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404 Not Found南京建邺法院执行一起拖欠百万元房屋租金案_网易新闻
南京建邺法院执行一起拖欠百万元房屋租金案
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中国江苏网9月17日讯 一当事人因为生意需要承租了南京河西一处商住楼，由于资金周转困难，几年下来已拖欠房主房屋租金100多万元。近日，南京建邺法院组织30余名干警，成功执行了这起房屋租赁纠纷案。
据悉，近日建邺法院出动30余名干警对该案执行。法院干警到了涉案承租房后，立即在大门口划出警戒线，无关人员未经允许一律不出入，房屋承租人此时正在房屋内，法院执行工作彰显法律威严，该房屋承租人拖欠租金，自知理亏，对法院执行工作比较配合，搬家公司随即将该房屋内物品装载搬运到指定地点，房屋被全部腾空。
近年来，由于市场竞争激烈，生意经营情况不佳，资金周转困难，一些企业或个人在房屋租赁、融资借款中产生了大量的欠款纠纷，建邺法院近年来受理的类似案件无论是数量还是标的额都呈明显上升趋势，这些激烈而尖锐的矛盾通过社会各种民调力量已难以化解，诉至法院，给法院审判执行带来了严峻考验。建邺法院党组迎难而上、多措并举，对于重大执行案件，法院多方联动，保障及时，共同攻坚克难，竭力化解矛盾，有效维护了当事人合法权益。(建砝)
原标题:南京建邺法院执行一起拖欠百万元房屋租金案
本文来源：中国江苏网
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈买房落户，有多少纠葛难预料
本报通讯员
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资料图片&&&&读书教育、劳动就业、社会保障、生老病死……这些与每个人的利益息息相关的事情，似乎总有一个绕不开的话题——户口。随着我国城镇化步伐的加快，户籍改革的力度虽然有所加大，但城市户口依然是稀缺资源，应运而生的“买房落户”一度成为人们身份转变的途径，但因之产生的法律纠纷也层出不穷。近日，记者从福建省厦门市集美区人民法院获悉，有关“买房落户”的争议案件不在少数，并有逐年增加的趋势。&&&&出资购买二手房产&原有户主“鸠占鹊巢”&&&&2006年，为了给小孩上学提供便利，在厦门工作的许先生购买了集美一套二手房。购房合同对付款时间等作了明确约定，许先生也依约付清了全部购房款。之后，许先生依照双方之间的口头约定，要求卖方沈某将户口迁出。然而，四五年过去了，沈某却迟迟不将户口迁出，以至于许先生的户口问题一直没办法解决。&&&&此后几年的时间里，许先生一直和沈某交涉迁户口的事情，刚开始沈某以各种理由搪塞，最后干脆不接许先生的电话，玩起了“失踪”。户口的事情，困扰了许先生一家好几年。2012年，许先生向法院起诉，要求沈某将户口迁出。集美法院判决沈某应于判决生效后十日内将户口迁出诉争房屋。&&&&判决生效后，沈某并未自觉履行，许先生于2013年3月向集美法院申请强制执行。执行过程中，经向公安机关了解得知，户口迁移原则上需要户主主动提出迁移申请，并且需要有迁入地才可办理。针对上述这种故意不迁的“户口老赖”，法院会发出协助执行通知书，要求公安机关将“户口老赖”的户口强制迁出，迁移到一个公共户进行管理，有效应对“户口老赖”。&&&&【法官提示】&&&&遇“户口老赖”可申请强制执行&&&&集美法院执行局法官连品方谈及此类情况时介绍，二手房买卖纠纷中，一些没有经验的买主，在购房时未与卖方书面约定迁户协议并留下一部分“迁户押金”，导致房产虽然过户，但卖方户口却迟迟不肯迁走，直接影响购房者落户、小孩上学等。而有一些买房者在签订购房合同的时候考虑到了户口问题，约定未按时迁出户口构成违约，但是并未对违约责任该如何承担作出明确约定。&&&&为此，需要特别提醒买房者，在购买二手房之前，一定要谨慎查清房屋户口现状。如果卖方户口尚未迁出，为避免日后产生纠纷，宜与卖方签订书面的户口迁出协议，并留足“迁户押金”，待户口问题解决后再交清购房款，或者对不及时迁出户口约定相应的违约赔偿条款，以促使卖方及时履行合同义务。若卖方仍违背约定拒绝将户口迁出，买方可提起诉讼请求将户口迁出。如果买方迁户的诉讼请求被法院支持，还可以申请强制执行，法院可以要求公安机关协助将卖方的户口迁出。&&&&售房人未按期迁户&违反约定承担赔偿&&&&2012年5月，李某与陈某、房产中介公司签订一份《房产买卖居间协议书》，约定陈某将位于集美的一套商品房出售给李某，房产成交价为57万元，且陈某承诺于日前将落户于房产内的原有户口全部迁出，否则每逾期一日按房款总额的万分之五为标准支付李某赔偿金。&&&&合同签订后，李某依约履行了合同，但陈某并未按时将户口迁出。各方协商不成，李某遂以陈某为被告、房产中介公司为第三人向法院起诉，请求判令陈某将位于讼争房产内的户口全部迁出并支付违约金16.7万余元。&&&&庭审中，陈某辩称协议约定若陈某户口迁出时未能挂靠派出所、居委会、街道办，导致协议不能履行时，违约责任应由中介方承担；且陈某在签订合同之后也多次到居委会等处咨询集体户挂靠问题，均未能成功挂靠，但无证据证明系政策原因导致陈某无法挂靠户口，陈某同意在条件允许的情况下迁出户口，不同意支付李某违约金。房产中介公司辩称协议中关于户口未能迁出的约定条款与中介方无关，中介方无需承担违约责任。&&&&法官开庭审理后召集各方进行调解，最终各方自愿达成协议，陈某于2014年4月将户口全部从讼争房产内迁出，并一次性补偿李某3万元。&&&&【法官提示】&&&&售房人应当遵循诚实信用原则&&&&集美法院杏林法庭法官陈玮斌分析说，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”房产交易过程中双方约定了户口迁移事项，属于合同附随义务，出卖人应当根据合同履行配合迁出户口的义务。&&&&根据合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”二手房交易中，出卖人违约，未按时迁移户口，应当承担赔偿损失等违约责任。尤其是在购买学区房或外地人买房时，应先向公安机关详细咨询户口迁移、挂靠所需条件、流程，避免纠纷发生。&&&&迁户为由解除合同&法院驳回卖方诉求&&&&2012年12月，徐某与陈某签订房产买卖协议书，约定徐某将自有房产一套出售给陈某，购房款共计50多万元。陈某依约于当日支付定金1万元。徐某承诺将落户在该房产的原有户籍全部迁出。徐某应自行处理与本房产相关的户口问题，若户口问题没有处理清楚，徐某与陈某双方均有权解除合同。双方同时对付款期限、转移过户期限及违约金进行了约定。&&&&合同签订后，徐某未履行约定，未如期办理过户，并以房子所带的户口无法迁出为由，诉至法院，请求判令解除原、被告双方签订的买卖合同，原告仅退还被告定金1万元。&&&&买方陈某辩称，徐某解除合同是因房价不断攀升，有客户愿意以更高的价格向徐某购买，要求其加价不成，才以户口没有处理清楚为由，起诉要求解除买卖协议。徐某应按照约定继续履行合同义务，不得擅自变更或者解除；陈某表示无论户口是否迁出，均愿意接受徐某交付的房屋，并且不因此追究徐某的责任。集美法院经审理后认为，原告的诉讼请求于法无据，驳回了原告徐某的诉讼请求。&&&&【法官提示】&&&&买房人无需对售房者迁出户口支付对价&&&&针对此案出现的情况，集美法院民一庭法官谢礼提醒，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同法第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。&&&&本案中原、被告双方对“户口问题没有处理清楚，双方均有权解除合同”条款的理解存有争议。法院认为，依双方的约定，徐某将房产内原有户籍迁出是合同义务，陈某并不需为此支付对价，该条款是单务条款，陈某是权利人。现陈某放弃关于户籍的权利，并表示不再追究徐某的责任，亦即徐某如何处理户口问题均可视为已经“处理清楚”，则义务人不应仍保留解除合同的权利。若对该约定解释为，将徐某的合同义务设定为其解除合同的权利，并无需为此承担违约责任，致使徐某以不履行自己的合同义务而得以解除合同，显然有悖诚实信用原则，不足以保护交易安全，故法院最终驳回了原告徐某解除合同的诉讼请求。&&&&厂方未迁注册地址&房东损失需要埋单&&&&2010年6月，王某与邱某签订租赁合同，约定邱某将自有的厂房一、二层租赁给王某，租期五年，租金为5万元/年，租金每半年支付一次，逾期支付租金，按拖欠的租金金额30%支付违约金。王某须交邱某1万元保证金并征得同意后，方可对厂房进行装修。随后，王某为办厂，将邱某的厂房地址作为公司的注册地址。&&&&起初，王某均能如期缴纳租金。但2012年6月开始因经营困难，王某没有缴纳租金。经邱某多次讨要，王某同意先腾退房屋，让邱某可以先找其他承租人，以减少邱某的损失。关于租金问题，邱某也同意让王某推迟一段时间再交。&&&&然而，王某公司搬走后，并未将公司的注册地址迁出，导致其他公司无法以该厂房地址办理工商登记，无法与邱某签订租赁合同。邱某希望王某及时将公司的注册地址予以变更，但王某以找不到合适的地址为由，对邱某的请求不予理睬。邱某在多次与王某协商未果的情形下，于2013年1月向法院起诉，要求解除双方签订的租赁合同，王某将公司的注册地址迁出，支付租金及违约金共计3.7万元。&&&&经法院主持调解，双方同意解除租赁合同，王某同意在签订调解协议之日起15日内支付租金及违约金3.7万元，并在王某将公司注册地址变更后，邱某返还保证金1万元。&&&&【法官提示】&&&&“公司落户”应在合同中明确约定&&&&集美法院杏林法庭法官龚小兰对该案予以分析，在实践中，承租人将租赁房屋的地址注册为公司地址的情形是极为普遍的，若承租人有意将租赁场所作为公司注册地时，应事先对承租的厂房或商铺进行详细的调查，应当查明承租的厂房或商铺是否具备公司“落户”的条件，避免无法及时办理营业执照，造成公司损失。对出租人而言，如果不想将自有厂房或商铺作为公司的注册地址，可以在租赁合同中予以明确约定；同时，应避免在租赁期满后，承租方未及时将注册地迁出，影响后续的出租。&&&&■法官建言&&&&避免购房落户纷争“三部曲”&&&&针对以上案件反映出来的法律问题，记者采访了集美法院民一庭法官詹雪霞。&&&&詹雪霞告诉记者，《中华人民共和国户口登记条例》第四条第四款规定：“户口登记簿和户口簿登记的事项，具有证明公民身份的效力。”证明公民身份是户口最初始、最基本的效用。随着社会的变迁、城镇化进程的推进、城市间的发展差距，户口不再仅证明公民身份，户口被赋予更多的价值，所附带的效用也越多，直接影响到居民的教育、保障、购房等。不少城市为控制外来人口的大量涌入，更是对户口的取得严加限制。&&&&购房落户是获得户口的一种途径，由学区房房价居高不下，连年攀升可见一斑。因此，在二手房买卖中，因户口而产生的纠纷也日益增多。为避免因户口而引发房屋买卖合同纠纷，詹雪霞给出了买房落户的三个建议：&&&&第一，买方应调查二手房中原有户主的户口情况，如房屋原有的户口数，是否可落户及落户的名额；应向当地公安机关户籍科询问办理户口迁移、落户等相关规定，落实清楚户口迁出迁进的相关流程；尤其对于异地购房的买方，还应了解自己是否符合购房所在地的相关政策，是否具备落户条件。&&&&第二，应将售房人户口的迁移作为卖方的义务明确写进合同约定中，以免扯皮情况发生。因为若没有对户籍问题明确约定，一旦发生纠纷，由于户籍问题不是明确的财产权利，不是房屋买卖合同必然涉及的内容，因此主张权利的一方很可能会在诉讼中处于不利之地位。&&&&第三，应明确约定违约责任，以督促卖方积极主动履行义务。在卖方未履行义务时，可依《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如果遇到“户口老赖”可向法院申请强制执行。&&&&“当然，对于卖方而言，更应事先了解户口迁移的相关政策规定，以免因政策等原因造成事实上不能履行而构成违约，付出惨重的代价；在可以履行的情形下，更应秉持诚实信用原则，忠实履行依法成立的合同，以免讼累。”詹雪霞说。&&&&■记者观察&&&&公共资源均衡配置或为解决之道&&&&对于绝大多数通过买房落户的人来说，户口本身并不是问题，户口间的差别才是获得新户口最大的驱动力。尽管近年来国家在推进新农村建设中投入甚多，但是长期以来城乡二元体制在教育、医疗、卫生等诸多领域积累下的差距仍然存在。这种城市与农村在资源配置上的差异，促使许多农村人口选择在城市安家置业，获得居民户口，从而享受城市的公共资源。&&&&城市之间的差别同样存在，不同城市在自然气候、环境规划、公共服务等诸多方面都存在差别。以厦门为例，其宜居的生活环境就吸引大量外地城市人口在厦门购置房产。&&&&而在城市内部，区域间亦存在差别。当配套设施的差别细化为学校、医院等具象公共服务资源时，其实就牵涉到一个家庭最为敏感的神经，上有父辈的医疗保障，下有子女的教育质量。以子女就学为例，通过学区划片派位的方式确定孩子的入学，基础设施、硬件配置可以在短期内通过政府投入的方式予以解决，但最根本也是家长最看重的师资问题却非一朝一夕可以解决。于是家长选择了以最快捷的方式来为孩子创造一个最好的就学环境——买房落户。&&&&小小的一页户口，其折射出的是社会公共资源配置的大问题。当前，我国正在推进户籍制度改革，改革不仅仅意味着官方对于城乡二元体制下的诸多弊病予以主动回应，更要从根本上解决社会公共资源配给不均的问题。&&&&只有城市与农村、城市与城市、城市区域之间的公共服务差异不断减小，依附于户口需求之上的这种购房落户的利益驱动才会逐渐减弱，因买房入户产生的矛盾纠纷也才能随之减少。
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