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浅谈如何加强房地产企业资金监管
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房地产企业资金管理存在的问题及解决对策
2012年第4期目录
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘要：房地产企业是资金密集型的企业，具有项目成本高，项目周期长等特点。但我国房地产企业在资金管理上存在着预算管理不完善、缺乏资金管理意识、缺乏有效的监督和激励机制等问题。本文针对这些问题提出相应解决对策，以改善房地产企业的资金管理，促进房地产企业良性发展。 中国论文网 /3/view-2287559.htm　　关键词：房地产企业；资金管理；预算；监督 　　近年来，国家针对房地产业实施从紧的宏观调控政策，新国十条、限购、限贷、限外等一系列的调控施压，2012年3月住建部重申房地产调控绝不会松动，严控地方微调，房地产企业面临更严峻的考验。在一系列宏观调控和管制之下，全国各地房价与成交价先后出现回落，部分房地产企业面临资金困局，甚至资金链断裂的问题。房地产企业如何摆脱困境，保障企业现金流成为解决这个问题的关键。 　　 　　 一、房地产企业资金特点及发展现状 　　由于土地资源稀缺、不可替代且限量供给，近年来城市土地价格不断上升，加上房屋的建筑安装成本、人工成本、税收成本，都需要大量的资金流。一个房地产开发项目从土地取得、立项、设计、建筑施工、销售至项目清算等整个环节，通常需要3-5年，通过获得租金收回投资往往需要10年以上。近年来的宏观调控，价格走低，成交量减少，更加剧现金流动缓慢的状况。种种因素使房地产业成为一个高度资金密集型行业，项目成本高，占用资金多，资金周转期长，所需资金成本高。 　　由于房地产不同于普通商品可以轻易脱手，其资产很难在短期内变现，这样房地产项目就存在变现力风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业管理者不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。同时，房地产投资效果会受到社会政治、经济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。 　　房地产企业完全依靠自有资金进行开发的微乎其微，通常需要依赖各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的关系密切，一方面房地产企业需要大量资金为银行等金融机构提供了一种优良的投资渠道；另一方面，二者结合使整体经济的抗风险能力下降，一旦房地产价格下跌、成交量下降或者房地产企业经营不善造成房地产企业资金回笼困难，偿贷能力降低，可能会造成金融体系动荡，进而累及整个国民经济。 　　 　　 二、房地产企业资金管理存在的问题 　　（一）资金预算管理制度不完善，投资行为盲目 　　由于一些房地产企业对资金的管理不够重视，资金的预算管理认识不到位，没有建立、完善企业的资金预算管理制度，缺少对企业在项目投资、经营等各个环节中资金管理的控制，导致项目各个环节中成本费用超支。房地产企业未能科学分析宏观政治、经济环境，未能分析房地产市场的消费趋势、消费者的购买能力和市场上的供求情况，工程建设进度与销售进度脱节，盲目进行项目投资，盲目进行企业扩张，势必会使得房地产企业的投资很难得到合理回报，企业陷入资金上的窘境。 　　大部分房地产企业有可能制订了资金预算管理制度，但是制度形同虚设，企业并不能按计划执行，造成预算与实际脱节，影响企业资金的正常周转和有效利用。 　　（二）融资形式单调 　　目前我国房地产企业特别是中小企业，几乎不可能通过债券和股票方式筹集资金，其主要融资方式还只能依赖于银行等金融企业贷款，对房地产企业的资金运作和发展非常不利，使企业的融资风险高、偿债压力大。 　　（三）资金管理意识淡薄，资金管理模式落后 　　大部分房地产企业有可能制订了资金预算管理制度，但是制度形同虚设，企业并不能按计划执行，造成预算与实际脱节，影响企业资金的正常周转和有效利用。 　　房地产项目工程进度款拔付不能很好的控制成本和拔付时点。一个房地产企业通常会在不同的地点，不同区域或者不同省市都存在项目，这些项目组或者队伍通常会设立单独的银行账户，导致企业的资金分散，上级单位很难掌握、了解资金的使用情况。由于这种落后的资金结算管理模式的存在，使得房地产企业存在严重的账外循环资金。 　　（四）缺乏资金使用监督激励机制 　　大多数房地产企业对资金预算执行情况不重视，不能定期对资金使用情况进行检查，对资金的使用情况没有进行全面深入的了解，应收账款，预付账款，其他应收款等往来账目不能进行逐笔跟踪管理，不能将项目承包责任人绩效同应收款项的回收速度和回收金额挂钩，也没有制定相应的奖罚激励制度，缺乏对项目的事前预防和事中控制。 　　 　　 三、解决房地产企业资金管理问题的对策 　　（一）完善资金预算管理制度，建立全面预算管理模式 　　资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金。财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额；预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。加强企业领导对资金预算管理的重视，完善房地产企业的资金预算管理制度，成立企业资金预算管理小组，明确责、权、利，依据制度制定项目资金预算计划。使项目负责人全面了解项目资金预算计划，并给予一定的权限，鼓励其对预算的执行力度，在预算执行过程中，资金预算管理小组要及时全面的对项目的各环节进行追踪与检查，全面了解预算的执行情况，分析预算与实际的差异，对存在的问题提出改进措施与建议，定期向预算管理部门报告，以利于预算管理部门掌握整个预算的执行进度情况。因为预算的不合理或者是不确定因素造成的预算失误，企业可以分析原因，适当修正，并纳入预算外支出，以确保经营目标和预算目标的实现。全面预算管理通过事前的资金规划、并通过建立完善的预算流程以实现资金的有效控制，并且将所有的业务活动都纳入到财务监控之中，实现业务活动的计划控制。将全面预算结合资金的集中管控模式，制定每周、每月、季度、年度资金收支计划，并结合预算执行分析机制，实现企业资金的有序管理。 　　（二）拓宽企业的融资渠道，创新销售模式 　　销售是回笼资金的重要途径，房地产企业的一个主要经营风险就在于销售的实现。如果销售形势良好，那么资金链就实现了良性循环。目前房地产行业已经逐渐度过了只要有房就不愁销售的阶段了，房地产的价格已经极大地打压了消费者的真实消费需求。同时，消费者对于房地产的品质要求已经上升到一定高度。房地产项目的户型、内外部环境、配套设施、品位、风格、建筑质量等逐渐成为决定房地产项目品质的关键要素，客户的需求也越来越挑剔。房地产企业必然要提升自身的项目开发能力、设计能力以及内部管理能力以适应市场需求，因此项目从预开发、开发、品牌定位、过程中的推广及客户服务成为重要环节，这些都要求房地产商进行销售模式创新，以实现快速销售及资金回笼，降低资金占用成本。 　　房地产企业还可以通过开展项目合作与参建，吸引资金。例如，通过进行项目合作吸收资金，与其他企业合作投资或组织项目开发公司，共同开发，共享利润；或通过参建筹集资金，将其中部分房产以商定价格吸收其他企业参与建设，参建单位按协议定期支付参建款，待项目竣工交付后，参建单位可按协议获得部分房产所有权。 　　 供应商、施工单位垫资，延迟企业资金流出，也是另一种融资渠道。 　　目前，房地产企业与银行的关系仍是长期依存的关系，房地产企业要充分地了解自己的项目特点、银行的信贷政策。维系良好的银企关系是房地产企业的一项重要工作。银行的贷款资金仍是大多数房地产企业建设资金的主要来源，同时，与其他生产型、商业型企业相比，房地产企业贷款仍是银行投资首选。正如某股份制商业银行的信贷员所说“个人房贷的坏帐率虽然在上升，但相比之下还是各项贷款中质量最高的。除此之外，我们还能做什么呢？银团贷款吧，一年里遇到那么几次就不错了；中小企业贷款吧，各个企业的情况不同、项目不同，做起来很复杂。而且要求企业有足额抵押。放给高科技项目吧，风险非常大，这样的贷款放下去自己都害怕……还是房地产行业收益高。”今年以来上海多家银行的首套房购买利率开始悄然松动。如果符合银行规定“资质优秀客户”的衡量标准，部分银行可给予在基准利率上打9.5折的“优惠”举措，甚至有个别银行还可以扩大至9折优惠。与去年银根紧缩的情况不同，随着银行信贷额度的增加，银行房贷政策亦在发生变化。
　　（三）加强全员资金管理意识，强化内部资金管理 　　首先，房地产企业各级领导必须切实认识到资金管理对企业生存发展的重要性，将资金管理提升到企业战略的重要位置上。要从支出上加强控制。其次，要强化全员参与的成本管理意识、全员全方位的成本控制，合理规避资金使用的财务风险。企业应利用现代化的网络平台，实施资金在线监控。通过在线监控各项目的资金流动情况，企业可以及时发现资金使用中存在的问题并加以解决，减少或避免项目在资金使用上的风险，使各项目在资金的投向和使用上更加趋近于企业的整体利益。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理，应设立房款台账，记录每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。同时，强化利息观念，并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。 　　（四）加强监督，完善项目资金监控 　　企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收款、预付账款、其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，将项目负责人及业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回笼金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。完善房地产企业项目的资金监控，包括期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以“防患于未然”。企业根据开发经营的需要，编制年度、季度和月度的资金收支计划，对企业每一个具体开发项目的资金收入和资金投入情况，按时间、数量分别排列组合，找出资金收入和支出的波谷期及其节点，分析造成缺口的原因，拟订弥补缺口的措施。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控，最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。 　　 　　参考文献： 　　[1]陈文科.房地产开发项目投资控制探讨[J].山西建筑，2009，6. 　　[2]王雯等.国际金融危机下我国房地产形势分析与对策建议[J].决策探索，2009，1. 　　[3]王一明.加强房地产企业管理的思考[J].山西建筑，2004，1. 　　[4]杨东.房地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济，2006，8. 　　[5]朱红.加强房地产企业财务管理工作措施[J].商业会计，2007，1. 　　[6]白冬梅.房地产业系统的协同发展研究[J].东南大学学报，2008.增刊 　　[7]杨东.房地产开发项目全过程成本控制.建筑经济，2006，8. 　　[8]杨团.中国慈善机构一瞥[J].中国社会工作，1998，1. 　　[9]朱红.加强房地产企业财务管理工作措施.商业会计，2007，8 　　
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浅析如何提高房地产企业资金内控水平
（四川省蜀府房屋建设开发有限公司财务部，四川 成都610000）
【摘要】在当前经济环境复杂多变、国家刺激政策对房地产影响不够敏感的背景下，房地产企业应该积极探索如何提高企业资金的内控水平。我国房地产企业的资金内部控制还存在着环境复杂、缺乏完善的资金内部控制制度体系、房地产企业融资模式单一、房地产企业的资金内部控制缺乏来自内部的监督等，这些问题影响着资金内控制度的发展。需要加强房地产企业的资金内控管理，有效降低资金风险。
【关键词】房地产企业
资金内部控制
房地产企业的资金内部控制，是指对企业的资金流动过程或者财务管理的过程，制定内部的操作流程规范，用以提高房地产企业的资金管理效率和安全性。在当前经济环境复杂多变、国家政策对房地产影响较大的背景下，经济下行的压力以及房地产泡沫使房地产企业的经营环境不如前几年宽松，因此更需要加强房地产企业的资金内控管理，有效降低资金风险。在我国房地产企业面临的经营环境较为复杂，并且行业具有资本密集型的特殊性，在经济下行和行业不景气的双重压力之下，企业可以通过探究如何提高自身的资金内部控制能力，来提高管理效率，增强竞争实力。
二，房地产企业资金内部控制存在的问题
（一）房地产企业资金内部控制环境复杂，不利于资金内控制度的发展
在我国房地产企业资金内部控制的环境较为复杂，有些因素会对内部控制制度的建设产生消极的影响，主要表现在以下几个方面，一是我国企业的会计内部控制理论基础较为薄弱，其研究发展的时间有限，会计内部控制的相关法律颁布时间较晚，房地产企业对会计内部控制的研究就更少了，所以从法制的角度来看我国房地产企业会计内部控制制度的发展具有滞后性。二是房地产企业面临的外部环境复杂，房地产企业对一个项目的投资需要相当大的投入，在市场不确定性较大的情况，房地产企业投资的风险显著增加，并且自去年年底至今年房地产行业交易量有所下降，房地产行业处在下行阶段，政府虽多次出台刺激政策，如放松首套房以及二套房的贷款利率和要求，但对正在快速下沉的房地产行业来说，这些刺激政策并没有起到明显的作用。三是房地产内控行为主体的素质能力有限，多头管理和各自为政的情况时有出现，牵制了房地产行业资金内部控制制度的发展。
（二）房地产企业缺乏完善的资金内部控制制度体系
多数房地产企业的内部控制制度建设不完善，一方面体现在内部控制制度不够完善，一些房地产企业在制定内部控制体系时．对自身所处行业的特殊性要求考虑较少；另一方面，房地产企业的资金内部控制制度在内容和流程上，存在一些内容缺失，无法形成一个完整的体系，如在控制环境、会计系统、控制程序等方面存在缺失和不足，或是资金内部控制体系缺少可操作性，没有形成一个具有具体规范的计划。
（三）房地产企业融资模式单一
在对资金的需求和资本结构的构成上面，房地产企业因其行业特殊性具有不同于一般企业的需求，房地产企业往往需要投入大量的资金用于土地收购或地产开发，因此对资金借贷的管理要求较高。因为对资金的巨大需求，房地产企业需要具备较强的融资能力和资本管理的能力。而目前我国房地产业的融资需求和融资能力与我国金融市场相关性比较大，一般的企业融资的途径主要有银行贷款、债务融资和股权融资。对房地产企业而言，银行为了规避风险已经在几年前限制了对房地产企业的贷款，而股权融资成本相对较大，并且因为涉及稀释股东控股权的问题，并不是房地产企业最好的融资选择。因此，我国房地产企业的融资结构单一，缺乏多种选择组合的分散，这会增加企业的资金风险，从而增加房地产企业资金内部控制的建设难度。
（四）房地产企业的资金内部控制缺乏来自内部的监督
因为缺乏科学设计和权威合理的资金内部控制体系，使我国大多数房地产企业在资金管理上缺乏来自外部和内部的监督。首先，内部的监督是指房地产企业内部通过设立独立的会计审计部门，对企业的各项经济活动进行内部监督，同时也要对企业的内部控制体系中的各项流程进行监督，内部监督一方面要规范企业的经济活动，另一方面要对内部控制流程得到评价的结果。目前房地产企业的审计部门人员的专业性、工作性质的独立性很难得到实现，会阻碍审计部门对企业的监督职能。
三．提高房地产企业资金内部控制的建议
（一）进一步加强房地产企业资金内部控制的环境建设
在我国，房地产企业资金内部控制的环境较为复杂，可从各个影响因素人手完善内部控制制度的建设，主要表现在以下几个方面，一是加强对我国企业的会计内部控制理论基础的研究，房地产企业还需要充分熟悉会计内部控制的相关法律，对会计内部控制的研究更需要抓紧进行，房地产企业应能将理论研究的方法和结论应用到教学实践中去。二是房地产企业面临的外部环境复杂，房地产企业对一个项目的投资需要相当大的投入，在市场不确定性较大的情况下，房地产企业投资的风险显著增加，现在房地产行业处在下行阶段，几年前购房的火暴场面在多数城市已不复出现。房地产企业更应该稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。三是提高房地产内控行为主体的素质、能力和风险意识，促进房地产行业资金内部控制制度的发展。
（二）进一步完善房地产企业的资金内部控制制度体系
要建立健全房地产企业的内部控制制度，一方面需要完善房地产企业的内部控制制度，房地产企业拥有完善科学的内部控制体系，有助于保证自身财务活动的顺利进行，从而提高房地产企业的内部控制水平。并充分结合自身所处行业的特殊性要求以及房地产企业作为一个个体具有的个别特征，由此来完善内部控制制度体系。另一方面，房地产企业的资金内部控制制度在内容和流程上，需要将缺失的内容完善，形成一个完整的体系，如在控制环境、会计系统、控制程序等方面制定可行的、科学的规范，形成一个具有具体规范的计划。
（三）进一步拓宽房地产企业的资金来源渠道
房地产企业因其行业特殊性，对资金的需求和资本结构的构成上，具有不同于一般企业的特征，房地产企业往往需要投入大量的资金用于土地收购或地产开发，因此房地产企业一方面需要拓宽自身的融资渠道，另一方面需要提高资金借贷的管理能力。对于大型的房地产企业，其可从银行得到一定数量的贷款，也可通过信用证来利用银行信用做中介担保获得融资，还可通过资产管理计划等获得融资。对多种融资来源的探究，有助于房地产企业在资金管理中分散风险，也有助于其融资能力的提高。因此，我国房地产企业应努力克服融资结构单一，而增加的企业的资金风险，从而将房地产企业资金内部控制的建设难点控制在可承受的范围。
（四）进一步加强房地产企业的内部监管，强化资金内部控制的作用
在科学设计的资金内部控制体系中，对房地产企业的内部监督和外部监督的实现是不可缺少的组成部分。首先，房地产企业一定要在内部设置专门的会计审计部门，并保持其独立性，并在日常管理中要注意人员的分离、对企业的各项经济活动的细节进行规范并实行内部监督，同时也要对企业的内部控制体系中的各项流程进行监督。内部监督一方面要规范企业的经济活动，另一方面要对内部控制流程得到评价的结果，这是房地产企业审计部门内部控制监督的最直接表现形式。目前房地产企业的审计部门人员的专业性、工作性质的独立性还需要企业努力实现，有助于提高审计部门对企业的监督职能。
（五）进一步加强房地产企业资金风险的防范措施
对房地产企业来说，资金链条的充足灵活和安全性对企业项目的开发具有重要的意义，因此房地产企业在进行资金管理时，一定要保持对风险意识的敏感性。在房地产企业的实际工作中，发生了许多因为资金链断裂项目不能继续开发、企业经营运营受到影响的案例，所以一定要提高对资金风险的重视程度。同时，在把握风险的时候须不影响资金的正常合理流动和周转，从而确保房地产企业能在资金的管理和使用控制上得到可观的收益。
我国房地产企业的资金内部控制还存在着内部控制环境复杂、缺乏完善的资金内部控制制度体系、房地产企业融资模式单一、房地产企业的资金内部控制缺乏来自内部的监督等问题。其改进策略要加强对我国企业的会计内部控制理论基础的研究和对外部环境因素的研究，从完善内部控制制度和资金内部控制制度的内容和流程，来建设房地产企业的资金内部控制制度体系，同时拓宽房地产企业的资金来源渠道和提高资金风险的防范措施，并通过进一步加强房地产企业的内部监管，强化资金内部控制的作用。通过以上建议措施，有望对房地产企业的资金内部控制提供一个系统性的完善建议。
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