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土地证是划拨性质的商品房买卖如何缴费
　　胶东在线消息 问题编号为647631的网友留言咨询：最近买了一套芝罘区海港小区幸港街的二手房，原房主是划拨性质的，但是备注写着是，现在办理不了过户，国土局说需要缴纳土地出让金，那么需要缴纳多少？按照什么标准来缴纳？我的还能不能给办理过户了？
　　烟台市国土资源局回复:划拨的住宅用地上市交易，要收取成交价的1%的土地出让金。具体登记及收费事宜请咨询烟台市国土资源局芝罘分局(6631613)。
责任编辑：宋君相关新闻开发商不提供土地手续办不下咋办农村土地确权是否包括荒山林地，有什么政策？房产证与土地使用证所有人不一致该怎么做开发商给的复印件该去哪鉴别真伪房改房过户，费用由卖方还是买方承担
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评论成功，谢谢参与！划拨土地上房屋买卖合同效力的认定
来源：人民法院报
作者：张建平 金永
　　土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不予支持。
　　原告曹平、季花（乙方）与被告崔利斌、徐善琴（甲方）于日在江苏省南通市通州区金沙镇天诚房产中介所签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将其所有的位于金沙镇花行桥新村20号楼202室（67.93平方米）出售给乙方，总售价为41.8万元。中介成交费由甲、乙双方各负担4000元。付款方式：签订合同时乙方预付定金人民币2元，余款39.8万元，甲方2011年8月份交钥匙时，乙方款清后，双方即办理过户（交房前所产生的电费、水费等相关费用由甲方结清）。房产证过户费、契税由乙方承担，个人所得税由甲方承担。双方不得违约，如有违约，违约方的赔偿金为总房价的20%。原告曹平于当日汇款2万元定金给被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收条。
　　另查明，徐善琴未出面签订合同，合同上徐善琴的签字系由其丈夫崔利斌代签；出售房屋的土地性质为划拨土地。天诚中介负责人钱某证明，在原、被告签订合同时，约定由原告负担将划拨土地转为出让土地的土地出让金。
　　曹平、季花认为，划拨土地不应进入市场流通，案涉合同应为无效。同时，本案徐善琴未在合同上签字，房屋买卖合同未成立。遂起诉至南通市通州区人民法院，要求两被告返还房屋定金2万元。两被告在审理中不同意返还房屋定金，并要求两原告继续履行合同。
　　通州法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。两原告与两被告签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定，应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续，故对原告诉称合同无效的主张，法院不予支持。现两被告始终愿意出售房屋，并无违约之情形。故两原告要求被告双倍返还定金的请求法院不予支持。
　　通州法院判决：驳回两原告的诉讼请求。
　　判决后，两原告不服，向南通市中级人民法院提起上诉。
　　南通中院经审理认为，案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曹平、季花称划拨土地上房屋不应进入市场流通，案涉合同应为无效，但从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。且曹平、季花在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，故法院对曹平、季花该主张不予支持。崔利斌、徐善琴在原审审理中明确表示愿意继续履行合同，应视为徐善琴对案涉合同予以追认，故法院对曹平、季花该主张亦不予支持。
　　南通中院判决：驳回上诉，维护原判。
　　本案争议的焦点为夫妻一方签订售房协议及划拨土地上房屋买卖合同的效力问题。
　　关于夫妻一方签订协议出售共有住房的效力问题。本案中，被告夫妻一方为代表与两原告签订了售房协议，该协议是成立还是不成立，其效力如何确定？物权法第一百零六条规定，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，且以合理的价格转让，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本案中，原、被告经中介签订售房协议，原告支付对价，符合善意取得的规定，故即使售房一方徐善琴不同意转让房屋，也不影响合同的效力，原告依法可取得房屋所有权。况且，本案中，被告徐善琴并未主张转让合同无效，反而对崔利斌转让房屋的行为予以追认，根据民法通则的相关规定，无权代理经过被代理人追认后为有效。故本案原告方主张合同未成立的理由不能成立。
　　关于划拨土地上房屋转让的效力问题。根据物权法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系被告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。本案中，双方当事人在签订售房协议时未经过政府部门批准，那么是否影响到协议的效力？
　　根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，两被告房屋所在小区土地使用权均为划拨取得，两被告转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且该小区未列入政府拆迁计划范围，政府不存在不予审批的理由。因此，两原告完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权。
　　另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。
　　（作者单位：江苏省南通市通州区人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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14:08:54 &&
中国国土资源报 &&
问：张某把划拨土地上的房产转让给黄某和其子黄小某，并签订转让协议。现黄某持协议书到国土资源局办理土地转让手续，补交土地出让金。办理转让国有划拨土地使用权上的房产，是应该按《城市房地产管理法》第四十条规定先办理划拨土地使用权出让审批手续，再按第六十一条第三款规定办理房产变更登记、土地使用权变更登记；还是直接按第六十一条第三款规定，先办理房产变更登记后，再向土地管理部门申请土地变更登记，办理划拨土地使用权出让审批手续？
答：《城市房地产管理法》第四十条第一款、第六十一条第三款分别适用于不同情况。
第四十条第一款只适用于划拨土地，而且既包括在建工程也包括已建成的房屋，其主体主要是特定的从事房地产开发建设的企业、事业单位等法人单位。而且该条款的侧重点在于强调划拨土地转让房地产必须报国家有关部门批准。
而第六十一条第三款适用于在依法取得的房地产用地上已建成的房屋，既包括以出让方式取得的土地，也包括以划拨方式取得的土地上建设的房屋。在办理了初始登记后转让的，都要按照地随房走的原则，先到房屋管理部门办理房产转移登记手续，再凭房屋所有权证办理土地使用权变更登记手续，其适用主体主要是购买房屋的自然人，且本款的侧重点在于规定房屋和土地登记程序。
所以，基于上述认识，来信所介绍的情况应当适用于第六十一条第三款。
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以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，是可以的。但在转让过程中，需受以下限制：在转让房地产时，应按国务院的规定，报有批准权的政府审批。该政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金，出让金具体和土地等级，该地区提地单价和房产面积有关，每个地区都不一样 土地局有指导价；该政府还有权批准不(用)办理土地使用权出让手续，但这时，转让方(即：您)应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。
擅长领域： 房产买卖
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