本类论文推荐我国货币政策变化对房地产市场影响显著
――2014年三季度中国房地产政策评估报告
[提要]&房地产兼具消费与双重属性，M2、新增贷款、利率等货币要素与房地产市场量价变化息息相关。
讯：[微博]10月27日发布《》，房兼具消费与双重属性，M2、新增贷款、利率等货币要素与房地产市场量价变化息息相关。1998年我国开展住房市场化改革，数年来房地产市场量价规模不断扩大：2000年全国商品房销售面积、销售额分别为1.86亿平米、3935亿元，2013年末已上升至13.06亿平米、8.14万亿元。在此期间，宽松的货币政策推动市场上行幅度加大，而货币政策紧缩转向也随之带来房地产市场的量价增速放缓。【】【】精彩推荐：1.货币政策关键要素对房地产市场的影响途径房地产兼具消费与双重属性，M2、新增贷款、利率等货币要素与房地产市场量价变化息息相关。1998年我国开展住房市场化改革，数年来房地产市场量价规模不断扩大：2000年全国商品房销售面积、销售额分别为1.86亿平米、3935亿元，2013年末已上升至13.06亿平米、8.14万亿元。在此期间，宽松的货币政策推动市场上行幅度加大，而货币政策紧缩转向也随之带来房地产市场的量价增速放缓。1.1货币供应量在我国，货币供应量统计口径主要分为三个层次：M0、M1、M2，内涵逐渐外延。M1是通常所说的狭义货币量，即现金加上部分活期存款，流动性较强，是国家银行重点调控对象；M2就是M1加上企事业单位定期存款、居民储蓄存款等，此类存款不能直接变现，但经过一定的时间和手续后也能转变为现实购买力，因此M2既反映比较活跃的需求，也反映潜在的需求由于研究期短、数据样本少以及我国市场的独特性，国内以往的研究成果对货币供应量如何影响房地产市场的结论不一，但随着近年来金融业与房地市场化水平均得到显著提升，货币供应对房地产市场量价变化的影响途径也日渐清晰。1.2信贷结构我国整体货币投放规模逐年扩大，在此过程中，信贷结构问题逐渐引起关注。信贷结构，是指信贷资金的具体投向，在各个行业、产业、区域以及不同贷款期限上的配置。我国经济结构逐渐转型升级，货币政策中对信贷结构的调整，不仅关系到金融机构自身的资产运作，更是经济发展导向的体现，有助于推动社会经济良性发展。截至2014年上半年，我国新增人民币贷款增速放缓，总体规模继续扩大。但从结构上来看，支持实体经济发展的导向更为清晰，工业、服务业贷款增长均较为迅速，而房地产贷款则表现平稳。尤其值得关注的是，上半年新增个人购房贷款9389亿元，较去年同期少增239亿元，个贷额度紧缩在影响房地产市场预期的同时直接导致购房需求推迟入市。另一方面，随着棚改等民生工程的推进，保障性住房开发贷款在信贷结构中占据越来越重要的位置。1.3利率利率变化具有自动调节资金供求的作用，从需求方面看，若经济主体认为成本过高，融资需求就会下降，货币信贷增长放缓，利率会随之回落，进而形成新的均衡。从供给方面看，货币信贷供给增加会使利率水平下降，从而自发起到调节资金供求的作用。具体至房地产业，随着我国房地产市场的逐步发展，需求结构呈现分化，从购买目的角度主要分为自住需求及需求，在此之中又区分为、中端及低端需求。对于自住群体来说，房地产是一项重要的耐用消费品；对需求而言，它则是具备财富储存功能的品。在当前贷款购房成为主流方式的背景下，无论对于何种需求，贷款利率的变化将直接影响购房成本的变化，从而影响购房者的消费和计划。同时，随着利率市场化的推进，银行等金融机构对于开发企业融资需求的选择性差异也在逐渐加大。品牌往往可以更加低廉的成本通过银行贷款获取资金。随着银行贷款从紧、信托降温、私募过窄等因素影响，中小房企融资难度不断加大。融资成本的差异侧面推动了房地产行业集中度不断提升。1.4国外货币政策变化对经济及房地产市场的影响启示美国、日本房地产泡沫破裂均经历了货币政策骤然紧缩的过程。1985年，日本实现金融自由化，1986年1月开始，日本银行连续五次降低利率至2.5%，并维持低利率至1989年，随后基准利率开始连续上涨至6.0%。美国在2001年至2002年连续降低基准利率至0.75%，但2004年开始美联储频繁连续加息，2006年末美国基准利率升至6.25%。在货币政策极度宽松时期，资本大量流入高收益的房地产业，推动地价房价快速上涨；政策的骤然降温挤压资产泡沫，从而影响整体金融安全。日本地价高企、房地产业快速发展得益于资本市场。1986年开始，日本实施宽松的货币政策，M2同比增速连续24个月超过10%。但是，同期CPI处于较低水平，1986年6月至1988年9年同比增速保持在1%以下，部分月份甚至出现同比负增长现象。日本增发的货币并未流入商品市场，引起通货膨胀，而是进入资本市场，引起资产价格膨胀。同期，房地产收益较高，而低保有税高交易税的土地税收政策，以及金融自由化导致的银行收益压缩而产生的激进贷款行为，共同推动了日本房地产业快速发展。六大城市土地价格指数于1986年开始快速增长，1991年达到顶峰285.3，较1986年增长1.7倍。因此，在货币环境发生明显变化时，政策收紧将迅速传导至房地产市场，引发市场出现大幅震荡，短期内量价的剧烈变化使得资产价值泡沫或贬值风险迅速集聚。美国高利率加快房地产市场下行，资产证券化催生市场风险。2001年以来，为刺激经济回暖，美联储连续13次降低基准利率，货币环境宽松，房价持续走高，年全美住房价格指数（HPI）平均年增长率为8.03%，处于1992年以来最高水平。同期，住房抵押贷款利率逐渐走低，次级贷款大量发出，MBA购买指数超过400，促使住房成交量持续上升，年连续四年新建住房销售套数在一百万套以上。在次级贷款大量发出的同时，金融机构将资产证券化，进入金融市场流通。2005年，美联储开始频繁加息，两年共升息12次，2006年6月，基准利达6.25%，美国房地产业开始下行。利率上升直接导致还款金额上升，而房价的下降加大了借款人通过转按揭等方式实现再融资的难度。因此，相当数量的次级借款人放弃还款，次级贷款违约率不断上升，截至2008年四季度，次级贷款总体断供比例高达13.71%，远高于2006年的4.53%。同时，住房抵押贷款证券化使得违约风险逐步蔓延，在金融市场引起连锁反应。经济下行、房地产泡沫迅速破灭、金融风险显现等多重因素共同影响下，金融危机最终爆发。货币政策的持续收紧是导致房地产市场大幅下行的重要原因。美国、日本的房地产大幅下行，其中一个重要原因在于：施行宽松的货币政策时，激发房地产快速发展，吸引大量资本流入；当货币政策连续收紧时，房地产业下行泡沫快速破灭，从而导致市场危机。从我国来看，2012年-2013年6月期间，我国货币政策整体稳中趋松，中长期贷款利率小幅下调，并维持在6.55%的水平。今年以来，我国多次强调实施稳健的货币政策，改善和优化融资结构和信贷结构。同时，针对实体经济中的薄弱环节，央行多次实施定向宽松，货币环境基本面整体较好，因此，房地产业受货币政策影响出现大幅下行的概率较小。严格的首付比例和差别化信贷，降低市场违约风险。2010年&新国十条&指出要严格二套房贷款管理，随后，我国逐渐形成首套二套及以上的差别化信贷管理体制。2010年以来，首套房贷款比例最多为70%，贷款比例远低于美国，二套房的贷款比例仅为40%，北京等城市更低至30%。因此，较高的首付比例以及严格的贷款审核制度，使得中国房地产市场出现全面下行时，出现断供的概率较低。据统计，截至2013年底，商业银行个人住房按揭贷款不良贷款率仅为0.26%，远低于美国次贷危机前优先级贷款违约率。
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&&&&日前，国务院发布《关于开展质量提升行动的指导意见》提出，要提升原材料供给水平、提升建设工程质量水平。加快钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、焦炭等传统产业转型升级；完善绿色建材标准，促进绿色建材生产和应用；大力发展装配式建筑，提高建筑装修部品部件的质量和安全性能。
&&&&根据《市政府印发关于促进大数据应用和产业发展的若干政策意见的通知》（苏府〔号）等文件精神，现开展“2017年度市大数据应用示范企业”申报工作，并对入选企业进行奖励。
&&&&为健全工程造价计价体系，根据《住房城乡建设部办公厅关于印发2017年工程造价计价依据编制计划和工程造价管理工作计划的通知》要求，住房城乡建设部组织编制了《房屋修缮工程消耗量定额（十册）》（征求意见稿）等4项定额，现征求意见。
&&&&根据住建部《造价工程师注册审核有关事项的通知》（建标造函[2016]8号）和《四川省住房和城乡建设厅关于自行刻制造价工程师执业专用章有关事项的通知（川建造价发[号）的文件要求，结合我省实际，现将有关事项通知如下。
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&&&&2017年是中国建筑业改革与重要政策密集颁布的年度，为了帮助大家进一步了解行业政策，做到顺势而为，基于此，我们对部分重要政策进行了梳理。
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浅析中国当前货币政策对经济的影响
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浅析中国当前货币政策对经济的影响
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我国货币政策对房地产行业的影响研究
【摘要】：随着我国市场经济建设日益完善,我国金融市场得到了长足的发展,金融系统在国民经济体系中的重要作用日益凸显,尤其是对如房地产等支柱产业的影响与日俱增。回顾2008年美国金融危机的形成及蔓延过程,让我们再一次深刻地认识到房地产与金融行业在整个国民经济体系中的重要性,也又一次的证实了金融加速器在宏观经济“小冲击—大波动”特征中的作用机制。宏观经济“小冲击—大波动”的特征,尤其是对诸如房地产等国民经济支柱产业的微小宏观调控,在通过信贷市场的金融加速器的放大效应后,可能给整个国民经济带来较大的影响,使得微小的经济金融变动也可能引发系统性的经济危害。
房地产行业作为拉动国民经济发展的重要支柱产业之一,在过去的一段时间中发展迅猛,同时也产生了诸多问题,诸如房地产投资过热、房地产价格上涨过快和房地产资产泡沫化等,这些已经成为政府和民众长期关注的焦点。为了维持房地产行业的稳健发展政府多次出台相关调控政策,在一系列调控政策措施出台后,尽管全国各市的房地产价格仍然存在普遍上涨的趋势,但涨速明显放缓,成交量也急剧下降。北京、上海等一线城市及杭州、常州等二线城市部分楼盘均出现降价或折扣销售,房地产市场整体呈现在高位震荡并逐步降温的趋势,市场对房地产价格出现明显的下行预期。
根据金融加速器理论的“小冲击—大波动”特征,当货币政策出现变动,给予房地产行业造成一个初始的外部冲击,将会通过金融加速器机制逐步放大初始冲击对房地产行业的最终影响。尤其是在我国房地产行业处于高位下行的阶段,其扩大作用所带来的影响会更为显著。有鉴于此,现阶段从金融加速器理论视角研究我国货币政策对房地产行业的影响显得十分必要。因此,本文从金融加速器理论视角出发,分析研究我国的货币政策对房地产行业的影响,通过对传导机制、特征及影响因素等进行深入分析,再结合我国房地产行业数据的实证研究,逐步揭示货币政策影响我国房地产行业的金融加速器效应。这不仅能够丰富我国货币政策对房地产行业影响的理论研究,还能够为危机后我国抑制房地产行业发展过热,缓释房地产资产泡沫的宏观政策的制定和实施,提供更为符合现实经济运行状况的参考意见,具有重要的理论和现实意义。
本文的研究侧重于从金融加速器理论视角出发,分析货币政策对我国房地产行业所产生的影响,本文的具体研究思路如下：
1、第一章为导论,本章首先介绍了在我国经济金融发展背景下,我国房地产行业发展过热、房价增长过快的现况,以及我国近段时间对房地产市场的各项调控措施,分析我国房地产行业发展的未来趋势。然后对金融加速器理论进行简单的说明,以表明当前研究我国货币政策对房地产行业影响的必要性和重要性。最后对文章的研究思路、创新和不足之处进行简单的说明。
2、第二章为文献综述,首先对金融加速器理论的形成进行简要的回顾,然后分别总结了国内外金融加速器理论的相关研究,最后对房地产行业的金融加速器效应的研究文献进行综述分析。
3、第三章为理论分析,主要讨论货币政策影响房地产行业的作用传导机制。本章首先对货币政策传导理论的基本知识进行简要概述,然后分别从货币传导渠道和信贷传导渠道分析我国货币政策对房地产行业的影响,由于本文的研究视角是金融加速器理论,因此本章的分析以信贷传导渠道为重点,深入研究分析我国货币政策影响房地产行业的作用机制。基于金融加速器理论分析得出,我国货币政策的初始冲击通过信贷市场影响房地产企业的资产负债表,改变其净资产和外部融资溢价,进而影响房地产企业的投资和产出,完成货币政策对房地产行业的初次影响；接着房地产行业产出的变化会反过来再一次影响企业的净资产和外部融资溢价,进而又一次影响其投资和产出,形成房地产行业金融加速器效应的循环扩大传导过程,逐步放大货币政策初始冲击对房地产行业的最终影响。
4、第四章为实证分析,在第三章的金融加速器理论分析基础之上,本章采用向量自回归(VAR)模型方法,选取年上市房地产企业的财务报表和货币供应量的季度数据,对我国货币政策通过金融加速器机制影响房地产行业进行实证分析。本章的实证检验分析主要包括变量的单位根检验、协整性检验、Granger因果检验,以及模型的稳定性检验、脉冲响应分析和方差分解分析。最后根据检验结果分析得出最终的实证结论表明：货币供给量、房地产企业净资产及房地产企业投资之间存在着长期稳定的均衡关系,我国房地产行业存在显著的金融加速器效应,货币政策对房地产行业的影响有着较强的放大效应。同时货币政策对房地产行业的影响存在明显的滞后性和非对称性,扩张性的货币政策冲击对房地产行业影响较大,且作用期限较长,紧缩性的货币政策冲击对房地产行业的影响相对较小,但短期的影响力度较大,长期的影响非常微弱。
5、第五章在总结前文理论分析和实证研究的基础之上,得出文章整体的分析研究结论,并根据研究得出的具体结论,针对当前我国房地产行业的货币政策调控过程中应该注意的事项,提出相应的政策建议
本文的研究从理论和实证上对我国房地产行业的货币政策调控有着重要意义,房地产行业作为经济体系中的重要行业,其稳健发展不仅关系着整体经济的繁荣稳定,更关系到国家民生问题。通过从金融加速器视角深入的分析我国货币政策影响房地产行业的传导机制、作用特征及效应大小等,为货币当局实施房地产行业相关的货币政策调控提供了可靠的理论依据,更有针对性的对我国房地产市场所出现的问题进行合理有效的宏观调控,从而规避在政策实施过程中因金融加速器效应而造成负面影响,真正达到货币政策调控的目标,促进我国房地产市场稳健发展。
【关键词】：
【学位授予单位】：西南财经大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2014【分类号】：F822.0;F299.23【目录】：
摘要4-7Abstract7-9目录9-111. 导论11-17 1.1 选题背景和意义11-14 1.2 本文研究思路14-15 1.3 本文创新与不足15-17
1.3.1 本文的创新之处15-16
1.3.2 本文的不足之处16-172. 文献综述17-23 2.1 金融加速器理论17-21
2.1.1 金融加速器理论的形成17-18
2.1.2 国外研究文献综述18-20
2.1.3 国内研究文献综述20-21 2.2 房地产行业的金融加速器效应研究21-233 货币政策对房地产行业影响的理论研究23-33 3.1 货币政策影响房地产的货币传导机制24-27
3.1.1 货币供应量渠道25
3.1.2 利率渠道25-27 3.2 货币政策影响房地产的信贷传导机制—基于金融加速器理论机制27-33
3.2.1 银行贷款渠道28-29
3.2.2 资产负债表渠道29-334. 我国货币政策通过金融加速器机制对房地产行业影响的实证分析33-50 4.1 实证模型设定、变量选择与数据获取33-37
4.1.1 模型设定33-34
4.1.2 变量的选择和解释34-36
4.1.3 数据获取和处理36-37 4.2 基于VAR模型的实证分析37-48
4.2.1 变量的单位根检验37-38
4.2.2 VAR模型最优滞后期的选择38-39
4.2.3 VAR模型的协整性检验39-41
4.2.4 VAR模型的Granger因果检验41-42
4.2.5 VAR模型的估计结果42-43
4.2.6 VAR方程的稳定性检验43-45
4.2.7 脉冲响应分析45-47
4.2.8 VAR模型的方差分解分析47-48 4.3 实证研究结论48-505. 结论和政策建议50-54 5.1 结论50-51 5.2 政策建议51-54参考文献54-58附录58-60后记60-61致谢61-62在读期间科研成果目录62
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王萍;[D];天津财经大学;2009年
卞立建;[D];苏州大学;2009年
朱建勋;[D];华东师范大学;2009年
杨昀;[D];兰州大学;2009年
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陈飞;[D];西南大学;2010年
于倩;[D];山西财经大学;2009年
韩梅;[D];江西财经大学;2009年
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