新加坡丰树物流南阳园在中国有多少公地

点击联系发帖人 时间：2022-11-28 02:32

新加坡丰树物流南阳

在房住不炒的政策环境下，仓储物流REITs基金也让公众投资者拥有了一项优质的投资选择。因此，仓储物流项目与REITs产品的结合符合政策导向、符合原始权益人与投资者共同利益，只要在发行和存续阶段严格把控合规风险和运营风险，REITs将引领仓储物流行业走上快速发展通道。

物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济发展的基础性、战略性产业。仓储物流业作为物流业重要的一环，是指利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物的行业。仓储物流项目因权属清晰、收益良好、现金流稳定等特点成为优质的REITs基础资产，仓储物流REITs也成为国外REITs市场的重要品类。

1、存量资产规模大，高标仓库供不应求

截至2020年底，我国仓储物流设施总库存约9.6亿平方米，总量大，全球范围看仅次于美国（12.5亿平方米），高于其他国家。但人均水平仅为0.77平方米/人，显著低于美国（5.4平方米/人）和日本（4平方米/人）。仓储总量中高标仓的占比低，仅为7%，低于一般发达国家水平。

我国现代仓储物流设施起步较晚，高标仓从2003年才开始发展，2007年之前为起步阶段，以普洛斯进入中国为代表；年为迅速发展阶段，仍以外资为主，包括安博、嘉民等国际物流企业；2014年开始随着万科、平安等内资布局仓储物流资产，行业进入平衡发展阶段。至2020年二季度，高标仓存量面积约6400万平方米。受制于区位优质的土地资源较少、仓储投资带来的就业税收不明显等因素，高标仓供应总体上仍存在缺口，尤其是在和地区供不应求更为明显。

2、发展效率不充分，区域不平衡

物流是国家政策鼓励发展的行业。2012年12月商务部出台《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，鼓励传统仓储向现代仓储升级；2014年10月国务院出台《物流业发展中长期规划（年）》，促进仓储物流行业发展；2018年12月国家发展改革委、交通运输部出台《国家物流枢纽布局和建设规划》，提出整合存量物流基础设施资源，到2025年布局建设150个左右国家物流枢纽，提高物流整体运行效率和现代化水平。

目前物流行业效率发挥并不充分，高标仓总体占比低，传统仓仍占据大量市场。传统仓存在功能延展性不强、结构不合理、存储品类有限、土地性质有瑕疵等缺陷，大大增加了物流过程中的运营成本以及安全隐患。

高标仓还存在区域发展不平衡情况。华南区域供不应求，而西部和东北区域则供给短期过剩。根据物联云仓的数据，截至2020年一季度，广东、福建等地的空置率较低，不到10%，而吉林、宁夏、重庆等地的空置率很高，超过30%。

3、具备一定集中度，国际化与专业化水平高

高标仓的市场呈现“一超多强”格局，普洛斯占有较大的市场份额，机构投资为主。截至2020年二季度末，普洛斯市场份额约30%，万纬、宝湾和宇培等企业位列2至4位，市场占有率分别为7.4%、5.5%和5.5%。前十名占据市场份额近70%，市场具备一定集中度。

普洛斯于2003年进入中国后快速占领市场，并带来物流领域高标准的设施和专业化运营，在2010年时，其市场份额已经成为其后2至8家的总和。紧随其后的外资企业主要有安博、嘉民、丰树等，对推动我国高标仓发展起到了重要作用。

4、电商与物流自建资产比重逐步加大

随着电商兴起，以、阿里菜鸟、苏宁等为代表的的电商自建高标仓也在近年快速扩张。截至2020年底，京东、阿里菜鸟和苏宁已建成的仓储面积均接近或超过了300万平方米。除了电商企业，专业第三方物流企业如顺丰等，也在进行较大规模的自建仓投资。自建仓会分流市场需求，但在高标仓总量供不应求的情况下对市场总体冲击有限，而专业仓储企业更需关注其运营能力。

电商与物流企业自建的仓储设施，往往采取内部租赁的方式，并参照市场租金和其他要求，这为企业发行仓储REITs提供了商业基础。该类企业可通过发行REITs，在保持物流核心战略的同时，解决其中资产平衡发展的难题。

1、仓储物流受市场驱动明显

仓储物流的持续发展，其根本原因是中国消费需求及消费方式的深刻变化。21世纪以来，中国中产阶级日益壮大，消费品零售市场蓬勃发展，线上消费方式普及，这些都推动了现代物流仓储和配送需求的高速增长。

仓储物流业的下游客户主要为制造业企业、电商公司和物流公司等货物生产、销售环节的参与主体。货物或商品消费市场繁荣，制造业企业和电商公司的仓储租用需求较高，仓储租金就会提升，从而吸引更多资金参与仓储物流设施建设；货物或商品消费市场衰退，制造业企业和电商公司出于管控成本等目的，就会减少仓储设施的租用。目前，国家积极推动城镇化步伐，促进国内消费，消费品零售市场未来可预见地将会持续蓬勃发展，现代物流仓储体量仍将高速增长。

2、盈利模式清晰，收益率较好

高标仓的收入主要来自于租赁收入，其客户通常涉及第三方物流行业、电商零售业、制造业和其他消费零售业等，具有租金收入合理、出租率高、租期较长、现金流充足其稳定等特点，是理想的REITs发行标的。根据戴德梁行数据，截至2020年二季度，北京、深圳等一线城市，以及东莞、廊坊、昆山、惠州等一线卫星城市的高标仓净有效租金平均为41元/平方米/月，平均出租率高达96%。租金的稳定增长，可以为投资者带来较好的资本增值回报。

高标仓的资本化率较好。与办公楼、购物中心等商业物业比较，已成熟物流资产的资本化率较高，一线城市的高标仓资产大致在5%-6%之间，二、三线城市则可能更高，符合发行REITs的收益率要求。

3、资产证券化成为退出重要考虑

国内物流地产项目资金来源以自筹资金为主，项目银行贷款占比较小，海内外私募基金成为重要融资方式。

全球范围看，私募基金不断成为仓储物流的重要投资方。不动产基金投向仓储物流的资金比例从2015年的不到10%，增长到目前的17%。普洛斯在中国的仓储物流投资资金来源主要为海内外设立的基金，截至2020年年底，普洛斯在中国境内外募集并运行7只专门投资于中国的私募基金，这些基金资产管理的规模超过1300亿元。外资以基金化运作的还有嘉民中国物流基金、安博中国物流基金、乐歌中国物流基金、领盛物流基金、黑石基金等。国内物流企业近年开展基金轻资产运作，如分别于2019年、2020年与新加坡政府投资公司（GIC）成立两期核心基金，涉及资产规模超150亿元。阿里菜鸟则在2016年就与设立了85亿元仓储物流核心基金。

资产证券化产品是仓储物流资产成熟时的退出考虑。内资物流企业大多在类REITs产品尝试物流地产资产证券化，截至2020年底，共发行5只类REITs和3只CMBS的资产证券化产品。尽管国内类REITs是以偏债类为主，但物流资产类型则多有进行市场化的权益级出售，也反映了原始权益人的真实退出和出表等诉求。

从资产规模上看，美国单支REIT仓库数量最多，日本、新加坡单仓面积大。论数量，美国单支物流地产REIT仓库数量有将近530个，远远高于日本、新加坡单支REIT的平均水平。论资产面积，日本和新加坡单仓面积大约是美国的2-2.5倍。日本、新加坡国土面积有限，可能是单仓面积较大、且以多层仓储为主的主要原因。

从资产布局上看，美国、新加坡龙头REITs多为国际化资产布局，日本则深耕本土。9支日本物流地产REITs底层资产均聚焦本土市场，而美国、新加坡龙头REITs均为海外布局，其中新加坡物流地产REITs国际化程度最高，跨国REITs占比超过60%。

从市场格局上看，美国、日本、新加坡物流地产REITs市场集中度较高，但格局不一。美国、日本、新加坡Top5物流地产REITs市值占比均超过80%，市场集中度非常高，但三大市场格局各不相同：美国 “一超多强”，新加坡“三分天下”，日本则呈现出“多寡头”。

从盈利模式上看，美国、日本仓储为主，新加坡多为复合业态，而收入均以租金为主。业态方面，美国、日本多以仓库为主，新加坡多为复合资产，其纯物流仓储REITs占比不足40%，复合资产多为商业园、工业园等。收入结构方面，美国、日本、新加坡物流地产REITs以租金为主，安博、美冷等有少部分的投资收益或增值服务收入。

原始权益人在众多符合基本条件的项目中选择更为优质的项目，以取得监管部门和投资者的更高认可度，这将有利于REITs的运营表现和持续扩张。首先是资产的区位好，最好位于一线城市或周边二线城市；其次是运营品质高，包括资金符合市场预期且有增长，租户优质稳定，出租率高，组起合理，设备设施良好，保持租户或用户的分散化也很重要；再次，资产有适当组合，规模适中，且有明确的后续扩募资产；最后，原始权益人合理考虑估值定价，充分反映风险，就更有机会在此赛道抢先。

2、关注土地性质及相关税收

首先是关注土地用途，在规划用途及报建手续上要有仓储功能。另外，土地增值税是重点事项。成熟的高标仓项目往往存在资产的增值，尽管REITs是以项目公司股权转让的方式来完成发行，但是是否适用土地增值税，需要原始权益人审慎判断，加强与税务部门沟通，作出相关承诺。

3、注意基金的转换和资金用途

如前所述，私募基金是仓储物流项目建设的主要资金来源，与公募REITs对接可形成一个良性资本循环模式，但须留意资金用途，尽量避免较大比例地用于归还原基金投资人，使得募集资金不能用于新增有效投资。仍在存续中的类REITs项目，募集资金需要归还类REITs投资人的，亦须有相应的解决措施。

4、降低关联交易及整体租赁

电商及物流企业以自建仓发行REITs，尽管在股权结构、运营模式、租赁合同等方面具备条件，但仍需重点关注关联交易事项。首先，是定价及其他各方面安排的公允性，要做全面检视。其次，是项目的普适性，若出现不能承租的情况时，资产仍可以通过市场化运作避免损失。最后，要持续关注运营能力的培育与提升，避免因内部交易缺乏市场动力，使得运营团队动力不足，能力下降。

整体租赁也是重要事项，在非关联交易中亦会存在，原始权益人可在最终用户中形成分散、或组成不同项目的资产组合，尽量减少整体租赁带来的集中度风险。

五、已发行项目相关情况

目前国内已发行两单仓储物流公募REITs产品，分别为中金普洛斯REIT（508056）和红土创新REIT(180301)，两只公募REITs核心指标如下：

整体而言，我国仓储物流行业仍然处于发展期，距市场饱和还存在明显空间。随着城镇化不断推进、居民消费不断升级、物流网络持续扩张，仓储物流设施尤其是高标仓的规模将持续增长。在一二线城市优质物流用地资源逐渐收紧、市场竞争日益加剧的背景下，仓储物流企业通过发行REITs产品，将流动性较低的资产转化为高流动性的基金份额向投资人出售，再将出售回收的资金用于新的优质项目开发，以占据更高的市场份额、取得更多的运营管理收益，并促进行业的整体发展。在房住不炒的政策环境下，仓储物流REITs基金也让公众投资者拥有了一项优质的投资选择。因此，仓储物流项目与REITs产品的结合符合政策导向、符合原始权益人与投资者共同利益，只要在发行和存续阶段严格把控合规风险和运营风险，REITs将引领仓储物流行业走上快速发展通道。

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近日，省安装公司权属上海分公司丰树莆田项目举行“喜迎二十大，永远跟党走”青年突击队授旗仪式暨百日攻坚活动誓师大会。公司党委副书记、工会主席刘荣忠，公司党委委员、副总经理谢玉坤，中国海诚科技有限公司上海本部副总经理顾飞欧，分公司领导班子参加了此次活动。

举行青年突击队授旗仪式

在青年突击队授旗仪式上，刘荣忠鼓励青年突击队员们：要充分发挥青年生力军和青年突击队作用，激扬不甘平庸、积极进取的精神气，在工作中砥砺奋斗，在关键时刻能迎难而上，与项目部员工们在确保工程质量和施工安全的前提下，进一步加快工程进度，争取早日圆满地完成目标工作任务，打造出“福建安装”精品工程。

刘荣忠将迎风招展的青年突击队队旗授予队长陈正华。接过旗帜，队长带领全体突击队员庄严宣誓，并作出表态：在项目冲刺的关键时刻，我们将以顽强拼搏的奉献精神、知难而进的敬业精神、敢于创新的科学精神、勇于争先的开拓精神、相互协作的团队精神，抓紧时间，迎难而上，确保百日攻坚战的顺利完成！

举办百日攻坚活动誓师大会

随着一声礼炮奏响，刘荣忠与顾飞欧共同揭开了百日攻坚誓师大会100天倒计牌，正式拉开项目百日攻坚的序幕，吹响了“大干快上”的建设号角。

活动现场，顾飞欧对项目部在前期建设中做出的贡献和成果给予了极大的肯定，要求项目部迅速掀起大干快上热潮，保证工期进度有序推进和控制性节点目标顺利实现。上海分公司党支部书记张松涛表示：项目部将压实目标责任，坚定信心决心；严把安全质量，打造精品工程；统筹安排部署，矢志高效建造。项目全体职工表态，将始终保持奋发拼搏、分秒必争的姿态，全力以赴完成莆田市秀屿区政府下达的12月10日项目具备竣工验收条件的目标任务，确保高效建造、诚信履约。

组织项目职工开展座谈会

公司在项目部组织开展员工座谈会，了解项目一线员工的思想动态，帮助他们解决工作、生活中遇到的难题，更好地投入到项目工作中。座谈会上，大家轮流发言，共叙工作和生活上的收获和体会，并结合参与丰树莆田项目建设过程经历，阐述了在提升技术能力和安全生产等方面遇到的问题和疑惑，公司领导根据实际情况逐一进行了解答。

刘荣忠通过分享自身多年项目经历，鼓励项目员工要吃苦耐劳、坚毅勇敢，并表达了对项目员工的三点期待：一是心中有信仰，脚下有力量。建立信念，时刻保持青年生力军的激情和活力。二是知者行之始，行者知之成。围绕项目建设，立足岗位以奋发有为的精神状态开展青春建功行动。三是以创新之力，聚发展之势。大力推动技术创新、管理创新，以智能建造技术为建造方式，用数字化推动公司全面转型。

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4月30日，国家发改委、中国证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。我国公募基础设施REITs从此破冰！

有研究报告参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比预算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿元，不少机构闻风而动。然而，万亿元的大蛋糕虽诱人，想要顺利吃到、吃好并不容易。

公募基础设施REITs具备权益属性，并非保本保息

许多人认为境内的公募基础设施REITs的法律结构相对复杂、层次较多，但如果算上内地资产到境外发行REITs的各层SPC架构，相比而言境内公募基础设施REITs结构并不算复杂。可以说，监管机构已经在现有的法律法规下找了一条相对简洁而直接的道路。

与此同时，比起境外的基础设施REITs，我国的基础设施REITs试点有三个方面的差异，值得各个参与方关注和思考。

第一，公募REITs的基金管理人方面。境外REITs通常是以产业方（发起机构）的关联方作为基金管理人，发挥产业方面的优势来做投资管理和资产运作等，而境内这次试点是以公募证券投资基金作为管理人。这就带来了需要着重关注的三个要点：一是REITs上市后产业方补充优质资产的动力。REITs在境外市场更多作为产业方集团下的资本运作平台，产业关联方有动力在同一个REITs里不断注入优质资产，所以境内可以重点关注产品设计里产业关联方继续涉入程度的设计和把握；二是基金管理人的能力。监管允许基金管理人外包部分职能，但为了保障投资人利益，并不豁免基金管理人对应的责任。在此情况下，基金管理人与外部的合作和促进内部增长这两方面的能力搭建是非常关键的；三是基金管理人在资产品类方面的运作。境外REITs的基金管理人通常只布局细分跑道，如凯德以购物中心为主、丰树以工业地产为主，境内的基金管理人是效仿境外布局细分领域，还是同时管理很多不同产业、不同业态的REITs，需拭目以待。

第二，基础设施的概念。境外基础设施REITs的存在模式主要分为两种，以美国为代表的基础设施REITs作为公募REITs的业态之一存在，以印度为代表的基础设施REITs作为独立于商业地产REITs的存在。相对他们的基础设施REITs而言，我国这次基础设施的范围更广，不仅包括以特许经营权为代表的传统基础设施，还包括仓储物流、数据中心、科技园区等以租金收益为代表的基础设施资产，如果映射到美国NAREIT的分类，能够覆盖美国REITs市场的至少四种业态。美国的REITs市场中，以特许经营权为代表的基础设施通常占10%~20%，而此次境内基础设施REITs试点映射到美国对应业态，加总规模将达到美国REITs市场的35%~40%。所以，这次试点的范围并不小，这也是国家发改委、证监会在现有限制条件下做出的最大努力，对中国REITs的长期发展助益良多。

第三，从征求意见稿看，境内基础设施REITs的很多要求比海外更加具体、更加严格，这有助于保障投资人利益，但会制约部分原始权益人发行REITs的意愿。部分人认为公募REITs是一种相对旱涝保收的产品，不过，虽然公募REITs相对股票而言，分红和基础资产经营更稳健，但其二级市场的价格仍可能出现较大波动，比如新冠疫情就对亚太地区和美国多数REITs的股价造成了比较直接的冲击。所以投资人做投资决策的时候要注意，REITs不是保本保息的，而是权益属性的，要结合自身投资意向及投资策略进行必要的配置。

与产业方关联的公募基金有先天优势

从本次试点的交易制度设计来看，公募基金责任重大。政策要求基金公司应当配备不少于三名具有五年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人，虽然基金公司可以委托第三方管理，但因为不能免责。目前，由于境内公募基金以前没有涉足不动产投资管理业务，基金子公司中也只有少数参与了类REITs为代表的商业地产证券化，所以多数基金管理公司在这方面的能力有待提高。

但这不代表公募基金未来做不好。首先，与产业方关联的公募基金，如本身就是以基础设施为主的产业方的子/孙公司，在这方面有先天优势，可以把产业方的人才和基金公司的牌照充分结合；

其次是比较关注REITs领域的头部基金公司或特色化基金公司。这些公司可以通过团队搭建、人才引入等方式培育能力，一旦能力培育起来，再加上相关基金牌照的加持，会形成良好的规模效应和集聚效应。

此外，在权责明晰的情况下，基金公司可以采取合适的公司治理或者是以子公司的形式，与产业资本方展开深入合作。

资产做公募REITs后估值更高将加强上市公司投入意愿

有动力拿出资产来做公募REITs的公司分为三种。

第一种是上市公司。上市公司会对比同样的资产在公司内部隐含的估值或股价表现的估值，以及做公募REITs后的估值，如果做公募REITs比上市公司的市盈率高，上市公司是有意愿做公募REITs的；

第二种是希望降杠杆的公司。无论是应国资委的要求，还是基于自身的资本弹性，或是负债对公司估值的拖累等原因，出表或权益并表都是将来降杠杆的一种方式，这要看公募REITs基金的产品设计；

第三种是想拓展新的资本平台、为未来战略发展助力的企业。很多资本运营逻辑较强的公司会把REITs作为未来重资产的资本运作平台或收购平台，以期更好地扩张或收购新资产。

流动性是公募基础设施REITs未来发展关键所在

作为上市后的公众投资产品，REITs的二级市场流动性还有待时间检验。如果封闭式基金模式的公募REITs上市以后流动性不好，一来基金份额交易价格可能会不连续或承压，二来可能会发生小额非理性交易影响大盘价格的情况。这两点可以通过制度安排或从产品设计予以缓解。

另外，如何把市场做大，提供较为充足的流动性、吸引更多的投资人参与，也是制度设计需要考虑的问题。

我国此次试点选择的基础设施，如果映射到美国REITs的四种业态，恰恰是今年疫情期间美国市场上受冲击最小的业态组合，这是一种理智选择，有利于我国内地公募REITs市场稳健地起步。但未来会怎样发展，需要整个市场参与方积极地关注和参与；理解、跟踪REITs的人越多，这个市场便会发展地越好。不是我们在等一个成熟的公募REITs市场，而是一个成熟的公募REITs市场在未来等着我们。

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