听说过“房奴”吗？成为房子的奴隶，每个月被沉重的房贷压弯了腰。其实，谁也不愿意沦落成房奴，选择房贷产品就像选择投资产品，需要适合自己，符合自己的实际经济实力和心理承受力。在12月10日“财富100北京巡讲”现场，民生银行东单支行个贷部经理李晶为大家介绍了三个选择房贷产品的技巧，帮助购房者轻松应对房贷的压力。
●贷款月供+固定支出<50%
所谓“房奴”，就是背负着大量的房贷，月供远远超出自己的预算，在还款之后很可能发生意外的突发情况，进而出现入不敷出的尴尬，有人说一代房奴会影响上下三代人的生活。对于这样的购房者，李晶提示，大家在贷款的时候，第一步要确定合理的贷款额度。
据了解，按照银行的规定，普通住宅建筑面积在90平方米的房产，最高可向银行申请房价80%的贷款，建筑面积在90平方米以上的房产，最高只能申请房价或者评估价70%的贷款。当然贷款是要支付利息的，考虑到利息因素，应该怎么确定贷款额度的合理性呢？李晶为大家提供了一个简单公式，根据自己生活收入水平和综合支出水平来综合考虑，贷款月供额加上生活的固定支出，指的是物业费、取暖费，来分摊到每个月计算，合理的规划是，这两部分加起来一定要小于家庭月收入的50%，如果超过月收入的50%甚至到60％、70％、80%的话，就很难抵御突发事件的应急需求。
●选择适合自己的还贷方法
目前银行推出的房贷还款方式很多，像等额本息还款法、等额本金还款法、组合还款法、循环贷款、双周供、固定利率房贷、一次还本付息还贷法等等，很多人都会陷入选择的困惑，不太了解各种还贷方法的优缺点。
李晶介绍说，最基本的方法是等额本金和等额本息两种。所谓等额本息还款法，是把按揭贷款本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中，每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月递减。优点是每月还款额是固定的，缺点是还款总利息相对比较高。等额本息法适合以下几种人群：首先是适用于收入稳定、买房子自住的家庭，比如公务员、教师等职业的群体。此外，因为这种方式在前期每月还款额相对较低，也适合创业初期的年轻人。
等额本金还款法就是平时说的递减还款法，把本金平均分配到每个月，利息则是按天来计算。优点是总的利息支出相对较低，缺点是前期支付月供总额较多，逐月递减，这种方法主要适合目前收入比较高，但是有可能未来收入会减少的人群，像中年群体，目前有一定的经济基础，但是随着年龄的增长，收入可能会减少的人比较适合这种方法。
还有就是民生银行独有的组合还款法。就是把等额本金和等额本息两种方式做一个组合，把还款周期分成几个阶段，可以选择先多还，后少还，再多还，如果提前还款没有次数限制也没有违约金支付。
还可以办理接力贷款，银行对贷款人的年龄有一定规定，最高的差不多在70岁左右，比如一位60岁的老先生，自己还有工作收入，想买一套房子，可能只能贷10年，如果想贷40万到50万，分摊到每个月的月供会很高，可能贷款就做不成。现在提供的接力贷款可以让自己的儿子、女儿来申请贷款，两代人做共同还款人，这样就可以申请20年或者30年的贷款年限，分摊到每个月还款也不是很高，可以解决实际的问题。
●随时调整还贷方式
贷款实施以后绝对不是一成不变的，应该像我们日常生活做很熟悉的事一样，经常去调整。李晶建议，大家一定要根据自己的收入变动情况，以及随时可能发生的一些情况调整还款计划，目前国内大多数银行对提前还款或者延长缩短贷款都是不收取违约金的，购房者可以变更还款方式，可以把还款年限延长或者缩短，可以向银行做提前还款。举例说明，按照商业贷款的利率，一年以内是6.12%，如果现在银行给一个优质客户下浮15%，就是5.202%。目前1至3年基准利率是5.3%，4至5年以后下浮到5.08％，就是说贷款年限越短，适用的利率越低，可以结合自己的收入变化申请贷款年限缩短。
李晶还提醒房贷者要注意自己的个人信用，在成功办理贷款后一定要按时还贷。否则，就会出现不良记录，一旦存在不良信用记录，会影响再次申请贷款或者申请信用卡，甚至影响到生活、求职、就业等各个方面。文/本报记者王芳摄影/本报记者娄启勇
●链接
用转按揭贷款做融资
个人同名转按揭，指已经在商业银行办理了住房贷款的客户，重新将该房产抵押给银行的一种贷款方式。比如说，王先生两年前买了一套房子，当时做了贷款，现在这套房子已经升值，王先生正好有一笔新的用款需求，又没有其他可以做抵押的，只有这一套贷款的房产。如何来满足他的融资需求呢？
银行可以把这套房产进行重新评估，根据新的价值做贷款，实现融资应对一时之需。有两个前提条件，一种是贷款没有还清，属于贷款中的房产。另外一种是，房贷已经结清，结清以后发现还有其他事情要用钱，用钱的期限没有超过6个月，都是可以办理个人同名转按揭业务。
案例说明
黄先生于2004年向某银行贷款40万元购买市区住房一套，当时购买价格是53万元，2006年10月，因为结婚打算装修房屋并且准备购买一辆家庭轿车，一共需要资金18万元，此时因房价上涨，经过评估，此房产已升至82万元。两年前他花40万买一套房产，现在已经升值到82万，现在他还需要18万的资金缺口。如果按以前的还款方式，执行的利率是6.84%，贷款期限最长为10年，月还款的压力还是比较大的。按照这种方式，黄先生目前不能做成这笔贷款，可能会影响到他买车和装修的计划。黄先生选择了同名转按揭贷款业务，最终贷款55万元，期限20年，执行利率是下浮15%后的优惠利率5.814%，在结清原贷款余额后的资金足以支付装修及购车所需，月供款很符合黄先生的支付能力。
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