从2005年业内人士开始呼吁到2020年正式试点，公募REITs酝酿十五年之后，终于落地。

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称通知)。证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下称指引)，并向社会公开征求意见。6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，方案包括支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)，上述政策的落地预示着中国公募REITs的春天来了。

从全球市场来看，REITs作为40多个国家和地区发行的成熟金融产品，能推动金融市场与要素市场有效的结合，是构建资产配置重要一环。在此之前，中国还没真正意义上的公募REITs，此次试点落点，标志着中国推动REITS发展迈出的历史性一步。

“基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。”证监会在《通知》中表示，REITs短期有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

公募REITs发展迎来重大突破

REITs最早起源于上世纪60年代的美国，20世纪发展不温不火，进入本世纪获得快速发展，至2019年全球REITs规模超过2万亿美元。

中国REITs发展滞后，业内人士从2005年呼吁这一伟大的金融创新，至2007年迎来了第一缕曙光，央行、证监会、和银监会成立REITs专题研究小组，启动对中国REITs市场建设的推进工作。

2014年是REITs发展一个分水岭，资产证券化迎来2008年金融危机之后的大松绑，当年第一只模仿REITs架构设计的“类REITs”产品——中信启航专项资产管理计划获准发行。2015年，鹏华前海万科REITs在深交所挂牌，成为国内首个“类公募REITs”产品，自此开启了中国房地产金融的“类REITs时代”。

截至2019年底，中国类REITs市场累计发行数量64只，累计发行金额达到1237.51亿元，单个产品发行金额约为10.34亿元。

此次试点，将改变“类REITs”非真REITs的窘境。多位业内人士告诉《中国房地产金融》，此次试点从偏私募形式的债权形式转变为股权形式。即采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构，打破ABS/类REITs分层结构(一般分为优先级+劣后级两档)，剔除过去类REITs的债券化外壳，实现底层资产股权的转让，实现资产真正的出表和变现。

中信证券宏观固收分析师黄文涛表示，过去采取类REITs或者ABS通过私募化发行，导致产品流动性较差、投资门槛较高，公募化发行将有效解决这一难题。

海通国际首席经济学家孙明春认为，以基础设施项目的REITs为突破口，在现有法律、法规、税收框架内，创造性地设计出中国版的公募REITs。“虽然此次试点仅限于基础设施项目作为底层资产，却是中国公募REITs的诞生和发展的关键一步。作为渐进式改革的又一举措，它不但将丰富中国资本市场的资产类别，给中国投资者提供崭新的、优质稳定的中长期投资品种，还有利于盘活国内巨大的基础设施资产存量，给中央和地方政府在当前防疫情、稳经济的关键时期提供新的超长期融资渠道。”

“公募REITs试点将帮助投资者和开发商实现融资结构多元化，加快资金循环利用，在锁定利润的同时快速推进扩张策略，并向轻资产业务模式转型。”世邦魏理仕在其研究报告中指出。根据此次试点领域，这将促进收费公路、市政设施等传统基建，和物流仓储、高科技产业园、数据中心等新基建的蓬勃发展。

虽然此次试点没有将写字楼、购物中心、酒店、公寓等地产物业纳入底层资产，业内人士预期伴随公募REITs成功试点，将对未来推出商业地产REITs提供巨大的经验支持，这也将重塑中国房地产金融市场格局。

基础设施REITs试点甫一落地，迅速点燃了各大金融机构和基础设施企业的热情。

5月份以来，不少公募基金公司开始在REITs领域广揽人才。《中国房地产金融》在猎聘网等多个招聘平台查询，德邦基金、海富通基金、新华基金、中金公司等多家基金公司在REITs领域招募人才。

以某公募基金招募REITs投资经理为例，其对岗位要求，拓展基础设施基金业务，开发、维护优质基础设施项目，挖掘市场投资机会；落实跟踪基础设施项目的筛选谈判，设计基金产品结构，对基础设施项目开展独立、全面的尽职调查；与基础设施资产支持证券管理人协商确定各项事宜，协调财务顾问、资产评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构开展工作；投资运作基础设施基金，运营管理基础设施项目；跟踪研究公募REITs业务相关的法律法规、监管动向、业务动态、市场趋势等。

从薪酬来看，相关岗位给出的薪酬不低。但是从目前业内反应来看，面向基础设施领域的人才存在一定短缺，特别是既懂基础设施运营管理，又了解项目的投资与基金管理，行业复合人才短板亟待弥补。

德邦基金总经理陈星德在接受媒体采访时表示，在人才建设上，一方面会不断优化组织架构，提高团队整体效能；另一方面，加强与股东的业务协同合作，积极引进经验丰富的优秀人才，组建业内一流的研究团队、管理团队、销售团队，实现稳扎稳打的发展。

从发行人角度来看，一业内认识告诉《中国房地产金融》上半年有企业计划赴境外发行REITs，伴随《试点》的推出，暂停了境外发行计划，这对在境内发行REITs多了几份期待。

此次试点重点聚焦基础设施，其中仓储物流、数据中心、高科技产业园及特色园区表现踊跃。根据数据统计，截至6月6日，共有17只REITs项目处于存续期，总规模合计233.4亿元。从项目原始权益人类型来看，不动产基金、实业公司成为项目发起的主力。

万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”6月3日在深交所挂牌。据相关负责人介绍，该产品采用了“纯权益型”结构，未来可直接对接《通知》所要求试点的“公募基金+单一基础设施资产支持证券”架构。

6月10日，在“借力公募REITs，优化投融资结构”国企投融资沙龙上，苏州工业园区国控副总裁朱军说：“园区在目前私募类REITs的经验基础上，根据国企持有资产不同发展阶段与成熟度将筛选出一批最优质的基础设施项目，全力助推基础设施公募REITs试点落地，努力成为首批公募REITs的实践者。”张江高科股份有限公司战略发展部总经理赵海生亦表示，张江也愿意拿出好的基础资产与投资者分享，希望能争取第一批上公募REITs。

6月4日，国家发展改革委投资司召开基础设施REITs试点工作座谈会，国家发展改革委投资司负责人表示，筛选出优质基础设施资产，是试点工作顺利开展的关键环节和重要保障。正在制定的试点项目申报文件，将对试点项目的地区和行业范围、基本条件、申报程序等作出明确规定，与《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》共同构成试点工作的制度基础。

伴随相关实操层面的具体指引落地，中国公募REITss首单诞生将指日可待，中国不动产市场正式迎来REITs时代。

中国基础设施REITs试点小知识

什么是公募REITs？

公募REITs(RealEstateIn-vestmentTrusts，即不动产投资信托基金)自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家(地区)发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。国际主流公募REITs为权益型，各国通常根据自身法律和税制采用公司型或契约型两种组织形式。

中国版REITs有什么看点？

第一，底层资产。中国版REITs为基础设施资产，不含房地产项目。国际对底层资产没有限制。

第二，组织结构。中国版REITs采用的不是国际通行的公司制或契约制，而是采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券(ABS)”模式。

第三，底层资产所在区域的要求。中国版具有优先支持区域划分，国际上对境内底层资产没有区域限制，并允许REITs投资海外物业。

第四，税收安排。中国版的REITs试点方案未对税收做出特定安排，国际通行会对税收穿透，确保在REITs层面或者投资者层面免征所得税。

第五，发行人杠杆率要求。基础设施基金直接或间接对外借款，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，借款总额不得超过基金资产的20%，借款用途限于基础设施项目维修、改造等。国际上，发行人杠杆率上限设置在45%以上。

哪些资产可以发REITs？

仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

优先京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

基础设施REITs规模有多大？

北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国基础设施REITs创新发展研究》中指出，中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

国家发改委投资所体制政策研究室主任、研究员吴亚平测算，我国的存量基础设施资产大概380万亿元，其中大约30%-40%属于有经营性收入的基础设施资产。如果按中间值35%计算，经营性收入的存量资产大概为120万亿元。如果其中有5%可以转化为REITs的话，将有2.5到3万亿元的市场规模。

此次基础设施REITs基金分为战略配售和公开发售。战略配售比例不低于基金份额发售数量的20%，公开发售扣除战略配售不高于80%。

公开发售比例中的80%份额采取网下发售，面向证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者。公开发售比例中20%(不高于基金全部发行比例16%)，网上发售面向公众投资者。

（文章来源：中国房地产金融）

近日，首创水务、蛇口产园、盐港REIT等5只公募REITs均确定了可办理转托管的时间，记者注意到，可开始办理转托管的时间并不太一样，最早的是6月8日，但也有的是6月10日开始。另据记者最新了解，公募REITs或于6月下旬上市交易。

一天被抢空的公募REITs，在经过了回拨、确定配售比例之后，陆续宣布正式成立。由于9只公募REITs是封闭式产品，虽然可以通过场内场外进行购买，但是流通的主要方式还是依靠场内交易，因此，对于那些此前选择场外认购的投资者，如果准备转到场内买卖的话，就要留意相关产品的转托管公告了。

近日，已有5只公募REITs陆续确定了转托管的时间，从时间来看，可以办理转托管的时间还是不太一样，比如首创水务自2021年6月8日起开通办理场外转托管至场内的跨系统转托管业务，而盐港REIT是从6月9日起可办理转托管业务，蛇口产园是从6月10日起可办理转托管业务。

值得一提的是，为办理基金上市业务，首创水务2021年6月17日暂停办理基金份额场外转托管至场内的跨系统转托管一日，2021年6月18日起重新开放。

具体到操作上，如果是从场外转到场内的话，比如是在基金公司、银行或其它第三方机构购买的话，需要先跟券商确认席位号（举例如下图），具体可咨询相应的券商客服。

随着这些基金成立，接下来投资者比较关心的就是什么时候可以上市交易了。其实从上述首创水务提及为办理基金上市业务，2021年6月17日暂停办理基金份额场外转托管至场内的跨系统转托管一日，就大致可猜到基金什么时候上市交易。

另据记者最新了解，可能多数基金会在六月下旬正式上市，有基金公司人士表示：“大概是在6月下旬，但具体还要看交易所的安排。”

另有基金公司人士说道：“目前暂定是6月21日，目前主要是在做一些投教的工作以及准备上市的事情。”

还有其它基金公司人士也表示：“预计是6月底，但具体的时间还没定下来。”

此外，据记者了解，在上市之前，基金公司除了持续在投教方面输出，其实还有不少准备工作要忙。

上述某基金公司人士就说道：“公募产品成立之后，要按照产品流程做其它业务办理，比如专项计划层面的产品成立以及资金划转，以及准备上市之类的材料等。”

总的来说，首批REITs的上市脚步是越来越近了，当然，除了上市交易，投资者可能也很关心上市之后会是折价还是溢价，从过往来看，封闭式基金在场内上市之后，折价和溢价的情况都有出现，虽然因为封闭期的原因，有的上市之后都会出现一定的折价，但是如果产品具有稀缺性等特征，再加上做市商的原因，也不排除溢价的可能。

国金证券指出：“首批9只公募REITs中，产业园区和仓储物流属于产权类项目，其资产估值在项目运营中存在较大的增值空间，且在封闭期结束后还有一定的市场化价值，整体股性较强，预期流动性尚可，对现金分派率要求不高，仅为4%-5%。高速公路和污染治理属于特许经营权类项目，其项目现金流具有较大的确定性，但随着收益权期限缩短，特许经营权价值逐渐下降，因此对现金分派率要求较高，达到6%-12.4%，基金债性较强，由于股性一般，其上市后二级交易活跃度或不如产权类项目。”

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目前距离首批公募 REITs 项目上市已经 7 个多月了，上市满一年之后部分限售的战略配售份额即将到期解禁。上上篇文章我给大家承诺要在 3 月份之前统计一下公募 REITs6 月份解禁的份额，今天提前统计好了，分享给大家。

在正式介绍解禁份额之前，先给大家介绍一下公募 REITs 的三类投资者。

一、公募 REITs 的三类投资者

公募 REITs 发行时总份额分成三部分，分别面向三类投资者，分别为战略配售投资者、网下投资者和公众投资者。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方，这部分投资者的份额在发行前就已经确定好了，只需要在正式发行时按照发行价 * 自己取得的份额按时缴款就可以取得提前确定的份额了。战略配售投资者的份额全部都是限制转让的，原始权益人的份额限售时间是 5 年，原始权益人关联方的份额限售时间是 3 年，其余战略配售投资者的份额限售时间是 1 年，我们下面统计的解禁份额也就是限售 1 年的这部分份额。

除战略配售投资者的份额外，网下投资者和公众投资者的份额都是不限售的，公募 REITs 上市后就可以卖出。

二、6 月份解禁份额统计

首批公募 REITs 的限售份额解禁时间应该是在 2022 年 6 月 20 日，大家到时候可以关注公募 REITs 发布的公告。首批项目的解禁份额情况如下：

从上表可以看出，东吴苏园产业 REIT 和中航首钢绿能 REIT 的解禁份额占目前流通份额的比例最小，但是也有 50%；比例最高的是中金普洛斯 REIT，占比高达 185.71%；平均占比为 95.11%。

三、解禁份额持有人会选择卖出吗

这部分解禁的份额持有人全都是机构投资者，而且是对公募 REITs 项目最了解的一部分投资者，他们取得的关于基础设施项目运营情况的信息是最多的。这里面不乏顶级保险公司资管，保险资金的本意是长期持有公募 REITs。这里给大家额外介绍一下，在金融行业的投资资金中，投资期限最长的基本就是保险资金了，有相当一部分资金的投资期限在十年以上，因此保险资金和公募 REITs 产品在期限上的契合度非常高，相信以后会有越来越多的保险资金参与到公募 REITs 产品中。

但是，我在上篇文章中给大家举过一个例子，一个 6 年期的特许经营权 REITs，我们假设基础设施项目每年的净现金流和可供分配金额都是 1 万元，折现率和 IRR 都是 6%。假设这个公募 REITs 的份额净值相比发行时上涨 80%，那么此时买入这个公募 REITs 产品一直持有到期将是亏损的。当然，这只是一个简单假设的例子，和实际情况可能略有不同，不过也基本可以说明情况。

所以说，如果目前的资金继续炒作公募 REITs 一直到 6 月 20 日，你们觉得这部分到期解禁份额的持有人还会选择继续持有吗？

目前的公募 REITs 市场是不健康的，有一些资金利用公募 REITs 产品的稀缺性和流通市值小的特点，加上很多普通投资者不了解公募 REITs 的价值，不断炒作公募 REITs，而且是轮番炒作，吸引越来越多的人进来。但是不管怎么样，我相信这部分资金肯定会选择在 6 月 20 日之前离场，具体哪天离场就看他们的操盘计划了。

近期不断有朋友在我的文章下面留言问我现在的公募 REITs 还能买吗，我只想说我自己是不会买的，投资讲究风险和收益的权衡，我个人觉得目前的公募 REITs 市场的风险大于收益。炒作的市场没有价值标准可言，全看这部分操盘资金的目的和手法，基金管理人也只能通过发布风险提示或者停牌提醒大家注意风险。

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