做地产的同行们对尽职调查应该都非常熟悉，项目的尽职调查就是对目标的历史数据、文档、管理人员的背景、市场风险、管理风险、技术风险和资金风险做一个全面深入的审核。根据不同的目的，不同的专业的区分，尽职调查也可以分为财务尽职调查、法律尽职调查和业务尽职调查这三部分。
其中，财务和法务尽职调查就是委托第三方或者是委托内部专业部门，一般内部可能是财务部、审计部或法务部，由这些部门专业的财务人员，针对目标企业进行有关财务状况的审阅分析和专业的调查。
第一类是为了做融资而进行的财务尽职调查。
企业为了要融资，包括一些金融机构的借贷或者是发行股票、发行债券，都需要一些中介机构来对它们进行财务尽职调查。还有一些金融机构要求第三方专业担保机构为企业提供担保，或者提高征信，这些专业的担保机构，对被担保方也要进行财务尽职调查。
从法务角度看，银行的融资尽职调查除了借款人的资产、组织结构、履约记录、行业特点等等因素之外，重点关注的是第二还款来源的情况，如保证人的主体资格和代偿能力、抵押质押的合法性等等。从法律角度，融资尽职调查比并购尽职调查更偏重于还款来源，以及保障措施、征信措施方面，相对来讲没有并购尽职调查那么复杂。
第二类是为了收购或者兼并。
进行投资决策之前，投资方也需要进行财务尽职调查，要求对被并购方进行深入细致的调查。一般他们对整个收购对象的市场状况、市场前景会做一些调查分析，还要对并购对象的组织机构或一些诉讼事项，以及潜在法律风险也要做一些调查，包括对被并购方的内部控制、负债、关联交易、财务前景等做一些调查，这些是投资类的调查。
在公开市场，上市公司的并购，考虑到信息披露的要求，通常买方比较难按照他的要求获得尚未公开的信息，一般卖方只提供一些公开披露的信息。
而在非上市公司中，尽职调查的详细程度和信息的获取程度一般取决于双方的商业协商，灵活度更高，也没有一个统一标准，所以非上市公司的并购其实对尽调团队有更高的要求。一般来讲，买方会要求卖方提供全部文件，允许买方进行现场调查，接触管理层和员工，尽可能掌握公司经营管理的全部信息，尤其股权并购的调查更是如此。
第三类，有些企业为了自己的出售而要进行自身的财务调查。
一家企业要进行出售，有些投资人要退出。这时为了让潜在的买方有兴趣，一般卖方会请一些专业的机构进行调查，以便对方在需要的时候能够提供一些调查的结果。这种情况下，卖方一般会请一些大的机构或者是比较排名靠前的一些事务所来安排进行尽职调查，这样进行尽职调查的话，对公司来说是进行了一个背书，增加了卖方的可行性，也能够寻找更好的或者是更多的买家。
第四类，反垄断的尽职调查
在大规模的并购交易，尤其是跨境并购交易中，反垄断的调查非常重要。现在各国都会严厉打击企业的垄断行为，中国也是在反垄断方面力度很大的。
在进行反垄断调查的时候，重点关注的内容是收购方和被收购方上一会计年度在中国境内的营业额、全球范围的营业额，以及并购双方的营业范围是否重合，是否对并购后市场价格的确定、销售市场的分配等问题进行约定等等。
第五类，合规的尽职调查
反商业贿赂、反腐败的尽职调查，目前在中国还属于比较新兴的尽职调查业务。大家知道外企一向很重视合规的业务，现在有些大型的民营企业，国企也非常的重视。当然我们在实际业务中也发现，无论外企，民企，还是国企，做合规尽调的侧重点和方法也不太一样。比如某一区域或者是某一块业务进行合规的尽职调查，进行内部反腐败的一些核查。有时用律师可能比用自己的团队更方便一些。
有一些企业觉得，我们都做了这么多项目了，没吃过猪肉还没见过猪跑吗？项目其实都差不多，到时候我们用哪个模板套一下，我们自己都可以去写合同。
一个真实的例子，我们认识的一家企业，没有委托专人去做尽职调查，也没有请专业的团队去做必要的了解，觉得自己看看就OK，于是就签了意向书，打了几千万的款。而且有两个项目都是这么做的，结果两个项目全都出现了问题。出现问题以后再想补救的时候，就发现很多问题已经很被动了。
目前房地产市场竞争愈发激烈，扩张机会转瞬即逝，同时，机会和陷阱越来越难分辨。高周转的状态下，房地产企业对于时间上的效率要求也越来越高，怎样高效做好项目的法律尽调，是每位地产人都需要加强的技能。
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