王颖与保利贵州房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 - 崇法判决书查询系统
王颖与保利贵州房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
贵州省贵阳市中级人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：11次
贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
（2016）黔01民终2940号
上诉人（原审被告）保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园。
法定代表人王涛，该公司董事长。
委托代理人米见华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）王颖。
委托代理人沈晓鹰。
上诉人保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利房开）与被上诉人王颖商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院作出（2015）乌当民初字第00296号民事判决。上诉人保利房开对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，日原告王颖与被告人保利房开签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定原告购买被告开发的位于乌当区顺海中路88号保利温泉新城第15栋1单元1层39号房，该商品房用途为商业，建筑面积106.10平方米，套内面积94.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.85平方米。合同第四条约定该商品房价款为919203元。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围，保修期限和保修责任等内容。在商品房保修期范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。在双方签订的合同《补充协议》第二条商品房经验收合格的交付条件，双方一致理解并同意“商品房经验收合格”是指经建设、施工、监理、设计、勘察、质量监督单位对房屋工程通过验收，并非指取得工程竣工验收备案登记表的条件。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，王颖有权要求修补，由出卖人按实情负责修补，保修或给予合理解决。第六条关于保修责任的补充，约定为保修期内保利房开承担维修责任。保利房开履行保修义务或协助维修时，王颖有配合、协助其保修或维修的义务，并不得因配合协助等原因而向保利房开提出补偿或其它形式的费用要求。合同签订后，原告于日交清该商铺房款，被告按合同约定将该商铺交付原告。日原告用该商铺地址在工商部门注册贵阳乌当弘福食府，因该商铺房屋渗水、漏水，导致不能正常经营，原告曾起诉到法院，贵阳市乌当区人民法院于日作出（2014）乌民初字第621号民事判决，原告王颖不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于日作出（2015）筑民一终字第6号民事判决，判决“被上诉人保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿上诉人王颖损失98142元，损失计算至日。贵阳市中级人民法院法院判决后，被告未对该商铺进行维修，该商铺至今仍然漏水，商铺门前也存在漏水情况，致使原告不能正常使用该商铺，原告多次联系被告，要求被告对商铺进行维修，被告未给予答复。日王颖给被告发出律师函，要求被告在10日内对购买的商铺给予维修，被告未给予答复，原告方再次起诉到法院，请求：一、判决被告履行保修义务（含商铺门前设施），保修完好后相应顺延2年保修期；二、判决被告向原告履行完善商铺验收交付手续，依法依约签署房屋交接单、向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、判决被告每月承担并支付因怠于保修造成原告每月每平方米100元的租赁损失，从日至保修完好及履行以上第二诉请事项为止；四、被上诉人承担本案诉讼费用。庭审中原告提供隔壁商铺租赁合同一份，证明2014年隔壁商铺实际租金在每月70元／㎡左右，2015年租金在在每月80元／㎡左右。
原判认为，原告购买的位于贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城第15栋1单元1层39号商铺在保修期内存在渗水、漏水等质量问题，贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第6号民事判决书予以确认。贵阳市中级人民法院判决后被告对该商铺未进行维修，原告未在商铺进行正常经营。庭审中，被告对该房仍然存在渗水、漏水质量问题不予否认，并表示愿意维修。根据《商品房销售管理办法》第三十三条：“……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任。……”之规定，被告应对该商铺履行保修义务。现争议商铺渗水、漏水，被告作为争议商铺的开发企业和房屋出卖人，在保修期内，理应承担修复责任，并应对原告因房屋质量问题造成的损失予以赔偿。损失的金额，原告主张从日起按每月每平方米100元租金计算至保修完成，因房屋质量问题，导致原告购买的商铺不能正常经营，原告主张按租金来计算相关损失符合客观实际，至于租金标准，根据贵阳市住房和城乡建设局日发布的《贵阳市房屋租金指导价的公告》，观山湖区商业类房屋租金为70-125元每平方米，争议商铺位于贵阳市××区，紧邻观山湖区，原告主张按100元每平方米计算未超过指导价，但贵阳市中级人民法院判决确认2013年至2014年该房租金为每月每平方米人民币50元，现相隔一年，每平方米增加50元租金增幅过大，法院以每月每平方米人民币70元计算，计算至判决之日，具体金额为106.1／平方米×70元／每平方米×17月（日-日）＝126259元。对于原告顺延两年保修期的诉讼请求，因法律规定，开发商在保修期内，对存在的质量问题承担修复责任，并没有在房屋出现质量问题进行修复后，而延长保修期的规定，原告的诉求没有法律依据，法院不予支持。对原告要求被告履行商铺验收交付手续，签署房屋交接单，向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求，法院认为签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在双方签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”对此也作出规定，根据双方约定和法律规定被告有此义务，故法院对原告的该项诉讼请求予以支持。据此、依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”、第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百三十四第六、七款“承担民事责任的方式主要有：……（六）修理、重作，更换；（七）赔偿损失；……”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确、依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损失方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”、《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”、第三十三“……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”之规定判决：一、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告王颖所有的坐落于贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城第15栋1单元1层39号房屋及门前设施进行修复；二、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告王颖损失人民币126259元；三、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告签署房屋交接单，向原告王颖提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；四、驳回原告王颖的其余诉讼请求。案件受理费2820元由被告保利贵州房地产开发限公司负担。
一审宣判后，保利房开不服该判决，提起上诉称：一、被上诉人系涉案房屋的业主，并不存在租赁的形式，也就不存在租金损失，原判以租金形式支付其损失不符合客观实际。即使以租金形式计算损失，法院以70元／平方米计算也无依据，应聘请第三方具有鉴定资质的评估机构对其损失进行评估；三、一审判决严重超过审理期限，程序上有瑕疵；四、被上诉人所经营的弘福食府没有向工商部门进行经营报备，证明被上诉人放任涉案房屋损坏，主观上有过错。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。
被上诉人王颖答辩称：一、上次判决后，被上诉人已经履行催告义务，通过邮寄和网络信箱分别向上诉人发出了律师函，要求上诉人及时维修房屋，但上诉人至今未维修房屋，被上诉人不存在过错；二、被上诉人是否向工商局报备与本案无关，而且被上诉人提交的租赁合同证据也证明涉案房屋租金超过一审判决计算的70元／月的标准。故原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中，上诉人提交贵阳市××区监督管理局标记经营异常名录决定书一份，证明涉案房屋在经营的弘福食府没有向工商部门进行报备，没有正常经营，被上诉人存在主观恶意。被上诉人认为该证据与本案无关，工商部门的意见不能证明被上诉人有任何隐瞒。
上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。
本院认为，（2015）筑民一初字第6号民事判决书已经认定上诉人应对涉案房屋质量问题造成的损失承担赔偿责任，但上诉人从上述判决生效至今未对涉案房屋进行过维修，虽然其抗辩是对方不配合导致无法维修，但并未提交任何证据证明该说法，反而被上诉人还提交律师函证明在上述生效判决后，被上诉人一直催促上诉人履行保修义务，故原判判决上诉人承担日之后的房屋损失并无不当，本院予以维持。至于租金标准问题，原判结合政府部门颁布的租金指导价，并结合客观实际情况酌定为70元／月并无不当，虽然上诉人提出要以有资质鉴定单位出具的鉴定意见为准，但首先上诉人至今未提交书面鉴定申请，其次被上诉人因房屋质量问题无法使用房屋，以租金来弥补其损失符合客观实际。而被上诉人未在工商部门正常报备弘福食府属行政管理问题，且涉案房屋长时间无法正常使用，被上诉人不进行正常的工商报备并不必然证明其主观上存在恶意，对上诉人的该主张本院亦不予支持。
关于一审程序问题，经查一审承办法官在审限届满前按规定履行了民事案件延长审限的报批手续，经一审法院分管院长批准延长审限6个月，故意本案不存在程序问题。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2820元，由上诉人保利贵州房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　龚国智
代理审判员　　王书建
代理审判员　　符黎音
二〇一六年八月十七日
书　记　员　　陆治杭
审理法院：
案件类型：
审理程序：二审
裁判日期：百名业主因合同陷阱状告开发商获赔721万
　　业主手中的合同的第3项上，房开公司打了勾，董某们看都没仔细看当时就签了合同。
　　于是，买房的115户业主一气之下将房开公司告上了法庭，要求房开公司赔偿逾期交房、逾期办证两项违约金。
　　合同没细心看就签了，麻烦来了
　　代办115位业主打官司的浙江中欣律师事务所的徐良所律师说出其中的&奇妙&：3个处理方法，前2个都提到了赔偿，但第3项却只说业主配合，绝口不提赔偿，而房开公司给业主的合同&偏偏&就选了这第3项。
　　这是一个在县法院里打官司，却最终惊动了省高院的房地产违约案。
　　苍南县法院一审，最终支撑开发商，驳回了董某要求赔偿逾期办证违约金的诉求。
　　2007年9月，董某向苍南县法院提起诉讼，请求房开公司抵偿逾期办证违约金。
　　一审二审裁决截然相反，最终轰动省高院
　　如果因房开公司的义务，买受人不能在规按期限内获得房地产权属证书的，双方赞成按下列第3项处理：
　　到底是怎么一回事，让咱们从2006年7月说起。
　　但房开公司却很有掌握打赢官司，他们告诉这些业主，仔细去看看合同吧，你们在签署交易合同时，就已经放弃了逾期办证能拿到违约金的要求，公司不用赔！
　　争议就在合同中的这段话中：
　　董某不服，上诉至温州市中院。
　　现在要打官司了，这段话让人&纠结&了。
　　因为当事人众多，当地检察院后来启动了民事、行政申述案件调停机制，业主与房开公司达成了跟解协定，房开公司批准支付业主赔偿款7211884元。目前，赔偿款已全体付清。
　　本报通信员 林贤佐 本报驻温州记者 苗丽娜
　　合同中的疑似陷阱，就在这里
　　2006年7月，温州的115户业主从温州壮盛房地产开发有限公司买了预售商品房，董某就是其中之一。
　　而对二审败诉的成果，房开公司也不服，去年4月，他们向温州市检察院提出申诉，温州市检察院也把这个情况汇报了上去。最终，这个纠结的案子引起了省高院、省检察院的关注。
　　当时拿到房产开发商拟好的合同，大抵看了看感到没啥大问题，就匆匆签了合同。&董某说，但就是这促一签，后来处置起来麻烦就多了。
　　&开发商以为，合同的3个选项是排他性的，业主抉择了第3项，就象征着放弃了前面2项，也就是放弃了逾期办证违约金，因而他们认为不必赔偿。但业主们认为，这三个挑选是并列性的，取舍了第3项，能阐明各位业主乐意配合办证，却不代表就此废弃索赔权利。&徐良所律师表现。
　　依照合同约定，日前，商品房要验收及格、交付应用。可谁也没想到，该楼盘到2007年2月才验收合格，而且，到当初也没办好屋宇产权证和土地证。
买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起&日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款的&%赔偿买受人丧失。
　　到底是什么样的合同？
　　这时，已经是2008年10月。董某的官司一打赢，其余的业主立刻就效仿，纷纭就这个违约赔偿把房开公司告上法庭。
　　2. 买受人不退房，出卖人按已付房价款的&%向买受人支付违约金。
　　就在这多少天，房地产公司赔给100多名业主的721万元终于支付，可拖了4年多的案子中，却有不少值得买房一族须要当真汲取的教训，其中最主要的一条，就是合同条款千万要仔细看，不能被开发商牵着鼻子走。
　　中院却给出了一个截然相反的判决，他们认为，双方在合同中未约定逾期办证违约金，依据&有约定从商定，，无约定从法律&规矩，房开公司应该依法承担逾期办证违约金。
　　一位法律界人士也告知记者，实在问题就在这个&文字游戏&里，合同条款粗看没什么大问题，但出了问题，要查究起来就是挠头的事件：&如果第3个选项中明白违约金的情形，所有问题都没了，但房地产公司却&偏偏不写&。而没教训的买房者假如不仔细看，很轻易落笔签字，终极留下后患。&
　　3. 买受人不退房，出售人配合买受人办理房产证，有关税费及相干用度由买受人承当。&
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开发商交付房屋不符合约定被判赔偿损失
被告锦绣智达公司为锦绣温泉花园小区的开发商。日，原、被告签订了《》，原告陈文河以186988元的价格购买被告锦绣智达公司开发的锦绣花园小区第8幢2单元2层202号房一套，约定于日前交付房屋。该合同第三条买受人所购商品房的基本情况中载明层高为3米，建筑层数地上五层，地下一层。该商品房建筑面积共141.24平方米。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定逾期违约责任为已支付房价款日万分之一的。经现场勘验上述争议房屋层高为2. 85米；该幢房屋建筑层数为地下一层，地上六层。被告锦绣智达公司在庭审中称层高及层数均为笔误。原告称房屋未交付，被告锦绣智达公司称已按期交付房屋但未提供交付的相关证据。原告陈文河称被告承诺阳台隔开，被告锦绣智达公司不认可，商品房买卖合同中未约定，原告陈文河未提供被告承诺的相关证据。庭审中原告主张由被告交付房屋并承担因违约给原告造成的各项损失含层高损失9349. 4元，层数违约损失28248元及逾期交房违约损失（算至交房之日）共计45077.40元。
原审认为：违约责任是合同当事人因过错不履行合同或者履行合同不符合合同约定条件而应当承担的民事责任。原告陈文河购买锦绣智达公司开发的商品房一套，双方存在商品房买卖合同关系，双方都应切实履行合同中所约定的义务。原告陈文河与锦绣智达公司对房屋的交付产生争议，按最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第（二）款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告锦绣智达公司作为开发商对房屋交付问题承担举证责任，其未提供证据证明房屋已交付，故由其承担不利后果，视为被告锦绣智达公司未按期交付房屋，构成违约，应按合同约定的交付房款的日万分之一承担违约责任。此外，争议的房屋层高约定为3米，经实地勘验为2. 85米，被告锦绣智达公司作为开发商未按合同约定的层高建造构成违约，应承担违约责任，按空间立体成本核算，该房屋房价为186988元，面积为141. 24平方米，合同约定层高3米，则该套商品房总计有423. 72立方空间，按186988元则每立方折价441. 3元，房屋实际比约定减少21. 186立方，折合9349. 38元，应由被告锦绣智达公司作为开发商就层高减少部分承担违约责任。另商品房买卖合同载明的房屋层数为地上五层，而实际为六层，锦绣智达公司的行为违背了合同对商品房基本状况的约定，楼层的增加必然使相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，构成违约，综合考虑买方受损程度，被告可得利益等因素此项违约赔偿金按4000元予以支持。原告陈文河要求被告将阳台断开的请求，因合同未约定，且被告不予认可，原告陈文河未举证证明上述承诺成立，故对此项请求不予支持。案经调解无效。
依照《中华人民共和国》第一百零七条之规定，原审判决：一、限被告锦绣智达公司于本判决生效后三日内交付原告陈文河锦绣花园小区第8幢2单元2层202号房一套。支付逾期交房违约金每日按房价日万分之一即18.7元（自日至交房之日)；二、限被告锦绣智达公司于本判决生效后三日支付原告陈文河因房屋层高减少违约损失9349. 38元；三、限被告锦绣智达公司于本判决生效后三日支付原告陈文河因房屋层数增加违约损失4000元；四、驳回陈文河的其它诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。925元，由原告负担400元，由被告负担525元。
锦绣智达公司上诉称：被上诉人通过书面通知、电视转播等手段交付房屋，被上诉人所购买的房屋已经交付，而且该房屋已由被上诉人实际控制。原审判决上诉人履行交付义务没有依据。上诉人同被上诉人签订购房合同时房屋已经落成，上诉人不可能在对房屋作出更改，对此情况被上诉人应当明知。上诉人不应当承担实际层高、楼层与合同约定不符的赔偿责任，原审计算损失没有法律依据。原审认定事实不清，证据不足，应当撤销。
陈文河答辩称：上诉人至今没有将房屋交付被上诉人，上诉人也没有接到被上诉人的通知。上诉人没有向法院提供其交付的任何证据。楼房的层高和层数与合同约定不符，导致被上诉人受到损失。上诉人应当承担赔偿责任。
二审法院作出了如下判决：
驳回上诉，维持原判。
资深房地产律师袁玉柱（ 、010-）评析：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。日上诉人同被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照该合同的约定行使权利和履行义务。被上诉人按照合同约定已经履行了付款义务，上诉人应当按照合同的约定履行交付房屋。上诉人没有提供相应的证据证明其履行了交付房屋的义务，故原审判决上诉人履行交付义务并无不当。按照上诉人同被上诉人之间签订的商品房买卖合同，对于房屋的层高和该栋楼房层数有明确的约定，原审根据房屋的实际层高和约定层高所减少的体积以及楼层增加对该楼居住人所造成的不利影响计算相应的损失符合实际情况。上诉人上诉理由不能成立，二审法院不予支持。
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祥云新城烂尾楼开发商方案业主不买账 要求退款
日期： 10:19:06
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祥云新城前身为上海中电紫旺电器城，曾是闵行区最大烂尾楼。在经历了资金链断裂、法人入刑、国企托管之后，日前，该项目又惹出维权风波。60余户业主因开发商“商业变住宅”承诺的泡汤，要求立即按合同约定退款。项目托管公司星际房产承诺履行合同，两月内退款。闵行区马桥镇政府表示，将责成该企业在其对百姓承诺的期限内，按照合同条款作出反馈和处理。
承诺“商业变住宅”泡汤
近日，市民左先生投诉上海紫旺房地产发展有限公司用不负责任的承诺蒙骗他人购房的行为。
左先生称，2014年7月，他全款130万元买入上海紫旺在闵行区马桥镇开发的楼盘“祥云新城”。祥云新城前身为上海中电紫旺电器城，曾是闵行区最大烂尾楼。2009年开发商上海紫旺房地产开发经营有限公司资金链断裂，由上海星际房地产发展有限公司接手。该楼盘的土地使用性质为商业，40年产权，建成酒店式公寓，销售缓慢。星际承诺在日之前，将土地性质转变为70年产权的普通住宅，吸引了100多户居民购买。现在，大限已过，但土地性质没有成功转为住宅。星际公司提出延期，业主不答应，要求解除合同并退款。
左先生拿出购房合同，关于产权变更的说法体现在合同条款第五条，大致内容为，若项目使用性质变更，房产交易中心因购房者被限购而不予办理产证，双方同意解除合同，开发商退还购房者已付款项，双方不追究违约责任。一份《补充协议》更明确指出：甲方同意乙方在日至日，就乙方所购买的房屋没能变性成住宅，给予退房和退还原所付购房款。双方互不追究对方的违约责任。同时双方于日签订的《上海市商品房出售合同》终止履行。
两份合同中的甲方均为上海紫旺房地产开发经营有限公司，而非上海星际房地产发展有限公司。签署日期均为日。
合同中规定的双方的权利和义务是否清晰?上海融孚律师事务所杨维江律师表示，业主的诉求很明确，即退回已缴的房款，补充协议已对此做了约定，这是业主主张权利的直接依据，所以从法律关系上来说应该是很清楚的。
处理方案久拖不决
1月15日，正是《补充协议》中规定开始退房、退款的第一天。应业主要求，上海紫旺代表律师、项目销售负责人等在祥云新城售楼中心与业主面谈。记者现场看到，几十位业主将售楼中心的办公室挤得水泄不通，争执激烈。
在外面大厅里焦急等待的吴小姐告诉记者，房子是以父母名义买的，去年5月签了合同，同年10月付清全款。但因转性问题悬而未决，一直没拿新房钥匙。吴小姐说：“拿了钥匙就要交物业费，假如转性不成，我们还是要退房的。”吴小姐称，这个事情牵扯近百位业主，大家在微信群和QQ群里互相沟通，一起维权。据她了解，有些业主不知道情况，还有些人连《补充协议》都没签过，更加被动。现在要求退款的业主都是签了《补充协议》的。
15日，上海紫旺陈姓代表律师向记者表示：“目前公司要先征集业主意见，统计要求退款户数，然后开会讨论解决方案。”陈律师称，开发商方面没有承诺一定可以变更使用性质，但一直都在努力推进。他还表示，这个问题很复杂，牵扯其中的苏浙一带的债权人有几百人，要协调所有人的利益，的确很难。
“一周过去了，紫旺仍然没有拿出任何解决方案。”22日，左先生气愤地说：“15日提交了退房申请表，但对方的回执上仅有销售负责人李英霞的签名，没有公章。李英霞不是法人，这样的回执具备法律效力吗?”
吴小姐表示：“我们只要把退房的意愿写清楚，邮寄一封挂号信给开发商就可以了，为什么要填他们的所谓‘申请表’，是开发商违约，业主凭什么向他们申请?开发商承诺15日递交申请表后7日内一户一户面谈，至今没收到通知电话。”
左先生同样没有接到约谈通知，他说：“据我了解，一共递交了39份退款申请表，一个也没谈过。这是欺骗业主、拖延时间的手段!”
实际情况是否如几位业主所述?上海紫旺祥云新城销售负责人李英霞拒绝接受记者采访。前面联系过几次的陈律师也不再接听记者的电话。
开发商方案业主不买账
1月27日，紫旺代表终于开始面谈，但一些业主对方案不买账。
首批面谈的业主约六七户，他们把开发商的方案透露在微信群里。当晚，群里的讨论就炸开了锅。有业主称，开发商的方案终于露出冰山一角，紫旺劝其续签《补充协议》，延期至日。2月5日之前，紫旺将完成退房申请的登记，并承诺之后的两个月内退房、退款。至于资金情况，紫旺代表称公司没钱，退房款由政府拨付专款。
一些业主对此并不买账。吴小姐称，到期后如果再次“转性”失败，紫旺没提出任何赔偿，就连起码的利息都不赔;“两个月内退房、退款”只是口头承诺，没签署任何有法律效力的文件，没有保障;“政府专款”更加搞不清楚，至今没有收到任何政府部门提供的担保或承诺。
[关键疑点]
变更土地使用性质
到底有多难?
此番退房风波的症结在“转性”吗?变更土地使用性质到底有多难呢?
1月20日，记者以业主身份咨询了闵行区规土局，相关人员表示，祥云新城很多业主来咨询过这个问题，目前为止，祥云新城土地使用性质没有变更，今后也很难变更，因为变更手续太繁琐，还要补土地差价。
土地使用性质变更到底有多复杂?业内人士认为，并不难。
上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，已出让的土地，符合当前相关规划，并提出申请，规划管理部门和国土管理部门书面批复，规划局同时提出新规划条件，国土局和建设单位签订土地使用权出让合同变更协议，然后使用单位凭原有土地使用证和变更合同到规划局重新换发建设用地规划许可证，最后重新到国土局变更土地使用证登记。其间一般涉及到调整、补交土地出让金的，按照两种不同使用性质土地出让金的差额缴纳。土地出让金具体金额由土地部门指定的土地评估机构评估后确定。
不过龚敏指出，土地性质变更只要经规划部门同意，操作起来并不难，但紫旺恐怕无能力补缴土地出让金，这才是问题症结。
杨维江律师认为，现在的难点是开发商有没有偿债能力。从工商登记信息上看，不论是紫旺公司还是星际公司，目前的登记状态都是“存续(在营、开业、在册)”，没有外界谣传的破产，紫旺公司是房屋买卖合同的一方，所以业主应该向紫旺公司提出自己的要求，而不是星际公司;　在协商不成的情况下，业主应及时向法院起诉，要求解除合同并退回房款，同时努力调查一下紫旺公司的财产线索，并向法院申请查封或冻结，这样可以最大限度地保证胜诉后可以执行到财产。
正当事件逐渐陷入僵局时，马桥镇政府出面，请出了托管公司星际房产负责人及协调小组成员。
托管公司星际房产：
承诺退钱，但走程序需要时间
1月28日下午，马桥镇政府会议室内，星际房产董事长陈少东表示，过去一年多时间里，一直在为兑现“商业变住宅”承诺而努力，没有欺骗任何人。至今没能成功“转性”很遗憾，但星际还将继续朝此方向探索。目前的主要问题是，当初紫旺向141户业主承诺在规定时间内“转性”，现在，其中的60多户业主见“转性”不成要求退房、退款。陈少东肯定地回答：“这个矛盾是可控的，要用市场的办法来解决。我们一定会履行合同，快则一个月，慢则两个月，将房款退还给这些业主。”
至于业主普遍担心的资金来源问题，陈少东称，祥云新城项目2013年开始销售，回笼资金五六亿元，全部用于偿还紫旺的外债，这笔债务的总规模达十多亿元，紫旺目前还是资不抵债的状况。那么退房款从何而来呢?有两个途径，一是银行抵押，二是大公司收购。托管也是负责任的，希望业主们不必过分担心。
既然早已决定退款，为何之前诸多拖延?陈少东解释，因为牵扯到销售佣金的返还等问题，先登记退房申请，再逐一面谈，走一些必要的程序要花点时间。
有业主发现自己的房子已经抵押给银行了，此举对业主的利益构成威胁吗?华亭律师事务所万洛民律师告诉记者，带抵押销售对业主没有影响，属于正常操作。受闵行区政府指派，华亭律师事务所等几家律所一直在为紫旺债务纠纷做法律监管。另外，上审计律师事务所负责对紫旺进行资金监管。
马桥镇政府：
两种选择，全看业主自己权衡
“紫旺债务问题牵涉上海、浙江三大主要群体、八大法律关系，旷日持久，十分复杂。”黄德明，马桥镇正处级调研员，政府协调组成员，一直代表马桥镇政府处理紫旺债务纠纷问题。他介绍，现在，星际房产的方案已经明确，摆在业主面前的有两种选择，愿意等的，就续签协议，等到今年8月30日，这期间，星际房产将力争“转性”成功，为业主带来物业升值的机会;　不愿意等的，可以按照合同约定，两月内退款。两种选择，全看业主自己权衡。
至于紫旺提出的“政府专款”，记者了解到，并不存在。1月28日，马桥镇政府党委副书记茹洁红表示，镇政府对此事表示关注和重视，但毕竟是企业行为，将责成该企业在其对百姓承诺的期限内，按照合同条款做出反馈和处理。镇政府相关部门也将就此事继续跟进。
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