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当设计师跳槽到地产公司后.....
本文转载自：银海地产、搜建筑
很多建筑设计人跳槽到地产公司里面的设计院，做了建筑设计“食物链”上游的管理者。那么，他们的生产模式是怎样的呢？为什么有的设计人会老是熬夜改图，房地产公司到底想干什么？
【明源君说】很多建筑设计人跳槽到地产公司里面的设计院，做了建筑设计“食物链”上游的管理者。那么，他们的生产模式是怎样的呢？为什么有的设计人会老是熬夜改图，房地产公司到底想干什么？作者：夏俊；来源：银海地产、搜建筑有人调侃说：在建筑设计公司，方案组的待遇是相当高的，他们的情况基本可以概括为：2年买车，5年买房，10年买墓场。每次我说完这个段子，我很多女性朋友就问我：你认识在方案组工作了9年半的男生吗？一听这个问题就知道我这些女性朋友是投行的。否则怎么可能具有这么战略且势力的眼光？！”国内经济下滑，很多建筑设计人跳槽到地产公司里面的设计院，做了建筑设计“食物链”上游的管理者。那么，他们的生产模式是怎样的呢？夏俊告诉你，为什么有的设计人会老是熬夜改图，房地产公司到底想干什么。在房地产公司工作也十多年了，经常有人问房地产图纸是设计院画的，房子是施工单位建的，你一天到晚还在忙什么？房地产的设计人员和设计公司的设计人员区别在哪？这个问题也困惑了许多年。在地产公司做过工程、做过成本。现在做设计管理压力确实要大得多。设计决定了报批报建的时间，设计决定了项目的成本高低、决定了项目好卖不好卖……可以说设计决定了项目的“生死”。地产的设计部最被下游部门不满最多的就是图纸进度和图纸质量，“拖拖拖”和“改改改”是设计部的“两宗罪”。设计部的员工有时也抱怨，都是设计院在做和我是什么关系？设计院也很委屈，你们一来不是改图就是催图，施工图都出了还再改，还今天说明天要。相信这种现象在很多地产公司上演。大多房地产公司都设置设计部，部门人员包括建筑师、结构工程师、水电工程师、装修设计师与景观设计师等，其职责均为项目设计管理。设计任务通过招标或直接委托形式外包给设计公司。双方都在做项目设计管理。设计管理人员与设计师角色是否重叠或错位，是出现上述问题的主要原因。从上表中就可以看出。设计公司和地产设计部都在做项目设计管理，但双方的设计管理的内容和侧重是不同的。作为合约双方的关系不会有什么分歧。设计公司根据房地产公司发出的设计任务书完成设计图纸的提交。这是一种普遍的房地产开发管理模式。首先地产公司的设计部的设计人员要分清“产品”和“作品”的区别。每个做设计的人，特别是建筑专业有一个作品都是心中的理想。而做为地产公司的设计必须是以市场需求为导向，必须面对市场消费者的检验。做客户想要的，而不是我们想做的。其设计的核心是“卖什么”和“卖给谁”。而不是交给设计院“先画着看”。网络上有个笑话，某设计师上班途中遇车祸，住院昏迷不醒。其领导就在他耳边反复念叨：“甲方同意出图了……”，几分钟后，设计师翻身下床，说我要去打图了……。类似的“冷段子”很多，自己也做过设计，对设计师的辛苦有切身体会：曾为了在规定时间提交设计图纸或招标文件，连续一周通宵加班。当看到这些笑话时，内心只有苦涩的一笑，似乎这是一个无力改变的残酷现实。设计师不断改图，一部分是每个设计阶段审核意见的例行修改；更多的反复修改源于甲方项目定位不明确或摇摆不定，项目造价摇摆不定，甲方内部意见不统一“朝令夕改”造成设计方案翻来覆去没个定论，投资方出具的《设计任务书》要点不全、不详细……如此折腾设计师真的很辛苦。对于地产来说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到市场策划、成本测算的工作中去，任务书的编制才能有的放矢，减少反复。作为甲方设计需关注三个目标：功能、形式、成本。功能主要解决使用问题，如使用的便捷性、舒适度，也是我们常说的人性化设计。形式主要是建筑风格与外在美学上的考量。成本即项目投资目标控制、各项建造成本，成本偏离势必造成设计的反复。而作为设计公司的也需要转变心态。“我等你告诉我怎么做”变为“你告诉我方向和要求，我去决定怎么做”。现在中国很多设计院，特别是施工图设计单位，更像一台“封闭的机器”。这和目前中国设计收费恶性竞争不无关系。设计人员绝大多数时间都是面对电脑，而脱离市场。领会甲方的意图而不是机械的执行任务书，把功能完善放在第一位和甲方一起去研究、实现客户需求。其次、中国的设计市场目前板块划分严重，一个项目不可能一家设计完成。一方面建筑设计单位缺乏专项设计人员的能力，门窗、幕墙、景观、智能化、精装修等等都需要二次设计。另一方面诸如人防、供电、供水、环保等处于半市场化的状况，这些设计从现在的建设流程上都滞后于施工图设计。实际对于一个项目来说，所谓的施工图出图，其中需要补充完善的设计内容还很多。不但设计修改难以避免，进度有所影响，甚至会带来大的变更。因此，对于地产的设计人员来说，多线的并行操作和资源整合力就是设计管理好坏的重要素质。这需要设计部管理人员对内部和外部的资源进行有效的整合。在方案到施工设计阶段，让门窗、幕墙、景观、智能化、精装修的设计施工单位就参与其中，避免后期的修改调整。电梯、空调等设备提前提供采购部门招标，在施工图设计前确定技术参数……。地产公司的设计人员管理对象和范围不能仅仅是设计院，天天守着设计院是做不好设计管理的。实际设计管理中，我们需要对设计人员和设计单位的绩效评估有合理的评判手段。有一个扁鹊三兄弟的故事：扁鹊大哥---治病于病情发作之前，实际结果好，绩效评价低？扁鹊二哥---治病于病情初起之时，实际结果中，绩效评价中？扁鹊---治病于病情严重之时，实际效果差，绩效评价高？这种想象在地产设计内部和设计单位中都有表现。我就遇到过一个设计师，他同我说：设计院设计的时候不用多管，施工图出图我们去设计优化，才能表现我们的能力。而有的设计单位也会有，过程中对后期二次设计条件有意不做考虑，标注个“由甲方二次设计”甩项，保证出图时间，到时设计修改还来要笔设计费。因此，我对“设计优化”一直抱有不同的看法。设计优化的多少是判断一个公司设计管理水平的表现，很多“设计优化”实际上是不断的错误重复和纠正。作为的地产的项目设计管理要不断总结经验和教训，形成设计标准给到设计单位，让设计单位少犯错误是管理的目标。从项目一开始到交房，不断的“改图”促使我对目前国内大量的房地产设计管理进行反思。房地产的设计管理应该跳出狭义的对设计进行管理，而是企业的管理模式的设计。设计不是艺术家的即兴发挥，也不应是设计师的个性追求。在现代的经济生活中，设计越来越成为一项有目的、有计划、与各学科、各部门相互协作的组织行为。传统地产设计部岗位设置和人员素质能力不能参照设计公司的专业对应来做，避免在职能上与设计公司重复。将设计的具体实施责任通过合约下放到设计公司，地产设计设计管理全面围绕市场研究、产品研究、效果把控、成本控制等核心职责上来，使房地产企业在管理上朝投资商转变，理顺内部与外部管理职责。虽然房地产开发的土地受国家垄断，土地市场要素不全。所以房地产业呈现半市场化运作模式。虽然国内房地产市场受政府调控影响，目前陷入低迷。但国内未来经济势必持续发展，消费者的需求也日益提高。相较于发达国家建筑设计工程水平，国内房地产虽有不少差距，但差距就是发展的潜力。明确建筑设计与人的生活紧密相连，热爱生活，关注生活细节，多从人的内心需求与行为习惯思考建筑设计，真正体现“建筑生活哲学”的设计理念。加强与设计单位有效信息的传递与沟通，在操作和理论层面不断完善设计管理。
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设计院跳槽房地产公司真的很难。现在大多要求有甲方经验，甲方经验真的比个人能力重要么？
汇集了一些在房地产领域以及设计院设计师的部分观点，仅供大家参考！（以下内容整理自网络，如有侵权，请联系删除！）
1、设计副总监
我认为所谓的甲方经验，是要求设计师要有宽广的全面思考、操作、与解决问题的能力，包含了的、资金、营销、策划定位、品牌形象、企业发展路线、品质、交房、后期服务等所有项目上会发生的过程，而大部分国内设计院的设计人员思维与参与面较狭窄，到了甲方，仍旧习于以单纯的设计师思维做事，缺乏客观或宽广的思维处事能力，若本身具备了多样的经验与能力，不一定非得有所谓甲方的经验才行，凡事不都得从第一次开始吗？！没有开始的机会，哪来的经验？
2、高级设计师(）
做过设计后对设计的管理上手要比新毕业生快多了，我只用了半年时间就完成了角色的转变，对于现场技术问题的解决基本是小case，所以目前甲乙方工作对我来说都得心应手。甲方考虑的是成本，乙方考虑的是符合规范，在符合规范的上节约成本其实也是可行的。有些设计属于稍微过度设计，有过设计院经验的甲方一眼都能看出来。转变需要一个过程，但是这个过程是很快的，我希望甲方能多些设计类专业人才，设计院经常有句话是对甲方的“外行指导内行&
对的，甲方经验必需的。因为做甲方所考虑的问题和做乙方有着本质的区别。做合格的甲方，需要具备的知识面远远超过设计能力的大小。例如：看似简单的总图零标高的决定， 做设计的会主要考虑和场地周边的关系， 而甲方除了考虑和周边关系外，会更多的考虑成本因素，因为标高还会决定层高，基坑开挖深度，管网等等。因为站的立场不同。这种转变，是需要时间和项目实践来获得的。
4、园林设计师
房地产公司注意以管理和协调为主 技术能力是其次 你有技术能力最多只是个设计师当不了管理者 所以想进地产公司 有管理协调能力是关键 执行能力也很重要 我就是从设计院转房地产的 经验之谈
5、联合创始人，设计总监，非标酒店投资顾问，
甲方经验能保证你是合格的，个人专业能力强有可能说明你是优秀的。现如今中国诚信缺失的前提下，企业HR无从对你的个人专业能力做判断，只能看甲方经验，最起码保证你是合格的。这是企业HR的无奈。另外甲方设计工作和乙方设计我觉得重要区别有3点。1手续。做甲方必须全面理解报批报建的手续。不一定像报建部门那样所有环节都一清二楚，主要要明白国家为什么制定这些报批手续，即通过各种报批环节达到什么样的控制目的。这也算知其所以然。2做甲方设计必须要有一颗忍耐的心。做乙方时，在公司里你就是核心生产力，基本受到的委屈都来自甲方，公司内部相对公平。做甲方设计，公司里有太多更重要的部门，有时从大局出发，设计难免要做替罪羊。3甲方设计要有全程设计概念，就是你要从规划，建筑，，景观，，管线等全面思考设计工作。因为你最终要保证项目的实施。
至于市场的理解，成本，材料，系统的控制等等，对于一名合格乙方设计师，（只要你不是单会画施工图或只会画方案）大家都知道，投标时为了中标，往往考虑的比甲方还全面。所以这方面，以我的理解，甲乙方都差不多。
6、建筑兼总
你说难，倒是真的。要求有甲方经验，也是需要的，但甲方经验不应比个人能力重要。甲方经验应该拓展为有甲方经验或有甲方的管理能力。如果只理解为甲方经验，那么就是，追求人才的同时，也是在限制人才抵制人才。求人才，如果条件要求得越多，就表明越是在抵制人才。与其说是需要甲方经验，还不如说，需要能很快熟悉并胜任这些工作的能力。我的意思就是能力经比经验更重要。据我了解，有的房地产高管只是花架式的。跟国外相比，其实中国的有的房地产公司对人才的认识，只处于初级阶段，就更别谈什么发展阶段了。当然这也难怪，这主要跟中国房地产业的现状有关。其实房地产也应注重设计管理及，这些都是只有多年设计经验的人才能及的。拿了地，在上，研究得好，将来收益也大，工程管理得好，损失也越小。也就是说，不只追求开发数量，更要注重质量。当然国内好多房地产公司也有自己的设计部门，有的还做得很好，有的还不行，对设计能力在房地产中的作用认识不深，有的高管，也不是设计出身，就不好理解了。
7、设计总监、设计部经理
1.无论是甲方、乙方，首先要清楚对方的需求和自己对此的匹配度。
2.作为设计者，实现产品商业利益的同时，又能最大限度的展现产品的文化、艺术价值，这才是能力。
3.想成为优秀的设计者，首先要具备更加丰富的知识体系和综合能力。
4.如果可以把每个人比喻成一件“产品”，那每个人自己同时又是一名销售产品的营销师。。。。。。
8、设计部经理
甲方和设计院的工作内容和性质完全不一样，，设计院主要是在国家规范，强条等等范围内保守设计，并且通过图审，以国家规范为主导，2005年开始，设计院，施工单位必须签署安全责任终身制度，，，甲方设计管理，必须具备专业基础以外，，更多的从市场营销，，报规报建，成本控制，外立面效果，结构安全，产品结构，商业形态，组团模式，等等各方面综合考虑，，让成本，效果，质量达到一个最好的平衡点，所以刚从设计院去甲方，肯定不适应，因为出发点和思维模式不一样，看问题的角度不一样。个人认为，经验是最值钱的，个人能力差点，但是经验丰富，可以弥补！
9、／工程师职称
设计院学到的是技术性的东西，对于甲方设计人员来说，是必须具备的。。因为甲方设计要面对的就是设计院，但甲乙方的要求还是不一样，甲方偏重于管理经验，交流技巧，还有专业技术，更复杂一些。其实多面试一些甲方，并不都要求有甲方工作经验，纯甲方的设计人员，对于技术把控是弱项，只懂得管理。
大家说得都挺好。还有一点，地产公司也不是非甲方经验不要，主要看候选人是不是自己要求的对标企业，如果是，那职位和薪资上都会体现不错。当然，如果情商够高，能和上级同事很快打成一片那就会很顺利。地产公司说白了，就是站好队搞好利益输送，其他自然而然，话糙理不糙，自己多琢磨吧。
11、副总工程师
不能只偏重于某一方，主要看个人的综合能力，设计院只有某种优势，对质量要求偏重些，如果综合能力不强，转做甲方是很困难的，有甲方经验但个人能力差的也不行的，我经常遇到一个项目还没有完成甲方已换了好几个经理，一个经理换几个甲方的也有，总之：不管什么样，要有能力很好完成甲方任务，双方合适就行，其它的都是次要的。
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14:08 上传
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顶楼主！！！
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知己知彼，胜在手中！
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感谢分享。
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感谢分享~~~本人也正在往甲方转型，学习了~~~
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多谢楼主分享
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谢谢楼主的分享。
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谢谢楼主分享
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说的都不错，从各职业的角度讲都挺中肯的
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好贴！！！
11周年站庆
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(非工作时间)从设计院跳槽到地产，这些“知识点”你得知道！
2017年高考虽然结束，但志愿填报工作尚未启动，对于那些考生他们的人生方向还有机会选择。
而对于我们工程师，如果想从设计院跳槽到地产公司应该做哪些准备呢？
回答这个问题，首先要了解结构工程师的结构工程师在房地产公司的主要职责：
工作就是负责公司各项目的结构设计管理工作，这一点与建筑师不同，建筑师一般只需要负责一个项目，结构师通常要负责所有项目，包括未开工（在设计）的和已交付使用（后期服务）的。 结构师对提高建筑品质、减少了质量问题、增强了结构安全度、节约成本，发挥着重要的作用。（以下十六项主要工作可作为了解参考）。但是，由于结构主体不是深埋地下就是被建筑装修包的严严实实，结构的好坏不能直观看到，所以结构的重要性往往为人们所忽视，只有当出现工程事故或天灾人祸时，人们才想到，原来结构是可以保护和挽救生命的。
相对建筑来说，结构是个下游专业（但重要性并不是上下关系）。设计时建筑先行，结构要等上游专业提全时才能开始设计；施工时结构要最先出图，其余专业可以延后（所以结构在设计中由于设计人员时间紧任务大，一些技术问题容易疏忽或出错，轻则大幅提高成本、重则影响结构安全）。现在的项目修改的都比较多，上游有任何一个修改，下游的专业都要修改。结果是：建筑反反复复更改，结构也反反复复跟着变，最后建筑一改完了，结构对不起你也马上出图吧！建筑只要改几笔的地方，或者就仅是改一下建筑房屋的功能，结构都要有大的调整，要调荷载，板配筋、梁配筋等，整套图都要重新做，做结构真的很难！
建筑出现问题，顶多被人骂几句。结构出现问题，那可是人命关天啊，轻者赔钱，重者坐牢。做结构真的很险！
结构师的成绩不容易体现，设计院流行一句话，“出名建筑、干活结构”！不像建筑师（以及室内师、景观师），建筑做的好坏效果马上可以看到，结构是百年大计，结构做的好坏需要时间去检验。所以建筑师往往可以一举成名，结构师却在默默无闻的干活，为他人做嫁衣裳。
其实这种现象对结构师是非常不公平的，结构师做的虽然是幕后工作，但没有幕后的支持哪有台前的风光啊，就像一支球队，光有前锋是踢不好球的，故而不能用进球数来衡量球员对球队的贡献！
甲方结构师的主要工作包括：
一、建筑方案优化---对建筑的平面布置、立面造型、柱网布置等提出合理的建议和要求，使结构的高度、复杂程度、不规则程度均控制在合理范围内，避免抗震审查，保证建筑物的安全性和经济性。
（本条对结构工程师在设计院的设计实践经验有相对较高的经验要求，因为涉及到设计过程中的与各专业的配合调整经验，个人认为最好在四五年左右时长以上的设计院经验为好）
二、勘察方案优化---获得项目后需先进行初步勘察，以粗略了解场地的性质，为初步设计和工程概算提供依据。开始正式施工图设计之前需要做详细勘察设计，为基础的设计和施工提供依据。甲方的结构师要对勘察院的初勘和详勘方案进行审查，使布孔数量、间距和深度满足设计要求，同时进行必要的优化工作，减少不必要的勘探，为项目节约成本。
（本条设计院出来的人通常需要在甲方重新学习积累一段时间，因为在设计院只需要会看懂地勘资料即可，而在地产成本及技术把控上同时要注重地质勘查的布置、进度合理性等）
三、结构与基础选型优化---这是一项非常重要的工作，直接影响项目造价。主要通过对结构体系、结构布置、建筑材料、设计参数、基础型式等内容的多方案技术经济性比较，选出最优方案，整体降低项目的含钢量，为公司节约建筑成本。做的好的项目，土建造价可节约几千万呢，数量非常可观。
（很多地产忽视或不重视这一项工作，结构工程师在这一块的优化工作，和设计院反复对接研讨，加强设计监控，可以为地产公司节省客观的成本，少则几十万几百万，多则上千万）
四、基坑支护评审---目前的项目中多数有地下室，为保证地下室开挖安全，就需要进行基坑支护。由于基坑支护造价很高，需要对其安全性和经济性进行评审。结构师的任务就是组织有关专家和项目工程师、施工单位对基坑支护方案的安全性、经济性、施工可实施性以及工期长短进行评估，选出最合理方案。
（本条设计到成本和安全、进度问题，尤其是安全，建筑建造过程中安全其实是头等大事，要避免万无一失，在设计前期，结构工程师就应该介入关注基坑是否需要支护，怎样去支护的问题）
五、景观建筑的结构设计---如各种亭子、瀑布、挡土墙、游泳池、亲水平台、室外桥梁、河道等，结构师需对这些设计的安全经济性进行评估。景观结构虽小，但也不能轻视。实践中曾出现过挡土墙滑移影响河边建筑安全的问题。
（结构工程师需要关注景观的安全性，设计院的建筑结构等专业往往忽略这些景观建筑结构的对主要建筑的影响，比如挡土墙的设计，地下室顶板上的附加荷载等等，需要地产中结构工程师以专业的视角协调建筑设计单位和景观设计单位的设计，关乎造价及安全，不容忽视）
六、幕墙的设计与优化---现代建筑大量使用幕墙，但对幕墙的安全性和经济性重视不足，发生安全事故的报道时有耳闻。结构师的工作就是对幕墙公司的设计进行审查把关，查出漏洞，避免浪费，使幕墙的安全性和经济性得到保障。
（我曾经对某项目的幕墙进行优化，成本一下子就降低50%，为公司节约了不少成本。其他的各种构筑物，如广告牌、高炮等也需要审核优化）
七、结构加固改造---现代建筑常常因建筑功能的改变需要进行改造，那么结构师就要寻找具有合适能力的加固公司进行改造设计和施工。通过对设计和材料、施工的把关，使改造后的建筑物安全、好用，改造费用适当。
（加固改造目前很多设计院并不重视，本人在地产工作后经历过一个项目的加固改造，成本、技术这些方面如果地产方面的结构工程师不介入评估，将会给地产公司带来大量的成本、安全风险）
八、房屋质量问题处理---建成后的房屋常常因种种原因发生开裂、渗水等情况，这时结构师要查明原因，给出整改方案。
（本条对结构工程师对建筑的建造、使用等环节的了解程度要求比较高，最后有过施工经验，将责任分摊给施工总包单位；现场查明原因，避免地产对客户赔偿或减少赔偿，但又要保证安全及耐久，避免后期再投诉，这些需要在和客服等部门密切配合解决）
九、设计质量进度把控---甲方将设计委托给设计单位后，需要有专人对设计院的设计进行全程跟踪，保证设计的安全经济合理性，保证甲方的设计意图得到体现，保证设计任务在合理时间内完成。这一步如果做的不好，在施工中就会出现大量工程问题，影响工程进度并浪费金钱。
（设计的质量直接关系到施工过程中的设计变更多少、施工单位签证单多少、甚至会影响施工进度，影响开发、销售节点，引起财务成本的连锁反应，所以结构工程师首先要在技术质量设计进度上有自己的控制，在整个项目运作的技术源头上降低运营风险）
十、图纸会审与改进----设计院设计出来的图纸并非就可拿来就用，还需要甲方的结构师进行检查，对一些影响建筑品质的设计要进行整改。如室内露梁露柱、房间内局部构件突出影响使用等。
（设计院作为乙方单位，往往不重视影响建筑品质的结构设计细节，这是地产结构工程师尤其需要认真审核的地方，设计细节诸如梁柱影响观感及风水等，直接影响销售效果）
十一、设计交底与变更---正式施工前，要组织设计单位、施工单位进行设计交底，交代设计意图，解答施工单位的疑惑。施工过程中，要根据工地现场情况和甲方意图的改变进行设计变更。这些工作繁重而琐碎。
（在日常工作中，如果项目超过两个同时进行，这项工作真的是很琐碎而繁重，通常出一个变更，结构工程师需要反复思虑，并与本单位其他专业工程师、设计院、现场施工单位协调，最终确定修改方案，并审核签署方案）
十二、现场技术支持---对于工地现场遇到的技术难题?图纸疑惑，结构师要及时给予解答，对项目工程师提供技术支持。
（结构设计和土建施工（包括成本）天然就有一些矛盾存在，需要有经验的结构工程师对现场技术难题做出合理的解答，如果施工人员技术素养比较差时，往往需要花费大量的时间帮助其理解设计意图，帮助识图的情况也是有的）
十三、技术与质量标准制定---公司要走标准化、大批量开发之路，必然需要制定一套满足这种发展模式的技术标准体系。
（目前本人正在编制适应本地的一些诸如《结构设计指引》?《结构优化设计指引》?《结构审图指引》等设计标准，正在制定《栏杆百叶》《预应力管桩》等技术标准，以规避结构设计中的常见问题，提高设计质量，减少工程损失，少犯错误，把土建造价控制在合理的范围内，实现确保品质、节约造价、提高效率的目标。）
十四、成本控制?设计合同管理----成本控制渗透在每天的工作中，不论是方案评审，还是图纸审查、设计优化，结构师每天都在为节约公司成本而努力。
（这条是地产单位和设计单位的结构工程师本质上的区别之一，因为站的立场不同，关注点当然也有所不同，但是有一个共同点是搞结构专业永远也不会改变的：安全）
十五、招投标文件编写?入围单位考察---比如本人负责的地质勘查单位等战略招标工作，就需要编写技术标，并对入围的单位进行考察。
（这一点真的需要一些责任心，关乎公司当前及后续工作的开展）
十六、与设计院?方案公司?总包?内部各专业之间的沟通协调---要做好以上工作，这一项是必须的！
（善于对不同性质的单位作出不同态度方式的沟通，时刻站在地产的立场上与之沟通）
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