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来自：赢商网 记者 庞浩（查看更多“”新闻）
BLOCK街区式邻里商业
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综合体省市：青岛黄岛区面积：80000O综合体省市：昆明呈贡区面积：13.5万O商业街区省市：安康汉滨区面积：4万O购物中心省市：西安新城区面积：13万O购物中心省市：延安宝塔区面积：5.4万O
火锅烧烤品牌定位：中高档拓展区域：全国大型超市品牌定位：大众化拓展区域：华南区域快时尚品牌定位：中高档拓展区域：全国饮品甜点品牌定位：高档拓展区域：全国,西北区域饮品甜点品牌定位：大众化拓展区域：全国
在这个看脸的时代，不只对人的颜值要求高，就连餐厅也愈发注意到颜值的重要性。好吃之外，一个餐厅的空间设计成为食客们评价体系中重要的一环。
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购物中心聚客模式趋势探讨
　　购物中心在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在购物中心中起到举足轻重的作用，将这种客流“泵”式的商户及商户组合合理布局在购物中心当中，会形成客流的喷淋、发散、传导效应，从而带动整体的人气和销售。购物中心所选择的客流泵式的业态或商户以及它们的布局形式称之为客流模式，目前，购物中心聚客模式正趋向多元化。​　　​　　现阶段购物中心的业态角色都有哪些​
　　购物中心业态的基本构成主要体现是：超市+百货公司+专卖店+休闲娱乐+餐饮+社区配套服务设施等构架出购物中心基本模型。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐、服务四大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。​　　​　　在目前的商业地产中，“百货、超市等主力店（标配），快时尚品牌等次主力店（商业符号），影院、儿童城餐厅等能够带来稳定客流量的业态（稳定剂），这几大业态相互支撑配合，成为了当前购物中心新的客流模式。”​　　​　　在购物中心新兴的时期，一方面消费者市场还处在长期的百货消费习惯当中，品牌意识并不强烈，另一方面，租户还不能够提供大量大面积的品牌店来消化几百甚至上千平方米的面积，所以“百货+超市+院线”成为了这个时期吸引客流的模式。百货由于面积大、品牌多、品类全、力度大等特点成为几乎每一个购物中心的主力店，再加上影院这种目的性消费业态，将它们布局在购物中心的一首一尾，一度成为了商业地产集客的利器。这种客流模式的典型例如香港、东方新天地等，都是首尾或上下采用百货+院线，为购物中心源源不断地注入客流。​　　​　　随着商业的发展，消费者市场的培养逐步成熟，消费者的品牌意识日趋强烈，同时，一系列快时尚品牌的涌入、集合店的崛起也为购物中心提供了更多的租户选择，在以ZARA、H&M为代表的快速时尚品牌所掀起的大众时尚风潮侵袭下，传统的客流模式被撬动了。​　　​　　首先是“快时尚+集合店”的时尚引力及其所带来的销售长尾效应。快时尚的迅速风靡使得ZARA、H&M等快时尚品牌成为购物中心的宠儿，在短短几年间，争先恐后地开出了“中国首店”、“北京首店”等，并引起了一次次排队风潮，特别是快时尚店的聚合效应更为其所入驻的购物中心带来了极大的客流贡献；同时，novo、SEPHORA等时尚集合店也因其丰富度高、潮流性强、可逛性强等特点在购物中心中有着不可替代的地位。从租户市场上看，无论是服装服饰类还是化妆品类，都还有很多可以挖掘的资源以支撑日新月异的市场需求，所以，“快时尚+集合店”的时尚引力还将为购物中心提供持续的时尚客群。同时，该模式也并不会影响或削弱类似ONLY、Ochirly等大众品牌的生命力，从销售分析上看，客群反而因为长尾效应促进了畅销品牌的业绩，获得了相得益彰的共赢效果。​　　​　　除了时尚引力，人气餐饮是购物中心新的客流发动机，餐饮业态在满足大众日益提升的品质生活追求和社交需求方面功能显著，无论是客流带动型的金钱豹、外婆家、绿茶等，还是情感体验型的TASTY、港丽餐厅、鹿港等，或是直接需求型的SUBWAY、肯德基、麦当劳等，都呈现出非常明显的聚客效应，而且餐饮业态往往可以消化购物中心里的空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流发动机。​　​　​　　​　　中购联中国购物中心专业认证委员郑义指出：“体验式消费分两个层面，第一是硬环境，主要是购物中心从规划设计来做的安排和布局，比如购物中心的空间感非常好，动线要非常流畅、平面交通、垂直交通要非常流畅和高效，这是指购物中心规划设计当中针对功能的方面。还有一个是软环境，主要是指业态组合、品牌组合、商品组合的丰富性。特别是一站式消费会成为未来体验式消费最重要的点。如何在业态组合方面、品牌组合、商品组合做的非常丰富，是需要大家考虑的问题。比如现在购物的、餐饮的、娱乐的、休闲的功能，很多厂商都有，系列比如说电影院、溜冰场都会有。现在还会增加文化的成分，比如增加一些书店，书店带动的效果也非常好。”​　　​　　何种业态组合方式最完善​　　​　　业态组合的变化由消费者需求决定​
　　RET睿意德执行董事王玉珂认为，“消费需求变化所带来的是我们的招商或者是品牌组合的变化，也是涉及到几个大点，第一是零售比例在下降，如何看到传统很核心区的商业期以外，其他区域新的购物中心场所我们看到整个零售比例已经大幅下降，甚至比例高的时候能够到将近20%、30%的水平，购物比例甚至10、20%左右，纯粹是休闲的比例，也有这样的案例，例如新天地模式，我们也可以看到这样比例的下降，所以零售比例未必是增长，反而是下降。”​　　​　　三大业态当中，娱乐业的商圈最大，但租金也是最低的。这主要由于其收益也相对较低。像魔术、电玩、电影院等，不仅客单价低，而且翻台率都很低，往往每个玩的人都会占用很长时间。同时还具有互斥性，即你玩的时候，其他人就不能玩了。娱乐消费还不具有储存性，比如昨日电影院只有50人，空着150个座位。而今日即便有300个人想看电影，电影院也只能容纳200人，是不可能把昨日的空位留到今日消费的。​　　​　　餐饮业的商圈稍小，租金居中。与娱乐消费相比，餐饮的客单价还是较高的，但通常没有规模优势，因为每建一家门店，人工、物料等都需要另建一套。​　　​　　零售业虽然吸引半径最小，但租金功能却较强。这是因为零售业具有规模优势，统一设计之后，可以大批量生产，从而降低每一件单品的成本，所以各品牌都有自我扩张的要求。但店开多了以后，商圈半径自然就小了。​　　​　　对餐饮、电影院重视程度日益提高​
　　百货和超市是购物中心的基石，它们的存在是购物中心基础客源的保证。此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。实践经验显示，当餐饮的比例超过30%时，对购物中心的人气会有一个很大的提升，同时可以大大缩短购物中心的“养促”周期。因此，当前各大购物中心都非常重视餐饮、特别是对品牌餐饮的引进。而电影院的集客能力之强也是出乎很多行内人士意料的。不少人惊呼：原来中国人这么爱看电影！因此现在新兴的购物中心几乎都建有自己的影城，老板们也愿意拿出5000平方米左右的面积来引进院线，提升人气。​　　​　　购物中心可以考虑分为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型三种定位。目前北京的购物中心普遍高档化、雷同化，而娱乐性相对不足。应该加强娱乐业态所占的比例，让购物中心真正成为人们生活享受的场所。同时，各购物中心应该突出主题性，通过独特的风格、独特的文化，形成自己独特的魅力。​　　​　　上海仟果企业管理有限公司总经理韩兆林博士认为“体验式的消费对购物中心非常重要。因为现在的网购已经使大卖场、连锁超市的发展速度出现严重的下滑，也使标准化商品比较突出的百货业出现了停止性的变化。接下来网购对购物中心的冲击也会很大，只不过这个时代还没有到来。但是体验式消费，像餐饮和休闲娱乐类对购物中心来说没有办法被网络冲击的，这个也是购物中心越来越看到体验式消费的环节。”​　​　​　　​　　各业态客流之间要产生横向联系​
　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特征就是，在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。​　　​　　“你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，定位要相同才行。”郭增利认为，国贸商城之所以成为在北京运营比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。​　　​　　以永旺为例，永旺国际商城定位于生活型区域中心，目的是满足半小时车程范围内居民的特定需求，因此它所搭配的业态和品牌都是以多次频繁消费为特征的。比如超市占了相当大的面积，设有宠物店、儿童娱乐世界等，这些都是日常生活不可或缺的。​　　​　　而有的购物中心在它的客群和业态组合之间就会产生矛盾。比如金源时代购物中心当中，燕莎商城属于比较高端的，但是贵友、易初莲花又属于中档，而配置一些餐饮又属于低档，这样就很难弄清它究竟想要吸引谁？如果购物中心的一、二、三层是一类顾客，四、五层是另一类顾客，就很难真正发挥出购物中心“一站式”购齐的综合功能。​　　​　　中购联中国中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，购物中心各种业态的客群应该是共享的，是可以互动的。考验一个购物中心是否成功，不能只看人气，还要看各种业态、品牌之间是否能产生连带消费。比如一位顾客有5种需求，那么一个成功的Mall不能只满足其一种需求，而是应该通过合理的业态组合，满足顾客尽可能多的需求，从而产生乘数效应。​　　​　　广东坚基商业运营有限公司常务副总经理谭广球认为，“我们在做业态规划的时候，我们要考虑综合收益，因为作为老板或者是作为一个企业肯定要追求收益，保证收益的情况下尽量增加一些娱乐或者是其他方面的比例，让顾客来到我们购物中心真正想停留在这里，真正想购物。”​　　​　　达到业态比例及品牌规划布局的最合理性​　　​　　在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐、服务四大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。​　　​　　在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制，从而达到业态比例及品牌规划布局的最合理性。​　　​　　同时，购物中心一定要根据市场和消费的不断变化进行调整。郭增利认为，购物中心调整是永恒的主题。调整可以划分为三种：技术性调整、阶段性调整和周期性调整。不同的购物中心应在不同时期应用不同的策略进行精细化消费者分析，并制定合理的调整目标。​
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