大概十多天以前，我参加了一场香港置地的发布会。

在巨大的LED屏上，香港置地说，它到重庆已经有15年了。

15年，已经是很长一段时间，15年前我在江湖上的名号还不是溉澜溪彭于晏，而是毛线沟王源。

在我个人看来，过去15年的香港置地，日子还是比较好过的——至少比大部分同行都要好过。

一是因为它的项目本身很强。

在这15年内，在重庆销量排名前十的开发商里，它参与过开发的项目数量是最少的，江与城、约克郡、长嘉汇、公园大道、新江与城——数完了。这些项目普遍位于中心地段、占地动辄千亩、总建筑体量动辄百万方、配套商业动辄20万平米以上，有的临江、有的直接看两江交汇、有的一线临公园、有的坐拥双子湖……都是开外挂的套路。

过去十几年，房地产行业的流行词是扩规模和高周转，所以在市面上，到处都是一边打着左转弯灯、一边向右拐的开发商，嘴上说的都是客户至上、眼里看的都是成本账，行情一旦有个风吹草动，多数开发商都会选择把户型面积做小、把配置标准降低，通过低总价去换销售额。

在这种背景之下，香港置地这种专做大盘、专做改善型产品的开发商，很多时候面临的竞争，反而不那么激烈。香港置地的部分产品，交付之后来看，实际呈现效果也一般，但是整体拉通来看，比市场上的同价位同业态产品，还是要高出半个身段。

改善型市场，原本应该是很难做的，因为它的主力客户群是小康往上富豪未满的阶层，这个阶层相比真正的有钱人、以及没房子住的刚需，是比较缺乏定性的，有钱人喜欢就买、刚需不得不买，市面上最犹豫最纠结的，就是所谓的中间层。

因为他们有点钱又不多，并且普遍有房子住，只想吃补药、不想吃泻药，想赚钱、但更怕买错几手回到解放前。所以行情冷的时候，他们比谁都稳得起，总觉得房价还要降，钱在自己口袋里老子才不慌；行情热的时候，想法又特别多：究竟是该给一家人买套改善房呢？还是给孩子单独买套学区房呢？又或是买两套公寓之类的小户型纯投资呢？——纠结得一逼。

在这个比较难做的市场，过去15年，香港置地之所以能混得顺风顺水，除了几个楼盘本身比较强大以外，主要原因就是虽然蛋糕分量少，但吃的人更少。

这个世界上最有意思的事情之一，就是很多事情都有两面性，很多所谓商业机会之所以能出现，往往都是因为多数人觉得这里没有机会。

学好辩证法，走遍天下都不怕。

我并不是说，香港置地在产品上、技术上没付出过什么努力，事实上在我接触的公司里，香港置地是为数不多的、每隔两三年时间、就要对旗下各种业态产品做一次系统性升级的开发商，包括户型、建筑立面、公区装修、精装房的装修标准、智能化配置……等等，以下这堆图，不是凭空来的。

一直以来，我个人对这家公司抱有一些好感，觉得它比较稳健、比较有底线、在品质上也不断有所追求，但与此同时，我也觉得它多少有点无趣，因为15年来它似乎从来都没变过：不变的做大盘、不变的抓改善、中庸的建筑、四平八稳的宣传……

比如它在产品上的做法，有点象汽车行业里流行的中期改款，一款车卖了两三年以后，往往会增加一些配置：改个大灯、整个触摸屏、加个无钥匙进入系统座椅通风……等等，产品力是有提升，但很难给人带来全新车款亮相的那种惊喜。

虽然最近几年，香港置地有过两次，让我感到有点意外。

第一次大约是在2015年，香港置地宣布在旗下长嘉汇、公园大道、约克郡三个项目内，每年要推出150套左右600万以上级别精装大平层，当年整个重庆500万以上精装大平层的年销量，怕是都不到100套，那一次的发布会让我隐约觉得，这家公司在策略上、也许并不像我想象的那么保守，它一直以来的改良主义和四平八稳，也许只是由于它觉得这是一种比较务实的选择，因为这些不断的改良，加上几个项目本身的规模和资源条件，在重庆的中高端市场上，已经足以吃得开了。

第二次是弹子石老街开业，实际呈现的效果，比我想象中要更好更潮。

但总体来说，“变”是少数，“不变”才是它的主旋律，罗西西和我在一起也刚好15年，这15年间她也做过大概十几顿饭，我总不可能因此就昧着良心说，她是一个勤劳贤惠的人。

但是，从2019年开始，进入重庆15年的香港置地，如果延续不变的主旋律、延续改良主义的产品套路，很可能已经不够了。

其一，目前土拍市场上的新地块，容积率普遍都偏低，天生就适合做洋房板楼之类的产品，很多地块注定就是做改善型产品的，无论最后它们落到哪家开发商手里。所以，改善型市场的竞争，注定会越来越大。

其二，过去15年的这几个大盘，开发都已经过半、有的已经接近尾声，公园大道、长嘉汇、约克郡，这些位于城市中心、资源优势突出、体量动辄上百万、凭借规模和资源就可以自带流量的楼盘，在未来的土地市场上，很难再有供应了。2019年，香港置地即将亮相的几个全新地块，全部在大竹林到礼嘉沿线，都有特色景观资源，无论是地段条件还是资源条件都不差，但是由于规模原因、以及竞争对手数量倍增的现实，它们很难象约克郡长嘉汇那样，从亮相直到收官，都注定是市场焦点。

所以从2019年开始，香港置地很可能既不变，也要变。

不变的，是它对改善型市场的坚守，好不容易积累下来的一点地位，好不容易抢下来的一块阵地，没有轻易放弃的道理。

需要变的，是它在改善型市场的打法，百万方的大盘没机会做了、竞争对手越来越多了，如果再不拿出一些新套路，现在屁股下面的位置，只怕是不太稳妥。

在接下来几年，香港置地很可能需要打一场仗，那就是在新项目规模、容积率、产品业态并不占绝对优势的条件下，在竞争对手越来越多的背景下，如何继续在高端市场维持一个比较高的份额。

这并不是一场轻松的战斗，毕竟龙湖万科绿城融创华润旭辉中铁建，都不是吃素的，所以香港置地貌似把自己武器库里所有的弹药、都上了膛：

——拿地的时候哪怕价格贵一点，也要抢景观资源，香港置地的几个新地块，有的临江、有的临湖、有的靠公园，政府不卖大块土地了，那是没办法的事，但在小地块里，它也在尽量挑肥一点的。

——在老盘里，添加新的竞争武器，比如约克郡的购物中心，应该能成为壹号半岛比较有效的火力。

——把自己的物业公司引了进来，把服务的主动权抓在自己手里，至少可以保证在战斗的关键时候，不会后方失火。

——在产品细节上，拿出了自己的3.0版本，包括立面、空间、园林、精装修。

这些都是很重要的，但也许并不足够。

因为在高端市场上，最重要的武器，通常都是是建筑产品。

回头来看，最近几年重庆真正做出了点影响的高端产品，很大程度上都是在建筑上比较出位的结果：福斯特三栋滨江超高层、拉高了整个西派城的档次，舜山府的曲面玻璃幕墙、让人们确信它是龙湖的壹号作品，九曲河大面积石材外墙、至少让人感受到了金科砸钱的诚意，棕榈泉壹号每平米近万元的精装成本、征服了很多有钱人家的女主人，来福士背后站着的是萨夫迪、虽然争议不断但并不妨碍它卖好几万块一平米，连总价和定位不高的御澜道，也来了一波斯特恩的新古典。

在这个颜控遍地的时代，没有颜值的高档车很难有前途，没有颜值的高档房子也很难有前途。

长期混迹于高端市场的香港置地，不可能对这种趋势没有感觉。

所以从去年下半年开始，我就想看看，在新的竞争压力和态势下，一直以来四平八稳的香港置地，会拿出怎样的建筑作业、敢不敢出位、能不能变脸。

从去年底开始，香港置地陆续亮相的产品，似乎在证明它并不是只有保守和稳健、也算可盐可甜：

在公园大道这种老盘内，香港置地做了中式合院，这是它在重庆第一次做中式合院。

在约克郡北郡的最后一个半岛之上，它做了三层楼的大平层，350平米的户型里，客餐厅分区，仅客厅面宽就达到12.9米——这是一个非常奢侈的数据。

公园大道和长嘉汇的大平层，比上一批次的产品，看起来至少年轻了三五岁。

大竹林壹江郡的独栋别墅，我个人觉得是最近几年重庆最漂亮的现代风格别墅。

其中一些项目的效果图，以及一个建面约350的户型图

这一堆产品不但不显老，甚至看起来还有点风骚。

在我个人记忆里，在重庆楼市的过去，还从来没有哪一家公司，在一两年时间内，拿出过同等数量和质量的建筑作业——并且香港置地今年之内，还有三个全新项目要亮相，等这三个项目全部登场了，它的这份作业清单，还会更加壮观。

规模更小的地块，新的竞争势态，很可能逼出的，是一个更好的香港置地，它必须让自己的项目队伍更大、让自己的产品更炫：PLUS，AND PRO。

作为一个在一线搬过几年砖的人，我大概知道做出这一堆图需要花多少力气，也知道要把这堆图变成建筑实体、还需要花多少力气 ，并且花过这些力气以后、做出这些作业以后，也并不意味着它在未来两三年就可以高枕无忧，因为高端市场的难度，比刚需市场的难度，要大很多。

但无论结果如何，这些力气和付出，通常都是值得的，因为在一场战斗中，如果你比其它人都更勇敢，并且打光了最后一颗子弹，最终就算打输了，往往也会输得光荣，也会获得尊重。

更何况，还有很大概率赢。