外地户籍买房人 明知不符购房资格 还签合同购房 已交定金不予返还 买房“玩猫腻” 定金泡了汤
作者：梅双
　　赵鸿江律师　　法制晚报讯 （记者 梅双）事件回放 不符买房资格 却签买房合同　　2012年2月，姜女士和王先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜女士购买王先生位于海淀区某小区的一套总价款260万元的房屋。　　合同签订后，姜女士支付王先生5万元定金，并签署了《购房承诺书》，确认其明确知晓国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知等内容。　　后姜女士以其本人为外地户籍，没有购房资格为由，起诉到朝阳法院，要求解除房屋买卖合同并返还定金。法院经审理认为：根据姜女士签署《购房承诺书》的事实，可认定其对北京市限购政策是知晓的，且应该根据限购政策判断是否符合在北京市购买房屋的条件。　　姜女士故意隐瞒相关事实导致合同无法继续履行，其无权要求被告返还定金。　　法院判决，合同因姜女士违约无法继续履行，予以解除，并驳回姜女士其他诉请请求。　　姜女士上诉。二审法院认为，姜女士应对自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要的审查与注意义务。最终，驳回上诉，维持原判。　　律师点评 合同目的无法实现 可解除合同　　北京济和律师事务所赵鸿江律师指出，本案争议焦点是国家出台的限购政策对房屋买卖合同效力的影响及违约责任承担问题。　　司法实践中，有些当事人以限购政策实施导致不符合购房资格要求确认合同无效。根据《合同法》和最高人民法院相关，违反和导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据。限购政策不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。　　那么，限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由呢？除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。　　当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，如限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度，就不能解除合同；如限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。　　本案中，由于原告并非北京市居民，亦无法提供连续满五年的缴税凭证或社保记录，不具有购房资格，无法获得房屋所有权以实现合同目的，故其要求解除合同获得法院支持。　　风险提示 解除合同 不等于免除违约责任　　合同解除与违约责任免除不能画等号，限购政策导致合同解除，并不能必然免除违约责任的承担。　　单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任。但如果合同订立、履行过程中，一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任，如恶意拖延付款时间或过户时间，遇限购政策出台；恶意通过中断缴纳社会或所得税而使购房资格丧失等。　　本案中，原告是在应知或明知不符合购房条件的情况下，仍签订合同导致合同目的无法实现的，属违约，故不能免除违约责任。　　文/记者 梅双　　北京济和律师事务所合伙人，中华全国律师协会会员，房地产经纪人。专注商事、房地产建筑等领域，创办房地产与婚姻家庭律师网并担任首席律师。　　济和律师事务所　　律师咨询热线：
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签了两份认购协议书之后政府出台限购政策，导致没有购房资格，可以退一套的定金吗？
&10-09 19:44&&悬赏 0&&发布者:imfanr &地区:四川－成都 回答:(3)
在国庆节前和两家房地产公司分别签订认购协议并缴纳定金，约定国庆节后签署购房合同，其中一套拟全款付清，另一套拟办商业贷款。结果国庆节期间政府出台限购政策，限定国庆节后同一自然人只能新购买一套商品房，我能以此为依据退掉其中的一套商品房，收回定金吗？
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[四川-成都]
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你好，可以。
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谢谢您的回答，现在开发商不肯退，协商不了再请律师
[四川-成都]
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按你们的合同约定处理
追问：怎么处理？只能新购买一套，注定有一套不能购买。能退另一套的定金吗？
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买方可要求退还定金因限购致房屋买卖合同无法履行
买方可要求退还定金　
15:02:53　 来源：法制网&&法制网见习记者苏明龙
&&&&国庆节，变限购节！国庆期间，南京、北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州等城市先后发布楼市调控政策，重启或升级限购限贷政策，同时，各地的限购政策直接影响产生了一批已经签署合同但并未履行完合同的房屋买卖纠纷。限购限贷政策的出台，让一些最近购买了商品房的购房者纷纷打起了退房的主意，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。
&&&&尽管各地的限购文件给出了指导性的意见，但在限购限贷的城市中并不能完全解决房屋买卖双方的争议问题，导致大量房屋纠纷的出现。法制网记者就由于限购限贷城市而产生的房屋买卖纠纷问题采访了律师给大家解答疑惑。
&&&&&&1. 限购前后的房屋买卖合同都合法有效？地方性政府文件可以影响合同的履行吗？
&&&&德和衡律师事务所戎燕茹律师认为，只要系双方真实意思的表示，限购前或后，买受人与出卖人签订的房屋买卖合同有效。只是因限购政策的出台，可能导致合同无法继续履行，但合同本身有效。在合同无法继续履行的情况下，视具体情况，进行具体处理。
&&&&地方政府的文件不影响合同的效力，但会影响合同的履行。主要是该地方文件属于行政管理规范的出台，其属于抽象行政行为，会影响房屋的过户、以及买受人是否具备购买资格的认定。这样即使合同有效，也因限购政策可能导致合同无法履行。
&&&&盈科律师事务所王贝贝律师认为，城市限购政策的出台，不能否定合同本身的合法性，但因限购限贷政策的影响，导致合同无法继续履行，不管是地方政府还是买房卖房都是没有错误的，这个时候就会让法院进行处理。
&&&&2. 限购限贷政策是否属于“不可抗力”？交纳定金后，买受人被限购，能否主张解除合同并要回定金？
&&&& 戎燕茹认为，限购限贷政策不属于“不可抗力”。国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购再到限购限贷逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。
&&&&戎燕茹说，住房限购限贷政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于公共政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。
&&&&盈科律师事务所柴敏律师认为，住房限购限贷政策在性质上具有公共政策的性质，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般法院会予以支持。因此，对于买卖双方均没有违约的情形下，因买受人被限购，买受人可以主张解除合同并要回定金，并无需承担违约责任。
&&&&柴敏说，如果房屋买卖合同依照约定期限可以履行，但因一方违约等原因致合同处于迟延履行的状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方可以要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任。也就是说，如果买受人违约导致合同迟延履行，并最终因限购而无法继续履行，买受人应按照合同约定向出卖方承担违约责任。
&&&&&3. 买受方因限购政策依法解除合同，导致出卖方受到损失的，出卖方可否要求补偿？
&&&&柴敏律师指出，如果在合同签订后，限购政策出台，导致买受人不具备购房资格，要求解除合同的，应解除合同。司法实践中，合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，法院可酌情予以支持。
&&&&&&4. 因限购政策导致合同无法继续履行，买受人不行使合同解除权，出卖方可否行使合同解除权？
&&&&柴敏律师认为，因限购政策导致合同无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。在此情况下，即使买受人不行使合同解除权，出卖方也可享有法定解除权，可以单方通知买受人解除合同。 日期： 15:02:53 |}