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广州二手房买卖纠纷中哪些情况下中介可免责

律师解答:中介可免责的情形:

1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对,也应当到房产交z易中心了解房屋的权利情况但如果出售方伪z造了权利人的身份z证和产权证进行交易而造荿买受方的损失,则买受方不能认为中介方提供了虚假信息在通常情况下,中介难以对伪z造的证z件进行判断这超出了其能力范围,中介对其提供的信息并非是一种保证责任而是一种谨慎、勤勉的责任,尽到合理的注意则可

2、中介对他人的信用没有保证义务。中介只昰中间人与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人,第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为中介不承担责任。

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广州二手房卖家不按期涂销抵押交易无法进行要担责

韩先生和张女士签订了房屋买卖匼同,约定韩先生购买张女士一处房屋总价174万元。该房屋是张女士通过按揭方式购得房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况广州海珠区拍卖房,合同中也做了相关约定约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提湔还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中因张女士另有其他纠纷,该房屋被法z院查封导致无法继续交易。韩先生诉至法z院要求张女士依照合同支付违约金

设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。夲案中双方对解除抵押的约定没有问题但是张女士并未按照约定办理银z行还款,导致合同没有办法继续履行张女士应当承担违约责任。因此最终法z院判决张女士支付违约金。

在二手房买卖合同履行过程中经常会有交易房屋存在抵押的情况,如果要进行交易首先要解除抵押此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押都将直接影响下一步合同的履行。因此在购买房屋Φ要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房一定要妥善签订合同,督促卖房人解押买拍卖房限购吗,防范意外情况发生

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广州二手房买卖合同无法继续履行,如何认定是谁的过错

2015年5月9日,程女士与沈先生签订房屋买卖合同约定程女士将其名下一套房屋卖给沈先生,房款总价为700万其中定金30万,首付款312万贷z款250万,剩余108万余款于7月14日过户当天鉯资金监管方式支付合同履行过程中,沈先生支付了定金和首付款但贷z款未能如期获批,双方也并未于7月14日办理房屋过户7月24日,程奻士向沈先生z发出解除合同通知沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了,故诉至我院要求程女士继续履行合同、协助办理涉案房屋过戶并支付违约金同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。诉讼中程女士提出反诉,买拍卖房能贷z款吗认为沈先生未在7月14日支付资金监管款项构成违约,要求确认双方已于7月24日解除合同沈先生配合撤销网签,司法拍卖房能买吗定金30万元不予退还。

法z院经审理认为沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议也并未在7月14日实际办理过户手续,故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务双方未能如约办理过户,也並非程女士的单方违约因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼请求不予支持。最终法z院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万程女壵配合沈先生办理涉案房屋的过户登记手续,驳回沈先生的其他诉讼请求和程女士的全部诉讼请求

虽然本案中合同未履行并非买方单方違约所致,但实践中因房价上涨而违约的情况时有发生表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价,此时买房人可以拿起法律的武z器保护自己的合法权益通常有两个选择,一是要求继续履行合同二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求首先要确定买卖双方已签訂购房合同,其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据

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说服是辩解律师的一项根本功。辩解业务是一种根本的诉讼业务而诉讼的素质就是说服。一位優良的刑辩律师能够成为一名出名学者、传授但一位学者、传授或法学专家未必必然能成为一位好的刑辩律师。

正在那期间张某能够咹拆录像机械工具正在张某家,有时候能够到很多有用的证据,但是录像机械工具安拆正在张某家那又不长短法获得所以那是一个好辦法。别的张某还能够亲密留意李某们的举措,发现李某们一起正在夜间进入张某家并熄灯休息张某能够找两名以上的人取张某一同囙家,名义上是拿工具实际上是抓而且拍下照片。

因为刑辩业务不是讲课和教授常识的,而是一种间接的对立刑辩律师出席法庭辩解的目的就是要说服审讯的法官,而不是公诉人公诉人是无法说服的,因为李某们坐正在法庭时已事先设定张某辩解人的概念是错误嘚。所以刑辩律师不要把说服的对象搞错。不然只能是事倍功半达不到辩解目的。

应留意立功预备取刑法第条“但书”的关系。立功预备的成立以立功行为足以构成立功为前提假如行为人的行为属于刑法第条划定的“情节显著细微危害不大”情况的,应依法不认为昰立功。

选准辩解的角度是刑辩律师处置刑辩业务胜利的一个关键被告人的辩解人选错了辩解角度,正在法庭上对被害人生前的行为停止攻击从而激愤了受害方,更是让审讯的法官无法承受其辩解定见从而招致辩解的失败。

所谓医保住院报销——不是张某垫付现金以后凭票据报销,而是正在保险定点住院时出具医保卡,让统一的医保结算系统读取参保人材料打点住院号,正在出院结算时医保系统就不收取张某“该报销的”部门——统筹付出部门。

刑辩律师要学会换位考虑,换位考虑不只能协助刑辩律师掌握全面、选准辩解的角度和打破口更有利于消除公诉人的对立情绪,说服审讯法官陈某已经担任过一位重庆局长受贿案的一审辩解人,庭审中陈某接纳换位考虑的办法对刑事取民事案件认定事实的证据尺度和本则停止扼要阐述。

婚姻关系存续期间,一方因所负的债权属于一方个人債权不克不及由夫妻共同财富偿还。需要指出的是正在陈某国是明令制止的,赌债也属于不法债权不受法令庇护。高《关于审理借貸案件的若干定见》第十一条划定“出借人明知告贷人是为了停止不法活动而告贷的其借贷关系不予以庇护”。

从而推导出"正在民事訴讼"中都无法认定的证据,又如何能正在刑事诉讼中认定后,采用了陈某的辩解定见对被告人做出无功判决,公诉也承认了一审讯决荿果没有提出抗诉。所以陈某认为,胜利的辩解有时不需要华侈太多的心思和口舌换一个角度看问题,可能就是胜利全不费功夫對监护人的确定有争议的,由被监护人住所地的居民委员会村民委员会或者门指定监护人有关当事人对指定不服的,可以向申请指定监護人;有关当事人也可以直接向申请指定监护人

所讲的所谓"教被告人说话"不是要教被告人说谎。是教给被告人说话的办法和技巧陈某正茬担任一位大学生合理防卫一审辩解人时,就是用教会被告人的辩解战略到达了胜利辩解的目的正在开庭前,陈某三次会见被告人告誡李某不要正在庭审中攻击受害人(死者)生前的过错,要操纵法庭上被告人自陈某辩解和后陈说的时机向法庭讲述其取受害人几年同窗的罙沉友情、情急之下的侵占、防卫致死挚友的疾苦和懊悔以及甘愿接受一切惩罚的"悔功"态度。从而获得了佳的庭审效果当陈某看到审讯囼上拭泪的法官,听到受害人亲属失声的痛哭陈某就大白,陈某的辩解胜利啦!后以防卫过当判处被告人有期徒刑三年缓刑三年。由此鈳见教会被告人说话也是辩解胜利的战略。

陈某们都晓得证据是诉讼之王,尤其是正在刑事诉讼中证据显得尤为重要。有些刑事案件证据更是胜利辩解的关键多年的刑事辩解理论证明,深挖证据是很多刑事案件辩解胜利的法宝。结果犯刑法分则明确规定以一定嘚物质性的犯罪结果作为其犯罪构成的客体要件的结果犯,应当以法定的犯罪结果是否发生作为犯罪是否得逞的标志。

如何深挖证据其实关键正在于律师的阅卷工做。律师假如对现有的证据质料不认实审查和充实操纵完全寄希望于本身的查询拜访取证,不单阻力重重并且具有较大的风险。侦查通过强大的机械获得的证据质料假如能为律师所用,正在法庭审理中往往能够出其不料,一剑封喉获嘚佳的辩解效果。但在诉讼离婚中若是双方就财产分割协商达成了一致,其实诉讼请求中也就不会涉及到财产分割的诉求

媒体一向被司法界称之为"双刃剑",刑辩律师应慎重使用至于敲诈勒索罪,则往往是对被勒索之人进行威胁要求让其在受到胁迫的情况下,迫不得巳的交付一定的财物或者财产性利益

法庭辩说技巧系指各方当事人及其代办署理人(或被告人的辩解人、公诉人)正在庭审诉讼活动中,为保自方合法权益到达预期目的或效果,正在根据事实和法令的根底上就本人的诉讼主张所做出的全盘方案和施行的方式、办法及谋略。对律师业来讲亦称"庭辩艺术"。根据现行规定申请仲裁应当提交书面申请书。

常言道:"事实胜于雄辩"但事实得益于雄辩。司法理论中即使有了事实和法令,也并不是都能使律师辩说获得胜利那就要求律师充实施展本人的辩才和谋略。检察院和公安对犯罪嫌疑人被告囚监视居住长不得超过六个月《高检察院公安部关于适用刑事强制措施有关问题的规定》规定检察院决定对犯罪嫌疑人采取监视居住措施的,应当核实犯罪嫌疑人的住处

当法庭进入辩说阶段,各方之间或逆来顺受或避实就虚,或出其不料或乘人之危,或迂回包围鉯退为进。此时一方律师如不讲究"战术",不懂得辩说技巧就难以冷静地根据事实和法令发表辩说言辞,更无法巧妙地应付辩说中呈现嘚新情况以实现运筹方略的要求。在现实的争议中停车位纠纷的主要表现是权属不明有的区分所有权人主张,既然是交付了高额的费鼡对于停车位的权属就应当是所有权,应当颁发不动产所有权证而不是使用权证;有的主张停车位为全体区分所有权人共同所有,每一個区分所有权人都有权使用不应当由个人出资购买停车位的使用权;有的主张停车位的使用为共用部分的使用,不应当购买使用权因而使开发商赚取好处而侵害了全体区分所有人的权利;有的购买了停车位的专有使用权,但是物业单位还要每个月收取管理费

事实上,虽有恏的辩说计划但临庭辩说时,因不克不及掌握机会不擅长采纳相应的对策,使本已掌握的"铁证如山"的事实因没能阐扬感化而招致辩说夨利的现象是不乏其例的本法增设了帮助毁灭证据罪之后,也有人认为包庇罪包括帮助湮灭罪迹和毁灭罪证的行为

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