比较看好养老地产,想知道养老地产品牌如何做?

中国目前老年人口超过2亿人。面对如此庞大的老年人群体,我国的养老产业却刚刚起步,尚未形成成熟的产业模式。作为具有“养老”及“地产”双重身份的流量体质,近年来养老地产受到多方关注。
政策为养老产业开山铺路
养老地产的发展要从房地产行业的转型谈起。
在行情好的时候,由于“快周转”模式具有“赚钱快、规模增长快”的特点,所以房地产开发商都愿意做住宅开发,这时候的养老地产并未走上舞台。
在行情不好的时候,房地产开发商的转型拉开了转型的帷幕,养老地产成了房企的“香饽饽”。其中,“地产+养老”被视为房企转型的成功典型。
那又是什么牵动着房地产行情的好坏?无疑是政策。养老产业正是基于政策的开山铺路,才能逐渐自成一派走到今天。
2012年,党的十八大提出“积极应对人口老龄化,大力推进老龄服务产业发展”,这推动了养老行业的发展。
2016年10月,全国老龄工作委员会办公室、国家发展和改革委员会、民政部等25个部门联合印发了《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》,再一次让养老产业的建设引起关注。
2018年9月,国务院出台《完善促进消费体制机制实施方案(年)》,取消养老机构设立许可,建立养老机构分类管理制度,进一步放宽市场准入。
2019年11月,为积极应对人口老龄化,按照党的十九大决策部署,中共中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》,为到21世纪中叶我国积极应对人口老龄化提供了战略性、综合性、指导性文件。国家发改委有关负责人对此解读提出,要全面放开养老服务市场,引导规范金融、地产企业进入养老市场。
当政策鼓励某一产业的时候,必定有其原因。养老产业也不例外。它的改革也是伴随中国老龄化人口增加实施的策略。
近年来,我国人口老龄化趋势加剧。根据国务院《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》预计,2020年我国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右,约占总人口比例的17.8%。80岁以上的高龄老人将增加到2900万人左右,独居和空巢老人增至1.18亿人左右,老年抚养比例将提高到28%左右。由此可见,我国进入人口老龄化社会的局面已不可逆转,人口老龄化是21世纪中国的新国情。
现实情况如此,又有政策铺路,养老产业成为万亿元蓝海已成事实,亦成为房地产开发商的投资“新贵”。据中国社会科学院预计,至2030年我国养老产业规模有望达13万亿元。
中国(深圳)综合开发研究院院长、首席专家樊纲表示,涉及房地产新的消费增长点,包括旅游地产、养老地产等,其实都与新的消费能力密切相关。因此在这个变迁过程中要看到这些新的增长点,这可能不是人为的,而是自然发生的。
房企瞄准“夕阳红” 广阔蓝海
追溯房地产与养老产业的渊源,可以从2012年开始。
2012年,保利(北京)房地产开发有限公司(以下简称“保利地产”)试水养老产业,设立首个医养结合型长期照护机构北京西山和熹会。2013年12月,保利地产在北京发布居家、社区、机构“三位一体”养老战略。
绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城”)涉足养老产业比保利还早。2011年,绿城就组建学院式养老运营平台“绿城颐乐教育公司”,运营管理颐乐学院。
而真正让绿城的养老事业发扬光大的是始建于2012年的乌镇雅园项目。位于浙江省桐乡市乌镇的雅园以养生养老、健康医疗、休闲度假三大主题为定调,是绿城学院式养老的一个进阶。而3.5万平方米的颐乐学院和7.3万平方米的国际康阳中心进一步提升了老年人的居住条件。
由此来看,房企进军养老产业,更多的是摒弃传统意义社区、居家养老,专为“中产阶级”养老而生。所以养老地产布局的形成具有和房地产行业布局高度一致的特点。
恒大研究院发布的专题报告显示,养老地产主要集中在老龄化程度高、人均支配收入高、医疗水平高的京津冀、长三角、珠三角、川渝城市群四大区域。其中,京津冀养老地产以自持为主,提供多样化产品服务;珠三角则以销售型为主;长三角养老地产多处于城郊,售价低于其他地产项目。
在普惠养老领域,万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)做得较为成功。2010年,位于北京市房山区窦店镇的“万科幸福汇”成万科进军养老地产的首个试水项目。
“租售并举”模式成为万科后续开发养老项目的重要举措。如北京欢乐谷、青岛万科城也都相继嵌入养老项目。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,租售并举的具体方式为出售老年公寓,自己持有并运营社区内的康复和养护中心。这样既可以获得出售物业服务带来丰沛的资金收益,还能产生持续稳定的营运现金流,支持园区长期运转。
万科高层也曾公开表示:“未来北京万科每一个项目,都将拿出一栋楼自持,做养老服务。这种在自家小区养老的方式就比较接地气,价格也不像其他地产养老项目那么贵。
不过在开发普惠养老模式同时,万科同样没有放弃高端养老。位于浙江省杭州市的良渚文化村是万科“城市养老服务综合体”代表项目。其中就涵盖自理公寓、护理公寓和医疗等高端服务。
与万科专注养老服务的模式不同,恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大”)的做法则完全是以地产带动一切。作为恒大健康的拳头产品,恒大养生谷旨在打造健康养生养老综合体,已在三亚、西安、郑州、镇江、湘潭、南京、云台山、重庆、沈阳、梧州、呼和浩特、沧州等城市建设了养生谷项目。
养生谷包括颐养园、长乐园、康益园和亲子园,通过整合世界一流的医疗、养老、养生及商业保险等资源,借助会员制服务平台,为会员提供游、学、膳、住、健、护等388项养生服务、389项健康管理服务、90项养老服务、5大类保险、852项设备设施。
在万科、恒大、保利等房企巨头的带动下,越来越多的房地产开发商竞逐养老地产。
日前,龙湖地产有限公司旗下养老公寓椿山万树·成都梵城颐年公寓亮相成都。继布局重庆、上海、北京等城市后,龙湖椿山万树继续聚焦一二线城市,落地“空间即服务”战略,助力中国大健康体系建设。
不仅大型房企青睐养老地产,一些中小房企在转型的道路上也纷纷发力。
比如广州富力地产股份有限公司开展了医疗与养老地产两大业务板块。资料显示,该公司目前已有3个项目处于筹建阶段,分别为广州番禺旗舰康养综合体、惠州龙门南昆山颐养公馆、天津富力新城养护中心,项目均将于2020年装修完毕,2021年正式开业。
近年来,尽管房地产企业纷纷踏足养老产业,但真正赚到钱的屈指可数。对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利成为摆在每个房企面前的难题。有房企甚至坦言,养老地产基本上还处于普遍亏损的状态。
以融创中国控股有限公司(以下简称“融创中国”)为例,融创中国董事会主席孙宏斌曾坦言:“这是个巨大但很难做的行业,找不到合适的商业模式。
融创中国执行董事、执行总裁兼北京区域集团总裁荆宏也表示,这个行业基本还处于普遍亏损的状态,现在并不挣钱,很多企业都是通过房地产利润反哺养老产业。
易居房地产研究院研究总监严跃进表示,我国养老地产目前仍处于起步阶段,各类房地产企业的盈利模式主要有以下几种:销售房产、挣租金或者会员费、租售并举。三种盈利模式各有利弊,自持需要有强大的资金流和一定的产品开发能力,能够很好地把握老年人群的关键需求;租赁、会员制需要拥有娴熟的运营能力和优质的服务能力。
从运营模式看,养老地产多为租售并举。具体方式为出售老年公寓,自己持有并运营社区内的康复和养护中心。
然而,这一切只是“看上去很美”,真正想在养老产业分食“蛋糕”,房企显然还没有找到愿意为养老地产买单的“金主”。“房地产+养老”,究竟是房地产“入侵”养老产业,还是这本身就是养老产业的内需?
从中国现阶段购房者的用户画像看,鲜有老年人买房。中国虽已进入老龄化社会,但存在一个重要的问题:有一大批人是“未富先老”。
因此,摆在房企面前更多的还是现实问题。例如,目标客户没有找到、没有持续收入,养老项目运转不起来,继而项目陷入恶性循环,运营服务不好,更没有客户上门。
这也催生了一种行业现象。有分析人士举例称,一些房企拿到项目后会先考虑住宅开发回笼资金快的项目。比如,以养老地产的名义先拿1000亩地,其中600亩规划成住宅,以保证项目盈利。
对此,业内专家表示,养老地产不能只着眼于盖楼,后期的运营服务才是根本核心。这也是房企想要在养老产业成功必须遵循的原则。
对于目前房企养老地产盈利难的问题,相关专家建议,布局养老地产可发挥房企建住宅的优势,但是养老地产并不简单属于“地产+”,更多应该是提供养老服务,特别是医疗服务和护理服务。这些服务房企并不擅长,可以和一些国内外的医疗机构和养老机构合作。
此外,也有房企相关人士表示,尽管利好政策出台密度加大,但关键问题尚未破解,实际操作中,存在制约养老产业发展的瓶颈问题,比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等,政策体系尚需进一步完善。
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老年人的养老问题已经成为当下刻不容缓的重大民生问题。

中华人民共和国民政部的一则数据显示:2019年底,60周岁及以上老年人口达到2.54亿,预计2025年将突破3亿,2033年将突破4亿,2053年将达到4.87亿的峰值。

整个社会也在探索一种可行的养老服务模式。而如何打通居家养老服务的“最后一公里”、无缝对接老年人的需求,也一直是社会关注的热点话题。在这个时候,物业企业的功能凸显了出来。今年疫情以来,物业企业发挥了“防控最后一公里”的重要作用,也改变了他们在业主心中的形象,进一步递增了和业主之间的情感。

12月15日,住房和城乡建设部等六部委发布了《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》(以下简称“意见)。意见明确,要推进物业管理智能化、以智慧物业管理服务平台为支撑,大力发展居家养老服务。

对于意见的出台,12月24日,中国房地产报记者采访了鸿坤物业总经理吴国卿、阳光城物业北京负责人胡然以及中国物业管理协会副秘书长、北京物业管理行业协会副会长兼秘书长宋宝程,让他们谈谈对这份意见的看法。

居家社区养老服务 把物企放在重要位置而非首要位置

中国房地产报:住建部门在进一步强化物业方在居家社区养老服务体系中的重要作用,你怎么看?

吴国卿:意见中可以看出,在发展居家养老服务中,物业企业的作用是重要的但非首要位置,特别是中小物企需优先考虑基础服务品质提升问题,类似以智慧物业管理服务平台为支撑,大力发展居家养老服务的这项工作还需要有能力并在这个领域布局的成熟企业去开展。

胡然:物业是连接社区内外的一座桥梁,物业服务企业与居民的熟悉度普遍比较高,物业服务企业在这最后一公里的优势非常明显,服务半径短、响应速度快,在开展居家社区养老方面确实可以起到便利的作用。

宋宝程在社区养老中,居家养老应该是未来的主流。按照目前的设施,不管是通过适老化改造,还是通过周边社区的配套,使得人们在现有居住的空间里能够逐渐享受一些养老功能。在这种情况下,都得依托现有的房子去展开工作。而物业企业有着天然的优势,距离业主更近,因此,住建部门让物业行业来参与也就顺理成章。

鼓励物企介入居家养老服并非首次 难点诸多

中国房地产报:其实,鼓励支持物业介入居家养老服务在行业内并不是首次,此前为何没有推行下去,原因是?

吴国卿:在我看来,养老与物业类似,基础服务是脏活累活,企业营收水平利润率等财务指标并不好看。此外,因为其社会属性,一些想要跨界居家养老服务的企业害怕网络舆情暴力,在综合评估之后,亦会慎重踏入此领域。

胡然:提到养老、养老社区、养老服务,人们习惯性地联想到医疗保障,这对于很多物业服务企业都是很难独立完成的工作。

第二,居家养老的高投入,物业企业无法独自解决诸多困难。比如,吃、住、行、医疗、精神安抚等,物业企业需要承担高昂费用。

宋宝程:以前是民政部门或者以其他主管部门发布的文件,没有引领的原动力,因此也没有形成特别强有力的行业。并且此前的文件均是泛泛而谈,未有实质落地政策,其推动作用也会有限。

中国房地产报:这次由住建部门带头去推进居家社区养老服务体系工作,预示了什么?

吴国卿:居家社区养老其实不光涉及助餐、助浴、保洁等基础生活服务,还包括医疗及安全值守等方面,亦会涉及到适老化改造及建设,住建部门参与进来是应该的,也说明对住建部门对居家养老行业越老越来重视。

胡然:第一,住建部门引导并推动物业企业的智慧平台搭建,这是物业企业链接社区外多种平台的基础,是线上线下服务融合的基础;第二,物业服务实现链接电商、公共服务平台、金融、科技服务等需要统筹规划和制定规则,而在这些环节,住建部的支持、引导、统一标准和规范的作用非常重要;第三,链接的目的不是产生关系,而是以更高效、更便捷为目的,是以促进物业企业由物业管理型向居民服务型升级为目的,因为住建部门的参与,才有利于这个目标的实现。

宋宝程:第一,住建部门的介入是有积极意义的。对于参与养老行业这件事,住建部门的领导和监管,对整个物业行业来说,在这方面的引领作用应该处于第一位位置。第二,如果没有设施设备,居家养老这件事便无从谈起。而落地设施这件事就应该由住建部门来协调。

物企自我提升  政策税收加持

中国房地产报:物企发展居家社区养老服务,你觉得有哪些难点需要克服?

吴国卿:第一,目前养老服务行业未有短期爆发增长是因为开展相关业务需要克服一些心理障碍。第二,人才是破局的不二利器。物企发展居家社区养老服务未来一定是高手与高手之间的对决。

胡然:第一,物业服务企业的角色定位要清晰。例如,哪些居家社区养老服务是通过链接实现?哪些地方需要物业自己去实现?还有资源匹配合适比匹配得多更重要。

第二,需要大量的前期投入。不仅是智能化平台的建设,还是服务领域拓宽都需要大量投入。

第三,居家社区养老服务的开展是一个逐步摸索、更新、调整的过程。这对于只提供基础服务业务的物业服务企业来说会是个很大的挑战。

宋宝程:第一,物业企业在养老服务这方面的专业能力还远远不够。甚至,整个国家在养老服务方面做得还不够。不过,提升专业能力也不能一蹴而就,也要需要时间共同成长。例如,多制定一些标准,和建筑行业相比,物业行业的标准不多,物业行业应该在这方面多下功夫。

第二,老百姓对养老服务的认同度还不够。这些养老人群也就是我们真正的服务对象,他们认同度不高,物业行业还需要下很大功夫去宣传。

第三,医疗、健康、物业这些和养老相关联的行业,他们之间的责任边界还不太清楚。如果这个边界没有确定好,会成为以后的一个很大风险。

第四,政策支持还远未到位。养老是一项公共服务,需要政府去推动,而不是依赖市场。

中国房地产报:物企发展居家社区养老服务,你觉得应该怎么做,需要哪些配合?

吴国卿:和物业管理相比,养老服务是一个更具体、更细分的领域,前期需要更大的人力资源支持才能保障服务品质,后期亦需要大量的科技研发投入,而对应的营收回报并不能负担如此巨大的工程,加上养老的社会属性,因此需要必要的扶持政策,诸如免税或者补贴等。

胡然我从两个方面谈。第一,从物业企业层面。一是物业企业要积极的响应,快速有力地发展智能化建设;二是物业企业梳理好自己的现状,清晰养老服务在自己社区的需求,精准链接,匹配合适的资源比匹配全部的资源更有意义。

第二,在政策、配套、市场层面。一是政策的引领和支持,还需要进一步细化和落地。例如步骤、规则、责权,在共赢、提效上意义重大;二是引导、协调、把控可连接资源的系统释放,节奏、批量、板块的相对完整性都是影响链接结果的重要因素。

宋宝程:第一,物业企业需要认真学习政策,以及和这些政策相关联的内容。例如,在领会政策精神后,掌握自己服务小区和社区内的养老设施、养老人群现状。第二,清晰企业自身能力。尤其在技术、人力资源等方面进行梳理。此外,对自己养老事业要有一个规划,是单枪匹马还是联合其他养老机构或者联合其他物业公司。第三,紧紧依靠社区力量。街道和社区在下一步社区治理中的作用非常大,在党建引领的大框架下,应依托属地政府支持,完成服务社区的养老服务工作。第四,走出去请进来。物业企业除了依靠政府,还应该依靠协会去提高自身服务能力、服务质量。

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