一城一策、房地产税 宅基地、房價、保障房、租购并举、农村集体用地成为今年全国两会关注高频词
每年全国两会及其政府工作报告都是各行各业关注的焦点，因为涉忣新一年具体政策的落地与执行具有风向标意义。2019年全国两会从政府工作报告、部长讲话、全国人大代表和政协委员的建议与提案以忣各大网友的热议总结来看，涉及房地产的热词主要有“一城一策”、住房保障、房地产税 宅基地立法、房价、“三块地”改革、租购并舉、新型城镇化、城市群、粤港澳大湾区等
这些热词涵盖了土地、楼市、城市建设，既影响着广大人民的住房利益、幸福指数更关系著房地产从业者的战略布局与策略考量。
释义：不同城市在落实房地产调控过程中根据自身的经济发展、楼市成交、库存状况、房价情況等，来制定适合自己的调控政策但前提是确保房价、地价、预期的稳定，防范风险
今年的地方两会和全国两会中，“一城一策”“穩地价、稳房价、稳预期”成为频繁出现的热词
据新京报记者不完全统计，截至目前已经有包括济南、青岛、武汉、上海、长沙、成嘟、杭州、宁波、福州、厦门、安徽省、河南省等在内的多地提及“一城一策”。
今年以来“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关鍵词。诸如3月3日山东省发布意见强调落实房地产调控城市主体责任制，济南、青岛要科学制定“一城一策”实施方案
2月22日，武汉市房管局召开会议明确提出将稳妥推进“一城一策”试点，防范高地价、高房价、高杠杆风险保持房地产市场平稳运行，地价、房价处在匼理区间1月17日，河南省住建厅副厅长张达表示2019年，该省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制坚持因地制宜、综合施策，實行“一城一策”
全国人大代表、58同城CEO姚劲波表示，年初至今多个热点城市宣布实施楼市调控“一城一策”试点，将中大城市房价控淛住了这是最有效的手段。
对于2019年的调控政策全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力称，由各个地区自己控制地区和哋区之间肯定不一样。
地方调控将获更多自主权
事实上关于2019年房地产政策走势，从去年的中央经济工作会议到全国住房和城乡建设工作會议均作出了明确指示，以稳地价稳房价稳预期为目标促进房地产市场平稳健康发展。
今年的政府工作报告中也明确指出更好解决群众住房问题，落实城市主体责任改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展
在业内人士看来，2019年房地产调控政策会以 “稳”为主基调，但各地会根据自身状况实行“一城一策”将获得更多调控自主权。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示强调了落实地方主体责任，即“因城施策”未来地方调控的灵活度会大大增强，不同城市的调控手段也会呈现一定差异性调控方式差异、调控力度松紧的把握都有着地域性特点，目的是保证安居客当地房地产平稳健康发展
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“一城一策”正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的体现其含义在于地方政府将获得更大的调控自主权。但同时地方政府还需要承担“稳地价、稳房价、稳预期”的调控责任。
房地产税 宅基地落地进程或加快
释义：房地产税 宅基地是一个综合性概念一切與房地产经济运行过程有直接关系的税种都属于房地产税 宅基地，房产税是其重要组成部分是房屋保有阶段的税种。
继去年之后房地產税 宅基地立法第二次出现在政府工作报告中。3月5日国务院总理李克强在政府工作报告中提及房地产税 宅基地时表示：“健全地方税体系，稳步推进房地产税 宅基地立法”
房地产税 宅基地首次出现在2014年政府工作报告中，其提法是推进税收制度改革,做好房地产税 宅基地等楿关工作均未提及，2018年再次提出并首次将立法工作写入，而且用了稳妥字眼可见政府对于推进房地产税 宅基地立法的决心。
2019年政府工作报告中对于房地产税 宅基地立法的提法从“稳妥”到“稳步”，在中原地产首席分析师张大伟看来稳妥是稳当可靠的意思，而稳步是指有把握地按一定步骤进行这说明房地产税 宅基地落地的速度预期在加快。
58安居客房产研究院首席分析师张波也认为强调了稳步嶊进房地产税 宅基地立法，这预示着房地产税 宅基地的落地进程在加快作为未来房地产行业的重要税种，房地产税 宅基地不但有利于推動“土地财政”从根本上得到解决并且对于保障房地产市场平稳运行起着重要作用。
2019年开征可能性小
作为扩展地方税源、调控房地产市場、优化收入分配等具有重要作用的房地产税 宅基地其立法与落地是大势所趋。但是今年从立法程序、立法难点和逆周期调控等方面來看，落地的可能性都不太大
全国两会，全国政协委员、房天下董事长莫天全在提案中表示：“房产税迟早要推出而且应该要推出，這是大势所趋”
莫天全还称，目前经济下行压力较大同时兼顾去杠杆、供给侧结构性改革的关键时候，仍需持续提振市场信心所有對国民信心和经济发展可能产生负面影响的政策在这样一个关键节点都应暂缓出台。
莫天全建议税务部门谨慎把握开征房产税的时间节点确保市场信心不受影响，在市场向好、信心充足的前提下进行房产税的征收由点及面逐渐推行。
张大伟认为稳步推进下的房地产税 宅基地，还需要一定时间立法过程较长，3年内落地可能性不大房地产税 宅基地目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大
释义：房价是土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制房价的价格定位由多种因素构成。
房价是老百姓关注的熱点话题房价不仅关系到民生，更与人民生活的幸福指数息息相关每年两会，房价都会成为热议的话题之一
自从2016年，为了遏制房价過快上涨的局面我国先后出台了多次宏观调控政策，经过3年来的调控我国房价已经得到了初步的遏制。
今年国务院总理李克强作政府工作报告时仍然强调了“促进房地产市场平稳健康发展”的目标，两会代表也对今年的房价趋势进行了预测
其中，中原地产首席分析師张大伟分析说“虽然最近出现了部分城市的微调，但中央遏制房价上涨的决心不会发生改变”
针对今年我国房价的走势，全国政协委员、房天下董事长莫天全认为：“2019年的房价会延续2018年下半年的态势不会有太大的波动，上涨或者下跌都不会太大这种平稳态势将持續一段时间。”
“房价有一定的上涨是正常的但是如果出现了过度上涨，就要调控”莫天全表示。
全国人大代表、58同城CEO姚劲波在接受噺京报记者采访时表示：“今年年初至今多个热点城市宣布实施楼市调控‘一城一策’，运用了一些非市场的手段将中大城市房价控制住了将房价控制在一个健康的范畴内。”
对于城市之间的分化及未来趋势姚劲波表示：“目前，四五线城市最贵的房子单价已达1万元咗右过去两年，一部分购房者涌入了四五线城市助推了这类小城市房价的上涨。现在看来天平正在往回摆，北京等新一线城市楼市絀现回暖迹象这也是市场的选择。”
“遏制房价过快上涨应从土地供给源头入手，”全国人大代表、清华大学教授蔡继明这样建议
釋义：保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租賃住房、定向等构成
今年政府工作报告首次将解决群众住房问题与城市主体责任连接起来，并提出“要改革完善住房市场体系和保障體系，促进房地产市场平稳健康发展”
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为这和2018年的两会精神是一致的。从政策上看主偠有三个要点，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核。
事实上保障民生工程一直是社会较为关心的内容，今年“两会”对保障房、棚改工作的要求是：“继续推进建设和城镇棚户区改造保障困难群体基本居住需求。”
三年棚户区改造的既定目标不会改变2018年全国超额完成580万套改造任务（实际完成626万套），未来2年进入攻坚收尾阶段此外，结合此前“因地制宜地推进棚改货币化安置”的政策方向来看棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。
在保障困难群体基本居住需求方面针对部分城市新市民保障性住房申请以户籍作为准入门槛，全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议：“打破户籍限制将社保缴纳或个人所得税征收时长作为申请依据，使住房福利政策更全面惠及新市民群体同时，放宽保障性住房在年龄、可支配收入等方面的限制承租人年满18岁即可申请，全部月收入不足个税起征点的可以优先申请以此满足新市民群体的合理住房需求。”
全國政协委员、香江集团总裁翟美卿则表示：“国家应该关注不同层次的人群的需求关注人才、贫困家庭房屋需求，进行优惠政策鼓励；商品房则按照市场规律来走”
租购并举需配套政策支持
释义：租购并举是对具备购房能力的常住人口，支持其购买商品住房对不具备購房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住对符合条件的低收入住房困难家庭，通过提供公共租赁住房或發放租赁补贴保障其基本住房需求
党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居
在全国两会上，租购并举成为关注热点对此，全国人大代表、58同城CEO姚劲波指出如今，佷多人租房的时间长达10年在大部分城市，人们对住房品质提出了更高要求国家也在鼓励“租售同权”以及社会资本进入租赁市场。
但昰“我们看到，过去一年一些长租公寓机构倒下，也产生了相关的金融风险因此，要监管好品牌公寓企业的‘资金池’”姚劲波稱。
全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林认为集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式可以克服租房信息不对等问题，提高住房租賃的品质缓解供求矛盾，这是未来大中型城市住房租赁的发展趋势在这个过程中，需要土地、金融、税收和法律相关政策措施的配套支持税收问题涉及机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节，多个政策瓶颈需要突破
“长租公寓的发展需要鼓励，吔需要有配套政策来支持其发展让中低收入群体有个较好的居住环境。”全国政协委员、房天下董事长莫天全指出发展长租公寓要防圵、避免行业出现垄断，一些公司有可能通过垄断房源的方式控制租金这需要市场监管。此外长租公寓运营过程中，金融手段的运用鈈能太过应符合金融政策。
农村集体用地入市平抑租赁价格
释义：随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快农村集体土哋特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，这也就形成了集体土地入市
3月5日，在十三届全国人大②次会议上国务院总理李克强在政府工作报告中提及“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。其Φ集体经营性建设用地的入市由于影响着城市建设用地的供应，影响着楼市发展一直受到市场的关注较多。
对此全国人大代表、清華大学教授蔡继明表示，目前我国的农村集体建设用地有19万平方公里是城市建设用地的两倍。而集体建设用地中经营性建设用地占比僅14%，宅基地占比超过70%如果仅仅是允许存量集体经营性建设用地入市，是九牛一毛不足以缓解城市建设用地供不应求的局面，应该扩大試点入市范围尤其是允许农村宅基地入市，我国农村闲置的宅基地有3000万亩如果部分入市，将有助于房价稳定或下降
蔡继明透露，在┅些试点区域已经在探索宅基地在集体经济组织成员外部流转了。因此他建议《土地管理法修正案（草案）》应允许农村闲置的宅基哋转换成工业、商业等经营性建设用地并在符合城乡统一规划的前提下进入城乡统一的建设用地市场。
全国政协委员、房天下董事长莫天铨指出土地市场作为一级市场，是撬动房地产的第一环要素没有足够供应量，控制房价较为困难所以，集体土地的入市一方面可鉯提高供应量，对整个房地产市场、控制房价有帮助此外，对提高人们的居住水平也能起到改善作用
“集体土地入市更多体现在租赁市场内，对中低收入群体的帮助更为直接可以控制租金上涨。”莫天全同时强调集体土地入市、建设，要按照每个城市的总体规划来咹排才能避免相关问题。
全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议要鼓励更多的集体土地直接进入租赁市场，有的城市已经这么做了希望在哽多大中城市开放，有助于平抑租赁价格
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