中新经纬 5 月 15 日电 ( 魏薇 ) 楼市信贷政策又传来重磅消息。15 日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》 ( 下称通知 ) 提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率 ( LPR ) 减 20 个基点。

按照最新 ( 即 2022 年 4 月 ) 5 年期以上 LPR 报价 4.6% 计算，也就是首套房贷款利率不低于 4.6%。此次通知后，首套房贷款利率最低可降至 4.4%。

而对于广大存量房贷客户则不受本次通知影响，但 5 月 20 日即将迎来新一轮 LPR 报价，业内普遍预计 5 月 LPR 或降调降，存量房贷客户的贷款利率也有望在重定价日跟随下降。

2019 年 8 月，央行曾发布公告，要求首套商业房贷利率不得低于相应期限 LPR，二套商业房贷利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。

根据上述通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。最新一期 5 年期以上 LPR 报价为 4.6%，若调整为 LPR-20 个基点，则首套房贷款利率可下调至 4.4%。

中新经纬以贷款 100 万元、贷款期限 30 年、等额本息还款估算，若房贷利率为 4.6%，则每月月供约 5126.44 元，利息总额为 84.55 万元。下调至 4.4% 后，每月月供约 5007.61 元，利息总额为 80.27 万元，总利息节省 4 万多元。

" 该房贷利率水平重回了 2015 年 9 月后的房贷水平，2016 年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次信贷政策是房地产市场回稳的助推器。" 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱说道。

招联金融首席研究员董希淼对中新经纬表示，4 月，住户住房贷款出现了罕见的负增长。下调首套房贷利率具有紧迫性，或将产生三个作用：一是稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递 " 稳房价 " 信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。当然，这只是首套房贷利率下限的调整，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同，对 " 普通自住房

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，本次主要是通过打破利率下限的限制，以此促进银行间对首套房按揭竞争的方式，来促进首套房按揭利率的下行。这个政策出台以后，各家银行会适度调整自己的首套房利率政策。

需要注意的是，通知还指出，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即二套房贷款利率仍然为 5.2% ( 即 4.6%+60 个基点 ) 。

东方金诚首席宏观分析师王青分析称，二套房房利率下限依旧为相应期限 LPR 加 60 个基点，表明在房住不炒基调不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求。

董希淼指出，4 月 29 日中共中央政治局会议提出，" 支持刚性和改善性住房需求 "。但目前住房信贷政策调整，无论是金融管理部门还是商业银行，主要集中在支持刚性住房需求。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，比如：放宽二套房贷条件、降低二套房贷首付、调整二套房贷利率下限等。部分三四线城市，还可以探索推出三套房贷政策。

王青判断，本次首套房房贷利率下调，将带动部分城市银行房贷利率 ( 包括部分二套房利率 ) 更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。

通知还指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照 " 因城施策 " 的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

" 实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。" 王青表示。他进一步分析称，各商业银行会结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等情况，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

本次通知，主要影响的是新增个人住房贷款，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。不少贷款人在贷款时利率较高，有的甚至达到 6% 以上。由于房贷利率由 LPR+ 加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变。LPR 报价下降对存量房贷才是实实在在的 " 利好 "。

今年以来，LPR 仅在 1 月份经历了下调，1 年期和 5 年期以上 LPR 分别下行 10 个和 5 个基点至 3.7%、4.6%，此后一直保持不变。本月 20 日即将迎来新一期 LPR，是否会下降呢？

光大证券研报认为，展望来看，内外部扰动加剧有效融资需求走弱，宽信用的持续性需要各类政策全面加码发力。供给端，货币政策有望通过存量和增量政策工具，加快引导 LPR 报价利率下行，5 月 LPR 有望调降。

5 月 9 日，央行在发布的一季度中国货币政策执行报告《建立存款利率市场化调整机制》专栏中披露，2022 年 4 月，人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以 10 年期国债收益率为代表的债券市场利率和以 1 年期 LPR 为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。根据央行最新调研数据，4 月最后一周 ( 4 月 25 日 -5 月 1 日 ) ，全国金融机构新发生存款加权平均利率为 2.37%，较前一周下降 10 个基点。

中信证券分析称，央行在金融数据的答记者问中提到，未来将 " 充分发挥贷款市场报价利率改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，推动降低银行负债成本，进而带动降低企业融资成本 "。考虑到央行在 4 月的存款改革使全国加权平均存款利率下降 10bps，5 月 LPR 利率有望下调。

董希淼在接受中新经纬采访时表示，本月 LPR 很快要公布，建议 1 年期和 5 年期以上 LPR 同步下调 5-10 个基点。

" 下调 5 年期以上 LPR，这才能降低存量房贷的利率，进而减轻大多数贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。" 董希淼说道。

不过，即便 LPR 下降，不少贷款人可能暂时还无法享受这项 " 利好 "。大部分人转换 LPR 利率时，将利率重定价日选择在每年 1 月 1 日，也就是最快要等到明年，利好才能兑现。 ( 中新经纬 APP )

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