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个人租地企业用地有差别？ 征地拆迁补偿怎么算？
[导读]土地是以他个人名义承租，但实际上是同在2006年成立的苗圃公司使用，征地补偿中是否会有问题？
个人租地企业用地，征地补偿咋算？
土地是以他个人名义承租，但实际上是同在2006年成立的苗圃公司使用，征地补偿中是否会有问题？
5月23日商报第A15版台商周刊沟通版刊登一篇《土地被征，&宝树&按青苗补偿吗》的报道，讲述一名厦门台商向村民租地种植贵重的林木，却遇到土地被征用，台商担心只能获一般农作物标准的青苗补偿款。律师点评指出，由于承租合同中对&黄金宝树&林木征用的补偿标准并未约定，甚至当地政府对经济价值颇高的名贵林木补偿标准也未有明确规定，因此台商投入巨额资金种植的黄金树基地，如果作为一般青苗给予补偿（目前通常采用为包干补偿标准）显然有失公平。
该报道引起多方关注，许多读者纷纷拨打热线咨询相关征地补偿问题，王先生也是其中之一。&我遇到的情况跟那名台商十分相似。&王先生致电向记者表示，他所面临征地拆迁的土地上同样种植名贵树木，有的单棵就值数万元人民币。尽管目前征地拆迁还没正式开始，但他未雨绸缪，想向法律专家请教有关问题，免得让自身权益&睡着&。
王先生在厦门经营了多家公司，主要代理台湾知名品牌的玻璃器皿、茶具，还有水电材料批发。同时，他在岛外翔安区租了一片土地，成立了一家绿化苗圃公司。&租土地建苗圃是打算用作将来养老。&王先生说，所以这些年来他都在投入而没有产出，如今却因为修公路而面临拆迁。
王先生介绍，苗圃内除了引种凤凰木、木棉、竹柏等较常见的林木之外，更种植了罗汉松、月桂、红豆杉等名贵树种，&如有树高超过4.5米的罗汉松，市场价一棵都要超过2万元人民币。&
苗圃将被征用的土地有10来亩，林木作物的市场价值王先生粗略估计有上百万元人民币。
王先生告诉记者，整个绿化苗圃占地共33亩多，是自2006年3月起他以个人名义向村民承租的，承租年限15年。每亩地租金300元人民币，租金每三年付一次，中标当日一次性当场付清了头三年的租金，以后分四次付清。
王先生还与村民约定，合同期满，有优先续租权；承包期限内，如遇政府征用土地，王先生必须服从；被征到的土地，土地征用补偿款归村民所有，所剩余年限按已交款但未使用的实际剩余承包金额退还给王先生。青苗补偿款及由投资者投资的设施归投资者王先生所有并迁移。
&与村民这一块都没有疑问，我们一直保持良好沟通。&王先生提出了自己的担忧，&我最担心的是苗木迁移问题。这个季节树木移植基本上很难成活。&另外，土地是以他个人名义承租，但实际上是同在2006年成立的苗圃公司使用，征地补偿中是否会有问题？
&毕竟苗圃有不少企业设施，有棚屋、灌溉设施等。个人用地和企业用地征地补偿有差别吗？我这样的情况是按个人补偿标准还是按企业补偿标准？&（记者陈怀安）
北京中银（厦门）律师事务所李小军律师：
王先生向村民承租集体土地用于经营的绿化苗圃公司即将面临征地拆迁，其实主要涉及到王先生种植的罗汉松、月桂、红豆杉等名贵树种如何补偿的问题（该补偿标准不区分个人或企业标准），如果青苗补偿款按照&一刀切&的包干方式进行补偿那肯定是显失公平的。
正如王先生所言&林木作物的市场价值粗略估计有上百万元人民币。&因此，对于王先生的绿化苗圃基地，特别是其中的名贵树种应先进行价值评估后再予以补偿。另外，王先生系以企业的形式经营苗圃，企业搬迁及企业办公用房、棚屋、灌溉设施等地上物均涉及到补偿。
对此，王先生可根据《厦门市征用集体土地房屋拆迁补偿安置规定》以及《厦门市翔安区人民政府关于完善征地拆迁政策的实施细则》等相关政策规定，要求征地拆迁部门补偿搬迁补助费、临时安置补助费、地上物补偿费，对于企业和工人在搬迁过程中造成停产、停业的补偿费等合理补偿。
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[编辑：无聊杨]
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16700元/㎡>>征地拆迁补偿和户口有关系吗？[导读]户口问题，是征地拆迁补偿中经常遇到的一个问题。那么拆迁过程中的补偿到底和户口有没有关系呢？土流网指出，征收拆迁补偿安置与户口的关系主要有　　户口问题，是征地拆迁补偿中经常遇到的一个问题。那么拆迁过程中的补偿到底和户口有没有关系呢？土流网指出，征收拆迁补偿安置与户口的关系主要有：
　　一、城市房屋征收
　　当前，城市房屋的征收主要依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其中第十七条规定：&作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。&可见，从法律的层面上讲，城市产权房的补偿依据是被征收房屋的价值，和户口没有关系。
　　实践中，对于房屋面积小但是人口多的情况，《国有土地上房屋征收与补偿条例》有一个原则性的规定，即第十八条：&征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。&即，被征收人符合住房保障条件的，可以通过住房保障的形式解决居住问题。
　　为了落实住房保障条件，各地地方法规、规章中往往制定了一些与户口有关的规定，整理如下。
　　1、上海市
　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》
　　第三十一条 按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额&折算单价&居住困难户人数。
　　保障补贴=折算单价&居住困难户人数&22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
　　公有住房
　　第四十四条 征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
　　第五十一条 本细则中下列用语的含义：
　　（三）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
　　2、湖南省
　　《湖南省大中型水库移民条例》
　　第十三条第三款：对农村移民以户为单位人均住房面积不足二十五平方米的，按人均二十五平方米的标准计算房屋补偿费；超过实际房屋面积之外的差额部分的补偿费用，由人民政府协调解决。
　　3、陕西省
　　《陕西省国有土地上房屋征收住房保障办法》
　　第四条 征收个人住宅的，被征收人符合下列条件的可申请租赁或购买保障性住房：?
　　（一）满足市、县（区）人民政府规定的户籍、劳动关系和各项社会保险要求；&&
　　4、深圳市
　　《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》
　　第四十四条第一款：被征收人属于生活特别困难人员的，其被征收住宅房屋每户建筑面积小于45平方米（在本市内有其他住宅用房的合并计算），选择产权调换方式的，按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米、3人以上建筑面积不小于60平方米的标准，由征收人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋，规定面积以内部分不结算差价，超出部分按建筑成本结算差价；选择货币补偿的，按规定面积基数以本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格给予补偿。
　　二、农村征地拆迁
　　对于农村来讲，农业人口的确定依据主要就是户口登记，而户口在农村的人不一定就是农业人口，要看是否为&农业家庭户&。
　　农业人口主要有两项相关的权利：
　　1、承包土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：&农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。&
　　其中，如何确定是否是农村集体经济组织成员，法律法规没有明确规定，但实践中主要依据的就是户口。此外，可以参考《重庆市高级人民法院印发〈关于农村集体经济组织成员资格认定问题的会议纪要〉的通知》：&一、关于集体经济组织成员认定的基本原则。1、农村集体经济组织成员资格的认定，应当以是否形成较为固定的生产、生活，是否依赖于农村集体土地作为生活保障为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口，作为判断农村集体经济组织成员资格的一般原则。&
　　2、申请和获得宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：&农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。&其中，农村村民和&户&的认定，也是依据户口来进行的。
因此，在征地拆迁的过程中，与户口有关的主要是这两项补偿。
　　（1）征收土地的补偿
　　《土地管理法》第四十七条规定：&征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
　　&征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。&
　　另外，根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定：&土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
　　&征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。&
　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：&省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。&
　　根据上述法律法规，对征收耕地的补偿费用总结如下：
　　1）包括四项：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
　　2）土地补偿费归农村集体经济组织所有，但是要求主要用于被征地农户。
　　3）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。其具体归属要根据不同的情况来判断。
　　4）地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
　　（2）征收宅基地及地上房屋的补偿
　　1）宅基地
　　根据《土地管理法》的规定，宅基地属于&其他土地&中的建设用地，应当&按照被征收土地的原用途给予补偿&。另外，&征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。&但是在实践中，如果参照耕地的标准来确定这两项费用，实在是太低了。因此，国土资源部发布《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，要求制订征地区片综合地价，之后又发布《国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，对此进一步强调，力求解决征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等比较突出的问题。然而，即使这样，随着时间的推移和经济的发展，区片地价已经变得落后和不合理。因此可以利用&不降低农民生活水平&的原则来与征收方进行协商。
　　2）农村房屋
　　农村房屋是按照地上物进行补偿的。《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》规定：&住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。&可见，房屋补偿和户口没有关系。
　　说到这里，可能有读者会困惑了。所以我们要区别两个概念：补偿和安置。补偿和安置经常放在一起，但是这二者是有区别的。补偿是对被征收房屋产权的补救措施，安置则是对产权人及家庭成员的生活和居住保障。在农村房屋拆迁的补偿中，与户口基本上没有关系，而有一定关系的主要是要求安置的权利，也就是获得免费安置面积或者平价购买安置房的权利。针对安置的问题，地方政府可能会制定一些规章和政策，而更多的则是存在于具体的补偿安置方案当中。
　　对于农村土地和房屋的补偿和安置，还有很多其他问题，比如户口的迁出和迁入、承包地的调整和分配，以及离婚和结婚导致户口变动等等，可谓纷繁芜杂。要厘清这一问题并非本文所能涵盖，而要处理和解决相关的补偿安置问题，也非普通人所能胜任。如果您在征地拆迁过程中遇到与户口相关的问题，最好还是聘请专业的拆迁维权律师帮助您处理，以防自己的合法利益受到侵害。
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