住房产权70年到期，到底要不要交费续期？_聊晚买房邦-爱微帮
&& &&& 住房产权70年到期，到底要不要交费续期？
& & & & 前段时间，因为温州市国土局打算对20年住宅土地使用权期满征收高额续费，瞬间成为全国舆论的焦点。& & & &《温州日报》报道当地一名市民今年3月购买一个二手房单位，办理房产证时发现房子的土地使用期限只有20年、且已在3月4日过期。温州市鹿城区相关工作人员告诉事主，如要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，这笔钱大约要30万元。& & & & & 消息一出，全国震撼，民众恐自己花毕生积蓄置业，原来只当“长期租户”，更有消息指此举是对楼市的重大利空。2016年的春夏之交，温州竟然以这一方式再一次名扬全国，地方政府与市民“友谊的小船说翻就翻”，岂不令人扼腕？& & & &温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清接受《温州日报》采访时，证实目前国家法律规定，居住用地出让年限最高为70年，但当地部分早在90年代出让的土地，使用期仅为20年。他承认，期满后如何延长，“这个制度需要顶层设计，我们突破不了，到目前为止还没有收到很明确的答复。”& & & & 关于土地使用权到期后如何续期问题，我国物权法第149条规定如下：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”据当年参与立法的中国社科院法学专家孙宪忠研究员介绍，对土地使用权70年到期以后怎么办的问题，当时就争议很大，绝大多数的意见是，土地使用权到期后，只交象征性的费用即可自动续期。& & & & 为搁置争议，让物权法尽快出台，当时便采取了模糊立法。但在温州市国土局，正如他们自己所承认的，由于对如何续期“无法可依，无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便”，又言“基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，重新签订合同，重新收费。”对此说法，《法制日报》刊文《温州国土局不懂的并非只有物权法》直指地方政府与民争利，“不懂的并非只有物权法，更精通敛财术。”& & & & &我们知道，住宅土地使用权续费问题关系到全国几乎每家每户的切身利益。从表面上看，温州市国土局打算征收房价约三分之一的土地出让金似乎只涉及当地几百户房屋所有权人的利益，但一旦这一“先行先试的改革”产生政策性的误导，那么无论产权是20年、40年还是70年，全国所有房屋所有权人的利益都将普遍受到损害。在公民的诸项基本权利中，财产权与公民的利害关系最为密切。& & & & &从这个意义上理解，与其说公众在关注温州，倒不如说公众在关注自身未来的遭遇；与其说公众在生温州市国土局的气，倒不如说公众在表达对政府部门曲解法律的不满和愤慨。& & & & 所谓依法行政，是指政府的一切行政行为依法而为，受法之约束，在行政过程中须遵循实体与程序法律。温州国土局在法无授权的情况下，没有经过任何法定的程序，即自说自话、随心所欲地解释法律，试图高额收费，这就是典型的违法行政。物权法固然没有规定土地使用权到期后应该如何续期，但法律同样也没有规定到期后必须收费。法在无明文规定的情况下，行政行为应朝着民众普遍期待的方向理解，这应该是各级政府的共识，这就是法律的道德性。& & & &著名法学家哈耶克曾言：“法治意味着，政府除非实施众所周知的规则，否则不得对个人实施强制。”改革开放三十多年来，我国从宪法修正案增加“公民的合法的私有财产不受侵犯”条款，直至《物权法》的颁布实施，法治进步的一大标志就是宪法、法律开始逐步承认、尊重和保护公民合法的私人财产。政府重视民生，应当首先关心民众的法定权利而不能随便、任性地予以侵夺，更不能在法无明文规定的情况下作出合乎自身利益而损害民众期待的行政行为。& & & & 文章的最后，我希望与大家分享一千多年前唐朝的官员刘禹锡在《天论上》中说的这样一句话：“法大行，则是为公是，非为公非。”&来源 | 清朗天空聊晚买房邦lw-mfb &←长按复制&了解更多，请关注聊晚买房邦公众号：lw-mfb & & & &
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34解读：房子70年使用权到期后还续约么？_房产_房产_青网
解读：房子70年使用权到期后还续约么？
核心提示：
实行不动产统一登记，最主要的作用是更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。
酝酿了多年的不动产统一登记政策终于在3月1日正式实施，让近期低调的国内房地产市场无法继续保持冷静。
&房价会降么？接下来就是要征收房产税，这税我们该怎么交？&在上海工作的陈锋在接受《国际金融报》记者采访时发出了一连串疑问，因为他刚刚听说远在湖北的老家，很多人选择在不动产统一登记之前出售房产。显然，陈锋关心的问题，也正是大部分买房者所关注的。
复旦大学地产运营研究所所长蔡为民对《国际金融报》记者直言，不动产统一登记的最根本目的是让中央了解地方的房地产情况，让混乱的房地产市场逐步清晰明朗。对于房价方面会有长期性影响。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，不动产登记的执行后，短期内对楼市无太大影响，不会造成房价的普跌、抛售的剧增。
&市场主要还是以供求关系为主。但长期看，会影响楼市走势，一定程度上有利于反腐，有利于不动产税的出台和实施。&韩长吉说。
在金银岛副总裁兼首席分析师杨向宏看来，不动产登记是中央对地方的房地产情况掌控，有利于国家对房地产市场的调控，对去库存化的实施有着积极的推动作用。
&要想去库存化，就必须掌握国内房地产市场最真实的情况，不然就无法有效落实。至于房地产税的问题，国家会根据市场情况在5年内全面实施。&杨向宏对《国际金融报》记者指出。
多年后终成型
不动产统一登记的政策酝酿了很多年，终于在新年后得到落实。
3月1日上午9时42分，随着江苏省徐州市居民邢卫锋在徐州市不动产登记局服务大厅接过国土资源部部长姜大明颁发的全国第一本不动产产权证书，我国不动产统一登记开始正式实施。
除了江苏徐州，四川泸州也在同一天启动颁证工作，泸州市居民申庆领到了泸州市不动产登记中心颁发的第一本宅基地使用权证书，江西赣州崇义县则发出第一本林权类不动产证书。
对此，国土资源部不动产登记局局长王广华表示，这标志着不动产统一登记制度实实在在落地。
据悉，国土资源部今年选择了江苏徐州市新城区和睢宁县、山东青岛市、四川泸州市泸县、重庆长寿区、黑龙江牡丹江市林口县、江西赣州市崇义县、广西南宁市等15个地方作为不动产统一登记窗口建设的联系点，指导加快推进不动产统一登记窗口建设工作。
目前，这些联系点正在进一步加快业务流程再造、登记系统对接、统一窗口设置等必要的技术准备，部分联系点从3月1日起，依据《条例》开始启用新的登记簿并颁发新版证书。
姜大明表示，实行不动产统一登记，最主要的作用是更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。
蔡为民也认为，从接受整合不动产登记，建立不动产统一登记制度，是政府机构改革和职能转变的重要内容，更是对如今的房地产市场进行管理的积极政策。&之前的房地产市场过度混乱，这样显然不利于房地产市场的健康发展&。
不可否认，不动产统一登记需求十分迫切。王广华就对外公开表示，在实施不动产统一登记之前，由于各部门登记方法、技术规程不一致，原有的分散登记方式很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登。
&分散在不同部门管理和登记，又容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发矛盾和纠纷。&王广华指出，实施统一登记可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性。统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，又可以有效保障不动产交易安全。
那么，如何准确地进行不动产统一登记？
国土资源部不动产登记局副局长冷宏志告诉媒体，分散登记时，在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理不同的证；在城市，当事人最少也要办两个证：到房管部门办理《房屋所有权证》，到国土资源部门办理《国有土地使用证》。
记者从一位国土资源部动产登记的相关工作人员那儿了解到，之前由于证书种类繁多，不仅增加了企业和群众的不便，还增加了工作人员的时间成本。
&如果统一登记后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，我们也会轻松不少。&该工作人员还告诉记者，因为登记刚刚开始实施，有些地方还没有完全落实，旧的房产证依旧有效。
为房产税铺路
在不动产统一登记实施之后，有关房产税山雨欲来的报道更是接连不断。那么，在不动产统一登记之后，房产税是否会接连出台？
对此，蔡为民在接受记者采访时指出，不动产统一登记和房产税征收之间并不是承接的关系。&其实上海、重庆等地已经开始征收房地产税了，只是这不是完整版的房地产税。但随着国内房地产市场不断健全，完整版的房地产税迟早会出现。&蔡为民说。
与此同时，不动产登记局负责人在接受媒体采访时说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。
外界观点中，作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈发明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。
中国社科院副研究员陈飞对媒体指出：&不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。&
为此，杨向宏对记者预计，随着一线城市楼市需求量大，土地有限，房产税的全面征收确实势在必行，&三四线城市则因为楼市库存数量巨大，并且购房需求较低，逐步减弱对土地财政依赖的政府需要征收房地产税收来增加财政收入。&杨向宏表示，五年之间，国家会开始全面征收房地产税。
当然，征收房地产税并不是那么的简单容易。记者了解道，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？种种问题牵一发动全身，需要全面考量。
有业内观点指出，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何&直接&从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
&准确地说，房地产税的征收是中国房地产发展到一定阶段必然要出现的。至于如何收，怎么收，要根据当地的房地产市场情况，国家也会进行仔细研究分析后再决定。&蔡为民认为。
抛售潮难出现
不动产登记靴子落地后，有观点指出，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售。
&不动产统一登记实施之前，我老家湖北那里有人卖房，我父亲就问我，那么多套房子一起卖，房价会不会因此下降呢？&在上海做房地产中介的陈锋和记者聊天的时候提出了该问题。
不过，广州一家房地产商接受《国际金融报》采访时透露，不动产登记取代原来的房产证制度落实之后，当地的一手楼市成交没有大的影响，市场也无明显的反应。
&基本没有出现抛售潮，房价没有回落的现象，那不过是市场上的流言。&该房地产商对记者直言。
蔡为民分析认为，房地产统一登记最主要的目的是统一国内房地产市场，而非去调节市场。而且不动产统一登记的政策已经被提及很多年，人们在心理上已经做了一定的准备，所以现在出现所谓的抛售潮，基本是概率很低的事件。
那么，不动产统一登记会减少一些人的投资行为吗？
在蔡为民眼里，房地产税等政策一直都是房地产商们头顶上的达摩克利斯之剑。而这几年，楼市的走向明显让房地产投资商不再集中于住宅建造，要么选择淡化房地产主业，要么去进行跨界投资。
&而且百姓是否要买房，主要取决于自己的需求。刚性需求是不会变的，但是如果说因为房地产税或者不动产统一登记而让人积极买房或者卖房，这是不准确的观点。&蔡为民指出。
杨向宏则对记者表示，在相比于一手市场，房地产税等政策对二手楼市的心理影响似乎更大。&一线城市因为土地面积有限，加上房地产政策，新房建造量会不断减少。且一手房多建造在远离市中心的地方。而二手房因为多建在市中心，在未来会更加受到购买者的青睐。&杨向宏说。
与此同时，记者了解到，目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，&去库存&将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。
&在去库存的过程中，由于房产税的不断推进，国内的房价会进入一个比较奇妙的阶段。&蔡为民告诉记者，&一线城市会出现利好，因为美女不愁嫁，一线城市的房屋需求本来就很强烈。而房地产税也让房屋成本不断上升，所以会出现房价上升却依旧有人因为刚需购买的情况。至于三四线城市，在房屋需求量有限的情况下，房地产税的征收会降低当地人的购买热情，这样一来，房价必然下跌。&
在蔡为民看来，房价的上升或者下降由供求关系决定。供不应求房价上涨，供过于求房价下降。去年以来，各地房地产市场分化严重，各地房价的变化仍然取决于各地的供求关系。
杨向宏则认为，未来的房地产市场会出现一个情况，那就是房子很多，需求却很有限。&随着人口老龄化的加剧，当那些老人离开之后，房产被子女儿孙继承，如今中国很多家庭都是独生子女，那么这些独生子女可能会继承很多套房产，对于他们来说，就不会有购房的刚性需求，那么房价会如何走向就很明确了&。
韩长吉也认为，房产税之前在上海等地有试点，但是结果证明，这对楼市走势并无太大影响，税费难以从根本上影响楼市走势。
&房价走向，房屋交易量等问题根本在于房地产市场自身发展的规律。从房地产改革的角度来看，不动产登记有利于明确房产所有权，明晰房产数量，为决策、交易提供数据支持。有利于促进房地产行业的进一步市场化发展，促进房地产市场更加规范、成熟，而非去左右房价和房产交易量。&韩长吉说。
产权问题何解
除了房产税和房价波动的问题，不动产统一登记之后，产权问题也引人关注。比如说一直以来的小产权房问题。
在蔡为民看来，小产权房并不会因为不动产统一登记而变得合法。法律上来说，小产权房就是违法的存在，所以永远不会被&转正&。&一旦被转正，我们国家的房屋库存量会增加几千万套，这对于现今的房地产市场会有非常不利的影响&。
&针对小产权房，不动产登记已经明确规定，小产权房不会登记在册，不会颁发不动产权证书，意味着购买小产权房的人，权益无法得到有效保障。至于如何解决，估计还是具体问题具体分析，虽然不会一刀切拆除，但目前来看，国家不会承认其合法权益。&韩长吉在接受记者采访时指出。
国土资源部有关负责人也表示，不动产统一登记是按照按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。&所以小产权房不可能予以登记，更不可能通过合法登记漂白。&该负责人明确指出。
&不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动，讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。&王广华也表示。
值得一提的是，随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题也浮出水面：房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。
&土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。&中国社会科学院研究员杨重光对外表示，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。&随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确&。
韩长吉则告诉记者，根据国家法律规定，房产有70年产权问题与不动产登记并不冲突，&70年后或者未来十几年，国家会有法律出台来明确房子产权，大概率情况是房子还是你的，不过估计要缴税了，根据房屋面积的大小来定&。
&其实在2007年的《物权法》中，已经规定了房屋70年产权到期之后，自动续取。也就是说，国家不会赎回房屋，它自动划分到房主的名义下。如今房屋统一登记之后，这方面更加不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确，接下来在产权到期后，是免费获得还是收费获得产权，国家会根据当时的情况来决定。预计，70年后，续取房产是需要交费的。&蔡为民表示。（夏妍）
责任编辑：上官云龙
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国土部重修《土地管理法》
住宅满70年可能要有偿续期
&&责任编辑/薛永军┃版式设计/连诚&&新的《土地管理法（修订意见稿）》（下称《意见稿》），最近已在省一级国土系统内部征求意见。一位国土资源部司局级官员透露，此后《意见稿》还将公开征求社会意见，最后报送全国人大法工委，“预计年内可以出台”。&&《意见稿》对现行《土地管理法》做了大幅修改，总计新增49条法条。其中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。&&&&70年后无偿续期被调整&&去年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的意见稿，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期等。&&然而，在《意见稿》文本中，上述内容都已“删除”或“调整”。商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期，便是被“调整”的内容。&&“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”一位长期从事土地制度研究的专家表示，如果修订中明确了“无偿”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”的表述，“就可以是无偿，也可以是有偿，这样就有了回旋的空间，按照届时的情况管理，实际上把这个权力交给了政府。”他强调。&&他还告诉记者，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地设定不同的“收费标准”———因为全国的地价不同。而在北京，已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传，但官方未予证实。&&&&住宅建设用地使用权续期一直无细则&&商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，并一直沿用至今。&&1994年出台的《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”&&但是，这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。&&2006年，《物权法》出台，其中第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建&&设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”&&但是，《物权法》亦未明确自动续期，是有偿续期还是无偿续期。全国人大常委会法律工作委员会委员王利明曾在接受媒体采访时表示：“房子存在多久，土地的使用期限就存在多久。关于续期年限、续期费用问题，在《物权法》中并没有更为明确的规定，具体操作细节比较复杂，分歧和争论也比较大，因此在制定《物权法》时特意略过或者说回避了具体操作办法，只规定了基本原则。”&&“有偿使用土地的政策才施行了十几年，新近将要修订的《土地管理法》只是进一步明确土地有偿使用的原则，并不会出台一个明确的办法，去解决多年后才会集中出现的住宅土地使用权续期的问题。几十年间，社会将会发生很大的变化，政策空间也很大。”一位接近政策制定部门的官员表示，住宅产权续期问题，绝对不会在《土地管理法》修订草案中得到明确。&&北京市建委一位内部人士表示，北京市不会出台土地有偿续期的规定。“土地使用权以何种方式续期还不确定，但这肯定是一项中央政策，地方政府没有决策权。”&&不过，有舆论认为，住宅土地使用权到期后到底是“无偿续期”还是“有偿续期”，涉及房屋产权人、政府、开发商等诸多方面的利益调整，百姓非常关切，宜尽早明确，这个难题不应该总是留待将来解决。
&&据《中国经营报》《财经》
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