产品，试图“分别计算增值额”。但是，由于这两类开发产品的成本为共同发生（通常属同一个工程标段，由同一工程承包商在同一时间内完成），开发企业不可能做到按照政府人为规定的“普通住宅”单价标准作为工程标段的划分依据，结果“普通住宅与其他产品的成本”就只能人为划分。如何划分？税务总局发布的《土地增值税清算管理规程》只能笼统地要求“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费（］用”，至于如何分配才为“合理”，在实践中则根本找不到一个“放之四海而皆准”的方法。处于执法一线的税务机关找到的自己认为“合理的方法”就是一刀切规定“按建筑面积平均”。但由于普通住宅单价远低于其他产品，成本平摊的结果往往就变成了“普通住宅土地贬值，其他产品土地增值”，造成同一块土地、在同一历史期间内同时呈现“贬值和增值”两种自相矛盾的假象。这显然违背了土地增值税立法的原意，必然遭到纳税人的强烈反对。由此证明了“建筑面积平摊成本法”这种人为的成本分配方法根本不具有“合理”性。相比“建筑面积平均法”更为合理的方法似乎是先合并计算整个清算单位的土地增值总额，再按建筑面积在普通住宅与其他产品之间平均分配（其理论假设的前提是“同一土地在同一时期的自然增值或者贬值相等”）。日四川省地方税务局在转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知（川地税发[2007]21号）中提出的该计算方法较为正确、合理。正如原文提问者所反映的那样，目前很多省市实践中“地方税务机关都强制要求分开，不予合并抵减负数”。这是完全错误的做法。税务机关混淆“权利”与“义务”，强制纳税人分开计算增值额，并且通过不合理的成本平均分配方法人为计算出增值额“一正”“一负”，不准合并抵消，实际上是按不同产品类型继续将一个土地增值税“清算单位”再进一步细分成两个以上的土地增值税“清算子单位”征税，违反了《土地增值税暂行条例实施细则》第八条对土地增值税清算单位的划分规定（以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位）。目前有的省地方税务局发布规范性文件（例如江苏省地方税务局2012年1号公告），将“土地增值税清算单位”变相划分为“普通住宅”“非普通住宅”“其他产品”三个子单位，是完全违反上位法的。正如原文作者所说，立法的原意是“对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设”。如果税务机关通过不合理的成本平摊人为计算出“普通住宅负增值”，并且不允许抵减同一清算单位内其他产品的“正增值”，将意味着以税收的形式对普通住宅的建造行为实施惩罚，这显然与土地增值税立法原意背道而驰
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[普通住宅和非普通住宅的区别]如何区分普通住宅和非普通住宅-任
篇一 : 如何区分普通住宅和非普通住宅-任如何区分普通住宅和非普通住宅相信对于普通住宅于非普通住宅的区别，很多人都不是十分明确。在买房的时候不知道如何区分。下面我们就比较一下普通住宅和非普通住宅的区别。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定,享受优惠政策的普通住宅原则上应同时满足以下条件:1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在120平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。非普通保住宅:1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个,即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此,不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准,纳税人应关注本地的具体标准。而非普通住宅说明该房产可以用来进行商业经营,还可以居住。因为国内一些地方已经有了相关的管理规定,不允许普通住宅用于商用,工商部门也已经开始对普通住宅停止进行注册公司用途的工商登记手续。而非普通住宅,可以用于注册公司,部分地区甚至可以允许从事经商活动。通过以上几点，就可以正确区分普通住宅和非普通住宅了。篇二 : 普通住宅和非普通住宅的定义和税费标准区别普通住宅和非普通住宅的定义和税费标准区别 11:53 来源:搜房房产知识收藏打印字号：T|T[摘要]在建设行业有着普通住宅和非普通住宅之分，普通住宅一般会用作民用住宅，非普通住宅建筑面积较大，商业用途大些，普通住宅和非普通住宅不仅在规格上面不同而且，在税费上也有不同的标准，为了让大家更好地理解普通住宅和非普通住宅之间的区别，小编会分别从它们的定义和税费标准来阐述它们之间的区别仅供您参考。()在建设行业有着普通住宅和非普通住宅之分，普通住宅一般会用作民用住宅，非普通住宅建筑面积较大，商业用途大些，普通住宅和非普通住宅不仅在规格上面不同而且，在税费上也有不同的标准，为了让大家更好地理解普通住宅和非普通住宅之间的区别，小编会分别从它们的定义和税费标准来阐述它们之间的区别仅供您参考。第一，非普通住宅和普通住宅的定义区别非普通住宅有三个标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。第二，非普通住宅和普通住宅的税费区别个人所得税：成交价*1%1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。4、直系赠与，看老证，满5年免征。营业税：成交价*5.6%1、普通住宅满5年（含5年）免征。2、普通住宅未满5年，全额征收。3、非普通住宅满5年，差额征收。4、非普通住宅未满5年，全征。契税：1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）。土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。土地增值税：1、成交价*1%，普通住宅免征。印花税：成交价*0.05%1、普通住宅类，暂免。2、赠与，非普通住宅，征收（双方各0.05%）。产权转移登记费：1、80元/本，普通住宅及配套车库2、550元/本，非普通住宅及不配套车库。3、10元/本，共有权证篇三 : 营业税5年改2年是啥意思？普通住宅和非普通住宅税费怎么算今年上半年，“330”新政”出台，规定日起调整个人住房转让营业税政策，个人住房转让营业税免征年限由5年变成2年。（]也就是以前房屋买卖房产证满5年，才能免征营业税（5.6%），从330新政出台后，现在产证满2年的普通房产，交易时就可以免征收营业税了。而产证不满2年的，要征收全额的营业税，比如100万的房产，买家需要交纳5.6万的营业税。这里需要注意的是，那些非普通住宅比如商铺这些，要放卖的话，是需要根据住宅的销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税五改二先来科普一下，营业税到底是怎么算的，它包含了什么内容。营业税5.6%的税率=5%的营业税+7%的城建税+3%的教育费附加+2%，即营业税及附加之和为5.6%。普通住宅和非普通住宅怎么划分？上面提到了普通的住宅产证满2年，就可以免征收营业税，而非普通住宅却要征收部分营业税。那到底普通住宅和非普通住宅有什么区别？一般来说，普通住宅和非普通住宅的区别就是，普通住宅是民用住宅，而非普通住宅则是用于商用，建筑面积会大很多，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。一. 普通住宅和非普通住宅定义上的不同：普通住宅满足以下条件：小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。非普通住宅：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0），除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0，这条基本可以不用考虑。2、单套建筑面积在140平方米以上（含140平方米），你买了套房子138平就是普通住宅，你要再买套141平的，这套就是非普通住宅。3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上（不含1.2倍），有的地区有成交价规定，比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平，而你买的房子合同单价是13000一平，这就是非普通住宅了。二. 普通住宅和非普通住宅税费征收上的不同具体表现为：1. 个人所得税：成交价*1%普通住宅满5年(含5年)，且为卖方家庭唯一住房，免征。2、非住宅(无年限制)按成交价的1%征收。3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。4、直系赠与，看老证，满5年免征。营业税2. 营业税：成交价*5.6%普通住宅满5年(含5年)免征。普通住宅未满5年，全额征收。非普通住宅满5年，差额征收。非普通住宅未满5年，全征3.契税：成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。成交价*3%，(144平米以上含144平米)4.土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。5.土地增值税：成交价*1%，普通住宅免征。非普通住宅，全征(无年限制)、 “增值额”*30%征收。6.印花税：成交价*0.05%1、普通住宅类，暂免。2、赠与，非普通住宅，征收(双方各0.05%)。7. 转让手续费面积*2.5元/平方米，已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)。面积*6元/平方米，商品房。面积*8元/平方米，别墅及非普通住宅8.产权转移登记费80元/本，普通住宅及配套车库550元/本，非普通住宅及不配套车库。10元/本，共有权证。二. 关于营业税征收的网友提的一些问题：1.二手房交易时间如何确定？根据《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号，以下简称89号文件）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，“契税完税证明上注明的时间”，指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明，且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。二手房交易费用2. 满2年不满5年的二手房买卖，日已经完税，但未办理房屋过户，能否享受此次调整后的营业税优惠？财税〔2015〕39号文件从3月31日起开始执行。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”因此，本次交易在新政执行前已经完税，无法享受营业税减免。3.二手房交易过程中都有哪些税收优惠？1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。2.个人销售住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房所得，继续免征个人所得税。自用5年以上，指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。家庭唯一生活用房，指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。3.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。三.具体案例分析普通住房和非普通住房税费征收的区别1. 普通住房：张三在市区有一套房子（唯一住房），房产证填发日期为2013年9月，契税完税证明上注明时间为2012年9月，房屋建筑面积为109平方米。李四夫妇（名下均无房产）决定购买，成交价50万元。卖方张三需缴纳的税金：张三提供的契税完税证明时间早于房屋产权证上注明的时间，应以契税完税证明时间作为购房日期，超过2年但未过5年。按照新政规定，可减免营业税及城建税、教育费附加和地方教育附加等税费。土地增值税、印花税按规定暂免征收。虽然是唯一住房，但不满足自住5年以上的条件，个人所得税不能减免。所以张三应缴个人所得税：%=15000（元）。买方李四需缴纳的税金：李四购买的属于普通住房（暂免征收印花税），且符合唯一住房条件，按3%减半征收契税。所以李四应缴契税：%×50%=7500（元）2.非普通住房：王五在市区有一套150平方米的住房，该房2011年以70万元购入。王五和赵六于2015年4月签订房产买卖合同，合同价为110万元，评估价为100万元。卖方王五需缴纳的税金：自日，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税：（000）×5%=20000（元）城建税：%=28000（元）教育费附加：%=12000（元）地方教育附加：%=8000（元）因王五房屋出售时未满5年，不符合个人所得税减免条件，故需缴纳个人所得税。因未能提供相关原始凭证，故按3%定律征收。应缴个人所得税：%=33000（元）买方赵六需缴纳的税金：按照规定，非普通住房契税适用税率为4%契税：%=44000（元）篇四 : 吴克红：也论“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土增税”[转载]也论“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税”作者：吴克红时间：日《中国会计报》日第10版刊登匿名文章《普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税？》，该文援引《土地增值税暂行条例》第八条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号），称“普通住宅与非普通住宅分开核算是土地增值税清算的一项基本要求”，并分析该政策的目的“一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。”认为“如果允许混算，将加大纳税人税收筹划空间。”对上述税法分析结论，笔者不敢苟同。首先，该文混淆了“权利”和“义务”这两个性质根本不同的概念。财政部、国家税务总局在作出普通住宅与其他商品房“应分别核算增值额”的规定时，均明确指出了该项“行政立法”的原意只是给纳税人“建造的普通标准住宅适用条例第八条（一）项的免税规定”设置一项行政审批条件（如果纳税人达不到该条件，其后果就是剥夺纳税人享受该项税收优惠的权利），而并非为纳税人在行政法规之外增设一项义务。设置了审批前置条件的“权利”仍然属于“权利”，而不会变成“义务”。“权利”和“义务”二者之间存在根本性的区别——对于税收优惠“权利”，纳税人有权放弃，行政机关则无权强制；而对于“义务”，纳税人则必须遵从，无权“放弃”，否则行政机关可以追究纳税人相应的法律责任。普通住宅优惠权利作为一项纳税人的权利，纳税人有权放弃；税务机关不得将“享受优惠权”的前置审批条件等同于一项法律义务对纳税人进行强制，即：当纳税人声明放弃普通住宅优惠权时，税务机关不得强制纳税人“普通住宅与其他开发产品分别核算增值额”；只有当纳税人要求享受普通住宅优惠权时，税务机关才有权利审查纳税人是否符合“普通住宅与其他开发产品分别核算增值额”条件。其次，土地增值额“是否合并计算”与“税收筹划”无关。纳税人的纳税义务是由其生产经营活动过程和结果决定的，应纳税额的计算方法和结果应当是法定的和唯一的，这是税收“确定性”（内地教科书通常称为“固定性”）基本原则的要求。如果纳税人的应纳税额计算方法和结果不确定、不具有唯一性（在理论上标志着该税种设计失败），实践中则应当以“对纳税人有利”为原则对纳税人征收较轻的税额。原文提问者所说的“在实务中，经常会碰到普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况。”正是我国土地增值税税种理论设计失败造成的一种实践假象。1994年我国土地增值税行政立法的背景是企图以税收形式（“土地涨价归公”）抑制1992年炒地皮现象，其课税的对象是“土地增值收益”，也就是理论上的“土地的自然增值”，而不课及企业的经营利润（包括“平均经营利润”和“超额经营利润”）。但在实践中，由于土地的自然增值与企业的经营利润之间“血浓于水”，根本不存在严格清晰的界限，从而导致人为地从企业利润总额（由土地的自然增值与企业经营利润共同构成）中甄别“资本自然增值”时出现结果非常不确性的矛盾现象——人们发现土地增值税的计税依据变得像橡皮泥一样可伸可缩，一百个算法，一百个结果——，税收的“确定性原则”被彻底破坏，“土地增值税”变成了“土地争执税”。提问者所说的“普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况”，是税务机关在面对同一个土地增值税清算单位（甚至同一栋楼）内的不同开发产品，因面积、单价、总价“超过普通住宅标准”而人为将其划分为两类产品，试图“分别计算增值额”。但是，由于这两类开发产品的成本为共同发生（通常属同一个工程标段，由同一工程承包商在同一时间内完成），开发企业不可能做到按照政府人为规定的“普通住宅”单价标准作为工程标段的划分依据，结果“普通住宅与其他产品的成本”就只能人为划分。如何划分？税务总局发布的《土地增值税清算管理规程》只能笼统地要求“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费（］用”，至于如何分配才为“合理”，在实践中则根本找不到一个“放之四海而皆准”的方法。处于执法一线的税务机关找到的自己认为“合理的方法”就是一刀切规定“按建筑面积平均”。但由于普通住宅单价远低于其他产品，成本平摊的结果往往就变成了“普通住宅土地贬值，其他产品土地增值”，造成同一块土地、在同一历史期间内同时呈现“贬值和增值”两种自相矛盾的假象。这显然违背了土地增值税立法的原意，必然遭到纳税人的强烈反对。由此证明了“建筑面积平摊成本法”这种人为的成本分配方法根本不具有“合理”性。相比“建筑面积平均法”更为合理的方法似乎是先合并计算整个清算单位的土地增值总额，再按建筑面积在普通住宅与其他产品之间平均分配（其理论假设的前提是“同一土地在同一时期的自然增值或者贬值相等”）。日四川省地方税务局在转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知（川地税发[2007]21号）中提出的该计算方法较为正确、合理。正如原文提问者所反映的那样，目前很多省市实践中“地方税务机关都强制要求分开，不予合并抵减负数”。这是完全错误的做法。税务机关混淆“权利”与“义务”，强制纳税人分开计算增值额，并且通过不合理的成本平均分配方法人为计算出增值额“一正”“一负”，不准合并抵消，实际上是按不同产品类型继续将一个土地增值税“清算单位”再进一步细分成两个以上的土地增值税“清算子单位”征税，违反了《土地增值税暂行条例实施细则》第八条对土地增值税清算单位的划分规定（以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位）。目前有的省地方税务局发布规范性文件（例如江苏省地方税务局2012年1号公告），将“土地增值税清算单位”变相划分为“普通住宅”“非普通住宅”“其他产品”三个子单位，是完全违反上位法的。正如原文作者所说，立法的原意是“对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设”。如果税务机关通过不合理的成本平摊人为计算出“普通住宅负增值”，并且不允许抵减同一清算单位内其他产品的“正增值”，将意味着以税收的形式对普通住宅的建造行为实施惩罚，这显然与土地增值税立法原意背道而驰
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