今年1-10月，钦州市房地产开发投资有所回暖，商品房库存量平稳下降；同时存在商品房销售继续回落、项目施工建设趋缓等问题，对全市房地产后期的发展影响较大。 

　　一、房地产市场运行的基本情况 

　　（一）房地产开发投资回暖 

　　1-10月,全市房地产开发完成投资54.4亿元，同比增长14.6%，增幅比上个月提高7.4个百分点，连续两个月扭负为正。从房屋用途看，商品住宅类完成投资37.3亿元，同比增长6.5%，占全部投资的68.6%。其中，90平方米以下完成投资6.6亿元，同比增长7.9%；90-144平方米完成投资22.5亿元，同比增长10%，占全部投资的41.4%；140平方米以上完成投资8.2亿元，同比下降2.9%。商业营业用房完成投资11.1亿元，同比增长39.5%，占全部投资的20.4%。　 

　　（二）商品房库存量平稳下降 

　　今年7月以来全市商品房待售面积逐月平稳下降，1-10月，全市商品房待售面积为135.9万平方米，比上月减少1.2万平方米，同比下降13.2%，去库存效果显现。分类型来看，住宅待售面积同比下降，商业营业用房同比增长。住宅类待售面积82.2万平方米，同比下降14.9%；商业营业用房待售面积为34.4万平方米，同比下降20.2%。　 

　　（三）企业自有资金充足 

　　全市房地产开发本年实际到位资金合计83.7亿元，比去年同期增长13%。从资金来源看，国内贷款2.8亿元，同比下降24%；自筹资金37.5亿元，同比增长40.3%，比去年同期提高49.9个百分，自筹资金占全部资金来源的44.8%；其他资金来源43.4亿元，同比增长0.8%。企业自有资金充足，融资渠道能力不断提高，为房地产开发开工建设提供充足后勤保障。 

　　二、存在的问题 

　　（一）商品房销售市场不景气。1-10月，商品房销售市场仍然低迷，商品房销售面积115.2万平方米，同比下降11.6%，降幅较上月收窄3.9个百分点，连续三个月出现负增长；商品房销售额45.2亿元，同比下降8%，影响房地产企业资金回笼。 

　　从房屋用途结构看，住宅销售降幅收窄，商业营业用房销售持续增长。住宅销售面积107.6万平方米，同比下降11.1%，降幅比上个月收窄4.4个百分点；商业营业用房销售面积6.4万平方米，同比增长33.8%，占销售总面积的5.9%。 

　　从房屋性质看，现房、期房销售增速均为负增长。全市商品房销售面积中现房销售面积27.8万平方米，同比下降10.6%，占全部销售面积的24.1%；期房销售面积79.8万平方米，同比下降11.3%。  

　　（二）房地产房屋施工面积低位增长、房屋竣工面积大幅下降。 

　　受销售下滑等原因，全市房屋施工面积999.8万平方米，同比增长1.8%，其中，住宅施工面积719.4万平方米，同比下降1.2%。房屋竣工面积48.6万平方米，同比下降41.6%，其中，住宅竣工面积36.9万平方米，同比下降44.9%。整个房地产开发市场呈现施工规模缩减，建设趋缓的局面。　　 

　　三、几点建议 

　　（一）推进房地产业转型升级 

　　房地产企业要积极创新，促进销售方式由“产品导向型”向“客户导向型”转型升级，同时合理利用网络，积极发展网络营销平台，带给消费者更便捷、舒适的置业体验，积极拓展开发渠道，保证产品多样化、细分化，可根据市场需求，投资建设养老社区、学子园、公寓等多样化产品。 

　　（二）多渠道、多方式消化库存商品房，缓解目前房地产市场的库存压力 

　　完善滞销楼盘周边的交通、教育、医疗、商业等配套基础设施，增强这些小区对于购房居民的吸引力；同时有针对性地制定购房“惠农”政策，引导周边农业人口到城市居住，例如加大农民进城购房的政府补贴力度、农民工同等享有公积金缴存使用权利等优惠政策。 

　　（三）鼓励房地产企业多渠道进行融资 

　　由于实体经济的下滑，房地产行业贷款困难，资金周转相对困难，房地产开发企业应利用多种渠道筹集开发资金，鼓励房地产金融渠道的创新，培育房地产金融二级市场，发展房地产金融的中介机构，利用经营融资、分立融资、合作融资、民间借贷等方式进行融资，确保资金链的稳定。 

据中原地产研究中心提供的数据显示，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次。其中1月份累计42次，2月份累计45次。而在上述调控政策中，囊括了北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，不仅是一线城市，二线、三线热点城市的楼市调控也在不断加码，这无疑向整个市场释放出更加明确的信号，即对房地产市场稳定的呵护。

同时值得关注的是，随着房地产市场在金融和土地两方面长效机制的进一步落地，在短期有利于房价的稳定，从中长期来说，对于房地产市场的影响也将更为深入和长远。

从今年多地出台的楼市调控政策内容来看，各地通过对信贷政策的调整，加大对购房资金的监管力度。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶表示，展望未来，在“稳地价、稳房价、稳预期”的楼市调控目标下，各地方政府更加灵活的因城施策以及更加精细化的调控政策内容，将进一步落实“房住不炒”定位，保障区域房地产市场稳定。

今年前两个月，上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿；同期，有8家房企拿地超百亿。

据中原地产研究中心统计数据显示，因为2020年初疫情的特殊情况，使得2021年1-2月的土地成交金额同比涨幅较高，50大热点城市卖地5146.8亿元，同比上涨高达30%，其中上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿。

在11个卖地超百亿城市中，只有北京和福州的土地出让金同比减少，其中北京土地出让金为281.18亿元，同比大幅缩水58.12%。

对于2021年初的土地市场，中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体房企拿地依然积极，土地市场热度持续提升，多个城市再次出现高溢价率土地成交，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

近期，有消息称，自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求，实施“两集中”供地政策，也就是全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动。

易居研究院研究员沈昕认为，预计集中供地新政实施后，对房企的现金流管理能力提出了更高的要求，一定程度上将降低土拍竞争激烈程度和溢价率，土地市场周期性波动也将减弱。

去年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），自2021年1月1日起实施。

《通知》下发两个月后，多地监管层针对各自辖区内地方法人银行的房地产贷款集中度管理细则也陆续出台。其中，部分地区在政策允许的前提下，调整了相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

各地之所以可以对各自辖区内房地产贷款集中度监管指标进行调整，是因为《通知》给各地监管部门留出了弹性空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，各地对不同档位的银行机构明确了房地产贷款集中度管理上限，有助于银行灵活执行中央房贷政策。尤其是对于一些中小银行、和农村相关业务挂钩的银行，其贷款政策可以更加灵活。