六大潜藏房抵贷“陷阱”，大家要注意了！
发布者：zy&&&&&来源：网络转载
目前我国的业务可谓是五花八门，多式多样，其种类居于世界之首。对于中国这样一个以房地产为支柱产业的国家来说，房屋抵押业务也必将不会在P2P网贷行业中缺席。
P2P平台的房屋抵押贷款业务是指：P2P平台的借款人以自有房屋作为抵押物向出借人提供担保并在平台上发布借款需求的一种融资方式。
以房屋作为抵押虽然会因中国房地产产业的特殊性给P2P平台的出借人一剂强心针，但是这并不代表P2P平台的房屋抵押业务就一定是优质的融资业务。因为其特殊，所以相应也伴随着不少的“陷阱”，其常常会让P2P平台也看不清其真实风险。本文就将如何甄别P2P平台房屋抵押借款业务中的风险谈谈从实践中得来的经验。
1抵押房屋有司法和行政限制的具有高风险
在P2P平台的房屋抵押贷款业务当中，如果当借款人不能履行还款义务的时候，平台有将借款人抵押的房屋进行处理并给予出借人相应的抵押偿付款的权利。不过，在法律上，如果当房屋先于抵押存在司法或者行政限制的时候，此房屋是不具有被抵押的权利的，与之相对应的是平台就不具备处理这类房屋的权利了。现实生活中，房屋司法限制一般是指房屋所有者因为司法纠纷导致其房屋被司法机关强行封锁;行政限制一般是指房屋为违章建筑、或之前有过交易备案但未撤销等。有司法和行政限制的抵押房屋存在两种风险。第一，当司法机关判决被封锁的房屋用于其他赔偿事项时，P2P平台就自动丧失了其处理权，投资人面临血本无归的风险;第二，即使房屋可解除司法或行政限制，但期限不确定或者可能过长，导致平台不能在适当时间内获得处置权，致其不能按时获得处置金，增加了垫付平台的流动性风险。查看房屋是否存在司法或行政限制的途径是去房屋所在地的房地产交易中心查询。
2抵押房屋属性是“划拨”还是“出让”?
在我国，土地有两种基本的使用权证，一是出让，二是划拨。房产证上属性栏一般有标明是出让还是划拨。以出让方式获得的国有土地使用权是有偿和有时间限制的，土地使用者在设定的权利范围内享有对土地的使用，转让和抵押等民事权利，任何单位和个人不得干预;而以划拨方式取得国有土地使用权的，除了法律的特别规定外，没有使用期限的要求，一般只有国家机关用地，军事用地，城市基础设施建设和公益事业用地等其他用地可以以划拨形式取得，但其转让，出租，和抵押受到法律限制。
在P2P平台的房屋抵押贷款业务当中，如果借款人可能会进行抵押的房屋属性为划拨的话，那么平台需要考虑其风险。因为其受到法律的制约是不能随意进入抵押和转让市场的。一般居民的商品房若是划拨属性的话，表明其并未交纳土地出让金，而一般来讲土地出让金是一笔大数目，除此之外，还有大量繁杂的法律手续。因此，对于P2P平台来说，划拨类房屋具有极高的风险，一般不建议接受这类房屋的抵押。
3抵押房屋尚有贷款未还，贷款属于二次抵押贷款
在现实生活中，房屋抵押贷款是一种常见的融资方式，也是融资机构乐于接受的抵押贷款种类之一。在P2P平台房屋抵押贷款业务当中，有时会出现抵押房屋存在尚未还清其他贷款的情况，再融资属于二次抵押。由于存在二次抵押，此类贷款的风险明显加大，不过这并不代表这类抵押贷款就完全不能做，在某些情况下其风险是可控的。
在法律上，二次抵押是合法的。对于P2P平台来讲，为了帮投资人争取最大利益和把关风险，对于二次房屋抵押贷款既要尽量争取也要谨慎查看。二次抵押的风险存在于：当借款人因某种原因不能履行还款义务的时候，处置房屋之后因平台出借人没有优先受偿权而可能得不到或者不能全得到赔偿。举例说明，如果A借款人拿自己房屋做抵押在B小额贷款公司贷款100万，之后又在P2P平台C 进行二次抵押借款30万，当A 因某原因不能还款时，处置完A的房屋后只得到了110万。根据优先受偿条例，B公司获得了100万的赔偿，而C的借款人只有10万的赔偿金。
为了规避风险，P2P平台在接受二次房屋抵押贷款时，一般需要了解此房屋首次抵押贷款的未还金额，对于存在较大未还金额的二次抵押房屋，在对房屋有准确的估价的基础之上，一般要么减少抵押的成数要么帮借款人偿还首次抵押的未还余额帮助平台借款人成为第一抵押债权人，即优先受偿人。
4借款人有且只有一套房，且面积较小
在P2P平台房屋抵押贷款业务当中，如果当借款人抵押的房屋是借款人唯一的一套房屋，而且面积较小的话，其风险比较大。因为如果借款人因故无法履行还款义务时，即使根据抵押法平台出借人获得抵押房屋的处置权，但是由于借款人及其家人无其他安身之处拒绝搬迁时，就算平台申请法律援助，司法机关也会考虑到具体情况给予借款人及其家人人道主义的关怀，其结果对于平台来说极具道义和法律的考验。
一方面，平台需要考虑投资人的利益，要尽最大努力为投资人争取到赔偿金;另一方面，在讲究人道主义情怀的商业社会以及平台的社会公众形象，平台不能使用暴力让借款人及其家人流落街头，风餐露宿。因此，P2P平台在接受这类房屋贷款申请时需要考虑其风险并酌情考虑是否放贷。
5抵押贷款用途是否合法，抵押物成数不宜超过65%
P2P平台的房屋抵押贷款业务属于民间借贷范畴，根据民间借贷法规定：只有当借款用途合法时，出借人的权利才会受到法律保障;反之，如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借，则其权益不受法律保护。
在P2P平台房屋抵押贷款业务当中，平台应该了解到借款人的借款用途并在平台予以公示，同时出借人也有知晓借款用途的权利。当平台与借款人签订借款协议时，协议中应该明晰标明借款人的借款用途，并确认其合法。
虽然房屋具有较高的保值性，但在一些二三线城市，甚至是一些小城镇，或者是特殊时期，其保值性并不高而且流动性也不强。当P2P平台在办理房屋抵押贷款时，如果给予的贷款成数过高，投资人遭遇损失的风险较大。在借款人不能履行还款义务的时候，虽然平台获得了其房屋的处置权，但是并不能保证处置后的房屋就能够获得足够的赔偿金。房价下降，流动性差，或者处置成本过高都是影响其的因素。因此，P2P平台在办理抵押贷款时控制好贷款成数就显得及其重要，一般来讲贷款成数在房屋市场价格的6.5成比较合适，投资人遭遇损失的风险比较小。
6其他风险因素
在P2P平台房屋抵押贷款业务当中，风险因素远不止上述的五类，诸如房屋产权不明，借款人年纪过大，借款人与用款人不一致陷入三角债，借款人职业特殊等等都是风险因素。
P2P网贷行业中的房屋抵押贷款业务让从业者是又爱又恨。我国地域差异性大，房屋抵押业务在不同地域呈现多样化的特点，这对于从事房屋抵押贷款业务的P2P平台来讲是极其具有挑战性的。& & & & 希财网（）是专业的投融资及理财产品导购平台，国内权威的p2p网贷平台评测机构，网站汇聚了国内权威的p2p网贷产品、个人贷款、信用卡及众筹等投资理财产品，更多相关信息，请关注希财网。
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银行贷款融资
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银行贷款融资是指证券公司通过向银行借款以筹集所需的资金。
银行贷款融资什么是银行贷款融资
具体来说，证券公司向银行贷款的方式包括短期信用贷款和抵押贷款。短期信用贷款，主要是由银行提供循环周转的信贷额度，证券公司与银行达成协议，在一定时期内需要资金时，有权在信贷额度中支取，而不必再重新申请的贷款方式。这种信贷额度只作为证券公司资金周转困难时的应急资金，目前主要为欧美证券公司采用。抵押贷款主要是指银行以证券公司或第三者财产为抵押而发放的贷款，抵押的财产包括各种有价证券和固定资产。
银行贷款融资银行贷款融资优点
银行贷款融资的优点是方便灵活，期限和类型较多，但是申请手续比较麻烦，筹集资金的数量有限。
银行贷款融资
银行贷款融资银行贷款融资特点
(1)企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。
(2)银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。
(3)由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。
银行贷款融资
(4)银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。(5)银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。
银行贷款融资中小企业银行贷款融资的12种方式
综合授信即银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时期内一定金额的信贷额度，企业在有效期与额度范围内可以循环使用。综合授信额度由企业一次性申报有关材料，银行一次性审批。企业可以根据自己的营运情况分期用款，随借随还，企业借款十分方便，同时也节约了融资成本。银行采用这种方式提供贷款，一般是对有工商登记、年检合格、管理有方、信誉可靠、同银行有较长期合作关系的企业。
信用担保贷款
目前在全国31个省、市中，已有100多个城市建立了中小企业信用担保机构。这些机构大多实行会员制管理的形式，属于公共服务性、行业自律性、自身非盈利性组织。担保基金的来源，一般是由当地政府财政拨款、会员自愿交纳的会员基金、社会募集的资金、商业银行的资金等几部分组成。会员企业向银行借款时，可以由中小企业担保机构予以担保。另外，中小企业还可以向专门开展中介服务的担保公司寻求担保服务。当企业提供不出银行所能接受的担保措施时，如抵押、质押或第三方信用保证人等，担保公司却可以解决这些难题。因为与银行相比而言，担保公司对抵押品的要求更为灵活。当然，担保公司为了保障自己的利益，往往会要求企业提供反担保措施，有时担保公司还会派员到企业监控资金流动情况。
如果企业的产品有可靠的销路，但在自身资本金不足、财务管理基础较差、可以提供的担保品或寻求第三方担保比较困难的情况下，银行可以按照销售合同，对其产品的购买方提供贷款支持。卖方可以向买方收取一定比例的预付款，以解决生产过程中的资金困难。或者由买方签发银行承兑汇票，卖方持汇票到银行贴现。
异地联合协作贷款
有些中小企业产品销路很广，或者是为某些大企业提供配套零部件，或者是企业集团的松散型子公司。在生产协作产品过程中，需要补充生产资金，可以寻求一家主办银行牵头，对集团公司统一提供贷款，再由集团公司对协作企业提供必要的资金，当地银行配合进行合同监督。也可由牵头银行同异地协作企业的开户银行结合，分头提供贷款。
项目开发贷款
一些高科技中小企业如果拥有重大价值的科技成果转化项目，初始投入资金数额比较大，企业自有资本难以承受，可以向银行申请项目开发贷款。商业银行对拥有成熟技术及良好市场前景的高新技术产品或专利项目的中小企业以及利用高新技术成果进行技术改造的中企业，将会给予积极的信贷支持，以促进企业加快科技成果转化的速度。对与高等院校、科研机构建立稳定项目开发关系或拥有自己研究部门的高科技中小企业，银行除了提供流动资金贷款外，也可办理项目开发贷款。
出口创汇贷款
对于生产出口产品的企业，银行可根据出口合同，或进口方提供的信用签证，提供打包贷款。对有现汇账户的企业，可以提供外汇抵押贷款。对有外汇收入来源的企业，可以凭结汇凭证取得人民币贷款。对出口前景看好的企业，还可以商借一定数额的技术改造贷款。
自然人担保贷款
2002年8月，中国工商银行率先推出了自然人担保贷款业务，今后工商银行的境内机构，对中小企业办理期限在3年以内信贷业务时，可以由自然人提供财产担保并承担代偿责任。自然人担保可采取抵押、权利质押、抵押加保证三种方式。可作抵押的财产包括个人所有的房产、土地使用权和交通运输工具等。可作质押的个人财产包括储蓄存单、凭证式国债和记名式金融债券。抵押加保证则是指在财产抵押的基础上，附加抵押人的连带责任保证。如果借款人未能按期偿还全部贷款本息或发生其他违约事项，银行将会要求担保人履行担保义务。
个人委托贷款
中国建设银行、民生银行、中信实业银行等商业银行相继推出了一项融资业务新品种——个人委托贷款。即由个人委托提供资金，由商业银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等，代为发放、监督、使用并协助收回的一种贷款。办理个人委托贷款的基本程序是：
1。由委托人向银行提出放款申请。
2。银行根据双方的条件和要求进行选择配对，并分别向委托方和借款方推介。
3。委托人和借款人双方直接见面，就具体事项和细节如借款金额、利率、贷款期限、还款方式等进行洽谈协商并作出决定。
4。借贷双方谈妥要求条件之后，一起到银行并分别与银行签订委托协议。
5。银行对借贷人的资信状况及还款能力进行调查并出具调查报告，然后借贷双方签订借款合同并经银行审批后发放贷款。
无形资产担保贷款
依据《中华人民共？国担保法》的有关规定，依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等无形资产都可以作为贷款质押物。
票据贴现融资
票据贴现融资，是指票据持有人将商业票据转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。在我国，商业票据主要是指银行承兑汇票和商业承兑汇票。这种融资方式的好处之一是银行不按照企业的资产规模来放款，而是依据市场情况（销售合同）来贷款。企业收到票据至票据到期兑现之日，往往是少则几十天，多则300天，资金在这段时间处于闲置状态。企业如果能充分利用票据贴现融资，远比申请贷款手续简便，而且融资成本很低。票据贴现只需带上相应的票据到银行办理有关手续即可，一般在3个营业日内就能办妥，对于企业来说，这是“用明天的钱赚后天的钱”，这种融资方式值得中小企业广泛、积极地利用。
金融租赁在经济发达国家已经成为设备投资中仅次于银行信贷的第二大融资方式。金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式。设备使用厂家看中某种设备后，即可委托金融租赁公司出资购得，然后再以租赁的形式将设备交付企业使用。当企业在合同期内把租金还清后，最终还将拥有该设备的所有权。通过金融租赁，企业可用少量资金取得所需的先进技术设备，可以边生产、边还租金，对于资金缺乏的企业来说，金融租赁不失为加速投资、扩大生产的好办法；就某些产品积压的企业来说，金融租赁不失为促进销售、拓展市场的好手段。
典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式。与银行贷款相比，典当贷款成本高、贷款规模小，但典当也有银行贷款所无法相比的优势。首先，与银行对借款人的资信条件近乎苛刻的要求相比，典当行对客户的信用要求几乎为零，典当行只注重典当物品是否货真价实。而且一般商业银行只做不动产抵押，而典当行则可以动产与不动产质押二者兼为。其次，到典当行典当物品的起点低，千元、百元的物品都可以当。与银行相反，典当行更注重对个人客户和中小企业服务。第三，与银行贷款手续繁杂、审批周期长相比，典当贷款手续十分简便，大多立等可取，即使是不动产抵押，也比银行要便捷许多。第四，客户向银行借款时，贷款的用途不能超越银行指定的范围。而典当行则不问贷款的用途，钱使用起来十分自由。周而复始，大大提高了资金使用率。
企业信用信息什么叫项目贷款？_百度知道}