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一房二卖的官司通常多以民事诉讼处理，但近日北京石景山法院以合同诈骗罪追究卖家的刑事责任，该判决方式不仅是北京的首例，也在房产界引起哗然。广州多名律师认为广东也应该向北京学习，&尤其是广州，房地产市场比较发达，对那些涉案数据比较典型、非法占有目的非常明显的个人或开发商，以刑事案件处理可以起到规范整个房地产市场的作用。&广州市律协刑事法律业务委员会主任钟闻东说。(来源:南方都市报 南都网)
北京一房二卖业主被判刑10年
据《新京报》5月6日报道，北京女房主罗某于2010年9月分别委托两家中介将位于石景山古城路一套26平方米的房子以50万元和51万元卖给了翁某与李某。两个买家意外发现购买的是同一套房子后，罗某退还翁某50万元，却以各种理由拒绝将房子过户给李某，双方为此打起官司，法院判决罗某将房屋过户到李某名下。罗某不服上诉。(来源:南方都市报 南都网)
但2011年3月，在该案二审期间，罗某又委托中介与买主徐某签订房屋买卖合同，骗取徐某购房款人民币50万元。5天后，罗某的上诉案维持原判。经当事人举报，罗某被检方以合同诈骗罪诉至法院。近日，北京石景山法院认为罗某的行为已构成合同诈骗罪。一审判处罗某有期徒刑10年，剥夺政治权利2年，并处罚金1万元。(来源:南方都市报 南都网)
广州一房二卖多以民事纠纷处理
网友祁晓建评论说，&这么多年来不但房主、中介纷纷玩一房两卖，连开发商也经常一房两卖甚至三卖，但是受害者却无处说理，法院最多判决返还房款合同无效，这其实就是赤裸裸的合同诈骗&&&
在广州，广地花园、紫云山庄等楼盘都曾发生过开发商一房二卖甚至多卖的现象，小业主一房多卖的现象也屡见不鲜。
2005年11月，惠先生将位于广州黄埔区怡港花园的一套毛坯房以33万元转让给袁小姐，并签订房屋转让协议，但一直不配合去过户。2006年12月，他又将房产以44万元转让给蔡小姐，并配合办理了房产证。事后惠先生则关手机玩失踪，蔡小姐与袁小姐的官司一直打至现在。
2010年，华南师范大学吴老师也遭遇业主一房二卖。业主在他办理贷款期间，将位于五山路金富苑的房子以更高价钱卖给了另一人。吴老师多番追讨，方拿回3万元定金。在此过程中，房价高涨，原来的价格已在附近买不起房了。
&广州的一房二卖多以民事侵权、民事纠纷来处理，未曾听闻个人因此而被追究刑事责任。&广州市律协刑事法律业务委员会主任钟闻东等多位律师均表示，北京的判决值得广州借鉴。
律师：建议广东向北京学习
钟闻东表示，涉及房屋买卖纠纷不单是某种原因造成的，有些可能不是故意的，如果一律当刑事来处理，在房地产比较发达的广州，对整个行业影响会比较大。
钟闻东表示，社会危害不大的，轻微的行为，一般不作为刑事案例处理。但如果像一房两卖三卖，甚至多卖，主观上非法占用目的非常明显的，数额典型的，就可以刑事犯罪来处理了。&这不仅仅针对卖房的个人，还有开发商，都有可能发生一房两卖或多卖&。钟闻东认为，这样操作可以规范广东省房地产市场，起借鉴作用。(来源:南方都市报 南都网)
中国政法大学民商法学博士、广东环宇京茂律师事务所主任何培华表示，在广州，对一房二卖或三卖，司法单位往往只保护做了房产登记的那方。&我认为广州应该借鉴北京的做法，为什么现在有不少一房二卖现象，有各种房子诈骗行为，就是因为犯罪成本太低，他们觉得没有什么风险才发生这样的行为&。
广东明境律师事务所主任胡福传亦提倡广州借鉴北京之做法。他认为，目前一般受害人往往只追究民事赔偿，其实可以在刑责之后也主张民事赔偿。
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“一房二卖”应承担何种责任
两男子狱中相识后，出来后竟重操旧业，合伙干起了鸡鸣狗盗之...
&&&&案情简介
&&&&2009年，宋爱明向别人借了7万元高利贷。2011年6月，为还清高利贷，宋爱明找到一借贷公司，将父母留给自己的两居室房子抵押后还清了高利贷，并与借贷公司约定房子半年后赎回，如果没钱，房子交给抵押权人自行处置变卖。为此，这套被抵押的房子在房管部门办理了抵押权的他项权证，宋爱明还把房产证、委托书等一应文书交给了借贷公司。但此后，宋爱民在房屋已抵押的情况下，将该房以46万元的价格卖给了不知情的第三人，并将卖房款挪作他用。
&&&&分歧意见
&&&&第一种意见：宋爱明尽管房产抵押在先，但其有权处理自己的私有财产，虽然存在重复“出售”房屋的行为，但其履行了合同约定行为，属民法上的合同纠纷，不构成犯罪。
&&&&第二种意见：宋爱明故意隐瞒房屋被抵押这一事实，在毫无能力偿还欠款注销抵押权的情况下，仍然与第三人签订房屋买卖合同，具有非法占有的故意，构成合同诈骗罪。
&&&&笔者同意第二种意见。
&&&&“一房二卖”在现实生活中屡见不鲜，开发商或房主为了追求高额利润，故意不履行其他合同，而将房屋销售给出价更高者。通常在司法实践中，对于“一房二卖”的纠纷，均是通过民事诉讼解决。
&&&&2003年3月，最高人民法院颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对“一房二卖”行为进行了规制，但其适用的民事主体为房产开发商，旨在遏止实际生活中广泛存在的开发商“一房二卖”获取更高额利润、侵犯消费者的合法权益的违法行为。如果“一房二卖”的开发商，虽然违约但无同时非法占有两笔房款的意图，那么此类纠纷应当在民事纠纷范围处理。
&&&&而个人“一房二卖”的行为，其实质就是谋利，主观上是为了获得房屋价格因市场变化而上涨后的溢价部分。发生纠纷后，如具有还款或赔偿对方当事人损失的能力和行为，说明其签订、履行合同的目的不是骗取他人财物，即使其存在躲债、推诿等行为，也只能认为其做法违反诚实信用原则，为道德所谴责，应追究其民事赔偿责任。
&&&&但在此案中，宋爱民明知房屋抵押权尚未消失，且本人在与第三人签订购房合同时，完全没有履行还清借贷公司借款的能力，并在拿到房款后挪作他用，说明其没有承担民事义务的丝毫诚意，充分反映了宋爱民直接占有对方财物的主观目的，其行为符合刑法的相关规定，构成合同诈骗罪，应受到刑罚处罚。
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一套房子卖了两次，买房人应如何主张权利？
&& 罗静有一套位于某市阳光花园A区2栋1单元10B的房产。2013年10月7日，经某市长河房地产经纪有限公司（以下简称长河地产）居间介绍，罗静与戴海丽签订了房屋转让合约，将其上述房屋以72万元卖与戴海丽，收取戴海丽预付款20万元，并约定余款在办理房屋净户手续时结清。合同签订以后，罗静将此事告诉了身边的朋友。她的朋友都认为房屋卖的价格太低，可以再找找买主，卖个好价钱。罗静也有些后悔，于是一直以各种借口推托不与戴海丽办理房产过户手续。2013年12月16日，戴海丽搬入该房屋居住。2014年2月25日，罗静又通过长河地产居间介绍与王文波签订房屋转让合约，将同一房屋以81. 6万元卖与王文波。合同签订后王文波根据约定履行了定金、首期款、银行按揭承诺等义务。4月5日，罗静与王文波到房管局签订某市房地产买卖合同（现售），并办理了过户登记手续。4月26日罗静将预付款20万元返还给戴海丽，并要求戴海丽限期搬出，遭到戴海丽的拒绝。5月29日，戴海丽以罗静为被告向法院提起诉讼，并追加王文波为第三人，要求确认罗静与王文波之间的房屋买卖合同无效，请求法院将i氏房产判归自己所有。王文波在庭审中辩称，自己并不知道有戴海丽其人，更不知道自己是第二个买主，且自己已办理了房屋过户手续，房屋理所当然为自己所有。
&& 法院经审理认为：两个房屋买卖合同都是双方当事人在平等自愿基础上协商一致的结果，故两个房屋买卖合同均有效。因罗静与王文波就涉案房产办理了过户登记手续，根据《城市房地产管理法》第60条的规定，房屋产权应归王文波所有。罗静应对戴海丽承担违约责任，返还其20万元预付款，并赔偿其经济损失。据此，法院作出判决：罗静与王文波之间签订的房屋买卖合同有效，驳回原告的诉讼请求。
&& 本案是一起因一房二卖而产生的纠纷。案件争议的焦点是两个房屋买卖合同的效力如何认定以及房屋产权应归谁所有。这里涉及两个法律问题：房屋买卖合同生效要件和房屋产权发生变动需要履行的手续。
&& 首先，我们对这两个房屋买卖合同的效力进行认定。根据《合同法》第44条的规定：&依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。&同时，我国《合同法》也对合同无效的情况进行了严格的规定，即只有出现该法第52条规定的情形时，才会导致合同无效。《合同法》第52条规定的无效合同有：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。由此可以看出，只有符合以上五种情形之一时合同才是无效的。本案中的两个房屋买卖合同都是买卖双方在平等自愿基础上协商一致的结果。虽然王文波是第二个买主，但他在房屋买卖的过程中并不知道有戴海丽其人，主观上是善意的。因此，两个房屋买卖合同都不具备我国《合同法》规定的无效条件，也不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续才生效的例外情形，所以两个房屋买卖合同均成立且有效。
&& 那么在两个房屋买卖合同均为有效的情况下，房屋产权应该归谁呢？根据我国《城市房地产管理法》第60条第3款前段的规定：&房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。&可见，在进行房屋买卖时，仅签订买卖合同还不能取得房屋的所有权。要想取得房屋的所有权，成为房子的真正主人，就必须得进行变更登记，也就是我们通常所说的过户登记。但这种登记与合同的效力并没有关系，它只是标志物权变动的公示方式，即这种登记决定了物权是否发生转移。反过来讲，如果没有办理登记手续，并不影响房屋买卖合同的成立和有效，只是房屋的所有权不发生转移。本案中，罗静分别与王文波、戴海丽签订了房屋转让合约，且两个合同均有效。但根据上述分析，合同有效并不能直接产生房屋产权的变动，还需要办理登记过户手续来进行产权变更。罗静只与王文波就该房产办理了过户登记手续，因此该房产只能归属于王文波所有。那么戴海丽就只能吃了这个&哑巴亏&了吗？当然不是。戴海丽可以依据她与罗静签订的有效房屋买卖合同追究罗静的违约责任。当然，如果罗静与王文波、戴海丽均未办理房产过户登记手续，那么该房产还属于罗静所有。根据合同平等性原则，罗静可以从两个合同当事人中任选出一方履行合同进行房产过户登记，而对另一方当事人承担违约责任。未能购买到房屋的一方也可以要求解除合同赔偿损失。
&& 在这里，我们有必要了解一下2007年10月1日开始实施的《物权法》中规定的预告登记制度。《物权法》第20条规定：&当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。&依据以上法律的规定，预告登记的基本含义是指在不动产交易过程中，为防止合同生效至办理正式产权登记期间不动产权利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记，取得该不动产产权的一项法律制度。预告登记从法律的角度有效防范了一房多卖现象的发生，保护了买方的合法权益。转载请标注： 东莞公司
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