旅游地产起风了 评国务院对旅游业发展最新意见
&&& 原标题：旅游地产起风了 评国务院对旅游业发展最新意见 &&& 21日，国家旅游局网站上，出台了一则重磅消息。根据政府最近会议，出台了《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》，文件意在进一步提振旅游产业。在国内各产业一片萧条的当下，旅游业能一枝独秀，背后可以清晰看见政府的政策推手。 &&& 笔者第一时间研读最新披露的政策意见，给各位在白银时代打算跨界转型，转战主题地产领域的开发商们进行逐一分析。看看政策已经起风了，我们应怎样找到风口，也好跟着政策一起起飞呢。 &&& 总体来看，有五大方面要点，供业界参考。 &&& 一、这是一个绝好的政策风口。国务院发表的意见谈到，&旅游业发展应与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化结合。&如此看来，旅游业和新型城镇化结合，已经是非常明确的政策信号，这就是一个绝好的机会，如何能把握，就要看各企业的造化。由此可见，跨界融合不仅是行业发展趋势，更是政策鼓励的方向。 &&& 二、土地供应进一步向旅游业发展倾斜，旅游产业用地的获得将更具备可操作性。文件谈到：&年度土地供应要适当增加旅游业发展用地。在符合规划和用途管制的前提下，鼓励农村集体经济组织依法以集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业。&有了年度供地计划的倾斜，同时又有农村集体土地流转的入股联营，旅游用地的获得形式更具备多样性，可获得的用地机会也将更大。 &&& 三、政策资金利好行业发展，金融成为发动机和鼓风机。一个产业的兴起，离不开金融资本的支撑。在最新出台的政策里，笔者也兴奋的看到了这样的政策指引。文件提到，&政府引导，推动设立旅游产业基金。支持符合条件的旅游企业上市，通过企业债、公司债、中小企业私募债、短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等债务融资工具，加强债券市场对旅游企业的支持力度，发展旅游项目资产证券化产品。加大对小型微型旅游企业和乡村旅游的信贷支持。& &&& 四、七大旅游地产品类得到政策扶持，存在重大发展机遇。进一步研究文件全文，笔者可以发现，文件提到了七个可以与地产开发结合的旅游品类，包括：1、健身休闲体育旅游;2、医疗旅游;3、森林旅游4、具备地域特色的，以民族村寨、古村古镇为核心的旅游小镇;5、老年人休闲养生度假产品;6、工业旅游;7、以地方特色为代表的商业街区旅游等方面。这些方面的旅游发展与地产结合，将是未来旅游产品寻求突破的重要方面。当然，很多旅游地产品类在原先国内市场还没有成熟的样本，谁能抓紧时间研发产品，抓住这几年的政策风口期，快速布局，建立模式，形成连锁，谁就能拿下更大的市场。 &&& 五、强者越强，赢家通吃的局面正在形成。虽然政策文件提倡旅游市场全面开花，但对重点龙头企业，政策依然给了大力度扶持，这也是一种机会。文件谈到：&推动优势旅游企业实施跨地区、跨行业、跨所有制兼并重组，打造跨界融合的产业集团和产业联盟，支持具有自主知识产权、民族品牌的旅游企业做大做强。&大型综合文化旅游公司面对这样的历史机会，责无旁贷，大象之间的战争即将打起。 &&& 下面请看政策全文。 &&& 《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》 &&& 国发〔2014〕31号 &&& 国家旅游局 &&& 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： &&& 旅游业是现代服务业的重要组成部分，带动作用大。加快旅游业改革发展，是适应人民群众消费升级和产业结构调整的必然要求，对于扩就业、增收入，推动中西部发展和贫困地区脱贫致富，促进经济平稳增长和生态环境改善意义重大，对于提高人民生活质量、培育和践行社会主义核心价值观也具有重要作用。为进一步促进旅游业改革发展，现提出如下意见。 &&& 一、树立科学旅游观 &&& (一)创新发展理念。全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，按照建设中国特色社会主义事业&五位一体&总体布局的要求，坚持深化改革、依法兴旅，处理好政府与市场的关系，推动形成政府依法监管、企业守法经营、游客文明旅游的发展格局;坚持融合发展，推动旅游业发展与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化相结合，实现经济效益、社会效益和生态效益相统一;坚持以人为本，积极营造良好的旅游环境，让广大游客游得放心、游得舒心、游得开心，在旅游过程中发现美、享受美、传播美。 &&& (二)加快转变发展方式。以转型升级、提质增效为主线，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求;推动旅游开发向集约型转变，更加注重资源能源节约和生态环境保护，更加注重文化传承创新，实现可持续发展;推动旅游服务向优质服务转变，实现标准化和个性化服务的有机统一。到2020年，境内旅游总消费额达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。 &&& 二、增强旅游发展动力 &&& (三)深化旅游改革。加快政府职能转变，进一步简政放权，使市场在资源配置中起决定性作用。加快推进旅游领域政企分开、政事分开，切实发挥各类旅游行业协会作用，鼓励中介组织发展。建立公开透明的市场准入标准和运行规则，打破行业、地区壁垒，推动旅游市场向社会资本全面开放。各地要破除对旅行社跨省设分社、设门市的政策限制，鼓励品牌信誉度高的旅行社和旅游车船公司跨地区连锁经营。积极培育壮大市场主体，扶持特色旅游企业，鼓励发展专业旅游经营机构，推动优势旅游企业实施跨地区、跨行业、跨所有制兼并重组，打造跨界融合的产业集团和产业联盟，支持具有自主知识产权、民族品牌的旅游企业做大做强。稳步推进建立国家公园体制，实现对国家自然和文化遗产地更有效的保护和利用。抓紧建立景区门票预约制度，对景区游客进行最大承载量控制。统一国际国内旅游服务标准。完善旅游统计指标体系和调查方法，建立科学的旅游发展考核评价体系。取消边境旅游项目审批，将旅行社经营边境游资格审批和外商投资旅行社业务许可下放至省级旅游部门。 &&& (四)推动区域旅游一体化。进一步深化对外合资合作，支持有条件的旅游企业&走出去&，积极开拓国际市场。完善国内国际区域旅游合作机制，建立互联互通的旅游交通、信息和服务网络，加强区域性客源互送，构建务实高效、互惠互利的区域旅游合作体。围绕丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路建设，在东盟&湄公河流域开发合作、大湄公河次区域经济合作、中亚区域经济合作、图们江地区开发合作以及孟中印缅经济走廊、中巴经济走廊等区域次区域合作机制框架下，采取有利于边境旅游的出入境政策，推动中国同东南亚、南亚、中亚、东北亚、中东欧的区域旅游合作。积极推动中非旅游合作。加强旅游双边合作，办好与相关国家的旅游年活动。 &&& (五)大力拓展入境旅游市场。完善国家旅游宣传推广体系，采取政府购买服务等方式，逐步实现国家旅游宣传促销专业化、市场化。建立多语种的国家旅游宣传推广网站，加强国家旅游形象宣传。研究促进外国人入境过境旅游签证便利化措施，推动符合规定条件的对外开放口岸开展外国人签证业务，逐步优化完善外国人72小时过境免签政策，推动外国人72小时过境免签城市数量适当、布局合理。统筹研究部分国家旅游团入境免签政策，优化邮轮出入境政策。为外国旅客提供签证和入出境便利，不断提高签证签发、边防检查等出入境服务水平。 &&& 三、拓展旅游发展空间 &&& (六)积极发展休闲度假旅游。在城乡规划中要统筹考虑国民休闲度假需求。加强设施建设，完善服务功能，合理优化布局，营造居民休闲度假空间。积极推动体育旅游，加强竞赛表演、健身休闲与旅游活动的融合发展，支持和引导有条件的体育运动场所面向游客开展体育旅游服务。推进整形整容、内外科等优势医疗资源面向国内外提供医疗旅游服务。发挥中医药优势，形成一批中医药健康旅游服务产品。规范服务流程和服务标准，发展特色医疗、疗养康复、美容保健等医疗旅游。有条件的城市要加快建设慢行绿道。建立旅居全挂车营地和露营地建设标准，完善旅居全挂车上路通行的政策措施，推出具有市场吸引力的铁路旅游产品。积极发展森林旅游、海洋旅游。继续支持邮轮游艇、索道缆车、游乐设施等旅游装备制造国产化，积极发展邮轮游艇旅游、低空飞行旅游。 &&& (七)大力发展乡村旅游。依托当地区位条件、资源特色和市场需求，挖掘文化内涵，发挥生态优势，突出乡村特点，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。推动乡村旅游与新型城镇化有机结合，合理利用民族村寨、古村古镇，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的旅游小镇，建设一批特色景观旅游名镇名村。加强规划引导，提高组织化程度，规范乡村旅游开发建设，保持传统乡村风貌。加强乡村旅游精准扶贫，扎实推进乡村旅游富民工程，带动贫困地区脱贫致富。统筹利用惠农资金加强卫生、环保、道路等基础设施建设，完善乡村旅游服务体系。加强乡村旅游从业人员培训，鼓励旅游专业毕业生、专业志愿者、艺术和科技工作者驻村帮扶，为乡村旅游发展提供智力支持。 &&& (八)创新文化旅游产品。鼓励专业艺术院团与重点旅游目的地合作，打造特色鲜明、艺术水准高的专场剧目。大力发展红色旅游，加强革命传统教育，大力弘扬以爱国主义为核心的民族精神和以改革创新为核心的时代精神，积极培育和践行社会主义核心价值观。规范整合会展活动，发挥具有地方和民族特色的传统节庆品牌效应，组织开展群众参与性强的文化旅游活动。杜绝低水平的人造景观建设，规范发展主题公园。支持传统戏剧的排练演出场所、传统手工艺的传习场所和传统民俗活动场所建设。在文化旅游产品开发中，反对低俗、庸俗、媚俗内容，抵制封建迷信，严厉打击黄赌毒。 &&& (九)积极开展研学旅行。按照全面实施素质教育的要求，将研学旅行、夏令营、冬令营等作为青少年爱国主义和革命传统教育、国情教育的重要载体，纳入中小学生日常德育、美育、体育教育范畴，增进学生对自然和社会的认识，培养其社会责任感和实践能力。按照教育为本、安全第一的原则，建立小学阶段以乡土乡情研学为主、初中阶段以县情市情研学为主、高中阶段以省情国情研学为主的研学旅行体系。加强对研学旅行的管理，规范中小学生集体出国旅行。支持各地依托自然和文化遗产资源、大型公共设施、知名院校、工矿企业、科研机构，建设一批研学旅行基地，逐步完善接待体系。鼓励对研学旅行给予价格优惠。 &&& (十)大力发展老年旅游。结合养老服务业、健康服务业发展，积极开发多层次、多样化的老年人休闲养生度假产品。规划引导各类景区加强老年旅游服务设施建设，严格执行无障碍环境建设标准，适当配备老年人、残疾人出行辅助器具。鼓励地方和企业针对老年旅游推出经济实惠的旅游产品和优惠措施。抓紧制定老年旅游服务规范，推动形成专业化的老年旅游服务品牌。旅游景区门票针对老年人的优惠措施要打破户籍限制。 &&& (十一)扩大旅游购物消费。实施中国旅游商品品牌建设工程，重视旅游纪念品创意设计，提升文化内涵和附加值，加强知识产权保护，培育体现地方特色的旅游商品品牌。传承和弘扬老字号品牌，加大对老字号纪念品的开发力度。整治规范旅游纪念品市场，大力发展具有地方特色的商业街区，鼓励发展特色餐饮、主题酒店。鼓励各地推出旅游商品推荐名单。在具备条件的口岸可按照规定设立出境免税店，优化商品品种，提高国内精品知名度。研究完善境外旅客购物离境退税政策，将实施范围扩大至全国符合条件的地区。在切实落实进出境游客行李物品监管的前提下，研究新增进境口岸免税店的可行性。鼓励特色商品购物区建设，提供金融、物流等便利服务，发展购物旅游。
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2016年征地拆迁政策
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根据中华人民共和国土地管理法，农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。一、土地补偿费土地征收的土地补偿费是如何计算的呢？土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。二、土地征收的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。三、青苗补偿标准对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费；如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。各地一般都有具体的。可在本网站搜索。四、其他附着物的补偿标准征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。农村征地补偿标准要求1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。2、土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按省级国土资源部门确定的单价为准，各地具体执行。3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在日《土地管理法》中删除。(皖政〔2015〕24号)&&&川办函[2008]73号&川国土资函[号&&&&&&&
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|&Copyright &&&All Rights Reserved.　　由于受到土地资源总量限制、用地指标趋紧等制约，许多开发区(园区)在发展过程中，面临着新增用地严重不足、空间拓展受限等问题，这在一定程度上制约了开发区的发展。
　　与此同时，目前国内很多开发区同样存在土地资源严重不平衡的现象。从开发区的招商情况看，差别也比较大。有些园区尽管土地资源开发已接近饱和，但外来投资仍源源不断；而有些园区虽然土地资源仍有许多剩余，但却难以吸引到外来投资项目。
　　在业内看来，经济下行压力虽然还在持续，但各地对经济企稳发展的意愿并未消减。在此背景下，一度被地方视为&造血&功能的园区经济被推至台前。
　　1、&土地爷&新觉悟
　　关于土地的供求矛盾，河北或许早有意识，该省许多地方在全国率先付诸了行动。
　　今年4月下旬，河北省政府印发《关于大力推进开发区节约集约用地提高土地利用效率的意见》（下称《意见》），旨在切实加强开发区用地管理，大力推进开发区土地节约集约利用。
　　经梳理发现，《意见》是对开发区土地存在的问题进行的一次全面系统整治。
　　首先，对企业原因造成的土地闲置，将按照未动工且开发满两年依法无偿收回土地使用权。与此同时，针对国家级开发区内投资低于1亿元（省级低于5000万元）的单个工业项目，原则上不再单独供地；其次，自2016年起，针对开发区土地集约利用的评价，由3年一次调为1年一更新，对连续3年（含）未按要求参与评价（更新）的，不得申请升级、扩区、调区；另外，规定开发区新建工业项目平均容积率不低于1.0、建筑系数不低于40%、所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过7%。在开发区整体用地结构中，交通设施用地和绿地比例不得高于20%，严禁规划建设脱离实际的宽马路、大广场、绿化带。
　　11月25日，府右智库(北京)国际咨询有限公司学术顾问委员会副秘书长刘子荣表示，河北园区用地新政的出炉，堪称是有史以来最为严格的节约用地制度，意在通过转变土地利用方式，实现园区转型升级和创新发展，&园区的经济活力，可能因此得以释放。&
　　如果说河北园区土地新政是对自身进行的一次&刮骨疗毒&，那么，江西南昌作出的土地调控之举则是对园区健康发展的一次有益补充。
近日，江西省南昌市制定并下发《关于进一步推进工业用地节约集约利用的通知》（下称《通知》），旨在加强工业项目建设用地管理，优化土地利用结构和布局。《通知》还要求工业项目必须进入开发区（园区）和各类工业集中区，引导或限制工业区范围内的工业项目按照相关政策逐步迁出。
　　有观察者指出，南昌土地新政效应主要体现在打破工业用地低价供给&怪相&，核心在于改变单纯依靠土地财政出让模式。一是工业用地和商住用地的供给比例将会相应调整；二是面对日益紧缺的工业用地，倡导集约高效的利用方式已成为当务之急。
　　一位接近当地政府的知情人士透露，该《通知》的下发，在某种程度上将对当地园区发展起到&一石二鸟&效果。
　　2、闲置无异于浪费
　　值得注意的是，上述省、市之所以在不遗余力地推进园区（工业）用地节约集约化，是因为辖区内的部分园区发展现状并不乐观，土地利用失衡现象尤为突出。
　　以河北为例。日前，在河北部分县（市）开发区采访时发现，由于粗放的土地利用方式，园区土地普遍存在&圈而未建、圈而慢建、圈多少建&等土地闲置乱象，因此有不少园区被统一贴上&浪费土地资源&的标签。
　　有业内人士表示，一些入园企业项目通常打着巨额投资旗号，先将成片土地用围墙圈起，并象征性建起几排彩钢房后，便再难觅开工踪影，长期处于闲置撂荒状态，以至于厂区内杂草丛生，成为当地牧羊人放牧乐园。据不完全统计，一些园区企业土地闲置率达到园区总面积10%左右，甚至有的园区早已突破了这一比例。
　　有的园区企业，或为掩人耳目，将成片长期闲置的土地栽满季节性农作物和蔬菜，以至于被业内人士调侃为工厂变&农场&。
　　采访中发现，除了遭遇企业闲置土地外，还有相当一部分企业因违建（违规占地）而遭遇地方勒令停工，从而陷入长期停滞状态，相应的土地开发自然也会应声而停。少则数十亩、多则上百亩土地因工程停工而荒废的在一些园区比比皆是。
　　有媒体报道称，河北某市辖区内一个省级经济开发区，在招商冲动下，采用以租代征方式，将辖区及周边6个镇114个村(居)的大部分土地收储在手中。由于属于典型的违规占地，直接波及众多入园企业，造成园区诸多在建工程或暂停、或退出、或遗弃。受此影响，整个开发区土地资源浪费现象严重。
　　当然，如何节约并有效利用园区土地，不同园区管理者的做法各不相同。曾有消息传出，今年4月初起，凡是到湖南吉首经济开发区投资兴办企业的，只要是在当地审批权限内，用地一律免征耕地占用税。与此同时，对高新技术、科、教、文、卫及环保等项目用地，当地官方表示可按行政划拨方式获得土地使用权。
　　有类似举措的还有江苏无锡市。据了解，无锡市国土局于今年6月23日出台&土地新政&，大幅让利给投资者，对于一次性投资超过5000万元的新建制造业项目，以国家规定的工业用地最低保护价供地。此前，无锡市所辖开发区中供地价格与最低保护价相比，普遍有一倍左右的溢价。为适应工业经济负重爬坡新形势，无锡率先出台稳增长&土地新政&，让利创业者，扶持投资者，做好服务者。
　　3、利益难割舍
　　&造成园区土地长期闲置的背后推手，或与各地为入园企业制定的工业用地弹性供给机制不无关联。&刘子荣认为，围绕园区招商，各地纷纷出台工业用地弹性供给机制，但因该机制目前尚不够完善，很容易为园区土地埋下诸多问题和隐患。
　　近日，河北保定开发区有关负责人也表示，工业用地弹性供给机制，在为入园企业用地降低准入门槛同时，诸多隐患随之而来，如土地利用强度不够、服务配套不齐全、企业生命周期结束后造成土地资源浪费等现象。
　　该负责人指出，在产业园区发展早期，为了经济的快速发展，地方热衷将土地资源快速推向市场，一些入园企业得以轻松拿地，而企业真实&家底&，则没有被地方过多考虑。这就造成一时的招商冲动，带给园区未来的是用地争执和麻烦不断。
　　即便如此，一些地方还是对工业用地弹性机制表现青睐有加，并纷纷试水运行。
　　早在2年前，北京经济技术开发区管理委员会发布《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》，其中指出，将改变园区内工业用地的供应方式，由按最高出让年限50年出让转变为缩短年限出让、代建厂房及实行直接租赁试点三种方式。
这意味着，&工业用地弹性供给机制&已在北京部分地区正式试运行。间隔不到1年，新疆等地纷纷加入试水队列。为有效降低入园企业门槛，新疆喀什、霍尔果斯经济开发区等继北京之后，进行国内建设用地弹性出让模式的又一次探索。
　　期间，其他园区虽未明确出台相关机制，但实际上有许多在效仿跟进。&不过，由于工业用地弹性供给机制尚不够完善，外表看似美好实则内患重重隐忧。&有分析者表示。
　　众所周知，工业用地目前使用年限是50年。然而，土地年限结束后到底以什么方式、什么价格续租，还不清楚。
　　此外，由于大部分产业生命周期几乎短于50年，但利益机制的存在导致企业在产业生命周期结束后不愿退出土地，由此影响了土地节约集约利用和产业更新换代。
　　&这也是后续开发区探索解决盘活园区存量用地的重点，也是难点问题。&该人士坦言。面对接踵而来的各种压力，完善&工业用地弹性供给机制&已显得尤为迫切。
　　&弹性供给机制&与&多样化退出机制&相辅相成，二者缺一不可。在刘子荣看来，作为地方而言，对待入园企业，既要迎得进来，又可请得出去，这就需要建立和健全一套科学有效的用地管理机制。而作为园区管理方，应建立多样化退出机制，对未达到法定收回条件的闲置、低效利用工业用地，建立土地收储资金制度，采取有偿收回、权益保留等多种途径处置利用，引导用地单位退出土地。
84人有用150人有用321人有用256人有用广西，简称&桂&，首府南宁，是中国唯一沿海的自治区。截至2015年末，全区常据《首都之窗》发布的官方数据，截止到10月份全市完成改造4568户西城区、房山区、通州区、大兴区昌平}