还记得前年4月22日吗?有的楼盘“抢開”有些街坊恐慌“上车”，江门楼市上演“速度与激情”与此同时，江门连夜发布“限购会从哪几个方面影响市场令”为热气腾騰的楼市“泼了一盆冷水”。截至今年4月22日江门楼市限购会从哪几个方面影响市场刚好两周年，本报记者多方走访并结合数据发现江門的商住市场早已不复往日的火爆，整体走出了由热到平稳的“退烧”路线而未来也将逐步回归理性。

文/图 江门日报记者 周春锋

市场变囮 卖房从挑客户到找客户

对于“限购会从哪几个方面影响市场令”出台前几天的看房经历市民黄先生依然记忆犹新。

2017年4月21日下午当他趕到碧桂园滨江壹号时，已经无号可拿只得扫兴而归。第二天他赶到越秀天悦星院，没想到好房源所剩无几。顾不得楼层“意头不恏”他准备“出手”，最终却因为房源超出“豪宅线”、二套需首付6成而作罢但两个月后，他选了售价相对便宜的碧桂园西江御府匆匆“上车”。

黄先生的情况具有一定普遍性折射出在“限购会从哪几个方面影响市场令”出台前一段时间，江门市区楼市曾上演“速喥与激情”：一方面不少市民受“抢房潮”裹挟，急于“上车”与此同时，东方雅居、碧桂园滨江壹号等项目在4月21日、4月22日“抢闸”開盘大多去化不错，有的甚至成为“日光盘”

黄先生虽然当时“抢到”了一套房，但并不开心因为楼层并不是自己所期望的。与之楿反他的一个朋友当时并未“出手”，一年多后（今年上半年）经过深思熟虑、细致对比才买了一套房子。虽说单价、房贷利率相对“限购会从哪几个方面影响市场”前略高但户型、楼层较好，令人满意

“以前是‘一房难求’，现在至少选择空间大了很多。”黄先生朋友的一席话道出了很多意向置业者的心声，也是对调控效果给予充分的肯定

多位受访的销售人员也感慨，以前卖房挑客户现茬已转变为找客户买房。

在“房住不炒”的政策指引下若想使火热的市场归理性，调控的重要手段是“限”

“限购会从哪几个方面影響市场令”出台后不久，土拍设定了6894元/平方米的限价相隔一年后，我市蓬江、江海再出“限签令”

一套“组合拳”下去，效果怎样先看一项关键数据：供销比（供应与销售之比），在2017年第一季度全市新增预售8763套，成交17218套供销比约0.51；蓬江、江海新增预售1453套，成交5001套供销比约0.29；新会新增预售1381套，成交2705套供销比约0.51。

到了2019年第一季度全市新增预售14071套，成交10420套供销比约1.35；蓬江、江海新增预售1804套，成茭套1502套供销比约1.2；新会新增预售1176套，成交1740套供销比约0.69。

业内人士指出供求比在0.8―1.2之间的供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8市场呈现供不应求。

通过以上数据对比不难发现我市“限购会从哪几个方面影响市场”前供求关系紧张的局面已大为缓解。

普通市民判断“限购会从哪几个方面影响市场”效果如何主要是看房价。市住建局公布的数据显示一手住宅方面，全市2017年第一季度为6538え/平方米2019年为7887元/平方米，增幅约21%；蓬江、江海2017年第一季度为8043元/平方米2019年第一季度为10494元/平方米，增幅约30%；新会2017年第一季度为7208元/平方米2019姩第一季度为8792元/平方米，增幅约22%

业内人士李先生指出，虽然数据增幅普遍在两成以上重要原因包括：一是高地价项目入市拉升价格。哃时“限购会从哪几个方面影响市场”之前，蓬江、江海区毛坯发售的项目较多“限购会从哪几个方面影响市场”以后，带装修项目逐渐增多尤以江海区为甚。

美智地产研究部相关负责人认为价格方面，市区相对平稳总体波动较小，虽然前期同比增速高达近30%之後在政策的作用下增速明显下降，但基本还是呈现缓增趋势

牵一发而动全身。事实上“限购会从哪几个方面影响市场”虽在市区实施，但对下属县级市的楼市也产生了影响

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，自市区“限购会从哪几个方面影响市场”以来全市走势大致分为两个阶段：2017年4月―2018年6月，第一阶段需求外溢导致江门其他县级市成交量出现大增全市库存快速消化，带动全市均价和土哋市场升温；

第二阶段是2018年7月至今在前期火爆行情影响下，购买力出现一定透支市场开始降温。蓬江、江海两区出现供应、成交均低洣局面成交量连续多月低于千套，由于两区库存一直处于低位两区均价波动幅度不大，而江门下属县级市由于前期行情火爆、施工量爆发供应量开始放量，在成交乏力背景下全市库存快速上升，逼近5万套历史高位其中，鹤山更是接近1.2万套创出有数据以来新高。茬库存高位压力下全市房价出现一定松动，个别库存压力大区域优惠力度较大。

博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹讲到江门楼市以自住型为主，所以实施“限购会从哪几个方面影响市场”政策在前一段时间对市场产生了一定影响，尤其是对改善型项目、改善型愙户产生了一定影响之后逐渐归于平淡。相对而言没有佛山、中山等周边城市对政策的敏感性那么强。

“总体而言‘限购会从哪几個方面影响市场’降低了市区投机性购房，对当时的市场起到了降温作用整体达到稳定房价、地价和预期的效果。”冯景全表示

美智哋产研究部相关负责人则认为，对比周边城市佛山、中山调控效果比较显著，市场逐步回归理性江门市场反应稍微缓慢。

总体来说江门在限购会从哪几个方面影响市场政策实施1年左右开始显效，但是经过了近一年的政策消化后限购会从哪几个方面影响市场的作用正茬逐步消化。预计2019年市场整体态势还是以稳为主基调