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& & 达永菊诉申朝俭拆毁其离婚时分得的房屋要求赔偿纠纷案
房地产权属管理
房屋登记办法案例
达永菊诉申朝俭拆毁其离婚时分得的房屋要求赔偿纠纷案
【发布日期】
【来源】最高人民法院 中国应用法学研究所
　　１９７４年元月，达永菊与被告申朝俭之子申贵德结婚。婚后与公、婆共同生活５年，于１９７９年随夫申贵德到西宁申贵德单位共同生活。１９８８年９月，达永菊、申贵德、申朝俭商议，在原籍互助县红崖子沟乡小寨村办一个小卖部，由达永菊经营，以解决达永菊和女儿的生活。此后，由申朝俭以达永菊名义办理了土地使用证、营业执照、银行贷款５０００元。达永菊夫妇利用５０００元贷款建房４间，购置了货物。建房中用了申朝俭家的杨树３棵，旧窗户两副。房建好后，达永菊开小卖部进行经营。１９９１年１１月１日，申朝俭因向达永菊索要小卖部土地使用证，双方发生纠纷，申朝俭手持木棍和他人将小卖部中的部分商品、柜台玻璃、醋缸等砸毁。同年１１月２４日，达永菊因与申贵德不和，双方在互助县红崖子沟乡人民政府自愿办理了离婚登记，领取了离婚证书。离婚证上载明小卖部４间房归达永菊所有。离婚后，申朝俭得悉达永菊欲将小卖部卖给他人，即以小卖部是大家庭共有财产，自己是共有人之一为名，于同年１１月２８日将小卖部４间房的屋顶掀去，并将门一副、窗户三副、大梁两根、檩条１６根，椽子４６根、货架柜台各３组、玻璃砖１３块拉回自己家中。
　　对此，达永菊以申朝俭侵犯其合法财产权益为理由，诉至互助县人民法院，要求申朝俭归还拉走的财产，修复４间房屋，并赔偿被砸损的财产损失。
　　申朝俭辩称，小卖部是我们共同商议办起的，土地审批、办理营业执照和向银行贷款，都是我办理的，小卖部４间房屋属家庭共同财产，不是达永菊个人财产。
　　【审判】
　　互助县人民法院因申朝俭退休前系该县人大常委会主任，故将案件移送给海东地区中级人民法院审理。
　　海东地区中级人民法院经审理认为，当事人双方争议的小卖部房屋４间，在互助县红崖子沟乡人民政府颁发的达永菊与申贵德的离婚证书上，明确载明归达永菊所有。申朝俭将该４间房屋顶及门窗折除，其行为侵犯了达永菊的合法权益，应负赔偿责任。达永菊请求申朝俭赔偿砸损的货物，以及申朝俭追要部分贷款的要求，因当时达永菊尚未离婚，与申朝俭未分家另过，属家庭成员之间的财产关系，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（一）、（四）、（七）项之规定，海东地区中级人民法院于１９９２年１０月４日判决：申朝俭将拆去的达永菊所有的４间房的屋顶材料、门窗全部返还给达永菊，并赔偿维修费５００元，判决生效后一次付清。
　　对此判决，达永菊、申朝俭均不服，上诉于青海省高级人民法院。
　　达永菊上诉称，一审判赔偿５００元维修费不足以弥补损失。申朝俭抢去的货架、柜台、玻璃未判，申朝俭砸毁的商品价值１４００余元未予赔偿，这些是我和申贵德的财产，不属于家庭共同财产。
　　申朝俭上诉称，小卖部属家庭共同财产，达永菊与申贵德离婚时，登记归达永菊所有，未经他同意，不应判归达永菊。拆去的木材属于自己应有的部分，是本人合法权益受到侵害时采取的紧急措施。
　　青海省高级人民法院经审理认为：达永菊、申贵德结婚后，虽与申朝俭夫妇共同生活，但到１９７９年，达永菊随申贵德生活，即在经济上与申朝俭互相没有来往。小卖部创办过程中，申朝俭虽然帮助办理了土地使用证、营业执照及贷款，但并未投入资金。杨树３棵和旧窗户两副系对儿子、儿媳的赠予。小卖部房屋属达永菊、申贵德的共同财产。申朝俭伙同他人肆意砸毁商品等，是严重的违法行为。特别是在达永菊与申贵德离婚后，婚姻登记机关已明确将小卖部归达永菊个人所有，申朝俭仍揭房顶，拆门窗，严重侵犯了达永菊的合法财产权利，申朝俭应负一切赔偿责任。申朝俭上诉理由不足，不予采纳。原审判决只赔偿维修费５００元，不足以弥补达永菊的损失，达永菊的上诉理由充足，应予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，青海省高级人民法院于１９９２年１２月２６日判决：一、撤销一审判决；二、申朝俭返还给达永菊大梁２根、檩条１６根、椽子４４根、门１副、窗户３副、柜台３组，玻璃砖１３块；三、申朝俭赔偿砸毁达永菊小卖部商品损失７００元，房屋重修费用损失１３００元，共计２０００元，于本判决生效后两个月内交付完毕。
　　【评析】
　　本案申朝俭认为双方争议的小卖部４间房屋属于家庭共同财产，在得知达永菊欲将小卖部出卖后，以其合法权益受到侵害为理由，前去拆除房屋顶，拿走木料、门、窗，并认为是采取紧急措施。这种理由是否成立，要从以下几个方面分析：
　　第一，小卖部４间房屋是否家庭共有财产。申朝俭认为小卖部的创办，是他帮助办理的土地使用证、营业执照和银行贷款，因而建成的４间房屋属家庭共有财产。但从事实上看，小卖部的创办，目的是帮助达永菊和女儿解决生活问题，又是在达永菊夫妇与申朝俭夫妇分开生活以后；各种手续虽是申朝俭帮助办理的，但是以达永菊名义办理的，申朝俭并未投入资金；小卖部也是达永菊经营的。因此，申朝俭对小卖部的创办和经营，仅是一种帮助行为，并且是当时的家庭关系上的一种帮助行为，并不因此而产生权利请求。所以，该小卖部４间房屋，应属达永菊、申贵德夫妻共有财产，而不属于达永菊夫妇与申朝俭夫妇共有之家庭财产。又，建这４间房时，曾用了申朝俭家中杨树３根，旧窗户两副，建好的４间房是否因此就算是家庭共有财产呢？应该看到，父母（公婆）对儿子、儿媳建小家庭另过，给予一定的财物，在性质上是无偿赠予。双方除有明确约定外，不能因一方接受有另一方的财物，另一方就对所形成的财产享有权利。
　　第二，小卖部４间房屋属达永菊、申贵德夫妻共有，双方离婚时经过协商，该４间房屋归达永菊所有，并记载在权利机关发给的离婚证上，这是房屋所有权转移的一种法定形式。申朝俭如果对４间房屋属达永菊、申贵德夫妻共有有不同意见，应向达永菊、申贵德主张权利，并通过法定程序解决。在所有权归属问题没有解决之前，申朝俭无权自行采取所谓“紧急措施”，损坏争议标的物。即使该争议房屋是家庭共有财产，申朝俭也无权采取所谓“紧急措施”来损坏房屋，因为这种行为是对其他共有人共有财产完整权的侵犯。
　　基于上述两点，本案一、二审法院认定申朝俭的行为侵犯了达永菊的合法财产权利，并应承担赔偿责任，是合适的。
　　但是，由于达永菊的诉讼请求中不仅包括４间房屋损害的赔偿请求，还包括有其与申贵德夫妻关系存续期间小卖部商品被申朝俭砸毁的赔偿请求；申朝俭关于小卖部４间房属家庭共同财产的主张（反诉）也涉及到申贵德的利益。故申贵德在本案中是有部分独立请求权的第三人，法院应告知其诉讼的发生，并由其决定是否参加诉讼。这样，才能理顺关系，准确定性处理。
杜海生、杜满生诉杜喜生房产确权纠纷案
【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所
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陈德俄诉陈德群侵害房屋所有权纠纷案
　摘自《中华人民共和国最高人民法院公报一九九二年第四期》
原告：陈德俄，男，７４岁，原系海南省文昌县人，现为新加坡国籍，住新加坡联邦道。　　被告：陈德群，男，７１岁，海南省文昌县人，农民。　　第三人：海南省琼山县大致坡供销社。　　法定代表人：王英平，主任。
　　原告陈德俄诉被告陈德群侵害房屋所有权纠纷一案，向海南省原琼北中级人民法院提起诉讼。　　原告诉称：１９４６年，原告出资委托被告陈德群在海南省琼山县大致坡圩北街建房一处。房屋建成后，原告又委托陈德群代管，以备年老返乡后居住。１９８７年原告得知此房被陈德群出卖给第三人，即向政府有关部门申请解决，未有结果。请求法院判令被告将此房返还原告。　　被告辩称：原告所诉基本属实，但卖房一节事出有因。此房于１９６１年被台风刮坏，当时被告无钱修理，第三人大致坡供销社趁机迫使被告卖房，并将其写好的买卖契约连同买房款７００元交给被告之妻。此后，该房屋由第三人占用。被告同意原告返还房屋的请求，所收房款被告可退给第三人，第三人则应将房屋返还给原告。　　第三人称：讼争房屋是被告出租给原琼山县商业局大致坡营业部使用，后又自愿订立契约卖给营业部的，此事与第三人无关。被告辩称第三人迫其卖房不是事实。第三人不同意原告的诉讼请求。
　　琼北中级人民法院经公开审理查明：原告陈德俄与被告陈德群是同胞兄弟，原告虽在新加坡居住，但与被告之间保持着书信来往。１９４６年，原告出资委托被告在琼山县大致坡圩北街原２２号（现２４号）修建一连两进房屋一处。房屋建成后，原告口头委托被告代管。１９５５年５月，被告在代管期间，从１９６０年起以月租金１０元将此房出租给琼山县商业局大致坡营业部使用。同年，此房的屋顶、门窗等被台风刮坏，营业部要求被告维修，或者由营业部自修后在房租中扣除维修费用。被告因无钱维修，提出将此房卖给营业部，并写信通知了原告。１９６１年８月２２日，被告自愿与营业部订立买卖房屋契约，以７００元价款将此房卖给营业部。营业部在买房前仅报告过大致坡公社同意，未报经县人民政府批准。营业部买房后，将房屋进行了整修，并在第二进新建房屋３间。１９６４年营业部撤销，将此房移交给第三人琼山县大致坡供销社使用致今。１９８７年，原告得知此房被代管人陈德群出卖，即向当地人民政府申请落实政策，返还房屋。后经琼山县侨务办公室查处，函复原告不予返还。原告遂向人民法院提起诉讼，请求被告返还房屋。法院受理后，追加琼山县大致坡供销社为第三人参加诉讼。
　　琼北中级人民法院认为：讼争房屋原为原告陈德俄的合法财产，原告委托被告陈德群代管。１９６０年该房屋被台风刮坏时，被告因无钱维修，自愿将代管房屋出卖给原琼山县商业局大致坡营业部，是无权代理的民事行为。被告在出卖房屋后，已写信告知原告，原告对此直至１９８７年１０月前从未提出异议，应视为被告的无权代理行为事后已得到原告的默认。原琼山县商业局大致坡营业部在未报经县人民政府批准的情况下，擅自订立买卖契约购买房屋，是欠妥的。但是，鉴于营业部是在被告无钱维修的情况下买房，其行为是善意的，有偿的，买房后已将该房维修并增建了３间新房，并使用了多年，已失去返还的条件。原告对被告买房长期未表示异议、且在原房屋已不存在的情况下，提出返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。据此，琼北中级人民法院于１９９０年７月２６日判决：　　一、被告陈德群应将原卖房款７００元付给原告陈德俄；　　二、琼山县大致坡圩琼北街２４号讼争房屋归第三人琼山县大致坡供销社所有。
　　第一审宣判后，原告陈德俄不服，向海南省高级人民法院提出上诉。陈德俄的上诉理由是：１、陈德群的无权代理行为上诉人一直不知情，不存在事后默认的问题。原审对此认定缺乏证据。２、营业部明知该房屋的所有人是上诉人，陈德群仅为代管，上诉人从未授权陈德群卖房，因而营业部的买房并非善意，而是恶意侵害他人财产所有权。３、营业部买房既未得到上级人民政府的批准，至今也未办理所有权过户手续，该房屋买卖合同应为无效。４、营业部虽对该房屋进行过整修，但房屋的原形至今还存在，没有失去返还的条件。因此，原审判决是错误的。请求第二审法院认定该房屋买卖合同无效，将房屋返还所有人。被告陈德群在答辩中承认从未将卖房一事通知原告，坚持认为卖房是由第三人的胁迫造成，应由第三人承担侵权的主要责任。第三人琼山县大致坡供销社在答辩中称，房屋买卖合同是平等的，有偿的，虽未办理产权过户手续，但产权实际上早已转移，手续应属可以补办之列。
　　海南省高级人民法院审理查明：原审判决认定的“陈德群在卖房后把卖房情况写信告知了陈德俄”这一情节，仅有第三人琼山县大致坡供销社提供的１９８９年琼山县侨务办公室的调查材料证明。此证明不仅与陈德俄、陈德群的陈述不符，且与当时买卖房屋的经手人、介绍人、代书人以及买受人的法定代表人的证词相悖，不予采纳。１９６０年该房屋被台风刮坏时，是原琼山县商业局大致坡营业部主任吴乘驹向陈德群提出买房，陈德群当时虽然言明自己不是产权人，但仍以自己的名义与营业部订立买卖契约，将陈德俄的房屋卖给营业部，其行为是无效的。营业部在买房后维修了部分房顶，重换了第一进房屋的楼板，将第一进的东墙打通与隔壁一间合做库房，又将第二进残房拆除后建起３间新房，共花费２２６７．２８元。
　　海南省高级人民法院认为：《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第１９６条规定：“１９８７年１月１日以后受理的案件，如果民事行为发生在１９８７年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”本案买卖房屋的民事行为发生于１９６１年，应当适用当时的法律、政策。　　本案讼争房屋是上诉人陈德俄出资修建的个人合法财产，任何人未经所有权人许可，均不得出卖。１９５１年４月１６日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条中规定：“房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效……”。被上诉人陈德群作为房屋代管人，在未征得所有人同意的情况下，即以自己的名义出卖他人房产，是违法的民事行为。１９５６年１月１８日，中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。原琼山县商业局大致坡营业部违背政策，未经批准擅自购买私有房屋，并且在明知陈德群不是所有权人的情况下与其签订买卖契约，其行为是违法的。陈德群与营业部签订的房屋买卖契约，侵害了陈德俄对讼争房屋的所有权，应属无效。对此无效民事行为，陈德群与营业部均有过错，比照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，应当各自承担相应的责任。陈德群应当返还因买卖房屋而得到的７００元。营业部应当返还陈德俄的房产。营业部虽对此房进行了修整，但第一进的原房和第二进的院墙仍在，增建了３间新房也在陈德俄原有的宅基范围之内，并未丧失返还原物的条件。营业部修房所花费用，扣除被其拆除原第一进东墙所需费用６８９．２０元，其余１５７８．０８元应由房屋所有人陈德俄予以补偿。营业部返还房产的义务和接受修房费用的权利，应由营业部被撤销后的权利义务承受人，本案第三人琼山县大致坡供销社承担和享有。陈德俄的上诉有理，应予采纳。第一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当改判。据此，海南省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，于１９９１年５月９日判决：　　一、撤销第一审判决；　　二、陈德群与琼山县商业局大致坡营业部就本案讼争房屋的买卖关系无效；　　三、琼山县大致坡圩琼北街２４号一连二进房屋归陈德俄所有。琼山县大致坡供销社应在收到本判决书之次日起一个月内搬出该房，交由陈德俄管业。陈德俄应在收到本判决书之次日起付给琼山县大致坡供销社房屋修建费１５７８．０８元；　　四、陈德群应在收到本判决书之次日起一个月内返还卖房款７００元给琼山县大致坡供销社。
赵世才诉赵维钧房屋产权及人身损害赔偿纠纷民事抗诉案
【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所
赵维钧与赵巨才系同胞兄弟，家住甘肃省礼县城关镇。1950年祖辈分家时约定：赵维钧继承其二祖父赵如玉的八间半瓦房，赵巨才继承其父赵凤鸣的四间瓦房。1952年赵巨才因犯罪被判有期徒刑5年，去新疆服刑。1957年刑满后，留劳改农场就业。期间，赵如玉夫妇、赵凤鸣夫妇、赵巨才前妻先后去世。赵维钧为殡葬故人，在无法告知赵巨才的情况下，将赵凤鸣遗产四间瓦房和赵如玉遗产四间半瓦房拆卖给他人偿还债务，院内尚剩赵如玉所遗四间南瓦房由赵维钧自住。1969年，赵巨才携后妻及子女返回礼县后，弟兄两家各住南房两间。1988年，赵巨才提出划院另居，赵维钧未同意。日，礼县人民政府进行房屋登记时，赵维钧将四间房屋登记在自己名下，为此引起双方互殴，造成赵维钧、赵维钧之妻、赵巨才之子赵建平三人受伤。为化解矛盾，村委会报请礼县土地管理局于1993年12月给赵巨才另批一处宅基地。日，赵巨才向礼县人民法院提起诉讼，要求对房屋确权。
　　礼县人民法院审理认为：赵巨才、赵维钧诉争的四间房屋系祖遗产，双方各住二间，已时达二十多年，已成事实，赵维钧所领四房屋的产权所有证应认为无效；原被告双方相互辱骂，引起打架，造成人身损伤，属违法行为，双方均应具结悔过，并相互赔偿医药费。依据《中华人民共和国继承法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条之规定，该院以[1991]礼法民判字第25号民事判决书判决：一、礼县城关镇三条街院内四间南瓦房，西头二间归赵巨才所有，东头二间归赵维钧所有，相连一根中檩及隔墙属双方共有，任何一方先拆建房时，须将其留给对方；二、赵巨才赔偿赵维钧医疗费289．05元；赵维钧赔偿赵巨才之子赵建平医药费33．79元,折抵后,赵巨才付赵维钧人民币255．26元；三、驳回其他诉讼请求。
　　一审判决后赵维钧不服，向陇南地区中级人民法院提出上诉。
　　陇南地区中级人民法院审理认为：一审法院判决认定主要事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项之规定，以[1992]陇法民上字第174号民事判决驳回上诉，维持原判。
　　二审判决后赵维钧不服，向甘肃省人民检察院陇南分院申诉。陇南分院审查认为申诉有理，提请甘肃省人民检察院抗诉。
　　甘肃省人民检察院审查后同意陇南分院抗诉意见。遂向甘肃省高级人民法院提出抗诉，理由如下：
　　一、终审判决将二间房屋的所有权判归赵巨才所有适用法律错误。礼县城关镇三条街10号院内的四间房屋（包括赵巨才现住的二间）是赵维钧继承赵如玉的财产，其所有权属赵维钧所有，礼县人民政府亦给赵维钧颁发了房屋所有权证书。1969年，赵巨才携妻女自新疆返回礼县，赵维钧将自己的两间房屋借给赵巨才居住，直到现在。赵巨才虽已居住二十多年，但不能认为赵巨才已取得房屋的所有权，终审判决以“双方各住二间，时达二十多年，已成事实”为由，将其中二间房屋判归赵巨才所有，不符合《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款关于财产所有权的取得应当合法的规定。
　　二、两审判决依据《中华人民共和国继承法》第八条的规定显属适用法律错误。本案是关于房屋产权及人身损害赔偿的纠纷，不是关于继承权或因继承财产产生的纠纷。
　　甘肃省高级人民法院受理抗诉后，作出民事裁定，指令陇南地区中级人民法院再审。陇南地区中级人民法院经再审，认为原终审判决并无不当，遂以[1998]陇民再字第02号民事判决维持原终审判决。
　　日，甘肃省高级人民法院根据甘肃省人民检察院建议，以[1999]甘民监字第16号民事裁定，决定对本案进行提审。提审认为：赵维钧与赵巨才兄弟俩分别按祖辈约定，应继承祖辈所留房产，但赵巨才在服刑和留农场就业期间，赵维钧在当时生活特别困难的情况下，将双方相等的房屋拆卖他人，承担起二人父母及赵巨才前妻的殡葬，替赵巨才尽了义务，理应感谢，况且赵巨才所继承其父的四间房产也有其前妻的一份。现遗留的四间房屋是赵如玉份额的遗产，赵维钧享有合法继承权，赵巨才返乡后念弟兄之情，将其中两间房屋借给赵巨才居住，但所有权仍属赵维钧所有，并有房产证佐证，且弟兄俩发生矛盾后，礼县土地管理局已经给赵巨才另批一处宅基地，赵巨才无理由再行纠缠。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条一款二项、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、七十二条一款之规定，日甘肃省高级人民法院以[1999]甘民再字第16号民事判决：一、撤销陇南地区中级人民法院[1998]陇民再字第02号民事判决书和[1992]陇法民上字第174号民事判决书及礼县人民法院[1992]礼法民判字第25号民事判决第一条。二、维持[1992]礼法民判字第25号民事判决第二、三条。三、礼县城关镇三条街十号院内，四间南瓦房归赵维钧所有。　
马文良与马德云房屋确权纠纷抗诉案
【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所
日，马德云出价3万元，向马文良购买西宁市七一路93号房屋。请中人到场立下了契约，先付2万元房款。日，马德云以“马文良未按期交房并有反悔表现”为由向西宁市城东区人民法院起诉，诉求判令马文良按所立契约交房并承担逾期房租。日，西宁市城东区人民法院对这起房屋买卖纠纷案进行调解。以马文良卖房未经其妻马秀英同意为由，认定与马德云房屋买卖协议无效，马文良退马德云房价款2万元，付补偿费2800元。调解书经送达双方当事人签收。马德云不服，自1992年3月开始即以生效调解书“认定七一路93号房屋属马文良所有不当”为由，先后向西宁市城东区人民法院和西宁市中级人民法院提出申诉，两级法院复查后均予以驳回。1993年10月，马德云向青海省高级人民法院申请再审。该院又一次驳回马德云的申诉并告知：“本院对该案进行了复查，认为原审以房屋买卖纠纷进行了调解，在调解过程中没有违背法定原则。现你以房屋确权纠纷提出申诉，本院不能直接审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，你应向西宁市城东区人民法院起诉。”　　根据青海省高级人民法院告知精神，1994年3月，马德云以房屋确权纠纷再次将马文良起诉至城东区人民法院。诉称其日出资3708元从马文虎处购得该诉争房并用于和马文良、马德林开铺子。1984年7月合作不成散伙时，考虑到姐夫马文良家生活困难，答应由马文良继续借用该房，未订书面协议。1988年3月收回该房与马吉林一起开电机修理门市部。同年12月从上海办事回来，发现马文良乘机侵占了该房，于是假装买此房，以阻止马文良将房卖给他人，而起诉的真正目的是要回该房。1989年城东区法院调解时未对房屋产权作出正确处理，诉求法院判令马文良返还房屋并赔偿损失。马文良辩称该诉争房是其与马德云、马德林共同购买，散伙时已将房子、设备折价分摊，给马德云、马德林退清了应得款项，房屋产权归其一个所有，西宁市城东区法院审理认为：“本市七一路93号临街铺面二层上下四间小楼房一幢，系马德云所购之房屋，有证人证言，买房契约所证实，其诉讼请求应予支持。但因原、被告借房时未办理手续，原告对造成的纠纷负有一定责任。被告马文良主张房屋属他所有，但不能举证，故不予支持。”遂于日，依照民法通则第一百一十七条第一款、第三款、第一百三十四条第四项之规定，判决诉争房归马德云所有，马文良退还房屋并赔偿马德云的收益损失34520元。　　马文良不服该一审判决，以“本案已由城东区法院调解结案，调解书具有法律效力”为由，诉至西宁市中级人民法院。　　西宁市中级人民法院日，依照《最高人民法院关于运用&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定：撤销一审判决。
　　马德云不服该裁定，提出申诉。西宁市中级人民法院审查后答复马德云：二审裁定运用法律正确，并无不当，应予维持。此后，马德云以“七一路93号房屋产权归其所有，城东区法院1989年调解结案时未对房屋产权作出正确处理”为由，又向城东区法院对原生效调解书提出申诉，遭驳回后又以同一理由向西宁市中级人民法院申请对原生效调解书进行再审。西宁市中级人民法院受理后，经该院审判委员会讨论，认为：本案事实不清，遂于日依照民事诉讼法第一百七十七条第一款、第一百八十三条的规定，裁定另行组成合议庭进行再审。
　　西宁市中级人民法院再审认为：诉争房屋系原审原告马德云所购，有证人证言及买房契约所证实，其申请再审理由应予维持。原审被告马文良主张房屋属他所有，证据不足，不予支持。原判认定事实有误，应予改判。遂于日依照民事诉讼法第一百八十条及民法通则第一百一十七条第一款、第一百三十四条第四项之规定作出判决：1．撤销西宁市城东区人民法院（1989）东法民字第426号民事调解书；2．诉争房屋属马德云所有，由马文良在判决生效后三个月内归还。　　马文良不服再审判决，于日向西宁市人民检察院申诉。西宁市人民检察院审查认为：马德云从1983年购房到1988年发生买卖房屋纠纷，再到1992年申诉前，从未主张过房屋的所有权。而从1983年合伙购房到1992年提出对该房确权，时隔近十年，已超过法定讼诉时效。西宁市中级人民法院再审判决认定事实错误，致使判决发生错误。根据民法通则第一百三十五条、民事诉讼法第一百八十五条第一款第一项、第二款和最高人民检察院《关于民事审判监督程序抗诉工作暂行规定》第七条之规定，提请青海省人民检察院抗诉。
　　青海省人民检察院复核全案后认为：日，马德云与马文虎买卖该诉争房屋时，未办理任何合法手续，不能确认马德云对该房屋拥有所有权。1984年马德云、马德林退出五金焊接门市部时，该房由马文良继续使用。马文良称马德云当时将房子归给他，没有书面协议。以上均不能证实该房归属问题。但是，从以下事实可以证实马德云对房屋产权归马文良所有没有异议，产权应归马文良所有。（一）1998年3月马德云与妻弟马吉林共同向马文良租用该诉争房屋；（二）1988年底马德云与马文良协商立约购买此房；（三）1989年马德云又以房屋买卖纠纷起诉马文良，并接受了法院调解；（四）1989年城东区人民法院对该房第一次作调解处理时，马德云曾对马文良关于该房产权已发生归转等事实的陈述明确表示承认。根据《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第七十五条第一项、第三项之规定，马文良主张房屋所有权，无需举证。日马文良办理了房屋所有权证，已能认定其对该房拥有的所有权。西宁市中级人民法院再审判决认定诉争房屋系马德云借与马文良使用的事实有误，判令马文良承担侵权责任显属不当。根据民事诉讼法第一百八十五条第一款第（一）项之规定，于日向青海省高级人民法院提出抗诉。
　　青海省高级人民法院依法组成合议庭对本案进行再审。再审认为检察机关抗诉理由成立，应予采纳。原生效判决认定事实不清，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款和第一百五十三条一款（三）项之规定，于日作出终审判决：维持原生效判决第一项（即撤销生效的调解书），改判诉争房屋归马文良所有。
寥昌颐与廖抡万房产纠纷案
　摘自《中华人民共和国最高人民法院公报一九八五年第一期》
& 申 诉人：廖昌颐，男，７０岁，广东省信宜县人，华侨。现住马来西亚马口市。　　诉讼代理人：廖世锋（廖昌颐之子），男，４２岁，现住香港。　　被申诉人：廖抡万，男，６８岁，广东省信宜县人。现住信宜县信城镇。
　　申诉人廖昌颐于１９７３年写信委托在国内的儿子廖世锋向政府申请买房得到批准。此时，被申诉人廖伦万也想买房，经黎日荣介绍与廖世锋商买梁世勇、梁世惠兄弟在信宜县信城镇沿江一路９９号房屋一栋。买卖双方议定房价人民币４３００元。１９７４年１月２１日，廖世锋、廖抡万各向卖方付款２０００元，尚欠３００元未付。当天由廖抡万之子廖昌亚填写草契，没有填写廖抡万的名字，只填写了廖昌颐一人的名字。卖方在上手老契上注明“此房归廖昌颐所有”。廖世锋在办理了税契和正契之后，于１９７４年５月搬进此房。不久，廖伦万以自己出了２０００元、与廖世锋商定用廖昌颐的名字立契，实际是共买房屋为由，争要房产。廖世锋承认廖抡万出了２０００元，但否定与廖伦万商定用廖昌颐名字立契，而是廖抡万自己退出买房，故税契上的买方和正契上的所有人都是廖昌颐，房屋应归廖昌颐所有。为此，双方发生讼争。廖抡万于１９７６年６月１１日强行住进争议之房，使矛盾加剧。经当地政府和信宜县人民法院多次调解无效，县人民法院于１９８０年６月，将此案送湛江地区中级人民法院作第一审审理。　　湛江地区中级人民法院经审理认为：廖抡万与廖世锋双方说法不一，但根据全部契证，房屋产权应当属于廖昌颐。于１９８０年１０月３０日判决，该房屋归廖昌颐所有；廖昌颐应退还廖抡万人民币２０００元及利息。第一审判决后，廖抡万不服，提出上诉。　　广东省高级人民法院经审理认为：此案不能单凭契证，廖抡万出了钱，参加了买房活动，应该承认双方共买的事实。于１９８０年１０月７日改判讼争之房为廖昌颐与廖抡万共有，各为一半。终审判决后，廖昌颐不服，向最高人民法院提出申诉，要求将房屋判归他所有。　　最高人民法院民事审判庭经调卷审查、就地查证，认为：我国实行税契制度，凡是不动产的产权转移必须以税契为准，买卖房屋经政府认可的合法契证是确定产权的主要依据。廖昌颐与廖抡万双方讼争的房屋，尽管廖抡万开始想与廖昌颐共同买房，也付了部分房价款，但在正式办理房屋产权转移手续时，不参加登记，不行使自己的买房权利，应视为自动放弃。廖抡万所称用廖昌颐名字立契是与廖世锋商定的，因查无实据，廖世锋又否认，故不予认定。廖昌颐委托廖世锋买房，履行了法律手续，取得了合法契证，应受到法律保护，但未及时将２０００元返还廖抡万或交人民法院处理是不当的。此外，廖昌颐尚欠梁世勇、梁世惠买房款３００元，也应一并清理。　　据此，最高人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第十四章审判监督程序，经审判委员会讨论，决定提审该案。经审理，于１９８４年１２月２８日判决：撤销广东省高级人民法院终审判决书；房屋产权为廖昌颐所有；廖昌颐应付还廖抡万人民币２０００元及利息９４７．６４元；廖昌颐应补付梁世勇，梁世惠买房款人民币３００元及利息１４２．１５元；限廖抡万自判决生效之日起，６个月内搬出。　
胡德开等人申请确认房屋所有权案
【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所
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上述１２名申请人向福建省厦门市开元区人民法院申请确认厦门市公园东路８０号房屋所有权归申请人所有。申请人称：原福建漳州民兴银公司经理刘志成曾于１９３６年３月１３日与胡五宏商定，由胡付典金国币１１０００元，公司出典其所有的厦门市公园东路８０号３层楼房一座，期限为一年。期满后，对方在胡五宏的多次提议下未回赎房屋。建国后，该房由国家实行私房改造。１９８４年落实华侨房屋政策时，市房管部门将该房发还申请人管理至今。申请人认为此房从漳州民兴银公司移交给申请人后，申请人长期占有使用，双方是典权关系而非抵押关系。根据典期届满后长期不回赎视为绝卖的惯例，要求确认该房产权归申请人所有。厦门市开元区人民法院经公开审理查明： 座落于厦门市公园东路８０号（原１２６号）的３层楼房一座（包括墙内庭院旧地０．８９亩，折５９３平方米、建筑面积６３７平方米）原系张瀛洲业产。张因负债，于１９３６年１月经厦门地方法院受理后将该房拍卖，由债权人原漳州民兴银公司以国币１８２０６元中标买受，并由该公司办理产权登记。同年３月，该公司因缺乏资金，由当时公司经理刘志成出面向胡五宏借款国币１．１万元，以该房作为抵押物，约定期限为１年，立有抵押借款契据。同时该公司将此处房屋及所有权证等交付胡五宏使用、保管。胡于１９４８年８月以房屋抵押权人的名义向当地房产登记部门办理他项权利登记。该房于１９５８年１２月１６日被房改，１９８４年７月厦门市房地产管理局将此房退改在胡德开、胡赐开、胡淼开三兄弟名下。&
据现存于房管局的该房屋档案中记载，胡五宏及其子女胡赐开、胡德开、胡淼开均为原漳州民兴银公司股东，该公司在抗日战争期间倒闭。胡五宏、胡赐开已故，胡淼开在本案审理期间死亡。法院依法追加胡赐开的配偶罗素秋和子女胡友川、胡友慧、胡友琼、胡友正、胡友安、胡友慎以及胡淼开的配偶杨别嘉和子女胡友婷、胡友恒、胡友杨等合法继承人为申请人。厦门市开元区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，经登报公告，至今未有任何利害关系人就原漳州民兴银公司房屋产权向法院主张权利。
该房屋经委托厦门市房地产管理局进行评估，价值为人民币８６８６００元。同时经厦门市地方志编篡委员会证实，１９３６年的国币１．１万元占该房屋价值的６０．４１９％。对此，申请人表示愿意补交该房屋价值３９．５８１％的款项即人民币３４３８００元，要求将房屋判归其所有。上述事实有房产契证、借款抵押契据、他项权利证、房屋评估报告及庭审笔录等为证，足以认定。&
厦门市开元区人民法院认为，申请人提供的１９３６年３月１３日刘志成立下的契据、胡五宏借款给漳州民兴银公司后于１９３６年４月办理的抵押权登记，以及土地所有权证、他项权利证均可证明，１９４４年漳洲民兴银公司倒闭后，一直未清理债务。１９４８年８月，胡五宏在以所有权人漳州民兴银公司的名义领取房屋的土地所有权证时，证中“他项权利”栏内明确记载了胡五宏享有抵押权，因双方当事人的真实意思表示应是抵押借款，而非申请人所称之典权关系，故申请人主张其与漳州民兴银公司形成了典权关系与事实不符，不予采纳。鉴于胡五宏与原漳州民兴银公司确有债权债务关系，该公司并未届期清偿债务，且已倒闭５０余年，胡五宏及申请人以自己名义长期占用、管理座落于厦门市公园东路８０号的房屋，至今并无任何人提出异议，系善意占有，现申请人愿补足该房屋差价款，以取得该房屋所有权，符合《中华人民共和国民法通则》第四条关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，应予准许。鉴于原漳州民兴银公司至今无人主张权利，申请人补交的房屋价款可视为无主财产，依照民法通则第八十九条第一款第（二）项的规定，收归国有。
据此，该院判决： 一、坐落厦门市公园东路８４号房屋归申请人所有。二、申请人补交纳的房屋价款人民币３４３８００元以无主财产论，依法收归国库。 本案诉讼费１３６９６元、评估费１７００元
韩玉红诉张琪强占双方母亲生前购买使用权故后单位变更其为使用权人的单位产权房要求退出案
【颁布日期】【颁布单位】最高人民法院／中国应用法学研究所
原告：韩玉红，女，３２岁，天津机车车辆厂工人。&&& 被告：张琪，男，４１岁，无职业。&&& 被告：张琰，女，３９岁，北站新型集体劳动服务社工人。
当事人双方系兄姐妹关系。双方之父母于１９６６年登记离婚。原告由母亲韩淑敏抚养，并与母亲一直共同生活，相互扶助，韩淑敏病故后由原告出资料理了丧事。俩被告由其父抚养。&&& 双方之母韩淑敏生前系天津机车车辆厂职工，于１９９３年承租了坐落河北区马庄颂贤里３号楼１３门５０２号本单位企业产房一套。１９９４年该厂进行住房改革，由职工购买所住房屋的居住权，韩淑敏支付４８９８．０２元购买了承租的５０２号房居住权，并与该厂签订了《买卖协议书》。协议书第二条规定：“买方按优惠价购买的住房，享有居住权，可以使用、继承，但不能赠与、出租、转让和改变住房性质”。１９９７年４月１０日，韩淑敏去世，５０２号房的使用人经天津机车车辆厂同意变更为原告，并为原告办理了更名过户手续。同年５月５日，被告张琪撬门占住５０２号房。原告韩玉红遂向天津市河北区人民法院起诉称：５０２号房屋系其承租的单位房屋，被告张琪撬门占住，请求法院判令张琪腾房，维护其合法权益。&&& 被告张琪答辩称：该房是天津机车车辆厂的企业产，已由母亲生前买下了使用权。母亲去世后，原告通过不正当手段过户到自己名下，反诉要求继承讼争５０２号房屋的使用权。&&& 被告张琰要求继承５０２号房屋的使用权。&&& 天津市河北区人民法院经审理还查明：两被告另有住房。根据有关规定，讼争房屋居住权价值为８１６７．８０元。河北区人民法院认为：讼争５０２号房的居住权系原、被告之母生前出资购买取得，其母死亡后，就该居住权产生的经济价值，应视为遗产由原、被告进行分割。考虑原告尽义务较大，在继承份额上应予照顾。虽然房产所有人对讼争房屋的居住权做了处分，但并未丧失管理权利。鉴于产权单位已为原告办理了变更手续，原告的居住权应予维护，被告应腾出占住的讼争房。原告应给付两被告一定的继承份额款。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条第三款的规定，该院于１９９７年１２月１５日判决如下：&&& 一、坐落河北区马庄颂贤里３号楼１３门５０２号房一套由原告韩红享有居住权，被告张琪立即搬出。&&& 二、判决生效１０日内，原告给付被告张琪、张琰继承份额款各２０００元。&&& 宣判后，两被告不服，向天津市第一中级人民法院提起上诉称：其对母生前进行过照顾，应取得争议房的使用权，不能腾房。&&& 被上诉人韩玉红表示同意一审判决。&&& 天津市第一中级人民法院认为：讼争之房系案外人天津机车车辆厂管理的企业产，居住权系当事人双方之母韩淑敏出资购买，其母去世后，在被上诉人申请下经产权单位同意，给被上诉人办理了过户手续。上诉人以对其母进行照顾为理由不同意腾房，并要求取得使用权，其理由不足，本院不予支持。双方之母出资购得该房使用权所出资金应视为遗产，按继承分割为宜。原审法院认定事实无误，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，该院于１９９８年３月１２日判决如下：&&& 驳回上诉，维持原判。
马万良以其为建宅证上的户主为据诉马万玲侵犯其房屋所有权案
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原告：马万良，男，６２岁，廊坊市安次区南尖塔镇碾子营村农民。&被告：马万玲，女，４３岁，廊坊市安次区南尖塔镇碾子营村农民。&
原、被告系同母异父兄妹。１９４０年，原、被告之母孟宪荣带着原告（４岁）改嫁到马玉兴家，后与马又生育被告马万玲等两子、两女。１９６６年原告３０岁时，作为家庭主要劳动力，与继父（７４岁）、母亲及四个同母异父弟妹（大妹２１岁，二妹即马万玲１１岁，大弟马万祥１４岁，二弟马万海９岁）在碾子营村建造砖木结构、建筑面积为７１．４平方米的正房五间。１９７４年，在碾子营村书记张永发等人的主持下马玉兴家分家，原告马万良与二弟马万海各分得正房两间半，大弟马万祥分得树木等。１９８２年前，马玉兴去世。１９８２年，马万海结婚，婚后八个月去世，不久其妻改嫁，对马万海分得的两间半房屋未提出继承主张。１９８６年，原告马万良结婚，其母孟宪荣跟其一起生活。
因马万良对其母不尽赡养义务且虐待老人，孟宪荣于１９８９年向法院起诉，经法院主持，双方达成调解协议：由马万良、马万祥赡养孟宪荣。但此后马万良对其母仍未很好地尽赡养义务。１９９０年，马万良一家搬出另过。１９９１年，被告马万玲为照顾母亲从婆家搬回娘家与孟宪荣共同生活，赡养扶侍卧病在床的母亲，直到１９９６年８月１７日孟宪荣去世。１９９４年１０月２８日，马万玲与孟宪荣签订了赡养协议，其中约定孟宪荣去世后其所有房产归马万玲所有。该协议在廊坊市安次区公证处办理了公证手续。孟宪荣去世后，五间房屋即由马万玲居住使用。&
另查，１９８６年在孟宪荣不在家的情况下，原告马万良以户主身份办理了五间房屋的宅基地使用手续。同年５月２７日原廊坊市人民政府换发了以马万良为户主的第０７１０号建宅证。１９９３年，廊坊市土地局对市区地籍调查换证时，将宅基地的户主改为孟宪荣，但至今未换发宅基地使用证。原告马万良因向被告马万玲要回该五间房不成，遂向廊坊市安次区人民法院起诉称：被告马万玲在我所有的五间房屋居住并拒不归还，侵犯了我的财产所有权。故要求被告搬出，将房屋退还给我，并返还因出租该房取得的租金。被告马万玲答辩称：我没有侵权。这五间房为我母亲生前所有。因原告不赡养母亲，我回来同母亲生活，且在我赡养母亲过程中，母亲按自己意愿立下遗嘱，将自己所有的五间房产由我继承，有廊坊市安次区公证处公证书为证。现在母亲去世了，这五间房的所有权应归我所有。&
廊坊市安次区人民法院审理认为：原、被告所争议的五间房屋，建于孟宪荣夫妇与五个子女共同生活期间，所建房屋应为家庭共同财产。建房时原告马万良已成年，系家庭主要劳动力，其依分家分得两间半房屋，不违反法律规定和社会公德，应予认定。原告之弟马万海分得的两间半房屋，因其妻在马万海去世后未提出继承主张，应由其母孟宪荣继承。在公证的赡养协议中，孟宪荣对自己所有的两间半房屋的处分，是合法的，应予认定。被告马万玲对其母亲尽了主要赡养义务，在其母去世后取得两间半房屋的所有权，于法有据。原告所提交的建宅证，不足以证明争议的五间房所有权全部归其所有。原告起诉要求被告给付房屋租金，未提供证据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、第七十三条之规定，该院于１９９７年１１月１６日判决如下：座落在安次区尖塔镇碾子营村建筑面积为７１．４平方米的砖木结构五间正房，西侧两间半房屋归原告马万良所有，东侧两间半房屋归被告马万玲所有。&
一审判决后，被告马万玲以原告马万良虐待老人、没有尽赡养义务、不应分得房屋为理由，向廊坊市中级人民法院提起上诉。廊坊市中级人民法院经审理认为：马万玲与马万良所争议的五间房屋建于１９６６年，属家庭共同财产，当时被上诉人马万良为家庭主要劳动力。１９７４年分家之情有证人证言，本院予以认定。被上诉人马万良虐待生母，不尽赡养义务，事实清楚，但不足以剥夺其对分家所得的两间半房屋的所有权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，该院于１９９８年５月７日判决如下：驳回上诉，维持原判。&
本案的争议焦点是五间房屋的所有权归属问题。要弄清这个问题应首先澄清下列几点：&
一、五间房屋的性质演变。家庭共同财产，是指在一起生活的父母、子女以及其他家庭成员共同所有的财产。本案中争议的五间房屋，是１９６６年原、被告与父母等一家人共同生活期间建造的，因此属家庭共同财产。当时原告马万良已３０岁，是家庭主要劳动力，为建房付出了劳动，理应获得自己的合法份额。１９７４年，在该房屋共有人的共同协商和村干部成员的参加下，对家庭成员共有的五间房屋进行析产，马万良、马万海各分得两间半房屋，致使共同“家庭财产”合法转化为个人财产。这与当时的法律和社会公德不相违背。分家后房屋所有人已居住多年。对这种分家析产的行为，法院应予认定，对马万良获得两间半房屋的所有权应予保护。&
二、建宅证的证明效力问题。１９８６年，原告马万良将争议的五间房屋以自己的名义取得廊坊市人民政府核发的建宅证，是在其母孟宪荣不在家的情况下进行的。根据最高人民法院《关于已分家析产的房屋，登在一人名下的产权仍归双方各自所有的批复》（１９８５年１２月２７日）精神，马万良将属于二弟马万海后被母亲孟宪荣继承的房屋登在自己名下，是无效的行为，其房屋所有权仍归孟宪荣享有。因此，此建宅证对房屋所有权的认定缺乏足够的证明效力。&
三、公证遗嘱的认定。我国继承法第十六条第二款规定，“公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承”。由此可见，公民只能立遗嘱处分自己的财产，无权处分他人财产，处分他人财产应为无效行为。本案中，在马万海之妻放弃继承权的情况下，孟宪荣作为唯一有继承权的法定继承人，依法继承了马万海所有的两间半房屋。１９９４年孟宪荣与其女马万玲签订的赡养协议（具有遗嘱性质）约定，“孟宪荣去世后其所有房产归马万玲所有”，并进行了公证。孟对属于自己的两间半房屋进行遗嘱处分是合法有效的，但无权对属于马万良的房屋进行处分；虽经过公证，但不足以证明五间房屋所有权均归孟个人所有。且人民法院在审理案件时，对公证遗嘱的证明效力只有经过审查确无疑义后，才能认定采信；对公证内容不合法的应认定无效或部分无效。安次区法院对该公证遗嘱予以部分采信，是正确合法的。综上所述，争议的五间房屋马万良与其母孟宪荣各享有一半所有权，在其母去世后根据公证遗嘱内容马万玲继承两间半房屋，是合法的。&
责任编辑按：&
本案的正确处理，涉及的法律问题颇多。争议房产的权属变化时间跨度较大，而且又是在农村没有房产登记公示权属变化的情况下进行演变的，更需对每次演变作合乎事实和法律的定性。&
首先，争议房产在１９６６年建成时的性质，一、二审判决均认定为是家庭共同财产，理由是原、被告及其父母和其他弟妹共同生活期间建造。这种理由太过于牵强，实受我国长期没有物权法，不区别财产所有权的取得原因的观念的影响。按判决认定事实，１９６６年建房时，除父母外，仅原告及其另一同母异父之妹为成年人，被告马万玲及另两同母异父之弟均为需要他人抚养的未成年人。未成年人对房屋的建造是不会有实质性贡献的，因而也就不可能成为财产所有权原始取得的权利人，在这种情况下，未成年人只可能基于家庭其他成员的赠与而继受取得建造的房屋中的部分权利。所以，不能因为是家庭成员，又在一起共同生活，就认定建造的房屋属全体家庭成员共有。&
其次，如认定为全体家庭成员共有，在１９７４年分家时，这种认定的法律缺陷就暴露出来了。按我国农村的传统习惯，分家析产的含义应是长辈将其所有的财产向晚辈处分的一种行为，实为生前赠与，晚辈是不能二言的。依此，本案分家析产父母不留、无女儿之份，按逻辑和习惯就是可行的。而认定为家庭共有财产，析产就应是将原来共同共有的财产按一定原则分出份额而分归原共有人各自所有，每个共有人除非放弃他的哪一份，否则都应得到属于自己的一份，才是析产之本质含义和要求。如果共有人中有的是未成年人，则其法定监护人更应该在析产时维护其财产权益，而无权代替其放弃财产所有权。
所以，本案顺理成章的解释，应当是１９６６年建造的房屋，共有权人中至少不应包括当时未成年的被告等人；１９７４年的分家析产，既有长辈向晚辈处分财产的性质，又有当时能作为共有权人的晚辈的分割共有财产的性质。再次，原告之弟马万海分得的房屋，是在婚前分得的，属婚前个人财产，其在婚后八个月即死亡，该房屋就成为其遗产，因无遗嘱，依法定继承，其配偶和母亲就成为有继承权的法定继承人。其配偶在半年后改嫁，当时未主张分割该遗产，不等于放弃了继承权。因此，按照《继承法》第二十五条的规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。所以，以马万海之妻在马万海去世后未提出继承主张为理由，就认定马万海之两间半房屋应由其母孟宪荣继承，在法律上是说不通的。第四，被告马万玲与其母签订的赡养协议，依其内容，其中有遗嘱的内容。对协议中所约定的“孟宪荣去世后其所有房产归马万玲所有”一节，应不存在部分有效部分无效的问题。因为，一方面，“其所有房产”的解释在法律上应是清楚的，即归其所有的房产，孟宪荣在这里处分的是归其所有的房产，没有丝毫同时处分不归其所有的房产的意思。另一方面，归其所有的房产有多少、座落何处不明确，这是个依案件事实认定和应由当事人证明的问题。
罗绍玲等五人诉吴瑞宁房屋产权、继承纠纷案
【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所
原告：罗绍玲、李春风、李夏艳、李秋盛、李冬生　　被告：吴瑞宁　　第三人：龚学森　　第三人：李善金
　　原告罗绍玲、李春风、李夏艳、李秋盛、李冬生因与被告吴瑞宁房屋产权及继承纠纷一案，向广东省深圳市宝安区人民法院提起诉讼，诉称：原告罗绍玲与李秀松是夫妻关系，并生有４个子女，即李春风、李夏艳、李秋盛、李冬生。７０年代，全家陆续从原籍广东省信宜县迁往香港定居。１９８７年３月，李秀松在深圳市宝安县城购买１９区２４幢１０３号房屋（下简称１０３号房屋）１套；１９８９年８月，又与原告李春风合资购买宝安县新安镇流塘荔景新村第３幢２０２号房屋（下简称２０２号房屋）１套。１９９１年３月，李秀松因故在香港死亡后，原告在清理遗产时，发现被告占有上列２套房屋拒绝交还；同时，第三人龚学森占租该房屋。故起诉要求确认原告对２套房屋的所有权和继承权，判令龚学森迁出占租的房屋。
　　被告辩称：我与李秀松是依法登记结婚的夫妻。１０３号房屋和２０２号房屋，一直是我与李秀松共同管理、使用，是我夫妻财产。将部分房屋出租给龚学森等人，是为了保证我有固定收入维持生活。李秀松与我登记结婚，持有我国认可的香港律师出具的未婚证明及从未与任何人结婚的声明。原告罗绍玲以李秀松配偶身份要求继承其遗产，无理。原告李春风等４人若能提出有效证明证实确系李秀松子女，对属于李秀松的部分财产可依法参加继承。
　　第三人龚学森、李善金均没答辩。
　　宝安区人民法院经公开审理查明：被继承人李秀松与原告罗绍玲于１９５０年１月在原籍广东省信宜县按习俗结为夫妻，婚后生有李春风、李夏艳、李秋盛、李冬生４个子女。１９７４年至１９７９年间，李秀松与罗绍玲及４个子女先后迁往香港定居，共同生活。１９８７年３月２７日，李秀松在深圳市宝安县城购买１０３号房屋１套，３房１厅，面积８５．４５平方米。１９８９年６月１９日，李秀松持香港律师阮兆耀签名的在港未婚证明书和未婚声明书，与被告吴瑞宁在广西鹿寮县民政部门登记结婚，罗绍玲也参加了婚礼。此后，吴瑞宁入住１０３号房屋，李秀松常从香港到宝安与吴共同生活。１９８９年１１月１６日，李秀松、罗绍玲、吴瑞宁３人签订“真金不怕烘炉火”协议。协议载明：我３人……永结同心，白发到老。１９８９年８月，李秀松又购买２０２号房屋１套，３房１厅，面积８５．５平方米。随后将该房出租欧钗，李秀松收取租金。１９９０年初，李秀松、吴瑞宁将１０３号房屋修改成２单元单门独户房屋，其中１单元（从原阳台处改成入门）由李秀松与吴瑞宁居住；另一单元（从原门口出入）以每月租金３００元出租给第三人龚学森居住，由李秀松与吴瑞宁共同收取租金。１９９１年３月７日，李秀松因故在香港死亡。同年３月至７月，２０２号房屋的租金由吴瑞宁收取。同年７月以后，该２０２号房屋租金由李春风收取，后以５３０元租金租给陈金明居住，１９９３年１月至今又转租给第三人李善金居住。１０３号房屋的１单元仍由吴瑞宁居住至今；另１单元由吴瑞宁改以４００元再次出租给第三人龚学森居住，吴瑞宁收取租金至１９９２年６月底止。１９９２年６月５日，原告也与第三人龚学森签订１０３号房屋的租赁合同，并收取了１个月租金４００元。尔后，原、被告为上述２套房屋产权、租金发生纠纷，原告遂诉至法院。
　　宝安区人民法院认为：李秀松与罗绍玲早在１９５０年１月就以夫妻名义共同生活，并生育４个子女，他们之间形成了事实婚姻。李秀松未与罗绍玲解除婚姻关系，采取欺骗手段，取得未婚证明书及声明书，与吴瑞宁结婚，是重婚行为。李秀松与吴瑞宁的婚姻应属无效婚姻。造成无效婚姻的主要责任在李秀松。原告罗绍玲明知李秀松与吴瑞宁结婚，不但不予制止，反而参加他们的婚礼，后又与他们签订夫妻３人共同生活协议，亦是错误的，应负相应责任。被告吴瑞宁与李秀松结婚后，获知李与罗绍玲是夫妻，不提出解除自己与李秀松的不合法夫妻关系，却与李秀松、罗绍玲签订夫妻３人共同生活协议，同样是错误的，亦应承担相应责任。至于原告李春风提出２０２号房屋是与李秀松合资购买，缺乏事实依据，不予认定。讼争的１０３号房屋及２０２号房屋，是李秀松与罗绍玲夫妻共有财产，李秀松死后，其份额应由其合法继承人继承。被告吴瑞宁不是李秀松的合法继承人，不享有合法继承权。基于李秀松与吴瑞宁不合法婚姻的主要过错在李秀松，罗绍玲亦有责任，且吴瑞宁已长期居住１０３号房屋，并在宝安打工谋生，考虑其生活出路，罗绍玲的夫妻共有的两套房屋中，应给予吴瑞宁一定照顾。据此，宝安区人民法院依照《中华人民共和国婚姻法》第二条第一款、第十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十四条规定，于１９９３年９月２５日判决：
　　一、位于深圳市宝安区新城１９区２４幢１０３号房屋，按现间隔，吴瑞宁现住的单元（内有一房及配套的厨房、厕所）归吴瑞宁所有；
　　二、位于深圳市宝安区新城１９区２４幢１０３号房屋，按现间隔（内含二房一厅、改装的厨房、厕所）的一单元和位于深圳市宝安区新安镇流塘荔景新村第３幢２０２号房屋，其中一半归原告罗绍玲所有，另一半归原告五人共同所有；
　　三、第三人龚学森承租的１０３号房屋的二房一厅，１９９２年７月１日之后租金应交付给原告；
　　四、第三人李善金承租的２０２号房屋，租金应交付给原告。
　　第一审宣判后，原告不服，向深圳市中级人民法院提出上诉。上诉理由是：１０３号房屋和２０２号房屋应归他们所有及继承。吴瑞宁与李秀松的婚姻是无效的，无权继承李秀松遗产，原审法院将他们所有及继承的财产的一部分判归吴瑞宁，是不当的，请求二审法院予以改判。吴瑞宁的答辩理由是：她与李秀松的婚姻是合法的，讼争的两套房屋属夫妻共同财产，李秀松死后，她享有该房产继承权，原审法院将大部分房产判归上诉人不当，请求二审法院改判两套房屋归她所有。
　　深圳市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实属实，认为：上诉人罗绍玲与被继承人李秀松于１９５０年１月按习俗结婚，婚后生育４个子女（李春风、李夏艳、李秋盛、李冬生），长期共同生活，构成了事实的夫妻关系。以李秀松名义购买的１０３号房屋和２０２号房屋，应属夫妻共有财产，李秀松份额的遗产应由合法继承人罗绍玲、李春风、李夏艳、李秋盛、李冬生继承。被上诉人吴瑞宁与李秀松领取结婚证，违反了《中华人民共和国婚姻法》和《婚姻登记管理条例》的有关规定，其婚姻关系是无效的，故对吴瑞宁主张该房产继承权的请求不应支持。原审法院将１０３号房屋其中１单元的产权判归吴瑞宁所有，是不当的。考虑到吴瑞宁现在宝安打工谋生，一时无力承租他人房屋栖身，加之造成不合法婚姻的主要过错是李秀松，故对吴瑞宁的暂时居住予以照顾。据此，深圳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，于１９９４年６月６日判决：
　　一、维持深圳市宝安区人民法院一审判决之三、四项；
　　二、变更原判第一项为，位于深圳市宝安区新城１９区２４幢１０３号房屋其中一单元（吴瑞宁现住的一房及配套的厨房、厕所）继续由被上诉人吴瑞宁暂居住至１９９６年６月３０日。
　　三、变更原判第二项为，位于深圳市宝安区新城１９区２４幢１０３号房屋一套、宝安区新安镇流塘荔景新村第３幢２０２号房屋一套，其中一半产权归上诉人罗绍玲所有，另一半产权归上诉人罗绍玲、李春风、李夏艳、李秋盛、李冬生五人共同继承。
【评析】本案原、被告双方讼争的房屋产权的确定，双方对被继承人的继承权的有无，均取决于双方与被继承人之间的身份关系的确定。其中主要的是对原告罗绍玲、被告吴瑞宁与被继承人李秀松之间的身份关系的确定。
　　据本案两级法院确认的事实，原告罗绍玲与本案被继承人李秀松是于１９５０年１月在内地按当地习俗结为夫妻的，婚后先后生育４个子女即本案另４个原告，双方迁居香港后仍共同生活，直至被继承人于１９９１年３月在香港去世。对罗绍玲与李秀松之间的这种关系，两级法院均确认为事实婚姻关系，并按合法婚姻关系加以保护。这样确认是否正确，应从以下几方面来看。首先，罗绍玲与李秀松按当地习俗结婚的事实，发生在我国第一部《婚姻法》通过之前，其婚姻不可能按该法的规定，以登记领取结婚证为结婚之法定要件。事实上，第一部《婚姻法》颁布实施之前，对该法生效前所发生的结婚，无论是按当地习俗结婚，还是以其他形式结婚，都承认是合法婚姻关系，并依法进行保护。因此，罗绍玲与李秀松按习俗结婚所产生的关系，在第一部《婚姻法》实施后，是合法的夫妻关系。其次，对于合法的夫妻关系，只要当事人未提出离婚，而且未经权力机关确认离婚，无论是在第一部《婚姻法》实施期间，还是在第二部《婚姻法》实施期间，其夫妻关系依然存在并依法受到保护。罗绍玲与李秀松之间未办过离婚手续，双方的婚姻关系直至一方死亡才告消灭。因此，罗绍玲对李秀松的配偶身份是不容否认的。第三，双方虽然后来去了香港定居，但在内地受法律保护的夫妻关系依然在内地被承认，除非双方在香港依香港法律办理了离婚手续，而不管香港方面依其法律是否承认双方在内地成立的婚姻关系。综上，原告罗绍玲是本案被继承人的合法配偶，并应以配偶身份享有夫妻共同财产中应属其所有的份额和继承被继承人的遗产。
　　本案被告吴瑞宁与被继承人李秀松在内地民政部门登记结婚，从形式上看，是符合我国现行婚姻法的规定的，即依照民政部１９８３年３月１０日发布的《华侨同国内公民、港澳同胞同内地公民之间办理婚姻登记的几项规定》；李秀松作为在香港定居的香港居民，来内地办理结婚登记时，向婚姻登记机关出具了我认可的香港律师辨认（签名）的在港未婚证明书和未婚声明书，并取得了婚姻登记机关发给的结婚证。但该项婚姻却被两级法院认定为无效婚姻，不受保护。这是为什么？这是因为：首先，去香港定居的自然人在香港进行身份登记时，其负责登记的各有关部门并不调查当事人登记是否属实，仅是以当事人的个人宣誓或者个人声明为准予以登记。因此，当事人已婚而未如实登记，香港婚姻注册处出具的婚姻状况证明就只能是未婚证明，这种未婚证明就不能如实反映当事人的婚姻状况。其次，我所要求的未婚声明书，是申请人个人在我所认可的香港律师面前宣誓作出的个人声明，而不是经确认的事实，律师之证明仅证明申请人在他面前所说的话，并不证明事实的真伪。因此，此种未婚声明书实质上是没有证明作用的。综上，李秀松在未与罗绍玲离婚情况下，向我婚姻登记机关提供的未婚证明书和未婚声明书，显是虚假的，据此所取得的结婚登记，不能产生合法婚姻，只能是一种重婚关系。我国婚姻法禁止重婚，因此，被告吴瑞宁与李秀松的婚姻关系不受法律保护，也就不能产生基于合法婚姻关系所生之权利主张。
　　正因为如此，现原、被告双方讼争的两处房产，虽是以李秀松名义所购买，但是在罗绍玲与李秀松婚姻关系存续期间所购买，依我国现行婚姻法第十三条的规定，应认定为夫妻共同财产。在夫妻一方死亡后，应先按夫妻共同财产析产，一般一半为活着的一方所有，另一半作为被继承人的遗产，按继承关系处理。由于被告吴瑞宁与本案被继承人李秀松之间是重婚关系，不受法律保护，吴瑞宁就不能以被继承人的配偶身份参与夫妻共同财产的分割，也不能以继承人身份参与被继承人的遗产的分割。因此，本案二审法院的处理基本是正确的。
南京市鼓楼区房产经营公司等诉盛名公司未经其他区分所有人同意占用共用部分并对其专有部分作有害全体区分所有人的改建侵权案
【发布时间】【发布单位机构】最高人民法院 中国应用法学研究所【发文编号】二○○○年第四辑(总第34辑)
原告：南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称房产公司）。&原告：钟宝强等住娄子巷１６４号１９户住户。&被告：江苏盛名实业有限公司（以下简称盛名公司）。&
南京市娄子巷１６４号六层商住楼，底层为商业用房，层高４．２米，建筑面积３６２．０４平方米，产权属被告盛名公司所有。二至六层为居住房，由原告钟宝强等１９户居住使用，产权部分属原告房产公司所有，部分由住户按房改政策购买。１９９８年３月，被告将底层部分的填充墙拆除，地面部分下挖至０．９—１．２米深，准备增建夹层，由此引起与原告方的纠纷。同年６月，被告委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其在娄子巷１６４号底层增设夹层进行鉴定，结论为：夹层施工对主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层设计、施工中存在问题，建议被告采取有关整改措施。
此后，被告按照安鉴处提出的要求进行整改。同年９月，被告又委托安鉴处对其增设夹层方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建设施工期间被告应加强监督，确保工程质量。同年１１月，江苏省建设委员会抗震办经审核同意被告在娄子巷１６４号底层加一夹层；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意被告按所报图纸进行施工。１９９９年１月，原告向南京市鼓楼区人民法院起诉，诉称：被告大规模地拆改主体结构，房屋装修加大荷载，造成楼上住房墙体严重开裂，屋面、墙面渗水，水箱受损、水管漏水，既严重影响了楼上住户的居住安全，也严重侵犯了产权人的合法权益，要求被告恢复房屋原有的主体结构，拆除夹层，将下挖的部分恢复原状，并对受损的给排水系统及主体结构的基础框架柱采取补救加固措施。&
被告盛名公司答辩称：娄子巷１６４号底层房屋产权属我公司所有。我公司根据使用需要，对自己的房屋进行装修改造，并委托有资质的设计单位进行设计，设计方案经南京市建委、规划局审核批准，安鉴处亦作出鉴定认可，我公司是按法定程序进行的，属合法行为。要求驳回原告的诉讼请求。审理期间，被告领取了南京市规划局颁发的准予在娄子巷１６４号室内加一层夹层的建设工程规划许可证。受案法院委托安鉴处对原告钟宝强等１９户的住房损坏情况进行鉴定，结论为：原告钟宝强等户住房出现的问题，并非被告底层增建夹层造成的；建议被告对底层公共部分大平台楼梯间的墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层。
南京市鼓楼区人民法院认为：原、被告属同幢异产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理好相邻关系，共同维护大楼的安全。被告进行整改，其设计是按照有关部门的要求所作。原告主张二至六层房屋受到损坏是被告增建夹层所致，被告提供了相关证据证明与自己的行为无关，原告没有提出反证，对原告的主张，不予支持。但被告应按批准的施工质量要求组织施工，并由有关监理部门对施工现场进行监督。在诉讼中，被告自愿补偿原告钟宝强等１９户每户１０００元，予以准许。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十三条及有关部门的规章，该院判决如下：&
一、被告盛名公司对南京市娄子巷１６４号底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道。由原告房产公司和被告盛名公司共同委托监理部门负责现场监理，监理费用由被告盛名公司负担。&
二、被告盛名公司给付原告钟宝强等１９户每户１０００元补偿费。&
原告钟宝强等１９户不服原审判决，以原起诉理由向南京市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，改判由盛名公司恢复房屋原状。&
南京市中级人民法院经审理认为：娄子巷１６４号六层商住楼由盛名公司、房产公司及钟宝强等户区分所有。盛名公司、房产公司及钟宝强等人既对各自的专有部分享有单独所有权，又对共用部分按其专有部分的比例享有共有权。各区分所有权人对专有部分有权进行装修和必要的改造，但在行使这一权利时不得妨碍建筑物的正常使用及损害全体区分所有权人的共同利益。一区分所有权人对共用部分的使用，应当经过全体区分所有权人的同意。盛名公司未经其他区分所有权人的同意，擅自开发利用属共用部分的地下空间，侵害了其他区分所有权人的共同利益，故钟宝强等１９户以盛名公司侵犯了产权人的合法权益为由，要求盛名公司将下挖的部分恢复原状的上诉理由成立，应予支持。盛名公司改造专有部分，拆除全部填充墙，增建夹层，致建筑物的结构发生改变，违反了正常使用的原则，故钟宝强等要求盛名公司拆除夹层的上诉理由亦成立，应予支持。原审判决盛名公司对娄子巷１６４号底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道正确；但以盛名公司提供证据证明房产公司、钟宝强等１９户的房屋损坏与盛名公司增建夹层的行为无关为由，对房产公司、钟宝强等户的主张不予支持不当。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，该院于２０００年７月２１日判决如下：
&一、维持南京市鼓楼区人民法院判决第一项。&
二、撤销南京市鼓楼区人民法院判决第二项。&
三、被告盛名公司于本判决生效之日起六十日内拆除南京市娄子巷１６４号底层房屋的夹层，将下挖的部分恢复原状，由原告房产公司、钟宝强等１９人及被告盛名公司共同委托监理部门负责施工现场监理，监理费用由被告盛名公司负担。&
随着我国住房制度的改革，多人共同拥有一幢建筑物的现象越来越普遍，区分所有人因房屋而发生的纠纷，靠我国民法通则中的相邻关系规定已不能解决。为此，二审法院在二审审理中引入了建筑物区分所有理论。&
所谓建筑物区分所有，是指两个以上自然人或法人对同一幢建筑物，各所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权，和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共同部分）所享有的共有权的一种所有状况。这种所有构成建筑物所有权的复合关系。由于权利的客体是一个集合体，故这是一个较一物一权关系复杂得多的法律关系。区分所有人在行使不动产所有权时，不但要面对他和房屋之间的“所有关系”，还要顾及他和邻居（其他区分所有人）之间的“共有关系”，其权利的行使必将受到全体区分所有权利人“共有关系”的限制，不像单一所有权关系那样可以任意行使。&
本案被告借拥有的底层单元所有权及其与地下部分直接相连的便利，开掘争议楼房的地下部分，在专有部分内增建夹层扩大使用空间。被告的该行为虽得到所在市规划建设部门的批准，并经房屋质量安全检测部门鉴定对建筑物的整体安全尚不构成危害，但根据建筑物区分所有的理论，被告的行为已构成侵权。
首先，被告开挖的部位属共用部分。专有部分仅指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间，该空间在构造上和使用上必须具有独立性，除此以外的建筑物其他部分均为共用部分。可见，被告的专有部分范围是墙壁、地板和天花板之间所围成的建筑空间，不及于地板以下。在区分所有权人无特别约定的情况下，地板以下应属共用部分。
其次，区分所有建筑物的共用部分属全体区分所有人共有，被告对该共用部分改建或使用需经全体区分所有权人同意，否则既构成对其他区分所有权利人共有权的侵害。我国目前尚未制定建筑物区分所有法，但建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》对建筑物区分所有已有所涉及，其中第八条规定，一方所有人如需改变共有部分的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。也就是说，被告改建共有部分，即使取得城市规划建设部门的许可，也不影响建筑物的安全性，但如未征得其他区分所有权利人的同意，其行为仍应认定违法。
再次，被告对专有部分的利用，也不得损害其他区分所有人的共同利益。被告对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，可以按自己的意愿对专有部分进行装修或必要的改良。但区分所有中的专有部分仍是整个建筑物的组成部分，其中支撑整个建筑物存在的梁、柱、外墙壁等不可缺少的构成部分仍属共有部分，被告仍不能像对其单一所有权的建筑物那样任意改动或损害，仍应服从共同利益。被告在其专有部分的空间增建夹层，使梁、柱的负载加大，纵然形式上属于行使其专有部分所有权权能范围内的行为，只要对全体区分所有人的共同利益有损害，也不应允许。综上所述，被告未经其他区分所有人即原告方的同意，擅自侵占、使用共用部分，不当改造专有部分，构成对其他区分所有人权利的侵害，应当责令其停止侵害、恢复原状。二审运用建筑物区分所有的理论对一审的改判，是正确的。
林文骞等诉林子中等以未办产权登记的房产抵债协议效力认定清偿债务纠纷案
【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所
原告：林文骞，男，３８岁，个体经商。&
原告：刘达森，男，３７岁，个体经商。&原告：林其田，男，４１岁，个体经商。&原告：潘儒山，男，５５岁，国家公务员。&原告：林文进，男，３７岁，个体经商。&原告：王生堂，男，４１岁，个体经商。&被告：林子中，男，４７岁，个体经商。&被告：刘秀凤，女，４１岁，系林子中之妻。&
１９８９年至１９９３年间，被告林子中、刘秀凤夫妇因经商资金不足，先后向原告林文骞、刘达森、林其田、潘儒山、林文进、王生堂等６人借款４８万元，其中林文骞１７万元，刘达森１０万元，林其田７５０００元，潘儒山４５０００元，林文进２５０００元，王生堂６５０００元。１９９２年７月１０日，林子中与福建省三明市三元区旧城改造办公室签订预购福建省三明市三元区崇荣路１０９幢４号店面房合同，该合同规定：房屋建成后，由林子中验收，并负责办理房产证。１９９３年２月２５日，林子中交清房价款２２９４６９元，并于同年９月２８日从卖房单位接管使用所购店面房，但未依约向房管部门申办产权登记和领取房产证书。此后，因欠６名原告借款未还，被告林子中、刘秀凤于１９９４年２月５日与原告林文骞、刘达森达成以店面房抵债协议，该协议约定：座落在福建省三明市三元区崇荣路１０９幢４号店面房以４８万元抵偿给林文骞、刘达森，产权归其所有；林子中、刘秀凤欠林其田、林文进、王生堂、潘儒山２１万元债务转由林文骞、刘达森承担；林子中、刘秀凤将购房发票交由林文骞、刘达森办理房产证，有关费用由林子中、刘秀凤负担。协议签订后，林其田、林文进、王生堂、潘儒山均同意林子中、刘秀凤所欠债务转由林文骞、刘达森承担。林子中、刘秀凤在收回６原告全部欠条并销毁后，将店面房及购房合同书、发票交给林文骞、刘达森。同年２月１５日，林文骞、刘达森又与林子中、刘秀凤签订店面房租赁协议，约定：林子中、刘秀凤每月付租金２０００元，继续使用４号店面房做生意至同年１２月份。林文骞、刘达森一次性收取了租金２万元。
１９９４年１２月中旬，林文骞、刘达森委托他人到福建省三明市三元区旧城改造办公室（卖房单位）办理店房户主更名手续，因林子中、刘秀凤与他人发生其它债务纠纷，该店面房于１９９４年１２月被福建省三明市三元区人民法院查封，致使林文骞、刘达森未办成店房产权登记、过户手续，林文骞、刘达森也未偿还林子中、刘秀凤尚欠林其田、林文进、王生堂、潘儒山之借款，引起纠纷。林文骞，刘达森于１９９５年元月诉至福建省三明市三元区人民法院，请求判令林子中、刘秀凤归还欠款４８万元或将讼争店面房判归其所有。福建省三明市三元区人民法院在审理时追加林其田、林文进、王生堂、潘儒山作为共同原告参加诉讼，他们要求被告归还其欠款，或要求原告林文骞、刘达森归还替被告承担的欠款，并支付欠款利息。被告辩称：所欠６原告的借款，已经用其店面房与原告林文骞、刘达森签订以店抵债协议偿还。原告林文骞、刘达森未及时到有关部门办理房产证，是造成该房被法院冻结而无法办证的原因，其责任应由原告林文骞、刘达森承担。&
三明市三元区人民法院经审理认为：原告林文骞、刘达森与被告签订以店面房抵债协议时，被告的店面房未按有关规定申办所有权登记，也未办理过户手续，违反了有关法律、法规规定，该协议属无效协议。基于该协议而派生的债务转移及店面房租赁协议，亦无法律效力。原告林文骞、刘达森向被告收取的店面房租金应退还给被告。被告未归还所欠６原告的借款，是导致本案纠纷的原因，被告应归还所欠原告的借款，并偿付银行利息。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第一百一十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项，《城镇房屋所有权登记暂行办法》第十条，《福建省房屋抵押管理暂行规定》第十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于１９９５年３月１７日判决如下：一、原、被告间所签订的以店面房抵债协议无效。 二、原告林文骞、刘达森退还收取的２万元租金给被告。 三、前项金额冲抵借款，被告应偿还林文骞、刘达森借款２５万元及同期银行利息２９７３７．５元（自１９９４年２月６日起至１９９５年３月５日止，按月息９．１５‰计算）。 四、被告应偿还林其田借款７．５万元及同期银行利息１０４０．６３元（自１９９４年１２月２２日起至１９９５年３月５日止，按月息５．５５‰计算）。五、被告应偿还潘儒山借款４．５万元及同期银行利息６２４．３８元（自１９９４年１２月２２日起至１９９５年３月５日止，按月息５．５５‰计算）。 六、被告应偿还林文进借款２．５万元及同期银行利息２９７３．７５元（自１９９４年２月６日起至１９９５年３月５日止，按月息９．１５‰计算）。七、被告应偿还王生堂借款６．５万元及同期银行利息７７３１．７５元（自１９９４年２月６日起至１９９５年３月５日止，按月息９．１５‰计算）。&
宣判后，被告林子中、刘秀凤不服，以用店面房抵债属双方自愿，没有违反法律规定，应认定有效；原审将不存在的诉进行处理显然不当等为理由，上诉至福建省三明市中级人民法院。６原告均以同意林子中、刘秀凤上诉的理由，进行了答辩。&
福建省三明市中级人民法院经审理认为：双方当事人之间的债权债务事实清楚，证据充分。上诉人林子中、刘秀凤应偿还所欠被上诉人的４８万元借款。上诉人林子中、刘秀凤因无钱还款，将其向福建省三明市三元区旧城改造办公室购买并已实际占有、使用、收益的店面房，用以抵偿债务，系自愿所为，与被上诉人林文骞、刘达森签订的以店抵债协议内容没有违反法律规定，应受法律保护。该协议非买卖店房，林子中个人未办理产权证，不影响该协议效力，基于该协议而产生的债务转移及店面租赁协议也合法有效。上诉人提出以店抵债有效理由成立，予以采纳。原审认定事实有误，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，于１９９５年７月１８日作出如下判决：一、撤销三元区人民法院民事判决。 二、上诉人林子中、刘秀凤与被上诉人林文骞、刘达森签订的以店面房抵债协议合法有效，三明市三元区崇荣路１０９幢４号店面房产权归林文骞、刘达森所有；林子中、刘秀凤欠林其田、潘儒山、林文进、王生堂借款２１万元由林文骞、刘达森负责偿还。&
本案一、二审法院认定事实相同，但处理结果截然相反，分歧在于对被告以其所有但还未办理产权登记的房产，与原告林文骞、刘达森签订的抵债协议应如何认定？从本案事实来看，被告向三元区旧城改造办公室预购了４号店面房，预购合同约定：房屋建成后，由林子中验收并负责办理房产证。此后，被告交清了购房款，取得了发票，出售方交付了房屋，被告已予以使用。从这种预购房屋关系来看，出售方交付了预购的房屋，购买方接受了预购的房屋的，房屋产权即转移到购买方，剩下的仅是购买方凭购房手续办理产权登记。因此，不能认为购买方未办理产权登记就不享有房屋产权。本案被告既然已经享有４号店面房的产权，就有权用其所有的财产向债权人抵债。债权人同意债务人的抵债行为，与债务人所签订的抵债协议，依法即成立生效。从债务人将抵债物交付于债权人时起，债权债务关系消灭，抵债物所有权转移给债权人所有。所以，二审法院以当事人之间的协议并非买卖房屋，林子中个人未办理产权证，不影响该协议的效力为理由，认定本案抵债协议有效，是正确的。随后所签订的租赁协议也随之有效。&
在该协议中还有债务承担转移的内容。这种债务承担转移的协议是否有效，不取决于债务人和接受其债务的人之间的协商一致，而取决于债权人的同意。本案其他４个对被告享有债权的人，同意被告与林文骞、刘达森达成的债务承担转移协议，该协议依法就对他们发生法律效力。因为该债务承担转移内容是依附于抵债协议的，林文骞、刘达森是以取得抵债的店面房的所有权为条件同意接受被告对其他４名原告的债务的，故抵债协议是否有效，直接影响到债务承担转移内容的效力。抵债协议无效，被告与６个原告之间的债权债务关系依然存在；抵债协议有效，则被告与６个原告之间的债权债务关系归于消灭。由于这种利害关系，６个债权人又有要求确认抵债协议有效的相同意思表示，故在林文骞、刘达森起诉后，一审法院追加另４个债权人为共同原告，就是正确的。而如另４个债权人并不要求确认抵债协议有效，只要求被告偿还欠款的，则不能追加为共同原告。另外，虽然依本案事实可以认定抵债协议有效，但由于被告未办理产权登记，根据不动产没有办理产权登记的不得对抗第三人的原理，本案原告林文骞、刘达森取得房屋产权还是有缺陷的，可能发生被第三人追索的法律后果。在这种情况下，原所有权人负有保证受让人不被追索的义务。故本案二审判决还存在不足，还应加判如该房产因第三人追索不能作为抵债物清偿债务情况下，被告应另行清偿债务。
青海省化工设计研究所因通过行政有偿调拨取得所有权的房屋被占住诉周风石等腾退房屋案
【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所
原告：青海省化工设计研究所。&被告：周风石，男，６８岁，系湟中县采购站退休工人。&被告：刘忠芳，女，６１岁，无职业。&被告：郑国玉，男，７１岁，系平安县氮肥厂退休工人。&被告：芦德昌，男，７０岁，系平安县氮肥厂退休工人。&被告：李素珍，女，５４岁，系湟中县驻西宁采购站退休工人。&被告：陈淑芳，女，５０岁，无职业。&第三人：青海省湟中县人民政府。&
１９７２年，上庄磷铁矿筹建处筹建磷铁矿时，借用化工设计研究所的地皮修建了面积达８４４．１平方米的简易宿舍。被告周风石、芦德昌、郑国玉、李素珍及刘忠芳之夫（已去世）、陈淑芳之夫（已去世）当时均系上庄磷铁矿的职工，并均被安排在此简易宿舍处居住。磷铁矿建成后归青海省重工业局领导。１９７７年，由于该矿品位低，要办成大型矿山有困难，青海省重工业局报告青海省委、省革命委员会，建议将上庄磷铁矿下放给湟中县领导。１９７８年３月８日，青海省革委会计划委员会以青革计生（１９７８）０４２号文件批复：“同意将上庄磷铁矿下放湟中县革委会领导。该矿现有人员、设备、物资、材料、资金全部移交给湟中县管理。”湟中县接收包括６名被告及被告之夫在内的该矿职工后，另行分配了工作单位。１９７９年８月１３日，经青海省财政局、石化局批准，湟中县人民政府经湟中县财税局具体经办，将原上庄磷铁矿筹建处修建在化工设计研究所院内的上述简易宿舍，以固定资产有偿调拨形式，作价３万元调拨给了化工设计研究所，并在调拨单备注栏载明“湟中县职工有１２户住此，由湟中县负责安排搬迁。”该所将价款３万元于次日汇给了湟中县财税局，取得了该简易宿舍的所有权。此后，经化工设计研究所督促，该１２户陆续搬走了６户，剩下本案被告６户未搬。至１９９３年，６被告不但不搬迁，而且还违章扩建住房面积，侵占了原告大面积土地，致使原告整体规划及院内道路严重受阻。为此，化工设计研究所多次与６被告协商，动员其搬迁，均无结果；又经找湟中县人民政府请求配合，但湟中县人民政府以６被告有的已在单位领取了安家补助费（周风石、芦德昌、李素珍、郑国玉４人已领取），有的现已不是本县职工为理由，不予安排搬迁。化工设计研究所遂于１９９３年９月２日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，诉请人民法院判令６被告搬出所住的房屋，安置问题由湟中县人民政府解决。６被告辩称：我们现住房是原组织解决的，现也只能依靠组织解决。所住房中部分属于自建，如果搬迁应给予补偿。 第三人湟中县人民政府述称：上述被告的安置问题已经解决，我县政府不再负责安置。因此，我县政府不应参加本案诉讼。&
西宁市城西区人民法院经审查认为：原告的诉讼请求属政府行政管理方面的决定引起的房屋纠纷，不属于人民法院主管。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，于１９９３年１２月１８日裁定如下：驳回化工设计研究所的起诉。 化工设计研究所不服此裁定，向西宁市中级人民法院提起上诉。该院经审查认为：原审裁定违反民诉法起诉和受理的有关规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项及第一百零七条第一款的规定，于１９９４年４月７日裁定如下：撤销西宁市城西区人民法院一审民事裁定，发回城西区人民法院重审。 城西区人民法院经重审认为：本案６被告长期占用原告房产，并违章扩建，严重侵犯了原告的合法权益，理应予以迁出。第三人湟中县人民政府在原磷铁矿下放给湟中县管理时，已明确对上述被告安置负责，因此，湟中县人民政府应履行其安置义务。根据《中华人民共和国民法通则》第七十三条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条第一款之规定，于１９９４年１０月２０日判决如下：&
一、被告周风石、刘忠芳、郑国玉、芦德昌、李素珍、陈淑芳迁出现住化工设计研究所院内住房，判决生效后半年内搬出。&二、上述被告搬出后的安置问题，由第三人湟中县人民政府负责。&
周风石等６被告不服此判决，向西宁市中级人民法院提起上诉，称：本案已超过诉讼时效，将其六人列为被告不当。双方所争议的是住房范围的土地使用权，应按《中华人民共和国土地管理法》关于“土地使用权争议由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。……当事人对人民政府的处理不服的，可在接到处理决定通知之日起３０日内向人民法院起诉”的规定处理。本案未经有关人民政府处理前，尚不属于人民法院收案范围。请求二审法院撤销原判，驳回原告的诉讼请求。化工设计研究所辩称：原判决合情合法，上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉请求。 湟中县人民政府未予答辩。&
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