如何强制执行已经在房管局办理预售登记但产权所有人是开发商的的房产？_百度知道
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如何强制执行已经在房管局办理预售登记但产权所有人是开发商的的房产？
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银行将土地使用权证还给开发商，开发商在房管局办理整撞楼的产权证，开发商在楼盘封顶，预售商品房后的金额足够还给银行贷款后，带着业主去房管局办理产权转移，将大产权拆分为独栋独室的房屋产权，故称大产权，根据业主的购房合同，即此时的产权人是开发企业，而不是业主。开发商在拿到大产权后大房屋所有权证是开发商的，将产权所有人转为业主，从而完成大产权到房屋所有权的转变
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必须要法院判决可以强制执行才能进行强制执行。
这个由法院判断是否强制执行。
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开发商用已售房产办抵押 12户购房人新房遭查封维权难
事发湖口县
原因是所购房产未先行登记备案
专家提醒购房者可申请预告登记
【字体：&nbsp &nbsp 】&& &&来源：中国江西网-新法制报&&编辑：舒晓露&&作者：
　　核心提示
　　9月3日，当湖口县海正明珠小区12名购房人正在装修新房准备入住时，九江中级人民法院的一纸查封通知却给了他们当头一棒。
　　原来，小区开发商为筹措资金将已售给购房人的房屋先行登记备案抵押给他人，而在借贷纠纷爆发后，债权人向法院提出财产保全申请并获批准，12名购房人的房屋旋即遭查封。
　　眼看着新购的房屋遭此变故，12名购房人抱团维权，却深陷困境：警方难以立案，房管局工作组调解工作陷入僵局，负债累累买来的房子随时可能被拍卖用于开发商还债。
　　当地政府&亡羊补牢&式的新制度虽能有效监管到购房资金，但对于房地产商的上述行为仍是监管缺位的状态。
房屋大门被贴上了法院通知
　　12户购房人 房产突遭查封
　　廖广云怀孕后，就盘算着买套更大的房。
　　海正明珠小区位于湖口县新街，小区周边是宽阔的马路和一栋栋拔地而起的高楼，与湖口中学仅一路之隔。
　　廖广云最终选择了建筑面积140.33平方米的19栋601室，价值近60万元。她东拼西凑，花光了包括父母的所有积蓄，终于在今年1月3日签订了购房合同，随后付清了全款。
　　当在4月份拿到房时，廖广云的儿子也呱呱坠地了，生活的大船似乎正向着最正确最光明的方向驶去。
　　但在9月3日，贴在房子大门口的《江西省九江市中级人民法院协助执行通知书》和《江西省九江市中级人民法院民事裁定书》打破了这个家庭的希望。
　　&民事裁定书&和&通知书&显示，海正明珠小区的开发商九江海正房地产开发有限公司（以下称&海正公司&）卷入了一起民间借贷纠纷案中，海正公司的债权人余某向法院提出财产保全申请，请求对海正公司名下的海正明珠小区五十六套房产予以查封，且已提供了担保。同时，要求湖口县房管局协助执行，&查封期间，未经我院书面解封或同意，不得对被查封房产进行转移、变卖、租赁、抵押、典当、赠与，查封时间为日至日&。
　　这对廖广云和家人来说犹如晴天霹雳，&凭什么查封我买的房子？&
　　据新法制报记者走访了解，与廖广云情况相同的购房人有12名。
　　&海正公司已经把房子卖给我们了，他欠别人钱凭什么查封我们的房子？&12名购房人开始了维权之路。
　　开发商&耍花招& 抵押已售出房产
　　购房人随后了解到，海正公司为向余某借款，于今年3月14日将56套房产作他项权证抵押给了后者。
　　&我们先签的合同，是善意购房人，实际占有了房产；而海正公司将自己不享有实际处分权的房产抵押给他人，明显恶意，是违反法律规定的。&购房人刘萍说。
　　然而实际情况并非如此简单，虽然购房人在此前就已签订了《商品房买卖合同书》，但由于一直未在房管局备案，房管局对12套房子的买卖并不知情，这就使得海正公司和余某得以成功申请到了房管局核发的《土地他项权证》。
　　&可是从来没人告诉过我们购房要去房管局备案呀，而且购房合同载明了这是海正公司的责任。&刘萍拿出了《商品房买卖合同书》，其中第十五条&关于产权登记的约定&载明：海正公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由海正公司提供的资料报产权登记机关备案。
　　这意味着在商品房交付购房人使用后，海正公司有近1年的时间去房管局备案。
　　江西财经大学法学院教授、博导熊进光虽同情购房户们的遭遇，但他认为购房人亦存在疏忽，&如果购房人知道必须要备案，那么他们就可以拿着合同主动到房管局去咨询，让房管局知道房产的真实买卖情况，就可以避免现在的情况&。
　　对于目前的情况，熊进光说，根据已登记备案优于未登记备案的原则，目前这12套房产的所有权仍然属于海正公司，法院在判决时很有可能会拍卖这些房产用于偿还余某的债务，&购房人可以选择聘请律师调查海正公司名下的其他资产，用于赔偿；或者选择报警&。
　　得知九江市中院将在11月针对该案进行庭审，按捺不住的12位购房人去了一趟法院。&考虑到我们的实际情况，法院表示暂时不会拍卖我们的房产。&为了能够彻底消除顾虑，他们还报了警。
　　难以立案使事件陷入尴尬
　　&这种案子有争议，严格执行法律规定的话，是不好立案的。&当记者来到湖口县公安局时，该局经侦大队副大队长余栋华答道。
　　余栋华表示，海正公司的行为并不是一般意义上的&一房两卖&，所以不能就此立案，&在商品房买卖合同订立后，海正公司未告知购房人即将房产抵押给第三人余某的情况，是否能够立案目前仍存有争议，我们就此咨询过经侦总队，尚未得到明确的答复&。
　　余栋华同时也表示，由于尚未接到12名购房人的正式报案，且无其他政府部门提出请求警方协助，所以不好直接介入，&如果购房人直接来报案，或房管局对警方提出请求，我们会酌情考虑&。
　　在接到购房人的举报后，当地政府立即成立了工作组，工作组随后介入调查。
　　10日，工作组成员、县房管局房控股股长刘毅告诉记者，由于开发商经营的另一个楼盘也出现了同样的情况，海正公司负责人周某已被彭泽警方带走协助调查。&我们了解到，周某经营的楼盘遍布九江大部分区县，当其中一个楼盘资金链出问题时，他就会挪用其他楼盘的资金进行填补，甚至将已售出的房产抵押给第三人换取资金。&
　　刘毅分析说，表面上看，这种方式似乎只是公司的内部运作，如果不出问题的话，开发商有了充足的流动资金，待开发商还款给债权人之后，抵押关系终止，购房人也可以拿到房产证；但实际上，一旦开发商经营遇到问题，造成还款困难，就会导致债权人和购房人争夺房产。
　　购房人深陷维权困境
　　12名购房人无法接受这样的结果，但他们四处维权的结果并不乐观。
　　&我们了解到，周某其实已经资不抵债了，他仅剩的资产要先还给银行和抵押人，等轮到我们的时候，很可能就什么都没有了。&廖广云说。
　　10月10日，当新法制报记者来到廖广云已装修入住的新房时，她的母亲介绍说，不久前，为了赶走廖广云一家，余某曾叫人焊死了她家的大门。
　　而被购房户们寄托了希望的工作组，其开展的调解也陷入了僵局。
　　&因为周某与余某之间的借贷纠纷是民事案件，政府不好过多介入，所以我们主要做的还是调解工作，但效果并不理想。&刘毅介绍说，目前工作组的思路是通过说服余某解除对12套房产的抵押关系，取消他项权证，让其仅接受其他44套房产，以此让12名购房人&解套&并重新办理登记备案，&但是余某担心若44套房产无法还清周某的欠款，他就可能要蒙受巨大损失，所以一直不愿接受&。
　　&房管局难道就没有责任么？作为主管部门，他们没有监管好房地产商买卖房屋行为，是失职。&面对困境，刘萍和其他购房者开始向房管局发难。
　　专家提醒购房者预告登记
　　针对购房人的质疑，刘毅表示：&房管局真的很难监管到房地产商。&他还说，虽然要求房地产商将房屋销售数据每月上传到房管局的资料库，但如果房地产商刻意隐瞒，而购房人又未主动反映的话，房管局无法核实房屋的真实销售数据。&房产销售是个动态过程，我们不可能派人下去一户一户地核实。&
　　考虑到监管漏洞，今年7月15日，当地政府出台了《关于印发湖口县商品房预售资金监管暂行办法的通知》，其中第五条规定：房地产商应在商品房预售之前，在银行机构开立商品房预售资金监管账户，委托开户银行为预售资金监管银行，并由房地产商、预售资金监管银行签订房管局监制统一格式的《商品房预售资金监管协议书》，明确三方的权利、义务和法律责任。
　　&这意味着房地产商在楼盘竣工验收前，没有房管局、监管银行同意不能擅自挪用购房资金；若房地产商不出示购房资金已存入预售款监管账户的证明，则无法在房管局办理预售合同备案登记，楼盘也就无法进行预售，从源头制约了房地产商。&刘毅分析说。
　　但针对房地产商拖延登记备案时间，将已售出的房屋抵押给第三人的行为，房管局目前仍未找到有效监管办法。&现在采用的是事后监督。若房地产商出现了一次上述行为，我们会责令其整改并处罚，然后录入到全省联网的诚信档案中，并在省住建厅的网站向社会公布。&刘毅介绍道。
　　这种监管方式所暴露出的问题是，一旦购房者走入了房地产商设下的陷阱，那么就只能依靠自身进行维权。
　　对此，熊进光提醒购房人应尽早进行预告登记，&当事人只要和开发商签订预售买卖合同，购房者即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权&。他同时建议，房管部门也应加大宣传力度，普及购房所涉法律知识，尽量减少购房人上当受骗的可能性。
　　还有一些法律界人士认为，应规范购房合同中的格式条款，缩短开发商房子卖出后到房管局登记备案的时间，并不得在此期间将已售出的房产进行抵押贷（借）款写进合同，同时约定违约责任和房管局的监管责任，惟此或能杜绝开发商作出损害购房者利益的事情发生。
　　◎文/图 记者郭俊
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开发商跑了,我怎么办房产证?
这些年我好不容易攒了一笔钱，决定买套商品房作为婚房。现房子已完工，开发商是一个认识的本地人，一开始说好是860一平米，共110多平米！一共是9.5万。我就首付了8万说办好房产证一起付完！就写了一份合同书盖了手印，把房子的钥匙给了我！过了几个月大打电话就停机了，我四处打听他的消息说欠人家钱跑了！象这样的情况我可以通过什么法办来...
这些年我好不容易攒了一笔钱，决定买套商品房作为婚房。现房子已完工，开发商是一个认识的本地人，一开始说好是860一平米，共110多平米！一共是9.5万。我就首付了8万说办好房产证一起付完！就写了一份合同书盖了手印，把房子的钥匙给了我！过了几个月大打电话就停机了，我四处打听他的消息说欠人家钱跑了！象这样的情况我可以通过什么法办来办理房产证！请详细解释一下，谢谢了！
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根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条的规定，房屋权属登记分为：总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记。而你的情况属于款第三项，即“转移登记”。
办理房屋权转移登记，需要经过受理、审查、决定、告知4个阶段。
办理过程中需要开发商，共同递交申请书以及提供相关材料。而现在开发商老板已经跑了。 所以你只能通过仲裁或诉讼，来获得法院出具的《协助执行通知书》这样...
根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条的规定，房屋权属登记分为：总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记。而你的情况属于款第三项，即“转移登记”。
办理房屋权转移登记，需要经过受理、审查、决定、告知4个阶段。
办理过程中需要开发商，共同递交申请书以及提供相关材料。而现在开发商老板已经跑了。 所以你只能通过仲裁或诉讼，来获得法院出具的《协助执行通知书》这样一个法律文件，代替开发商来办理房产证。
在房屋购买合同中，有一个解决争议的条款，这一条款有两个选项，一是诉讼，二是仲裁，签订合同时只能选择其一。
你签订房屋买卖合同时，如果选择诉讼，那就只能通过诉讼解决；如果选择了仲裁，那就只能通过仲裁解决。由于开发商老板跑了，但是法人地位没有消失，不影响其成为在诉讼过程中的被告及仲裁过程中的被申请人地位。通过诉讼或仲裁，获得生效的判决书或裁决书，之后可到所辖法院执行庭申请执行，法院会向你出具《协助执行通知书》。
有了《协助执行通知书》，你就可以带着房屋买卖合同、本人身份证、契税完税证明，到所辖房屋权属管理部门办理房产证了。
不知道下面这条知识能否帮助到您
购买新房时大多是由开发商办理房产证,而且难免会出现开发商拖延办理房产证的现象,因此不少购房者都想问一个问题,买新房真的不能自己办房产证吗?
买新房必读:房产证一定要由开发商来办吗?
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我国不动产物权采取登记要件主义，但登记的不动产物权权利只是法律上的“推定”，并非绝对不可推翻。物权登记不能对抗实际不动产物权人，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，登记是物权公示公信原则的必然要求，实践中在保护因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人的适用上取得了明显成效。
　　在对物权权属有争议的当事人之间，登记的不动产物权权利人虽然在法律上推定为真正的权利人，但这种效力只是法律上的&推定&，并非绝对&真正&不可推翻。事实上，如果事实物权人有相反证据证明该不动产权属登记有瑕疵，是可以推翻这种法律推定，从而维护事实上真正物权人的权益。
　　以下的案例或者法条，均能说明虽然在名下，但由于债务人不是真正的权利人，银行作为也不能。
　　一、债务人名下的不动产通过协议分割给案外人，该案外人可以通过执行异议程序阻却法院对该房产的。
　　裁判要旨：在金钱案件执行中，申请执行人申请执行被执行人名下房产，但该房产早已根据离婚协议分割为案外人所有的，即使该房产仍登记在被执行人名下，案外人仍能提起案外人执行异议，阻却金钱债权的执行。
　　裁判理由：1、现有证据不能证明钟永玉与林荣达之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，钟永玉与林荣达解除婚姻关系及有关财产约定的意思表示真实。根据原审查明的案件事实，王光与林荣达之间转让股权的时间为2009年9月，王光因该股权转让纠纷根据生效判决申请原审法院对诉争房产进行查封的时间为2013年6月，此时诉争房产登记在债务人林荣达个人名下。钟永玉一审中提供的复印自上杭县档案馆的《离婚登记申请书》、《》、《审查处理结果》等三份证据，能够证明钟永玉与林荣达两人于日达成的《离婚协议书》已明确将夫妻双方共有的诉争房产归钟永玉及其子女所有。上述《离婚协议书》系钟永玉与林荣达两人双方自愿达成，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且两人亦已依该协议并经行政机关批准解除婚姻关系，故一审法院认定该离婚协议合法有效，并无不当。由于该《离婚协议书》签订时间（1996年7月）在先，法院对诉争房产的执行查封（2013年6月）在后，时间上前后相隔长达十几年之久，林荣达与钟永玉不存在借离婚协议处分财产逃避债务的主观恶意。据此，钟永玉与林荣达在离婚协议中对于的处分行为亦属有效。王光上诉认为钟永玉与林荣达之间的离婚协议属恶意逃避债务的理由不能成立。
　　2、关于钟永玉对诉争房产的的内容问题。根据《上杭县私有房屋登记申请书》、杭房权字第06072号《房屋所有权证》及杭国用（1997）字第4468号《国有使用证》等证据可知，诉争房产的用地面积为172.8平方米。由于钟永玉与林荣达签订《离婚协议书》时，诉争房产尚未办理门牌号码也未测量其实际面积，因此，钟永玉与林荣达在《离婚协议书》中约定，&&&建在上杭县城关和平路的面积一百七十三平方米（尚未办理门牌号码）的房屋归女方及女方所生子女所有&，该约定的内容即应解释为诉争房屋的全部而非其中的173平方米归钟永玉及其所生子女所有。尤其是，在《离婚协议书》签订之后，钟永玉及其所生子女也一直实际、使用了诉争房屋。因此，王光上诉以钟永玉仅对诉争房屋的173平方米部分享有请求权、人民法院不应停止对该房屋其他部分执行的主张不能成立。
　　3、由于《离婚协议书》并不存在恶意串通逃避债务的问题，且钟永玉对案涉全部房产享有请求权，因此，需要进一步讨论的问题是，钟永玉依据《离婚协议书》对诉争房产享有的权利是否足以排除执行。
　　在法律适用上，应当看到，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。
　　由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
　　在本案中，钟永玉与林荣达于日签订《离婚协议书》，约定诉争房产归钟永玉及其所生子女所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，钟永玉及其所生子女享有的是将诉争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与王光的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。
　　案件来源：最高院日作出（2015）民一终字第150号。
　　二、买受人可以对已购买但登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，以阻却执行。
　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条
　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面；
　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
　　三、买受人可以已购买但登记在被执行人（非开发商）名下的不动产提出异议，以阻却执行。
　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
　　四、登记在债务人名下，但产权已被法院生效裁判文书改变的，银行也不能执行。
　　1、《中华人民共和国》第二十八条因人民法院、的或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
　　2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
　　综上，虽然房产登记在债务人名下，但因实际权利人与登记人不一致，在上述特殊情况下，银行作为债权人也不能执行。
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我国不动产物权采取登记要件主义，但登记的不动产物权权利只是法律上的“推定”，并非绝对不可推翻。物权登记不能对抗实际不动产物权人，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，登记是物权公示公信原则的必然要求，实践中在保护因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人的适用上取得了明显成效。
15年以前，被执行人只有一套住房的情况下，法院不能强制执行。但是这样的规定一方面对债权人不公平，另一方面成为债务人逃避责任的方法。针对这个情况，最高院在15年5月份出台《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，法院在四种情况下可对欠债者唯一住房进行执行。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。
在经济新常态背景下，商品房作为保值物品的属性没有改变，其作为责任财产担保债务人信用的功能依然存在。在债务人无力偿还债务时，也成为债权人首选的执行财产，由此导致的执行异议之诉纠纷将增多。实践中，涉商品房执行异议之诉纠纷主要存在以下问题。
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