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　　算一算物业公司是亏还是赚？
有5%-10%盈利空间
　　本报讯　在实际操作中，物业管理在正常运作情况下，会有哪些收入，又有哪些支出呢？管理公司的运作，是亏了还是赚了？为算清这笔账，记者采访了多位业内人士。其中，绝大多数物业公司表示，在正常运作的情况下，尚有5%-10%的盈利空间。
　　其他收入：占10%-40%
　　据了解，物业管理的收入渠道多样，除了物业管理费外，还有服务费、发展商补贴等其他类型。
　　按正常情况，列入物业管理收入的，包括物业管理费、公共物业租售（停车场）服务费、个人房屋代租代售服务费、个人费用代交代缴服务费以及房屋清洁、装修服务费等。不同的服务标准，其收入的构成会有所不同。据华信物业公司的统计，除物业管理费外，其他各项收费多在10%-40%之间。
　　另外，对于相当一部分在售楼盘来说，物业公司的收入还有来自发展商的差额补贴。由于竞争日益激烈，很多楼盘在增加物业设备投资的同时，也采取了在短期内补贴的方法，来维持较好的小区形象。这部分补贴，虽非业主付出，但也应列入物业公司的总收入行列。
　　支出：应包括税费、培训费
　　不管属于哪种合作形式，按《物业管理服务收费标准》规定，物业服务成本或者物业服务支出，其构成一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用以及经业主同意的其他费用等九大项。
　　保利物业公司总经理付俊认为，物业管理支出基本包括这九大项，但物业公司6%左右的营业税也应包括在其中。广东省华侨物业公司总经理许建华认为，除了个别项目之外，物业公司专门对员工的培训也应分摊到支出之中。华信物业公司副总经理陈荣昌则认为，在各种支出中，物业公司对于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，可以通过专项维修资金予以列支，不应计入正常的物业服务支出或者物业服务成本。
　　有盈利空间
　　据了解，在一般情况下，物业公司员工的薪酬是支出的最大部分，约占50%-60%。其次为小区物业的绿化、清洁等各项维护费，占30%-40%。贵族物业副总经理张良艺认为，服务标准不同，公司的成本支出也就不同，但一般的合理运作的物业公司，扣除各项费用后，基本上还是有一定的盈利空间。
　　付俊举例说，他们公司向业主收缴0.75元/平方米·月的管理费，发展商提供0.55元/平方米·月的差额补贴，每月每平方米的总收入为1.3元。以这个价格来计算，其物业公司完全能够正常运作。经测算，具体分摊到每月每平方米的管理成本为1.17元，其中人工费约占55%，各种维护费约占40%，各种办公费约占5%。虽然物业管理公司要支出人工费、设施维护费、办公费、绿化费、清洁费等各项支出，但只要开发商按时提供补贴，物业公司基本上还是有10%左右的盈利。
　　陈荣昌认为，服务的深度及广度影响着物业管理的收入与支出。小区的具体情况不同，其人员配置也不同。陈荣昌介绍，他们公司现下有20多个项目，建筑面积达200多万平方米，每年总的物业管理费为3500多万元，虽然前期的各项投入较大，但正常运作下还是有8%-10%的利润。
　　文/记者　辜振彬
（晓航／编制）
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GuangDong JinYang Network & Information Co.Ltd. All Rights万科物业输出管理：挖掘交房后的利润
◎每经记者 白亚静万科正在经历一场脱胎换骨的自我裂变。新战略布局中最先揭开面纱的是物业板块。目前，万科物业已经脱离地产部门自立。和流行的社区O2O概念相比，万科物业的商业逻辑显然不同。问题是，如果万科物业上市，不把自己包装成互联网公司，不讲社区O2O概念，估值会理想吗？“百千家似围棋局”，执子谋在黑白外。对于万科而言，遍布全国各地的大小万科住宅，是它目前最大棋局。不过这盘棋局是急是缓，对棋局外的较量并无太多影响。否则，当去年在销售规模上惜败于绿地时，万科再怎么自辩，也不会抛出“规模不再是比拼重点”这等言论，毕竟规模才是万科成为行业老大最无可争议的优势。现在，万科的战略重点有所转移：城市配套服务商。曾专注住宅市场的万科，触角已从屋内装修、屋外物业管理，一路延伸到社区外的商业地产、产业地产、教育产业、养老度假，看似八爪鱼般庞杂，其实逻辑只有一个：力图挖掘房屋交付后的利润。引发这一变动的根本原因在于，中国房地产行业正从增量市场转向存量市场，全国商品房销售规模难有增长。同时，各大房企的市场集中度迟迟不见提高，比如万科的市场占有率常年徘徊在2%左右。因此，以房屋销售这种低频次交易为主的商业模式注定难以持续发展。物业推广：如何绕过竞争楼盘在郁亮推崇的《失控》一书中，“模块化生长”被视为自然界无中生有的“九律”之一，万科内部新设的多个事业部便有这种模块化生长的痕迹，“需要时间来让每个部分与其他部分相磨合”。目前，新战略布局中最先揭开面纱的是物业板块。万科总裁郁亮在股东大会上表示加快分拆万科物业，并在随后的会议上抛出目标：2017年，万科物业的管理面积将扩张至5亿平方米。这一举动并不突然，一是万科物业与传统住宅业务联系更紧密，起步早，积累厚，符合万科遴选新业务标准；二是与处于同一扩张逻辑圈层的装修业务相比，用户使用物业管理的频次更高。更为重要的原因是，物业管理行业内的竞争早已波涛汹涌，物业管理公司纷纷登陆港股、挂牌新三板等融资平台。不过，如果任由万科物业全面快速市场化，接收存在竞争关系的楼盘物业管理合同，万科住宅销售势必将受到一定影响。目前，万科物业在推广睿服务时，主要有两类客户：物业公司、开发商。据万科物业介绍，在目前已接手的项目中，后者占比接近40%。万科物业一直是万科楼盘的营销利器。万科多地不少营销人士曾向记者表示，相当比例的购房者是冲着万科物业的资产增值能力而买下万科的房源。万科提供数据显示，在楼龄超过10年的15万套房产中，万科物业服务的社区二手房价格，90%以上高于周边房源。据悉，今年万科物业宣布通过睿服务进驻北京果岭里社区时，周边二手房中介的挂牌价每平方米应声涨了1000元（约2%）。对于这柄营销利器，万科的现行办法是，绕开存在直接竞争关系的在售楼盘，多接收现有已销售完毕的成熟社区。然而，市场上有相当数量的中小房企对其在售楼盘存在托管需求。对于这部分市场，万科物业将如何权衡？既已独立，不久还将拆分，可以预见，它与地产销售或将存在一段时间的磨合。暂时不靠增值盈利彩生活上市，给物业管理行业带来巨大的想象空间，不过也给一些后来者套上了难以挣脱的“枷锁”：言必谈互联网公司、社区O2O运营。如果万科物业想上市，不将自己包装成互联网公司，又很少讲社区O2O等热点概念，估值会理想吗？坚持做传统的资产维护，怎么与戴德梁行等五大行做区别？更何况，五大行手中托管的商业物业利润远高于普通物业公司手里的住宅物业。日前，万科物业首席执行官朱保全表示，因为物业管理的本质是对物的打理，所以在万科物业托管的社区，主要做资产保值增值服务，虽然随时可以做平台，但现阶段不希望靠增值服务盈利。而且他强调，目前还没有一家社区O2O公司成功。关于这类公司的估值，资本市场似乎给出了答案。10月23日，几未参加物业圈收购大战的中海物业上市，由于市场化程度低，接管项目多来自中海地产，种种商业特质皆与社区O2O第一股彩生活相反，市场原有预期认为两者的估值将有一定差异。然而，巧合的是，两者的市盈率均在30多倍。截至10月28日收盘，彩生活市盈率33倍，中海物业市盈率39倍。万科物业方面表示，“资本市场是最聪明的市场，它在每个阶段对每个企业的估值都有自己清醒的判断。有故事的彩生活，和几乎没有故事的、尚未开启市场化的中海物业，两者的市盈率都在30倍以上，说明市场对物业行业的基本价值有一个判断”。其实，深入考察万科物业掌管的小区，可以发现，万科物业并没有拒绝在平台上加载社区增值服务。将资产增值维护摆在业务首位，而非社区增值服务，很大程度上在于，前者是万科物业的竞争利剑，而后者优势相对不明显。成主要利润源尚需时间据《每日经济新闻》记者了解，在万科物业的商业模式中，除了为业主提供资产增值服务，收取物业费，还针对开发商、物业公司提供睿服务系统，收取管理费。万科财报数据显示，万科物业2014年营收是19.9亿元。不过，这不是万科物业的全部，万科物业给万科地产提供后勤服务的费用，在合并报表时被抵销，加上这部分按市场化招标所得的收入，万科物业实际实现营收是33.7亿元，净利润是3.23亿元，朱保全称。分析万科物业2014年的财务数据可知，盈利基本来自于物业管理费。不过，该情况在今年万科物业的大扩张中得到部分改变。在物业费方面，万科物业的优势是高收缴率。据悉，万科物业费收缴率是96%，行业平均水平仅76%。受益于良性循环，万科物业能够较为顺利的提涨物业费。万科物业数据显示，过去3年，因上涨物业费增加了8500万元收入。针对睿服务的利润情况，该公司表示，睿服务刚开始走向市场，对短期利润率的关注度尚非首要任务，加之社会有一个平均投资回报率，所有的投资应会趋向接近。在收取睿服务管理费时，物业公司的需求是经营提效和保障未来的收益为主。万科物业采用的方式一般是：保留原物业公司物业合同，合作方的收益优先，万科物业做劣后。至于开发商，其需求不止于此，更多是希望引入万科物业优质的物业服务水准，增强其品牌竞争力，或者推动其转型升级。朱保全曾表示，和外面地产公司合作，最好在规划阶段就介入，协助开发商做社区内公共设施的规划，接下来分别提供销售环节销售展厅、物业预算、物业管理等服务。
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北京: 010-， 上海: 021-， 广州: 020-， 深圳: 9， 成都: 028-老人有些困倦，将双脚伸进了炉堂取暖。
哪知气温骤降，海浪一波波往上冲刷着车辆。
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　　作者：刘海雄；来源：财道家塾
　　【明哥导读】在土地和大宗物业买卖中，税收是一个非常重要的考量因素，在很多交易中，能提供多少税票直接影响到账能不能算得过来。此外，税收也是推行商业地产reits面临的一个主要障碍。不懂税，真可怕！
　　今天分享主要分两部分内容：第一部分是如何进行税收筹划，第二部分是一个商业物业税收筹划案例。
　　案例 能赚5000万，到手仅1800万，问题在哪里？
　　先看一个案例。
　　A自然人在2009年投资5000万元成立一人有限责任公司B公司，B公司在2009年以5000万元的价格取得了一块10万平方米的工业用地，B公司主要为持有该地块而成立，并没有实际生产经营。2012年，紧邻该地块的C公司想收购B公司的地块用以扩张，该地块的市场价值已经达到1亿元。
　　如果B公司直接把土地销售给C公司，那它直接销售时会产生涉税情况。
　　首先，B公司需要缴纳营业税及附加275万元；土地增值税1626.25万元，印花税5万元，企业所得税773.44万元。把这些税缴纳之后，B公司转让土地所赚的5000万元，剩的净利润为2320.31万元。对于C公司来说，购买土地需要缴纳契税300万元，印花税5万元。
　　对于个人股东A来说，B公司进行注销清算后，未分配利润2320.31万元要进行利润分配，因此需要按照股息红利所得缴纳20%的个人所得税464.06万元。个人股东实际可以获得利润总额是1856.25万元。
　　原本能赚5000万元，实际上到手利润只有1856.25万元，可想而知，税负多么的重。对此，可以设计税收筹划方案。
　　B公司以土地作价1亿元，增资到C公司，增资完成后，B公司再把C公司的股权以1亿元的价格转让给C公司的股东。转让完成后，B公司注销。
　　在这种情况下，B公司的营业税免征、土地增值税免征，印花税缴10万元，但由于土地评估增值了5000万元，增值部分应计入当年利润，应缴纳的企业所得税金额为1247.5万元。税后净利润为3742.5万元。转让股权环节因为没有增值，不必缴纳所得税。
　　对于C公司来说，要缴纳契税300万元，印花税10万元，C公司的股东缴纳印花税5万元。A自然人，把B公司进行注销清算后，未分配利润3742.5万元要进行利润分配，这个环节要缴纳缴纳个人所得税748.5万元，个人实际获得利润2994万元。
　　小结但这个方案并不是最优的。
　　C公司吸收合并B公司，A自然人成为C公司的股东，然后C公司的原股东以1亿元的价格收购A持有C公司的股权。
　　这种情况下，A自然人印花税5万元，股权溢价5000万元，扣除印花税后，应缴纳个人所得税999万元，实际个人获利3996万元。B公司被吸收合并，是免税。而对于C公司的股东来说，只存在股权转让方面的印花税5万元。但在这种情况之下，C公司的土地入账成本只有5000万元，而不是方案一中的1亿元。
　　如果C公司是以这块土地来进行建设生产用房，土地价值还要计入房产原值，每年还必须对增加5000万元的土地款缴纳房产税。而采用税收筹划二，这一部分，因为土地原值还是5000万元，在以后每年都会节省一部分房产税，大概是400多万元。
　　小结按照筹划方案二，必然会增加C公司的注册资本，而且这一部分转让价款是由C公司的股东进行支付，并不是C公司支付，也会造成一定的难度。
　　A自然人把其持有B公司的股权以1亿元价格转让给C公司，然后C公司再吸收合并B公司。这种情况下，A自然人，印花税缴纳5万元，股权溢价5000万元，扣除印花税后，应缴纳个人所得税999万元，实际个人获利3996万元。B公司免税。而C公司也是印花税5万元，税负其实是跟方案二是一模的。但是这一部分收购的价款就由C公司来进行支付，所以不会对C公司股东产生资金压力。
　　小结方案二、方案三这两种筹划，自然人股东获利增加了2000多万元。可见税收筹划能增大股东利润。
　　一、如何进行税收筹划？1.什么是税收筹划
　　税收筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险目的，在税法所允许范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先安排的过程。税收筹划是决策艺术，而不是技术，技术可以复制，而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策，一旦产生法定纳税义务，就只能依法纳税。
　　税收筹划跟避税有一点不同，避税一定程度上是利用税法的一些漏洞进行避税，而不是税法所提倡的。但是避税有时候效果很好，例如就企业所得税而言，利用避税的方法，甚至可以把任何一家企业所得税完全避掉。但是，这必然会影响到税企和谐，也会导致税务风险，以及税务机关对商业目的合理性认定。
　　2.税收筹划的主要方法
　　1）远离法规或靠近法规。
　　远离法规是指远离征税条款，可以通过事前规划，使得经营行为不属于征税范围。而靠近法规就是靠近税收优惠条款，可以创造条件或者是通过经营方式、经营行为的改变，使得自身这种经营行为可以享受税收优惠。
　　2）从大处着手，小处完善。
　　从大处着手，就是要求税收筹划需要有全局性和前瞻性，要跟企业目前的经营特点、纳税方面的事实情况，然后对经营流程进行梳理，查找哪些部分可以进行税收筹划，或是可以创造条件进行筹划。而小处完善，因为税收筹划本身是一个风险很高的措施，稍有不慎，就有可能陷入偷税的陷阱。税法属于不断完善的过程，每年都有大量的法规出台，加之企业经营本身具有的复杂性，也是一项极其复杂的工作，如果不从小处完善，很有可能留下漏洞，这些漏洞就可能导致非主观的偷税结果的存在。
　　3）税收筹划要从企业组织形式和控制方式的顶层设计。
　　4）税收筹划可以从地域上和产业上进行合理布局。好像西部大开发，或者是农林牧渔这些产业，或者是国家倡导的一些行业，鼓励类的行业，这些都会存在一些税收优惠条款。
　　5）整合及再造企业经营流程。这是把税收跟企业的经营商业模式进行一种结合。使得企业的商业模式、税负能够达到最小，利润能够达到最多。
　　3.税收筹划的四大风险
　　1）法规风险。
　　法规有理解方面的风险，不同人对法规理解是不一样，不管你理解得怎么有道理，都以税务部门正式解释为准。法规也有调整的风险，我国的税法一直处于完善之中，每年会出台很多新的规定，当税收筹划方案跟新的法规不一致的时候，就有可能会导致税收筹划失效，甚至是违法。
　　2）经营风险。
　　我们不能够因为节省税收，而把公司的经营行为打乱。税收筹划必须要跟企业的整体利益最大化相一致。就好像我们不可能为了介绍税收，就让企业把售价下降，这样肯定会节省税收，但也会影响到企业的利润。同时税收筹划如果只是为了筹划税收，而缺乏一种前瞻性，也会导致企业陷入一种经营的困境。它的实施人员理解错误等等，也会导致方案的失败，而陷入偷税之中。
　　3）监管风险。
　　税收筹划的实施人员和税务监管人员对法规的理解，如果有偏差，就可能带来风险。税收筹划方案的合法性，最终是以税务部门来认定。所以我国税法对某些税收具体事项常常留有一定的弹性空间，在一定范围之内，税务机关拥有自由裁量权，加之税务工作执法人员素质参差不齐，这也可能执法方面的偏差，一旦合法的税收筹划方案得不到税务部门的确认，也会导致节不了税，反而会增加成本。
　　4）信誉风险。
　　因为如果我们筹划失败，也会对公司信誉各方面有一些影响。税收筹划，向前一步就是偷税，所以税收筹划实施之前必须要思量。
　　二、商业地产税收筹划案例
　　A商业开发有限公司（以下简称&A公司&）和B商业经营管理有限公司（以下简称&B公司&）都是由X公司和Y公司共同投资成立，持股比例相同，X公司持股96%，Y公司持股4%，A公司和B公司之间没有股权控制关系，两者属于相同投资主体兄弟公司。
　　2011年11月，A公司拟将其开发并转作自用的62个商用物业，合计建筑面积90560平方米，房产原值为46771万元，无偿划转给B公司，以解决两个公司之间因为房产租赁而产生的大笔税费。并拟以“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属无偿划转”的理由，申请减免B公司承受划转房产应纳的契税1403万元。
　　在一般情况下，要把不动产从一个企业转移到另外一个企业，一般的做法有三种：捐赠、转让或是作价投资。由于A公司和B公司均是独立法人，所以A公司把资产无偿划转给B公司，B公司不需要支付对价，相对于A公司把不动产捐赠为B公司，因此会涉及营业税、土增税、企业所得税等税款。
　　看下表。A公司把90560平方米的物业转到B公司时，都会产生税收。如果划转方式是8.6亿元的税收，转让方式是5.6亿元税收，投资方式是6.6亿元税收。
　　可见，资产转移税负很重，采用划转的方式是很难行得通。而且由于B公司房屋建筑物无论是划转，还是投资、转让的方式，原值都变为13亿5千多万元，所以比A公司入账原值会增加8.9亿元，由于该物业所在税务机关的规定，企业法人持有的房产，房产税一律按照房产原值计算，所以增加8.9亿元的房产原值，也会导致每年多缴纳房产税748万元。
　　在与Y公司负责人的交谈中了解到，目前A公司开发的商业地产，有接近10万平方米办理了物留自用手续。在2009年成立了B公司，专门负责经营A公司的物业，其中60486平方米的商铺已经出租，租赁合同均是B公司和经营商户签订的，由B公司收取租金。还有30074平方米的商铺刚刚完工，拟由B公司投资设立的全资子公司C公司用于百货经营，正在进行招商引资。现时企业的税务处理方法是，先由A公司把物留自用的房产，以20元/平方米/月的价格出租给B公司，A公司在这个环节缴纳租赁业营业税以及房产税等，再由B公司按市场价格转租给各个商户，B公司再缴纳一道租赁业的营业税。因此，存在关联交易和重复征税的问题。
　　而且，B公司在招商引资的过程中，大部分有意进驻该商业区的国际品牌直营店，在签订房产租赁合同时，都要求B公司提供房产证的原件。由于所有的房产都登记在A公司的名下，虽然B公司一再强调A和B都是同一个老板，但是，有意向进驻的企业还是不肯签订租赁合同，导致其招商的工作大受影响。由于C百货公司也将于下半年开始试业，所以，这两个公司的股东拟将由B公司收租的物业划转给B公司，待到C公司开始生产经营的时候，再将剩余的2.9万平方米商铺划转给C公司。
　　在充分了解企业资产转移目的之后，并对这A、B个公司生产经营情况进行充分了解，对其是否具备筹划的基础作出初步判断。鉴于涉及到的资产价值比较大，由于C公司尚未开业，因此，制定以下两个税收筹划方案，供其选择：
　　筹划方案1
　　A公司进行主辅业分离，派生分立出D、E两个公司把相关的资产、负债等分立到D、E公司中去。A公司作为房地产开发公司，继续进行后续的房地产开发项目；D公司主要负责经营自用物业的租赁，把60486平方米的商铺分立到D公司；E公司主要负责自营百货销售，把30074平方米的商铺分立到E公司。C公司注销，原本和B公司签约的商户，全部改为直接向D公司签约。按照这个筹划方案，A公司在派生分立出D公司和E公司的过程中，根据目前的税法规定，各个税种均不必缴纳，税负为零。而且，D、E公司持有的房产原值仍然是按照A公司原来的入账原值计算，每年缴纳的房产税不变，每年可以节省房产税748万元。
　　筹划方案2
　　假如B公司原有商户不同意改签合同，或者改签合同存在障碍而必须保留B公司。则A公司进行主辅业分离，派生分立出D、E两个公司，把相关的资产、负债等分立到D、E公司中去。A公司作为房地产开发公司，继续进行后续的房地产开发项目；D公司主要负责经营自用物业的租赁，把60486平方米的商铺分立到D公司；E公司主要负责自营百货销售，把30074平方米的商铺分立到E公司。同样，这个分立过程税负为零。C公司因为尚未开业，可以注销。由于D公司的商铺租金仍然由B公司向商户收取，则D公司还是需要视同把房产出租给B公司，仍然需要多缴纳一道营业税。在D公司分立经营12个月以后，再通过股东会决议，由B公司吸收合并D公司。其合并的过程也不产生任何税收。但是，在这个方案下，D公司仍然需要多缴纳一年的房产租赁营业税费，这里会产生一定的税收负担，但是远远小于资产划转、房产转让或者作价投资等方案。而且，D、E公司持有的房产原值仍然是按照A公司原来的入账原值计算，每年缴纳的房产税不变，每年还可以节省房产税748万元。
　　案例总结经过衡量，A公司最终采取第一种方案，这种方案已经与2012年3月份实现企业分立，并实现企业资产划转的目的。
　　?链接： 2016房地产销售与去库存高级特训班
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“根据《青岛市物业管理条例》的规定，关于物业费和公共收益的收支情况，小区物业公司需要每年至少公示一次。记者从该小区业委会主任吴冰处了解到，天福苑小区物业每年对业主进行公示2次，公示前都会经过业委会的同意，保证透明化。
　　你家小区账本公示吗？物业作为小区的“管家”，敢把账本“晒一晒”吗？10月10日至10月13日，记者连日走访了市南区宁夏路、福州南路、东海中路，市北区辽阳西路、同安路和青岛西海岸新区漓江西路等25家小区，其中有20个小区物业声称自己晒过账本，4个小区刻意回避，1个小区物业直接承认没有公示过。采访时，记者从有关部门了解到，目前青岛市在册的800多家物业公司中，仅很少的进行公示。物业账本，真的难见天日吗？
　　业委会要求，物业坚决不公示
　　10月10日至10月13日，记者连日走访了市南区宁夏路、福州南路、东海中路，市北区辽阳西路、同安路和西海岸新区漓江西路等 25家小区，调查了解了小区物业服务收支公示的情况。其中有20个小区物业声称自己晒过账本，4个小区刻意回避，1个小区物业直接承认没有公示过。
　　在崂山区同安路上的某小区，物业工作人员对记者表示，对于公示的情况只有领导知道。随后，记者联系到该小区业委会主任，据业委会工作人员介绍，该小区物业公司没有进行过具体收支情况的公示，自己曾经争取过，但是被直接拒绝，“对于电气费等额度小的费用我们业委会完全不知情，并且，对于小区20多个广告牌，200多个停车位的收益，具体的流向我们也不知道，我们业主非常希望物业收支情况透明化。”
　　在海岸华府小区，小区物业公司工作人员声称公示过，“我们用A4纸打印出来并张贴在一个宣传栏上。”对于公示的内容，该工作人员只是说包括收入和支出两部分，对于具体的内容以会计更换为由含糊答复。当记者表示要看具体账目，该工作人员表示需要经过领导同意。
　　“根据《青岛市物业管理条例》的规定，关于物业费和公共收益的收支情况，小区物业公司需要每年至少公示一次。”市物业办的工作人员告诉记者，“青岛800家物业公司，大部分物业公司尝试过，但最终能保证持续和真实公示，少之又少。”
　　“没有多少物业公司愿意账目公示，这是出力不讨好的事情。”采访时，本市一家大型物业公司的负责人告诉记者，物业公司很清楚，每年需要把具体的收支情况晒一晒，但是不公示也没有具体的处罚，不少进行公示的物业公司，更像一种作秀，走走过场而已。大部分业主不知道物业公司每年的收支情况需要公示，并且不关心。
　　90%业主表示没有见过公示账目
　　在记者走访的25家小区中，对于所属小区物业公司账本公示情况，随机采访了50名业主。其中90%的业主表示“没有公示，根本没见过。”仅有 10%的业主称“了解小区公示过，但是对于具体公示的内容不清楚。”
　　采访中，很多业主并不知道小区物业公司的具体开支需要每年公示，“我们有权了解物业的具体收支情况吗？”“每年物业费不少收，也没见物业干啥啊，肯定挣钱啊！”
　　“我们小区一半以上没有交付物业费，物业公司处于半离职状态，怎么可能还会公示具体的账目。”辽阳西路某小区孙女士说。
　　“小区物业说公示过，我们也见过，但是当我们要看具体公示的账目时，负责人却以需要经过全体业委会成员同意才能看。”宁夏路某小区张先生很气愤地说：“账目不公开怎么让我们放心。
　　设27个公示栏，每年公示2次
　　“在7月中旬和1月中旬分别将小区物业费和公共部位收益的收支情况进行公示，为期10天。”记者在宁夏路天福苑小区采访时，物业服务中心惠主任告诉记者，“每次把账目交付给业委会审阅，经9人全部签字同意后进行公示。”当记者表示想看看公司的账本时，惠主任立刻拿出给记者看。
　　记者看到该物业服务公示的明细中，主要包括分为应收、实收、支出具体去向、本年度的整体收支情况以及盈亏的原因等内容。实际收入包括物业费、公共部位收益等，在支出方面细分十几项，有人员劳务费、办公室用品、公共部分的养护和维修等。记者看到，该小区每年基本保持100万元左右的收入，2013年度该小区整体有亏损，并标注了“人员聘用支出增加”的原因。
　　“为了保证业主了解到账本公示的具体内容，小区内部设有 4个大公示栏，23个单元，每个单元都设有一个公示栏，共计27个公示栏。对于前来咨询收支情况的我们都耐心答复。”惠主任介绍。
　　记者从该小区业委会主任吴冰处了解到，天福苑小区物业每年对业主进行公示2次，公示前都会经过业委会的同意，保证透明化。物业这么做，小区业主们也都到公示栏来看看，了解了自己小区的收支情况，所以目前小区的整体比较不错，物业费收缴率百分之百。相比收不上物业费的小区来说，物业这种主动公示的做法，不但没有吃亏，反而更赢得小区业主们的信任了。
　　■律师
　　物业懒得晒业主可自查
　　小区物业的账目是否应该“晒一晒”？记者咨询了山东省文卓律师事务所张钢律师，据他介绍，《山东省物业管理条例》第五十八条明确规定，业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。同时，在《物权法》的第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。
　　“物业公司需要对小区具体的收支情况进行公示，但是具体公示的情况根据业委会和物业公司签署的服务合同。”张律师说，“对于不公示的小区，业委会可与物业公司约定具体的时间进行公示，如果没有业委会的小区可通过业主代表大会责令公示。如果矛盾得不到解决，该小区可以在全体业主同意的前提下更换物业公司。”
　　“不公示，业主可自己查账。”张钢律师说，如果业主对账目有疑问，可要求物业公司出示详尽的财务凭证以供核实。
　　秘密 有的物业揣着“阴阳账”
　　赵经理从事物业管理行业已经10多年，他透露：“一个小区物业有两本账，对外公示的都是表面账，表面账的亏损或者盈余情况，小区物业是可以自己控制的，有的一个小区每年的隐性收入可多达几十万元，业主根本无从知晓。”
　　现在物业公司是否愿意公示小区具体收支情况呢？赵经理说，如果有业委会的要求，小区物业可能把具体的账目进行公示，如果没有业委会，物业公司根本不会公示账目。
　　对于账本具体的操作方式，赵经理告诉记者，物业公司的具体收入是要开具收费凭证，分为发票和收据两种。对于需要缴税的物业费和开具发票的费用，物业公司没办法进行操作，可开具收据的费用，具体的流向只有物业公司自己清楚，并且业主也没有办法进行查证。赵经理介绍：“某小区物业公司一年的实际收入有 100万元，开具发票凭证的有 40万元 ，而60万元的收入是通过开具收据作为凭证的，年底对具体开支情况进行公示时，该物业公司只是公布一年80万元左右的具体收支情况，其中的20万元则成为公司的隐形收入，却无从查证。”
　　“同时，管理费也是可操作的，有的小区虽然收取10人的管理费用，却在实际操作中仅安排5名工作人员，降低物业服务标准来减少开支。”赵经理说。
　　监管 处罚不硬 物业不害怕
　　对于小区账目公示的好处。市物业办工作人员介绍说，物业服务收支公示后，能直接督促物业提升服务等级，让业主享受到更加优质的服务。同时，让业主尊重物业，理解物业在现实工作中的难处，这样保证物业费的上缴率。物业公司主动把账目公示出来，让业主做到心中有数，可以了解到物业公司的具体职责是什么，这对于物业以后工作的顺利开展很有帮助，从而形成一个良性循环。
　　记者了解到，青岛市关于建立物业管理公共性服务内容和收支账目公布制度的通知中，明确业主委员会有权对物业企业公示情况进行监管，对业主和非业主使用人提出服务、收支方面的疑问和要求，应及时通知物业管理企业进行解释、答复。各级价格主管部门和物业行政管理部门对不执行规定的物业企业，要通报批评；严重违反的，建议业主委员会解除聘用合同。
　　但是，现实操作中的不规范，缺乏强力的监管。记者了解到，相关规定仅仅要求物业公示服务收支，但是没有固定公示的时间，这就增加监管的难度大。同时，虽然物业服务涉及到物业办、工商局和环保局等多个部门，但是对于物业服务公示方面，缺乏具体部门有效的处罚和监管。同时，对于具体价格的物业费也没有配备细致的服务标准要求。 文/记者 姜豪
　　（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 张珍珍]
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