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2015年的房价到底会不会跌？
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&作者：si se，图片见
要问房价跌否，问别人没用，问说了算的那个人才有用。你问房价跌不跌，房地产商肯定说，不跌。买了房的人也说不跌。没房的说必跌。他们说了都没有用，你猜谁说了算？
& & 这也是中国和日本不同之处，根本没有可比性。
& & 在大朝，房价是用来做什么的首先你要搞清楚。中国这一代人还很年轻，如何让他们为国家贡献青春呢？（想象，如果你有一头驴，如何它很懒不拉磨怎么办）
& & 最好的方法必须满足以下条件：第一让他们争先恐后，第二自愿操劳夜以继日，第三，等他积攒了半辈子劳动成果之后，你用一张纸，轻易就能把它换走。
& & 这张纸叫房产证，国家把你脑袋一拍，轻易就用几块砖头，骗走了你毕生的积蓄。等你完成了为社会'主'义奉献青春的最终使命你就可以该去哪去哪了。
& & 值得一提的是，对付这一代人，智囊团想到的是房产证这个方法。对于上一代，是上山下乡。再上一代，是为革命抛头颅洒热血？请逐一对应上面的三个条件，看是否符合要求。
& & 这个智囊团很聪明，中国的城二代少，农二代多，用＂当城里人＂这个胡萝卜，可以把成千上万的农二代的毕生心血用那张纸换走，最多再给他几块砖头。国家能不富？
& & 问题的关键在于：一个国家是要一直存在的，就必须一代一代人接力奉献，一代都不能少，而国人总想自己这一代人苦苦就算了，下一代就不用当拉磨驴了，可能吗？你不为社会'主义拉磨，谁来拉？睡醒了吗？
& & 于是，如果说按照现行房地产市场下去，下一代人可以吃喝不愁，出租房子度日，也就是即将不再苦逼地奉献青春，这自然不行。怎么办？
& & 答案：摊薄房产红利。
& & 不用喷，每个国家都是这么做的，不论资社。先许诺给你一个回报，看上去绝对合算的，然后你为之奉献一辈子后，发现到手时收益被摊薄。比如日本是养老金庞氏骗局，逐一对应上述特征。如果日本对养老金不违约，现在就是一个欧债危机的希腊，不把曾经辛劳现在领金的负担甩掉，就是大家一起玩完，最终还得违约。逻辑就是这个规则，如果国家不剥靴你，那么谁来养活国家，国家玩完了你就成希腊了。
& & 那么国家如何摊薄你的房产红利，从而使房二代继续拉磨呢？首先就不能让房价持续涨，其次要摊薄房子代表的一切利得，比如将学区房的那个学校搬走，或者另开分校弃壳而跑。
& & 国家会在什么时候选择房价下跌，肯定不是现在。但是它跌之前一定不许你出手这你放心，比如20%交易税如何？
& & 那么房价拐点具体在哪里呢？
& & 如趋势持续，房价能绑架的劳动力都已绑架，并透支未来劳动成果（房贷），那么剩下的资源就还有两类，一类怎么努力也买不起房的，一类是房二代。
& & 对于第一类，其议价能力其实远高于房奴，国家有意争取，唯有降价（如限价房，实质是打破供需平衡，会打压房价）并将房产红利从议价能力低的已绑架房奴手中转移向此群体，如医疗教育。
& & 对于第二类房二代，其实是政策重点。如果房价持续上涨，而允许买卖，则房二代坐收房租就等同于退出了劳动力市场。如果卖房，就相当于用那张纸，把国家从他们上一代手中换走的劳动果实又给换回来了。这是国家决不可能允许的。大面积劳动力退出市场，国家会分秒破产。
& & 为此，一旦房价可剥靴的人群小于因房价而受益的人群时（房二代多于无房且买得起房的农二代），国家不得不痛下决心，发出政策制造拐点，防止破产。
& & 外部数据信号，是房产景气催生的经济增速放缓，地方财政中土地收入占比下降等。
& & 说到日本的养老金庞氏骗局，其实楼市本身完全是庞氏骗局，价格和价值背离之后，完全是靠后面买房人用比前辈高若干倍的价格不断砸钱，托起市场，而价格推高之后，一旦购买力都释放完了，只剩下买不起的那些人群了，没有继续砸钱的了，庞氏骗局就崩盘了。这时如果百姓争相抛售，智囊团会怎样呢？第一只许跌不许抛，比如交易税。第二降价，求着原本买不起的那些人来入市托底。第三，求是求不来的，还得靠老本行，忽悠。谓之，软着陆。实质，拉人托底，金蝉脱壳。
& & 举个不切题的例子，80年代前，买辆自行车会很风光，那时节衣缩食买了的人都希望世界永远停留在那一刻，把车日租给别人家，很快就把买车钱赚回了。而卖车的车行也说，有车一族好娶媳妇，买了合算。后来，自行车价从等于三月工资，跌到一月，跌到...等你想卖的时候，发现只有废品回收站肯收了。
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& & 有人问手上刚好有个首付现在怎么办？
& & 眼下的情况和前辈们有所不同，善用你后入市的优势。
& & 众所周知船大难掉头，地方从土地财政中抽身尚有时日，会托底房价一段时间。尽管这个代价是相当大的。
& & 由于内在价值，市场一经震荡，最先出局的是三四线，最为坚挺是北上广，这是长期不会变的。
& & --然而注意这一点，北上广的内城区拆迁代价很大，市中心新建住宅的可能性渐小，如果你在市区买房，很大可能是二手房。市区二手房的收入并没有流入土地财政，这意味着：在住宅市场上，二手房主已经和地方土地财政的利益背道而驰了，政府只有开发一系列低于成交价的限价房，来与二手房主竞争既得利益，这部分收入才实质归于地方。而你猜一切围绕着房产红利的政策制定权在谁的手中，户籍、交通线、学校医院这些资源，未来会朝向政府主导的限价房倾斜，还是会朝二手房主团体倾斜？
& &&然而，真正的房产红利红包是不会现在放出的，而是在房产市场景气指数不断下行，民众购买意愿很低时，就会放出户籍等利好的重磅炸弹。相当于卖不出去时，才能想到买一送一。（参考美国金融危机后房产的国籍红包与危机前对比）房产红利是此消彼长的，当政策利好一个人群时，就会挤压到另一个人群。而被房贷绑架的人群是最没有议价权的。
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& & 前面回答的确没有覆盖手上有首付但不是刚需这种情况。
& & 如果买房投资的话，涉及时间跨度比较长，要看懂政策／府在市场中扮演的长期角色：这一点各国各有不同，我国路线是垄断生活必需品市场（如房子的基础：土地），从居民手中集中资源后（如拆迁）再高价卖还给居民。由于对必需品缺少议价权和弹性，市场价可以抬得很高，直至价格逼近劳动力终身劳动成果。由此，在政策风格不变的前提下，当政府开始回收某种资源时投资者就要先知先觉，如03年起的房产牛市，是在密集的拆迁和改造计划中异常高的财政支出比例上露出雏形的。当必需品与劳动所得完成了交换使命，大部分又回到了居民手中时（人手一房），利益不再，政策无需继续支持，牛市就完美落幕。要把握好这个投资节奏。
& & 有三点，一是政府往往不会选择国际联动的资源如黄金石油粮食等，因为无实力垄断，绝不敢贸然注资抬牛市。二是在政府抬一种必需品时，必然会有意识打压其他必需品价格，这个道理想一下。如房产牛市时粮食不会给空间，一定要躲避炒作雷区。三是牛市结束时，该投资品是否被允许抛出，比如未来政策出于自身利益考虑，会不会收取较大比例交易税。不许卖出，意味着后入市个体将为前期所有的涨幅买单，这是比较不愉快的。
& & 更新一下关于日本的问题。东京与北上广房价做对比，是很危险的误区，尤其当涉及投资。东京房价的基础建立在一个有鲜明政策特色的高昂交通税费之上（具体到分类话题＂日本交通＂找），剔除这一因素后看到的真实城郊房价差会让人感叹。不论日本政府出于节能环保抑或其他动机，这一政策的最终结果是在公共交通领域给政府自己出了一道大难题，结合北上广目前公共交通水平而言，我政府对这道题是深恶痛疾的。而公共交通多靠政府补贴，占不到什么实际便宜，这等损己利人的蠢事我朝政府绝不会做。
& & 相反的，开发新区、卫星城，延伸交通线进行覆盖，以较低的拿地成本得到巨大卖房收益并实实在在落进地方财政手里，与炒高城区房价白便宜二手房东，以及市区拆迁复杂的利益纠葛相比，前者才是地方的真实利益所在。摊大饼，摊薄的是市区的利益，但对于政府，对繁华区进行迁移和更新换代，有好处没坏处。
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房价不会跌的 因为两个政策还没出
&&我一直看跌房价，始终提醒大家这是高房价最后的日子，大约还有3-5年的时间，而且中国的房价暴跌跟其他国家可能不一样，死法会比较难看，一旦逆转可能会出现流动性枯竭。也就是说会瞬间没人买了。那么你的房子也就将彻底砸在手里，再也不能变成钱。就好比玩古玩收藏，好像自己花费一生积蓄买了个元青花价值连城，做了20年的亿万富翁梦，突然有一天给大师鉴定，被告知压根就不是什么元青花，就是北京二锅头的酒瓶子。一夜之间就回到了解放前。&&现如今自打抑制泡沫的提法出台之后，看跌房价的人开始逐渐的多了。但大家普遍都是太乐观，什么房价拐点来临，房价要跌了，房子完蛋了，等等标题不绝于耳，这就跟当年抗战一样，要么速胜论要么亡国论，就不能客观点论一下持久战?&&二线城市一调控，房价拐点就来了?这不是笑话吗?调控都调了多少轮，房价降过吗?之前的文章跟大家也说了，所谓限购限贷的政策无非就是把需求前置，制造一种紧张感。跟小米的饥饿营销是一个道理，只会让成交量暴跌。这是什么?在炒家大量入场后，迅速限购，压制需求，不让炒家撤离。确保房价在平稳的基础上过度，直到下一个爆发周期。不得不说我们玩的很好，之前的8年里，这招屡试不爽。买完就闭市，攒着需求，过几年放一波进来。一层一层的推高房价。所以要这么调控，跟之前没什么两样，必然是一个价稳量跌的局面。&&要想真的调控房价，其实不用学新加坡不用学日本，谁都不用学，看看国内一些城市就知道了，很多地方这套戏法玩的不好，所以给变漏了。比如广州和无锡，房价这两年已经搞不上去了，就是经济压力比较大，所以政府卖地有点着急，为了保持总收入不变，政绩不要太难看，一下就给冒了。所以房价就立马不怎么涨了，再看看长沙，怎么也是个省会城市吧，但跟武汉差一半，至于重庆成都就不说了，地票制度让土地可劲供给，所以炒房团都绕着那边走，重庆也是直辖市只是北京上海价格五分之一，比天津低了三分之二，再说北京，大北京面积比上海大2倍还多，人口只有上海的8成，为什么北京房价跟上海一样?还不是因为这两年北京的住宅供给每年只有1600多万平方米，鄂尔多斯200万人的城市，每年还给1000万平米土地呢，北京保留了农村大量的土地，本打算以后发财的，没想到农民偷着给改成了房子，以三分之一的价格卖给了城里人，叫做小产权，这下政府不敢了，抢我的钱还能忍?在清理小产权房上，北京表现的最坚决，2013年下半年，北京累计清理了近400万平米的小产权房。至于说什么保护耕地，纯属扯淡，北京上海要什么耕地?更何况可以跟重庆学，复耕一亩地，就可以交易一亩住宅面积。耕地不会减少，土地利用率还高了。所以好主意有的是，就是不想这么干，因为土地就是最好的摇钱树，谁也不想砍掉它。&&所以很明显，限贷限购就是做给老百姓看的，土地供给就是高房价的命门，要么增加土地供给，要么减少人口流入，现在迫于上面的压力后者已经开始，每年大城市核心区要减少30万人，所以对土地供给就更加谨慎。&&那是不是房价不会降?显然不是，因为除了增量还有存量，也就是说我们现在即使不给太多土地了，房子也完全够住了，甚至远远富裕了。只是这层窗户纸还没捅破，大家不知道现在建了多少房子而已。巴菲特说了只有潮水褪去才知道谁没穿裤衩，现在就是等人口减少了，才知道有多少空房出来。再加上势在必行的房产税，必然让存量房产生大量成本，一旦存量房大批抛售到上，土地供给就没那么重要了。&&所以不管你想不想，人口减少、存量增加、其他城市竞争力增强、房产持有成本增加，这些事情每时每刻或者将来都要发生，只是从质变到量变需要一个过程，但对于有房的人来说，悲催的是你不知道什么时候就质变了。所以如果你现在不跑掉，以后也一定跑不掉。都说房地产是一个M2的蓄水池，这一点都没错，那么你想想这个蓄水池继续了上百万亿的M2，可能会让这些水冲出来吗?那样物价还不得涨10倍，必然是中国经济不能承受之痛，所以既然是蓄水池，跟房子一块蒸发掉，经济也就平衡了。因为本质上经济运行根本就不需要这么多钱，全都是资产泡沫而已。
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河南太康县房地产开发乱象：镇政府监制房产证(图)
　　幸存的一小块麦地似乎在告诉人们，又一块耕地消失了。　吴扬　摄　　
　　皇王社区售楼部公开面向社会叫卖房屋。　刘鹏　摄　　
　　皇王社区。　吴扬 摄
　　太康5月19电(吴扬 刘鹏)房产证通常是由县级以上人民政府颁发，当地房产管理部门具体办理。然而，河南省太康县符草楼镇内兴建的&皇王社区&项目所销售房屋，发放的却是镇政府监制的房产证。
　　太康县&皇王社区&位于该县符草楼镇皇王行政村所属的双庙自然村内。据了解，符草楼镇政府于2012年度从村民手中租赁300亩左右的土地后，委托一家建筑公司开始社区建设。目前，该社区项目建设已基本完工，社区内不但建有多排双层类别墅，也有多层住宅楼。
　　当地村民告诉记者，社区建设之初征地时，就有不少村民反对，但最终还是胳膊扭不过大腿，许多村民被迫签了租地协议。该协议约定，镇政府付给村民租用费每年每亩1500斤小麦，按当年6月政府收购小麦保护价三级花麦定价标准执行，并参考当年市场价，租用费由镇政府负担，并在每年的10月31日付清。租用期限直到旧村复耕后土地置换结束为止。如果以后镇内其他社区征地标准提高，租用费也随之提高。
　　在&皇王社区&商住房销售部门前，一张落款为太康县符草楼镇人民政府的布告中写道，凡在该社区购买的住房户，只需交齐购房款、携带社区管委会开具的票据及身份证、户口本、购房合同等，到社区管委会登记造册，就可获得由镇政府监制的房屋产权证，此证对房屋有继承权、转让权、处置权等。
　　随后，记者以购房者名义拨通了布告栏上一名负责皇王社区楼盘销售的夏经理电话，询问有关房产证发放一事。夏经理电话中坦言，皇王社区内所有住房及商铺的房屋产权证确实由符草楼镇政府以新型农村社区形式颁发，和城市里的商品房不一样，而且此事也经过县里同意。不过该证只有镇里认可，社会上是不会承认的。
　　在太康县符草楼镇政府，提起辖区内的&皇王社区&，镇领导李红生及皇王行政村包村干部田振伟同时表示，&皇王社区&可以说是整个太康县社区建设中最好的一个。&虽租用双庙村民的耕地开发建设，但镇里每年都会按时给予村民相应的小麦补偿款。等村民购买新房安置完成后，计划将旧村庄拆掉重新复耕。&
　　对于社区门前张贴的房产证发放布告，李红生称，整个太康县社区建设都是这样办的，产权证没有年限，只是长期的，可世代继承或转让。
　　随后，记者来到太康县国土资源局询问有关皇王社区土地手续等相关事宜，该局耕保科姚科长向记者介绍，符草楼镇皇王社区建设项目已向省里有关部门申报备案，眼前不需要任何手续证件，可以开工建设，待社区完全建好群众搬新后，旧村庄拆除之时再考虑相关土地手续。
　　关于&皇王社区&房产证由符草楼镇政府监制颁发一事，太康县房管局办公室刘姓负责人表示，从未听到有乡镇一级政府监制颁发房屋产权证之说，这类证件均应由房管局颁发。镇政府即使颁发也是无效的，而对于符草楼镇官员所说全县所有的社区建设都由镇政府颁发，刘称，&从未听说过&。
　　太康县住建局办公室曾主任也表示，乡镇一级政府是没有发证权的，如果发放最多只能是个临时的，没有任何可信度，社会上不可能承认，同时肯定也是不合法的。租用的土地根本就不允许搞开发，&我们局里没有给社区发过任何规划等相关证件，如果有人反映，肯定是要查处的。&
　　北京德恒(郑州)律师事务所律师崔伟龙指出，镇政府不是一级法人，因此镇政府也无权监制发放房屋产权证。目前出现的镇政府发放房产证一事，可以说是对现行房地产管理制度的一种挑战。这种各自为政的现象如果不加以制止，很可能会导致土地管理失控、大量耕地流失、土地保护红线难守，以及房地产市场的混乱。
　　&目前河南各地县乡出现大量烂尾楼与一些乡镇政府不作为、擅作为、乱作为密切相关，这种楼盘建设中各自为政的行为必须尽快的加以强有力的制止。&崔伟龙强调。
　　采访结束时，当地多位村民告诉记者，&皇王社区&说是村民安置社区，其实只是给开发商找个占地盖房的理由，实际买房的有很多是外来人。目前大部分村民还住在原来的村庄里，所谓村庄复耕十年八年都不可能，&复耕&只是给乡镇政府联合老板绕过现有土地管理制度搞房地产开发找了个借口。&
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