肃南裕固族自治县融媒体中心出品

一、什么是“不动产”？

答：不动产，是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。对于广大居民来说，“不动产”可狭义理解为所购买居住的房屋。

二、什么是不动产登记？什么是不动产统一登记？

答：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

何谓不动产统一登记？在2016年以前，房产和土地在多部门分散登记，自2016年7月后实施不动产统一登记改革，将分散在国土、房管、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记职责，对广大居民来说，房产和土地合发一本证书，即《不动产权证书》。

三、为什么要办理不动产权证？

答：不动产权证是购买房产行为有效、合法的证明，是构成完整房产交易的重要组成部分，换句话说，在没有拿到不动产证之前，购房者还不能算所购房产法律意义上的拥有者。

四、办理不动产权证有哪些用处？

答：不动产权证是办理房屋买卖、转让、抵押等手续的基础法定证件，未办理不动产权证的房产不能进行买卖交易，任何房产交易行为的第一个步骤就是验证不动产权证的真实性和有效性。

1.子女入学：不动产权证是学校划片招生需要提供的必要证明，未办理不动产登记可能会导致子女在入学时无法按照划分的片区就近入学或不能列入优先批次招生对象。

2.房屋转让：不动产权证是房产在进行买卖、过户、置换与租赁等行为时需出具的重要法律文件，未办理不动产权证的房产可能无法进行房屋的转让、买卖、赠与或婚内产权的变更，置换与出租等形式的房产交易行为同样无法进行，即使签了相关合同或协议，也会被视为无效，不能受到法律保护。

3.遗产继承：不动产权证是房产在解决分家析产、权属纠纷等问题时的有效证明文件，未办理不动产权证的房屋可能在依法进行产权继承或赠与时产生权属纠纷。特别是家中老人名下存有房产的，由于房产未办理不动产权证，老人过世后可能导致子女在财产继承时引发家庭矛盾纠纷，或出现需要公证机构进行公证、相关权利人签订放弃协议等复杂情况。

4.财产抵押：不动产权证是房产在抵押、典当等行为时需出具的重要法律文件，在没有拿到不动产权证之前，该房产无法进行质押、典当等行为，无法通过房产的质押、典当来获得贷款或承担其他民事责任。

5.拆迁补偿：不动产权证是住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁时的法律依据，未办理不动产权证，在房产所处土地被征用或房屋被拆迁时，可能无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

五、不动产登记的类型有哪些？

答：依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

六、不动产登记费如何收取？

答：住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。

七、为什么要及早办理不动产权证？

答：迟办或不办不动产权证，对购房者保护自身权益是非常不利的。只有取得不动产权证后，购房者才对所购房屋拥有了所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。部分房产在未拿到不动产权证之前，该房产的所有权仍然属于开发商或前业主，往往存在各种不确定因素，在能办证而因业主自身原因未申请办证时，极易产生因开发商存在法律纠纷、注销或破产等问题又无法办理不动产登记的情况。同时，如果开发商或前业主将房产抵押借贷，或因债务问题被强制执行时，该房产可以被债权人（如银行）依法拍卖还贷。因此，在能办证的情况下，越早办证，对广大群众越有利。

八、不动产权证满2年和不满2年的区别？以及契税减半征收。

答：同一栋楼同一天交房的住宅，有的人在交房不久就及时办理不动产权证，有的人因为自身原因迟迟未办理不动产证。在房屋进行二次销售时，不满2年卖方需要缴纳5.6%的增值税和附加税，满2年则卖方免征 5.6%的增值税和附加税；不满5年卖方需要缴纳20%的个人所得税（差额缴纳），如果满 5年且是唯一住房，则卖方可以免征个人所得税。

1997 年，国务院颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》 (国务院令第 224号, 以下简称

)实施时，规定奖税幅度税率为3%-5%，并授权各省根据实际情况在规定的幅度内确定适用税率。考虑发展实际，甘肃省十三届人大常委会第二十五次会议通过了《甘肃省人民代表大会常务委员会关于甘肃省契税具体适用税率等有关事项的决定》，对我省的契税的适用税率按《条例》规定的最低水平执行，适用税率为3%．至于涉及房地产交易环节的契税，甘肃省按照《住房城乡建设部国家税务总局关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税（2016)23 号）执行，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收奖税：面积为 90 平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 待历史遗留“登记难”问题化解工作结束后，有可能会统一执行国家3%的税率。决定>

九、为什么要开展国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题化解工作？

答：不动产登记涉及千家万户，事关人民群众的切身利益。由于各种历史遗留问题和其他原因导致的不动产“登记难”，已成为群众反映强烈的“操心事”“烦心事”。省委省政府高度关心群众急难愁盼问题，统一安排部署，于2021年9月在全省启动化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作。

依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，以及部、省、市关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知精神，肃南县结合实际，制定了《肃南县化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案》，其目的是经历一段时期、采取一些特殊政策，集中解决不动产登记历史遗留问题，切实维护人民群众合法权益。

十、本次“登记难”问题化解工作的范围是哪些？

答：按照《工作方案》要求，我县确定将经相关部门批准（核准或备案），国有土地上已建成出售并入住的城镇住宅，因各种历史遗留原因（立项、规划、用地、建设、消防、竣工等手续不全，建设单位注销、失联等），造成群众不动产登记无法办理的，列入历史遗留问题处理范围。“小产权房”和存在乱占耕地、违反生态管控要求等问题的项目，不纳入此次化解范围。

十一、本次“登记难”问题化解工作有哪些优惠政策？

答：按照部、省、市工作要求，为妥善解决我县“登记难”遗留问题，我县打破常规，制定了《工作方案》，在国家利益不受损、购房人无过错、权属来源合法的前提下，对涉及用地、规划、建设、消防、人防、税收等20类问题提出了具体的办理意见，特别是对开发建设主体配合不积极、整改不到位、恶意欠缴税费等问题，由政府督促开发建设主体履行申请主体责任，不得损害群众合法权益。并采取“证罚分离”“证审分离”“证缴分离”等特殊政策，优先解决群众办证问题。同时，对一些开发商配合不积极、整改不到位、恶意拖欠税费等问题，政府负责对拒不配合的企业及其法定代表人、主要负责人和对失信行为有直接责任的从业人员，依法纳入失信名单，并实行联合惩戒，群众再不会因为开发企业的各种原因而迟迟拿不到不动产权证。

十二、为什么要发动广大群众尽快办理不动产权证？

答：根据省上化解历史遗留“登记难”问题工作总体安排，该项工作是一项专项行动，目的是让更多群众享受到惠民政策带来的便利，制定的各项化解政策仅适用于今年，是难得的“政策窗口期”。2023年起，将按照法律法规开展常规登记，一旦错过窗口期，将无法享受“证缴分离”“容缺受理”等特殊政策办理不动产权证书。

原标题：《化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题宣传资料》

“同在一个小区，为什么会有不一样的结果？有的房子能办不动产登记，有的房子却要等开发商补缴土地出让金，更有的房子一点可能性都没有。”3月8日，烟台新世界花园小区的业主代表向中国房地产报记者表达了他们的不满。

2016年9月20日，烟台市不动产统一登记开始，自那时起，不动产权就成了新世界花园小区5000名业主的同一心病。如今，在经过了联名维权、长达数月的等待之后，业主们终于等来了国土部门的答复：部分楼号业主可以持房产证进行登记落宗，部分楼号业主需要等待开发商补缴土地出让金后进行不动产登记，少数楼号则不能登记。一时间，几家欢乐几家愁。

就此事，中国房地产报记者联系了烟台市有关部门，得到的答复是不动产权登记落宗情况太复杂，要视具体情况而定。

“这个结果还是经过我们不懈努力争取得来的，最开始，新世界花园小区的所有业主都没法办理不动产登记手续。”宣萱是该小区业主维权群的群主，本来热心肠的她一谈起不动产登记，“心就拔凉拔凉的”。

新世界花园小区有5000名业主，是烟台市内比较大的一个社区。2016年9月20日，烟台市不动产统一登记开始，直到这个时候，小区的业主们发现，他们没法进行不动产登记，房产证就拿在手里，不动产交易中心的办事人员居然连看都不看。

“你们小区土地有问题，不动产登记办不了！”不动产交易中心窗口办事人员告知新世界花园小区业主们。

业主们详细询问得知，小区由山东园城实业集团有限公司开发建设，其是以出让方式取得了该地块的国有土地使用权，地块土地面积为21公顷，规划用途为住宅，土地使用年限自2002年9月18日至2072年9月20日。该公司经批准，在上述地块上建设商品房，建设工程规划许可证号为（2002）烟规建字432号，施工许可证号为烟芝建开字（2003）第006、007、008号，并经烟台市房管局批准预售，取得了商品房预售许可证。但是，园城集团在项目开发时未及时缴纳土地出让金，因此，国土部门未给其办理土地证，致使广大业主无法取得国有土地使用权。由此，该小区广大业主的住房无法转让、继承，亦无法进行抵押贷款等。

业主们没法理解国土部门的解释，小区早已竣工，业主早已入住，连手里的房产证都是政府发的，现在又说开发商手续不齐？那小区当初兴建、销售的时候为何主管部门不管不问？既然土地主管部门已经为山东园城实业集团有限公司办理了国有土地使用权证，那么，园城集团就已经完全取得了该土地的使用权；至于园城集团是否全额缴纳土地出让金，则是园城集团与土地主管部门之间的债权债务关系，不能由业主承担由此引起的后果。

街道办事处、不动产交易中心、国土资源局、信访办……为了求一个说法，业主们不断地在各个政府部门之间奔波，但是均遭遇“踢皮球”，迟迟得不到明确的答复。

“那段时间是怎么熬过来的啊？！我往往凌晨3点了还睡不着，一个月内瘦了14斤。”身为群主，宣萱压力山大。“为什么手中的房产证一下子变成了废纸？！我们真接受不了。”

“从2016年10月开始，我们开始了漫长的维权过程。”宣萱向中国房地产报记者这样叙说维权经历：“我们请烟台知名律师写材料，又挨家挨户地签字摁手印，大雪天里，我们在信访办门口等着答复，备受煎熬。”

请律师写材料，费用5000元。这笔费用怎么解决？众筹！宣萱在微信群里发出了通知，业主们立即响应，多则20元，少则2元，终于凑齐了这笔费用。

材料由律师写好后，宣萱又逐户敲门，请业主们签名并摁手印，最终，红彤彤的手印摁满了数页纸。这份材料随即被邮寄到了山东省信访办公室。

2016年12月27日，宣萱印象极其深刻，当日下着大雪，新世界花园小区业主200余人在烟台市信访局门口拉起横幅，举起红旗，要求办理不动产登记。

业主们的不断努力终于有所收获。烟台市信访局、国土资源局等部门与该小区所在的烟台幸福街道办事处联合开会，与业主们见面，并给出了肯定的答复：凡在开发商大土地证之内的房产，马上可以进行不动产登记；其余房产的不动产登记问题待再次开会研究之后也会得到解决。

今年3月2日，业主们得到了最新的答复：只要开发商补齐土地出让金，又有3栋楼可以办理不动产登记了，目前开发商正在筹钱。但是，该小区102号楼、107号楼、108号楼由于违规开发等原因，无法办理不动产登记。

对此结果，许多业主表示仍不满意：“等着开发商补缴土地出让金？得等到啥时候，有个确定期限吗？”“为什么有的楼号可以办理，我们的楼号就不能办理？”“开发商何时补齐土地出让金，并没有具体期限，政府部门也不公布。而最后剩下的三栋楼至今没有解决方案，让我们怎么放心得下？”“这事拖了这么久，严重影响到了我们的生活。去银行贷款，银行说，房产证现在不能当贷款抵押了，必须要不动产证！想要继承房产？公证处说，现在不动产登记才是房产的证明，房产证不能用！”

链家地产房产经纪人赵先生告诉中国房地产报记者，目前新世界花园小区的房产交易处于低谷。“我们领导说了，新世界花园小区的很多房子不能买卖。何时能买卖，要等上面通知。”

国土局：开发商“证外”  自盖楼是小产权房

同一小区的房产为何有不同命运？中国房地产报记者就新世界花园小区的不动产登记问题采访了烟台市国土资源局，该局工作人员给出了解释：土地性质不一样。

“同一小区的房子可能有好几个土地证，即便是为同一个开发商，开发商还有与别人合作的。打个比方说，一个小区有十栋楼，可能有两三个土地证，如果有一栋楼正好在两个土地证的交界线上，怎么弄？不得先把两三个土地证合并成一个土地证，再办理不动产登记吗？这是涉及土地合宗的问题。”

至于有的房子已经拥有了房产证而依然无法办理不动产登记，国土局工作人员说其中的情况比较复杂。“可能土地手续合法，去办理不动产登记时查档落宗，符合要求，工作人员就可能给办理；但是也可能土地手续不齐全或有其他问题，比如属于小产权房，就不能办理。以前发放房产证是房产局办理，现在两证合一了，需要落宗，只有两证统一，才能发放不动产证，并非只要有房产证就能办出不动产证。”“新世界花园的情况比较特殊，它有大土地证，大土地证范围内的房产，可以办；但是，之前开发商在大土地证以外的土地上自己盖楼往外卖，相当于小产权房，就办不了。”

新世界花园小区的现状只是烟台市不动产登记的一个缩影。记者从烟台市不动产登记中心芝罘分中心了解到，从去年9月20日至今，该中心已办理了5200余笔不动产登记，进展缓慢，而这已经是烟台市六个区中不动产登记数量最大的了。该中心的姜主任坦言不动产登记是举步维艰：“这一是由于工作人员缺乏培训，二是由于可参照的政策法律法规相对粗糙了一点。我们是摸着石头过河，严格按照《不动产登记条例》、同时参考老的房产登记办法办理。不过今后情况会慢慢好转，不动产登记量也会上来的。”