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未获得房产证的回迁房买卖有效吗？
[标签： ]　作者：na 　浏览量：7174　更新日期：
　　核心提示：没有办理房产证的回迁房上市交易，买卖双方的行为有效吗？在回迁房未获得房产证的情况下，购买回迁房会有什么风险？法律快车法律经验小编提醒您，回迁房可以买，但是要等到办理了房产证之后，只有具备房产证的回迁房的买卖行为才受法律保护。
　　1、回迁房可以买卖吗？ 　　回迁房是开发商在征收土地时，配给回迁户的房子，基本上每个楼盘都有回迁房。开发商会与回迁户签订购房合同，购房合同中一般会有关于委托开发商代办房产证的条款。 　　只有购房合同的回迁房是不能进行买卖的，只有办理了房产证的回迁房才能上市交易，像商品房那样正常买卖。 　　2、未获得房产证的回迁房的买卖有效吗？ 　　在没有获得房产证的情况下，购买回迁房会有诸多风险。 　　(1)回迁房办理房产证时，一般是根据业主在签订回迁房协议时所签订的名字确定房产所有人。因此，如果在未获得房产证的情况下购买回迁房，则办理房产证时可能房产证上的名字并非购买人。 　　(2)在没有获得房屋产权的情况下进行房屋买卖交易，是属于私下交易，是不合法的行为，即使在公证处办理公证，也不受法律保护，原回迁户也可以收回自己的房产。 　　所以，未取得房产证的回迁房的交易行为是无效的，不受法律保护的，对于购买人来说，购买未获得房产证的回迁房是赔了夫人又折了兵，而且还是维权艰难的行为。 　　法律快车法律经验提醒回迁房购买者要注意： 　　1、要留心该回迁房是否已经获得房产证，记住未获得房产证的房屋交易，是不受法律保护的。 　　2、签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。 　　3、因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割，因此尽量要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。
以上内容仅供参考，如果您需要解决具体法律问题，建议您详细咨询网站相关律师。
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回迁房买卖协议书
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你可能喜欢回迁房的由来
回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。
如果回迁房，跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。
回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的
10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。回迁房作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。
回迁房与商品房的区别
回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
云南治国律师事务所的欧国刚律师在接受腾讯房产访问时表示：
由于回迁房一般是有两种，一、业主手中有房产证的，按正常购买商品房处理；
二、业主手中持有回迁协议的，但尚未交付或虽已交付但未办理房产证的，此种情况因不能立即过户，至于什么时间开发商能满足办理商品房房产证的条件也不清楚，所以购房者要关注以下风险：
1、签约主体的合法，一般回迁协议上的回迁安置人是可以处置房产的所有权人，在签署回迁房购买协议时必须确定卖方是回迁协议上的被安置主体；
2、在签署购房协议时支付的是预付款还是定金还是全部房款？一般情况建议购房者最好签订定金合同，如果购房人需要交纳20%以上的预付款的，应尽量减少预付款的比例，可以设置“待开发商竣工验收后或者业主办理房产证后再行支付百分之几十的预付款”条款，还可以加上高额的违约金来保护自己，比如在业主办理房产证或者符合办理房产证的条件后3日内如不能对购房人办理房屋产权过户手续，延期一日缴纳房屋总价的0.5%作为延期履行违约金。当然如果觉得回迁房遥遥无期不一定能等待或者将来有可能违约，一定要增加对自己保护的条款，比如“截至日，若开发商仍未竣工交付或者业主尚未办理房产证的，该等预付款应由业主退还购房人，并加收人民银行同期贷款利率下的利息”。
3、尽量避免在签署协议时将房款全款付清，建议留一定的尾款，待成功办理房产证过户后付清；
4、由于双方签署协议时，房屋尚未具备过户条件，因此卖方往往会因为市场价格的变动，存在一房二卖的情况，在购房协议中必须约定好高于市场预期价格变动的违约金，防止卖方一房二卖，导致事实上的履约不能。
5、在过户时通常会产生一些税费，一般卖方比买方承担的税费要多，在此种情况下可以在协议上约定，过户产生的税费由买卖双方各自承担等条款，同时约定违约条款，避免卖方在过户时拒绝承担过户税费而导致不能顺利完成过户手续。
6、由于开发时间比较长，回迁安置房在签署购房协议后，可能会发生一些意外事件，导致卖方主体身份的变化，比如因为诉讼、继承等原因造成卖方的主体资格不合法或合法主体发生了变更，买方只能凭借购房协议请求卖方履行债权偿还义务，因此在购房时，最好能让卖方提供一定数额的履约担保。
如果在购房回迁房过程中产生纠纷要如何处理？
产生纠纷时应先看合同约定，然后以解决问题的方式谈判处理，谈判不成只能诉讼解决。对于回迁房的购置，一定要注意合同的完备。
回迁安置房购买是一项比较复杂的买卖法律关系，建议买卖双方都应该委托专业律师全程咨询或委托专业律师进行代理，避免日后给您造成巨大的经济损失和精神创伤。
律师资料区
欧国刚律师
云南治国律师事务所律师，擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
上海大邦律师事务所专职律师，专注民商领域，擅长房地产及公司法范筹的法律服务。
北京市中银（南京）律师事务财税法律事务部主任律师，注册税务师，浙江工商大学客座教授。
云南治国律师事务所副主任律师。擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
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房管局无任何文件，违规不给回迁房买卖过户
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我是今年6月底买的南屏苑回迁房，7月去房产局过户，房产局告知暂时不能过户，需要等待一段时间，到了8月去房产局再次询问办理过户时，依然告知不能过户，也没有任何公告及文件，我就想问问我的买卖手续齐全，所有手续都是合理合法办理的，为什么不能过户？房产局此举是否存在违规及违法操作？不给过户我一家老小一直住在租的房子里面，房产局是否应该给个说法？
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婊子养的房产局，开发商的狗
骂出了老百姓的心理话，在他们眼里，他们就是法，还要什么文件，房管局领导们，有文件就拿出来，没文件你们就是胡搞！&
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中国特色，，
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婊子养的房产局，开发商的狗
骂出了老百姓的心理话，在他们眼里，他们就是法，还要什么文件，房管局领导们，有文件就拿出来，没文件你们就是胡搞！
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回迁房一般属于小产权房，禁止上市交易，你们百度一下
你简直是个傻X，回迁房和小产权房根本二回事，回迁房是合法财产，百度定义回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子，回迁房与商品房一样，都有，有房产证的回迁房是可以上市交易的；小产权房无任何保障，小产权房是指在农村上建设的房屋，未缴纳等费用，其不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种的称谓。该类房没有国家发放的和预售许可证，在国土房管局不会给予。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。傻X，懂不
回到今论坛，今受教育了，服&
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安置房属于个人房产，政府不给过户，'这也太不厚道了。
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有的回迁房，房改房已办有房产证，为什么不给买卖过户？难道国家发的红本房产证不合法吗？有关部门能出来给老百姓一个解释吗？
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应该是违法行为吧，主要是周围开房商房子大量库存卖不掉，政府此举为了限制二手房交易，让大家都是买新楼房。
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一般回迁房满五年才能办证买卖，你现在卖税费都高点
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应该是违法行为吧，主要是周围开房商房子大量库存卖不掉，政府此举为了限制二手房交易，让大家都是买新楼房。
主要就是为了新房买卖，第二想在多收点费用&
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卖房和买方签订抵押合同。期限一个月借款，然后办理他项权证，然后到期后，买方到法院起诉，法院下裁定将房屋裁定给买方，拿着判决书房产局不敢不给过户。～～～～我的名字叫雷锋。
首先回迁房无房产证，请问如何过户！&
你这是豆腐盘成肉价钱呀，如果卖方有房产证，手续合法，为为么不给买卖？&
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卖房和买方签订抵押合同。期限一个月借款，然后办理他项权证，然后到期后，买方到法院起诉，法院下裁定将房 ...
你这是豆腐盘成肉价钱呀，如果卖方有房产证，手续合法，为为么不给买卖？
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路过看看，具体还要看相关部门的条文规定
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安置房屋属于个人资产，但是前提房屋没有办理房产证也就导致无法过户，其次房产证因为是回迁房，所以房产证何时办理就不得而知，我们这最长的7年没拿到。
前提是卖方房屋一定要有房产证，没有房产证过户个屁呀，如有房产证，就应让过户&
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前提时卖方房产证办下来没，如果没有房产证还怎么过户？现在回迁房房产证好像都占停办理了。
现在房产证要淘汰了。&
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安置房屋属于个人资产，但是前提房屋没有办理房产证也就导致无法过户，其次房产证因为是回迁房，所以房产证 ...
前提是卖方房屋一定要有房产证，没有房产证过户个屁呀，如有房产证，就应让过户
有房产证，满2年了&
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听说理由是回迁房属划拨土地，没有缴纳出让金，后期可能要补出让金才能过户。
回迁房当时被拆迁户房不是土地呀？并且很多都是平房&
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问问律师事务所吧
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一般回迁房满五年才能办证买卖，你现在卖税费都高点
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毛没拔，雁不给过！
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希望有关部门可以把红头文件拿出来给我们看看，不然就是政府部门带头违法犯罪
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国家现在为了保护商品房的利益，并且防止炒房影响房价，对回迁房的办理房产证时期延期，这样就能相应的稳定房价啦。所以对于那些急于卖回迁房的卖家就得等了。否则大家都在买同小区回迁房（因为价格相对商品房优惠很多），谁愿意买商品房呢？
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