在未办理土地使用证情况下房屋买卖合同是否有效
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在未办理土地使用证情况下房屋买卖合同是否有效
一、案情简介
原告：某市××贸易有限公司；
被告：某市××综合开发公司。
日，开发公司为甲方，××贸易公司为乙方，签订了《古城路商业街房专卖合同》一份。合同约定，甲方将位于古城路一条街、子路坟南侧公园北侧京开大道西、东西长89.8米，建筑面积约1179平方米的商业房（古典式建筑楼北有3米）卖给乙方；房产证按有关文件执行，费用双方承担，土地证由甲方负责办理手续；双方协商房屋总价为218万元，合同生效后交款50万元作为定金，3月底前乙方再交50万元汇到甲方账户。日前甲方把土建部分和钥匙交给乙方，乙方再向甲方交款50万元，但甲方要负责接通临时水电、将门前道路推平。其余68万元，在交钥匙后，水电及污水道路设施接通后全部付清，最迟不得超过日。但土地路须日完成，如不按此规定交款，甲方有权中止合同收回房屋，如一方违反，合同金额应付对方每天2‰的滞纳金，合同上加盖了开发公司经营管理科的公章和法定代表人手章，××贸易公司亦在合同上进行了签章。合同签订当天，××贸易公司将50万元定金付给开发公司，同月31日又付款50万元。1997年5月双方因交钥匙交房的先后顺序及临时水电问题引起争执。经多次协商未有结果，故形成诉讼。
二、本案焦点
我接受原告的委托代理后，对本案进行了分析。我认为，本案案情已明。问题的关键，在于揭示法律的公正性。被告拒绝交付滞纳金的主要理由是原合同无效。一是被告未交纳土地出让金，未办理土地使用证，不具备房产销售资格；二是被告并未在原合同上加盖公章。从法理上看，这两条理由似乎都成立。但是，我认为，上述两条，被告在签订合同前都是十分清楚的，是明知故犯的，现在，被告以其行为违法为由，要求确认合同无效，而确认合同无效对其有利，如果支持被告的请求，就鼓励了被告的不法行为，违背了民法设立无效制度的宗旨，不利于体现法律公正原则，也不利于市场交易的安全。于是我从揭示法律公正性着手，撰写了代理词，并在法庭上慷慨陈词，让对方无地自容，并获得了法庭的支持。
三、代理意见
我作为某市××贸易公司的代理人，现就这起房屋买卖纠纷发表以下代理意见，供合议庭参考。
（一）原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。
1、从事实上看，古城路商业街的门市房不属于违章建筑。
（1）有某市规划建设联席会议纪要。该《纪要》明确规定了古城路商业街的开发建设的有关问题，并明确了一些建设中的基本原则。众所周知，这条商业街属于该市×城景点之一，是经市政府决策开发建设的古典式建筑，不属于违章建筑。
（2）有政府征迁补偿。这个“方案”就有关征地问题作了明确的规定，并付诸实施。这条方案明确指出：“根据某市规划要求及古城路商业街开发建设规定，古城路商业街需划拨×城村委会第七村民小组农转非后国有土地4350亩，征用×城村第四组村民组耕地5241亩，依据×政（1993）67号文件精神，某市土地管理局会同市区土地管理局、市区建设路办事处土地所与补征、拨地村组依法商定补偿方案……”事实上，这些土地的划拨、征用和补偿均属市人民政府行为，并且已经付诸了实施，这与违章建筑风马牛不相及。
（3）有政府补办征地手续的通知。这条商业街经政府允许建设，未及时办理征地手续，为此市土地局已用文件的形式责令市区土地局完善征地手续，这就是说从实体上已确认了征用土地的行政行为，没有补办手续只是缺乏形式要件而已。被告方为逃避违约责任，拖着不办征地手续，这是一种逃避法律的行为，丝毫不影响合同的成立和有效。
2、从法律上看，这份合同属于有效合同。
有效合同的要件是：
（1）主体资格合法：本合同双方都具有法人资格，有法人代表的签字，并加盖了印章，主体资格完全符合法律规定。被告代理人签名未盖行政章，盖的是经营管理科章，这与主体资格无关。管理科经被告授权盖章同样具有法律约束力。况且按《合同法》第32条【按：（1999）19号第3条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用《合同法》有效的，则适用《合同法》】规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本合同是被告法人代表签的字，即使不盖章，合同也是有效合同。
（2）内容合法。本买卖房屋合同所约定的11条，没有哪一条违背国家法律规定。被告方称：没按《城市房地产管理法》第44条进行登记和无预售许可证属内容违法。这是将物权变动（只有登记和预售许可证等公示，才发生物权转移）与物权变动的原因（即债权合同）混为一谈，这是传统的思维方式，不符合现有的《合同法》立法精神。没有登记和无许可证，只是不发生特权的转移，他不影响合同本身的效力，这是其一。其二，没有进行登记并不等于合同未生效，最高人民法院司法解释（同上）第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定合同标的物所有权及其他物权不能转移。”很遗憾，被告所援引的法律法规只是说应当登记，均未说不登记不生效，因此，未登记丝毫不影响合同的效力。其三，该买卖合同已部分实际履行，被告已收原告100万元（含50万元定金）房款，不存在无效的问题。
（3）意思表示真实。双方本着诚实信用原则，就主要条款达成一致意见，意思表示真实，是有效的民事法律行为。
综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同，符合《合同法》关于有效合同的要件，具有法律约束力，应该受到法律保护。
（二）被告应承担违约责任
现在原、被告双方争议的第二个焦点是原合同第八条的内容。该条款原文是：“经双方协商总价为218万元整。合同生效后，交款50万元作为定金。3月底之前乙方再交50万元汇到甲方账户。日前甲方把土建部分和钥匙交给乙方，乙方再向甲方交款50万元。”争议不休的是先交钥匙后交款，还是交钥匙时同时交款，对此各执一词。从文义上理解，甲方在5月1日前应将钥匙交给乙方，乙方拿到钥匙后再交甲方50万元，可是到现在所有房屋钥匙均在被告手里，你不给我钥匙，我怎么能给你钱呢？被告代理人理解为合同履行行为与合同本义不合，因此，应承担违约责任，这是其一。
其二，按合同第四条约定：“土地证由甲方负责办理手续”，可事实上到目前为止，即使甲方交了钥匙，没有办理土地证和预售商品房证书（被告当庭提供的证言正好证明未办理预售证是甲方手续不全之故），被告的违约行为不是显而易见吗？
其三，原合同第六条约定：“乙方自购房之日起，水电等自行管理，供水、供电配套齐全。”第八条约定：“甲方要负责安通临时水电、将门前道路推平。”而事实是，被告一直未提供配套齐全的供水供电系统，亦未将门前道路推平（1999年才推平），被告的违约行为是显而易见的，至法院实地调查时，已过2年多，西部房屋连电线都没有，所有房屋都不通水，请问这不是违约是什么？事实上，被告所售房根本达不到出售的条件：一无征地手续，二无售房许可证，三无设施。违约是显而易见的。被告方承担的违约金是由两部分组成，一部分是返还定金50万元，第二部分是另外50万元的违约金，按日2‰算为108万元，被告应予以赔偿。
（三）该建筑物存在严重的质量问题。
我方已当庭出示现场拍照，该房屋已七裂八半，存在严重的质量问题，即使有房产部门的验收合格结论，也不能说明无质量问题，应该进行重新。
综上所述，原、被告双方签订的合同合法有效，原告要求被告承担违约责任，继续履行合同，并由法院责令限期补办有关手续，以保护房地产交易的安全，维护原告的合法权益不受侵犯。
四、判决结果
法院判决结果如下：
根据《中华人民共和国经济合同法》第六条、第三十一条、第三十二条，《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第三条、第九条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国诉讼法》第二百三十二条之规定，判决如下：
（一）原告某市××贸易有限公司与被告某市××综合开发公司签订的房屋买卖合同有效。
（二）被告某市××综合开发公司继续履行合同，限判决生效后10日内交付房屋。
（三）被告某市××综合开发公司支付原告违约金1049670元（参照最高人民法院关于逾期付款违约金的规定，日至日按日4‰计算，以后计算至判决书规定履行届满之日止）于判决书生效后10日内一次付清。逾期履行应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费15410元，由某市××综合开发公司承担。
（附：二审代理词）
（一）（2000）×经初字第043号民事判决书认定房屋买卖合同有效并不违反国家法律。
上诉人称：“上诉人在未交纳土地出让金，未取得土地使用权证的基础上即在古城路开发房屋并出售商品房的行为是严重违背《土地法》第55条规定。”上诉人意见的主旨：一是未交土地出让金；二是未取得土地使用权，因此行为违法。这是不能成立的。
上诉人虽然未交纳土地出让金和未取得土地使用证，但是上诉人的开发房地产行为是政府允许的行为。因为《土地法》赋予各级人民政府对土地的出让和使用有决定权和管理权。至于政府行为（如会议纪要）是否违法不是本案审理的范围。政府的行为是行政行为，本案是民事法律行为。在没有通过行政诉讼手段撤销政府行为时，政府的行为就是有效的，合法的，也是法院判决应参照的依据。没交土地出让金，政府可以责令补交，应不应交，由谁交是政府职权范围内的事情。本案不应审理政府的行政行为。
2、上诉人出卖的房屋并不违反法律规定。上诉人称：“上诉人建房售房行为严重违反《城市房地产管理法》第37条、第38条、第40条规定。”这个理由不能成立。
（1）有政府规划联席会议纪要。
上诉人所建房是市政府开发的旅游景点。市政府有规划建设联席会议纪要（1995）3号文。这个文第五条第1―5项、第10―11项已明确是经政府规划开发的项目。这已证明使用土地和建房是政府的行为。市政府有权作出统一规划的决策，并有设计图纸。
（2）有政府征迁补偿方案。
这个“方案”就有关征地问题作了明确的规定，并付诸了实施。这个方案明确指出：“根据某市城市规划要求及古城商业街开发建设规定，古城路商业街需划拨七城村委会第七村民组农转非后国有土地4350平方米，征用七城村第四组村组耕地5241平方米，依据予政（1993）67号文件精神，某市土地管理局会同市区土地管理局、市建设路办事处土地所与补征、拨地村组依法商定补偿方案……”事实上，这些土地的划拨、征用和补偿均属市人民政府行为。并且已经付诸了实施。这与违章建筑风马牛不相及。
（3）有政府土地批文。
某市人民政府土地管理文件，即×政土（号文件明确规定：某市城市综合开发公司于1995年未经批准非法占用土地，1997年非农业用地大清查对该案已做处理。同意将市区胜利办理处×城屯第四村民组集体耕地1446平方米（含京开大道占地337平方米）、建设路办事处×城村委员会第四村民组集体耕地2929平方米依法征为国有。完善征地手续……并同意将该地净用地面积10829平方米国有土地使用权依法出让给某市城市综合开发公司，作为古城路商业街开发项目用地，出让年限40年。这个批文已是再清楚不过的事实，上诉人使用的土地是经政府批准的允许房地产开发的土地。没有完善征地手续，只是形式要件欠缺，文件已经明确完善征地手续，但上诉人因资料不全等原因拖着不办。实体要件已经不存在违法问题。
综上所述，上诉人开发使用的土地无论从程序和实体都符合法律规定。《土地管理法》第11条第3款明确规定：“单位和个人依法使用国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”因此，上诉人开发建设有法可依有章可循，不存在无效问题。
载点.网整理 （4）有某市委×办文（2000）18号和某市委×文（2000）73号招商文件。这两份文件可以证实以下事实：
①古城路商业街开发是政府的行为；
②这项工程是创建旅游城市的亮点工程；
③上诉人正在参与招商。上诉人未交土地出让金，占用土地开发房地产，一方面说自己违法，以逃避法院追究其违约责任；另一方面还在大力招商。
上述事实足以证实，上诉人使用土地进行房地产开发是经政府允许的，至于政府批准是对是错不是本案的审理范围。上诉人承认自己违法，应该主动接受土地部门制裁。上诉人与被上诉人签订的古城路商业街商业房屋买卖合同合法有效。
（二）房屋买卖合同是有效合同
上诉人称“上诉人与被上诉人签订的‘古城路商业街商业房屋买卖合同’无效”，这个理由经不住推敲。本代理人认为，双方签订的合同是有效的合同。理由如下：
1、符合有效合同的三个要件。
（1）双方当事人主体资格合法。上诉人是经营房地产开发的独立法人企业，有营业执照，不超越经营范围。其签订房屋买卖合同主体资格合法。被上诉人是具有独立法人资格的法人企业，购买商业房屋是法律允许的自主行为。因此双方具有签订买卖房屋合同的主体资格。（2）双方当事人意思表示真实。
上诉人和被上诉人于日签订的《古城路商业街商业高度买卖合同》是经双方平等协商一致达成的一致意见，并且被上诉人已按该合同条款实际履行应尽的义务。合同签订的当天（3月11日）被上诉人付50万元定金，同月31日又付款50万元，最后由于上诉人不交钥匙和未按合同规定水电问题发生纠纷。纵观这份合同条款计11条，都体现了平等协商、意见自治的原则。按照《经济合同法》第9条规定：当事人依法就主要条款经过协商一致，经济合同就成立。（3）合同内容合法。
①该房屋是经政府规划部门统一规划设计的建筑。包括地理位置、间架结构，外观造型都是政府统一设计建造的。
②上诉人出售的房屋是经政府批准建造的，不属违章建筑。
③该项建筑是法律法规允许出卖的建筑。
上述3点足以说明双方房屋买卖合同是合法的有效的民事法律行为，理所当然的应受到法律保护。
2、所谓违反国家法律的理由不能成立。
（1）上诉人在整个上诉状里都强调合同违法无效，并引用了《土地法》和《城市管理法》的有关规定，现在有必要对上诉人错误的观点予以澄清。
①《土地管理法》第55条规定，交纳土地使用权出让金等土地有偿使用费后方可使用土地。上诉人由于开发房地产的这块土地是先由上诉人于1995年未经批准非法占用的土地，1997年非农业用地大清查对该案已做了处理。尔后政府对上诉人先占后买将已使用的10829平方米土地划拨给上诉人用于商业街开发项目。很显然，上诉人使用在先，处理在后，其补交出让金符合情况，也符合法理。无任何违法之处。其处理结果并不与《土地管理法》第55条相悖（经查某省关于非法占地的处理）。
②上诉人引用《城市房地产管理法》第37、38、40条规定，以说明他自己的违法性。
第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让；
第38条规定，支付全部土地使用权出让金并领取证书的，方可转让；
第40条规定，房地产转让，合同中应当载明土地使用权取得方式。
第三条都规定了转让房地产的条件。但是，这三条规定的都是物权转移问题，并未涉及债范围的合同效力问题，亦即并未规定“未登记”“未交出让金”，“未载明”合同无效的问题等事项。
最高人民法院《关于适用&合同法&若干问题的解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续，但不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”然而，遗憾的是上诉人将行政法律法规关于物权登记等规定视为关于合同效力的要件，这是将物权变动的原因和物权变动混为一谈，前者是债法范畴，后者是物权法范畴，具体而言，首先批准登记不是合同成立要件。因为合同是当事人合意的结果，是合同自由原则的体现，只要当事人双方根据《合同法》所规定的要约和承诺规则就合同的主要条款达成一致，合同即告成立。
第二、批准登记等不是合同的有效要件。合同是否有效，其判断的根据只能是法律、行政法规对批准、登记等要件的规定，但这些规定。并不属于强制性规范，因此，不能以是否批准登记与否来判定合同是否有效。
第三、还要说明的是上诉人缺少有关手续需要继续完善，但是这并不妨碍合同的效力，也不妨碍承担违约责任。
总之，上诉人与被上诉人签订的合同符合最高法院解释的规定，属于有效合同，正像原审判决所称：有利于保护交易安全。至于能否转让和登记，那是物权公示问题，是涉及到物权变动问题，与合同效力无涉。
综上所述，上诉人提出的上诉理由无法律和事实根据不能成立。原审法院关于合同效力的认定符合法律规定，希望合议庭能采纳我的代理意见，驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以昭章真理和正义。附注：本文载于《我的辩护（代理）理论和实践》。
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