如何规避二手房买卖中的风险- 王蔚律师 - 110法律咨询网
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如何规避二手房买卖中的风险
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随着房价的不断上升，二手房交易的日益火爆，加之越来越多的房屋限购、限贷政策的出台，房屋买卖纠纷呈上升态势。二手房交易存在金额大、时间长、程序复杂的特点，这就要求我们必须了解二手房交易中可能存在的风险、以及如何防范风险。
一、房屋交易流程
目前二手房交易流程主要包括：购房资格审核、房屋核验、网签、贷款审批、过户等程序。
主要存在的风险主要存在2个方面，第一在网签之前，确定房屋状态、买卖双方资格即买卖主体确认；第二是在合同签订及签订后的履行。下面笔者根据亲身体验对房屋交易过程的风险加以归纳：
二、主要风险
1、购房资格
购买房屋前，首先要确定购房者是否具备购房资格，通过中介加以明确，因为各地的限购政策不同，所以一定根据当地政策确定自己是否具备购房资格，在二手房买卖合同中，因为购买人不具备购房资格而违约的，购房人需承担违约责任。
2、所购房屋状态，通过房屋核验确定房源真实性，另外还需搞清楚该房屋是否存在抵押或查封，是否出租。
3、房屋权属，即核实房主身份，二手房交易的房主必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房主直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。另外，在房屋登记部门登记的所有权人，是否属于夫妻共同财产，需要买方加以注意。《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有。为防止交易风险，买方 应要求房主配偶出具书面同意出售的文书。
4、买卖合同的签订除了要明确房屋价款、过户税费承担外，还需格外注意以下几个时间点：首付款时间、尾款支付时间、办理过户时间、房屋交付时间，以及违反上述时间所产生的违约责任。买卖合同约定的各个时间点要明确。时间点的确定一般情况下主要是为约束买房人而设立，因为买房人付款时间需要结合购房资格审核、按揭贷款审批等事项，所以买房人在确定时间点是千万要咨询好，为自己办理上述审批留有充分时间，防止因为审批原因造成迟延付款而承担违约责任。
5、户口迁出。卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定，并约定违约责任。目前实践中，对于户口迁出无法通过法院判决强制执行，故对于房屋户口存在特殊需求的买方应格外注意。
作为一名律师，在受理了多起二手房买卖的纠纷案件后给大家提出以下建议：对于二手房买卖最好选在房屋价格相对平稳的时间段进行，交易前选择正规中介公司、专业、诚信、负责的房产经纪人。房屋价格相对合理，买卖双方不存在比如急需出售、急需购买等特殊情况，必要时可以委托律师协助完成房屋交易，尽可能规避可能存在的法律风险原文链接：.cn/s/blog_bed0avr.html
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二手房买卖后暂时不能过户,怎么规避风险?
尊敬到律师,您好!我最近打算买一套二手房,可是这套二手房要2015年7月才能满5年,现在过户有50万左右的税,中介和房主就出主意说可以明年7月再过户,现在去办个公正,做个抵押都可以。这样真的可以吗?我担心房主一房多卖,或到时不认账毁约。有什么万全的办法能让我明年7月顺利把房子过户吗?谢谢!!
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你好，这种情况可以在合同内约定清楚。也可以到房管局办理预约房产过户登记手续。
不知道下面这条知识能否帮助到您
买卖二手房一定要注意规避“合同不规范”、“产权不清晰”、“交易顺序颠倒”、“户口不迁移”这四大风险。
买卖二手房要规避四大风险
可以办理抵押登记的方式
你好，建议你与卖方去房管局做个抵押登记。
你好建议还是及时过户，否则就是有风险的
你好，到房管局办理。
你好，订立合同约定清楚并且做个公证
您好，建议合同约定清楚
我建议您咨询一下当地的房管部门！
你好，建议谨慎一些。只要房屋没有过户，房产就不是你的，即使订立了合同，房东仍可以一房多卖，可以为他人办理过户。
最好的办法就是去房管局办理抵押登记，你作为抵押权人，如果没有你的签字时不能买卖的，这样你的权利才能得到保障。
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违法信息举报邮箱：二手房买卖警惕这十类房 教你正确规避风险！
今年房产的火热炒作，致使二手房交易市场也异常的**，大家都知道二手房比起新房简单便捷，省去许多时间。  随着上月底“京八条”新政的公布，对于楼市尤其是二手房市场的调控作用已经显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势。数据显示，今年上半年房屋买卖纠纷同比增长近40%。近日，西城法院针对日常审判中出现的十类常见“风险房”进行了法律风险提示。  1慎选押房  【法官提醒】如果在解除押的过程中卖房人不解押，将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买押房。如非要购买一定要妥善签订合同，督促卖房人解押。  2防范债房  【法官提醒】用房屋买卖做幌，变相以房债，当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易，需审核出售人的所有权情况。  3巧签共有房  【法官提醒】夫妻对共同所有的财产有平等处理权，一方未经另一方同意，擅自处理共同财产无效，因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况，如已婚需让其配偶签订知情同意书，如卖方有意隐瞒婚姻状况的话，则要特别警惕。  4看清多户房  【法官提醒】双方约定的逾期迁户条款合法有效，法律予以保护。在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式，来督促卖方积极履行户口迁出义务。  5验明学区房  【法官提醒】购买学区房的买房人，一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同。  6慎选央产房  【法官提醒】买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。  7警惕代理房  【法官提醒】实践中经常出现委托人代签合同的现象，遇此种情形，购房人一定要提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。  8慎选在租房  【法官提醒】不少二手房出售时处于出租状态，为避免纠纷，买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。  9了解拍卖房  【法官提醒】拍卖房往往涉及债务问题，可能被多次押，购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况。  10应对涨价房  【法官提醒】因房价上涨而违约的情况频发，买房人应对通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。  专家针对法院提出的十个提示做出了回应  首先关于合同问题，因为我们在建立一个契约型的社会，合同是我们维权最主要的依据。但实际上现在格式合同的规定比较粗浅，或者都有利于商家。因为它本身是商家提供的格式合同的范本，如果要跟他特殊约定，消费者的成本会很高，首先，他答不答应，特别是在房价高起的阶段。另外，每个人谈判的能力不一样，怎样细化这个条款能最大程度地保护自己的权利，这非常重要。  目前来讲，格式化合同的问题太多，如果很清晰，消费者维权就不会遭遇那么多障碍。如果在合同里，比如学区房的问题，当时是不是双方约定这就是学区房，如果不是，应该承担什么样的责任。格式化合同是商家制定的，但是相关主管部门会出台示范的文本。  我认为，依靠商家来自觉保护消费者的权利，这种作用非常有限，因为他不愿意给自己添加更多的责任和义务。因此政府部门应该发挥作用，即这个示范性文本，要求你一定要有哪几个东西，比如这种有相关特定需求的房子，例如学区房，不管是二手房还是一手房，如果承诺有一个学校，但最后并没有，那么开发商是什么责任，平台是什么责任，合同一定要细化。现在因为没有细化，所以在维权过程中给消费者带来了非常大的困惑。哪怕其他商品暂时做不到这么细化的文本，我们在房子上也应该先行，因为它是居民最重要的财产，因为动辄几十万、几百万，上千万，在这样大的财产变动面前，怎么样保护消费者的权益，有关部门应该在合同上要有大的作为。有了此作为，我们才能在维权的过程当中有充分的依据。  其二，在二手房的交易中，中介其实发挥了非常大的平台作用。我们为什么要通过中介买房而不是自己去打听，就是因为中介有一个保障作用。如果出了问题，平台也应该发挥自身的作用。因此明确中介的责任非常重要，他要负连带责任。比如二手房卖了以后，作为一个消费者，当时通过中介签了合同，双方都认可这是一个学区房，但最后来不是，中介既然起的是一个对接交易担保信息真实的责任，就应该承担责任。所以应该抓住这两个环节，一是合同，二是第三方交易，即中介平台，才能够最后降低消费者的维权成本。  二手房交易办理手续  首先，需要的是买卖双方对房屋的售价和房屋交付时间等商定好，交定金、签合同、付首付款。  买方需要提供身份证、户口本、相关结婚证进行购房资格核验的，具体的时间是10个工作日（本公司核验）。资格核验通过后，卖方提供身份证、产权证、需要在原购房发票进行存量房网上签约（也叫网签，是具体指本公司在市建委指定的网站上签约）。  网签之后，就需要买卖双方一起去地税缴纳相关的税费，缴完后即可过户、领证。然后需要流程还有：  1、过程中买卖双方需要建立信息沟通渠道，而且买方了解房屋整体现状及产权状况，并且要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。  如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不超过总价款的20％），双方签订房屋买卖合同，并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式两份的北京市存量房买卖合同。  缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房、央产房与其它商品房的税费构成是不一样的。  5、税费缴纳完毕后，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理大厅办理产权变更登记，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。  6、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。  买房是不小事，所以房先生特别在这里提醒大家，一定要小心谨慎，对于合同和房屋信息查阅清楚，再下手购买。  
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2017201710月
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(通州75000元/平方米)
(大北京21000元/平方米)
(其它9000元/平方米)
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2017年最新安置房买卖中如何规避风险
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　　什么是安置房？
　　所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
　　安置房不同于回迁房，回迁房是动迁后,把你安置回到原来的地方盖的新房子居住；而安置房则是离开原来动迁的地方,在其它地方安置房子居住。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
　　安置房可否买卖转让
　　安置房主要有两种，一种为城市房屋拆迁所安置的房屋，一种为农村征地拆迁所安置的房屋，一般都是可以转让的，拆迁时，依然会获得补偿。但政府为解决一部分收入较低的家庭的住房问题所安置的房屋，只要业主不具有所有权，只具有使用权的话，则是不能转让的。如若买卖安置房又将遇到那些风险？为避免不必要的风险，小编给您支几招。
　　安置房买卖存在哪些风险
　　（一）政策因素导致的风险
　　根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
　　（二）价格因素导致的风险
　　目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
　　（三）人的因素导致的风险
　　“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。
　　如何规避安置房买卖风险
　　为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。
　　（一）买卖细节要注意。购买安置房一般需要考察卖房者的家庭成员情况、卖房者本人的经济情况，否则，容易起纠纷。
　　（二）小心一房数卖回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人一房数卖留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权。
　　（三）约定房产过户和交房时间签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间和具体的交房时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
　　（四）要求卖方配偶签名。
　　实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产。一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：一是若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生诉讼纠纷；二是若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
　　最后小编友情提示：如果您想要购买安置房，因相关操作较为复杂，存在一些可能的风险，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，通过律师的帮助和合理建议，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
文章来源：
[北京-北京]
北京市东元律师事务所
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二手房买卖的方式有多少种,如何规避买卖风险
在当前的房产市场中，二手房市场空前活跃，二手房买卖的成交量也在逐渐增加。但是，许多人对二手房买卖的方式及存在的风险并不是很了解。本文就二手房买卖的方式及如何规避买卖风险进行说明。一、二手房买卖有几种方式(一)买卖双方均为一次性付款购房。指二手房卖方以一次性付款方式购得原始房屋，而二手房买方也欲以一次性付款方式购房。由于交易中房权证的过户及房款的交付都不存在任何不便之处，因此此种交易为二手房买卖中最简单的方式。只要结清房款，办理好房权证过户手续就可顺利完成交易。(二)卖方以一次性付款方式购房，买方欲以银行按揭方式购房。由于卖方采用一次性付款方式购房，其持有房权证。买方以按揭方式购房，需先与提供按揭的银行签订贷款协议，经与按揭银行合作的评估机构评估后，确定买方贷款额度及年限。买方需将非贷款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房产过户后，卖方可收到此款项。买方持房权证到银行办理按揭手续，所贷款项将由银行一次性转入卖方账户。交易完成。(三)卖方以按揭方式购房，买方欲以一次性付款方式购房。当房产是由卖方以银行按揭方式购买时，必须先付清卖方的购房贷款余额，将房权证由银行赎出，才可将房权证拿到房产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比，多了一道赎证手续。(四)买卖双方均以银行按揭方式购房。此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先卖方需到按揭银行将房权证赎出(在卖方资金不足的情况下，可与买方协商，由买方出资代为赎出。如买方也无力一次性支付余款，则可通过融资机构的介入来解决)。其次，买方与为其提供按揭的银行签定贷款协议，经与按揭银行合作的评估机构评估后，确定贷款额度及年限。买方需将房款中的非贷款额交由中介公司托管。同时，持房权证到房产交易中心办理房产过户手续。过户后，卖方可先收到非贷房款部分，在买方到银行办理完按揭手续后，所贷款项将由银行一次性付给卖方。由于该方式手续繁琐，一般都需要中介公司介入，协助办理赎证及房产过户手续。值得一提的是，近前几年各银行开始推出的转按揭业务大大简化了此类交易手续，也促进了二手房市场的发展。对此问题后文将专门述及。二、如何减少买卖风险相对于卖方来说，买方在交易中的风险更大一些。因为在任何一种交易方式中，买方都需要预付一部分房款，若付款后卖方反悔或买方根本就是遭遇欺诈，则会给自己带来重大损失。尤其是在卖方以按揭方式购房的交易形式中，买方有可能先行垫款为卖方赎证，此间风险更大。而要避免风险也应做到：(一)通过房屋中介公司交易。买方将预付款交给中介公司，由中介公司陪同卖方到银行赎证，赎出的房权证由中介公司保管而不到卖方手中。(二)应当签订一份完备的合同，要使用定金条款并约定违约金。(三)由于是二手房，买方在接房时一定要查明该房屋的物业费、水电热气费、有线电视费等费用是否已在交付前结清，否则后患无穷。延伸阅读：
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