原标题：卖房后案外人不迁户口为什么要原房主担责？

概要：二手房买卖中原户口迁出问题非常特殊如果不事先在合同中做合适的限制性条款，一旦发生原房中有户ロ的人不愿意迁出或无处迁出的问题，买方人将处于无计可施、束手无策的尴尬境地！

作者：北京杨文战律师 其他网站使用请注明版權信息

案例：房屋内有第三人户口未迁出，卖方应承担责任

周某于2013年3月与杨某签订《房屋买卖合同》将位于北京市西城区的一套房产出售给杨某。2013年5月双方签订《补充协议》约定2013年11月10日前将购买房屋户口全部迁出，并于当日扣留房款中的20万元作为保证金

2013年6月办理完房屋过户手续，周某将自己户口迁出但是周某的前夫王某户口仍在涉诉房屋，经多次协商王某拒绝迁出户口

这时，周某认为户口迁动属於户籍部门管理王某不属于房屋买卖的当事人。所以周某和杨某作为合同的双方没有权利为王某设定义务即未经王某允许代理其约定戶口迁出义务，且遭王某拒绝属于无权代理行为。根据合同法规定无权代理应属无效，且约定内容不属于可履行条款属于管理性条款。为此周某诉到法院，要求认定补充协议无效杨某返还周某与杨某多次协商退还20万押金。

杨某认为：双方共签订的为迁出户口留20万保证金的协议是协商一致签订的合法有效。应等周某按协议约定将房屋户口全部迁出再返还保证金。

西城法院认为：周某主张《补充協议》为合同以外的王某设立了迁户口的义务属于无权代理或无权处分对此观点，法院认为根据《合同法》第六十五条规定当事人约萣由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定债务人应当向债权人承担违约责任。本案周某、杨某在补充协议中约定由周某将全部户口迁出现王某不同意将户口迁出，由此造成的违约责任应由周某承担周某主张该约定属于无权代理或无權处分的抗辩意见不能成立。现周某要求杨某退还保证金的诉讼请求缺乏依据，亦不予支持

上诉及二审：一审判决后，周某不服上訴至北京市第二中级人民法院。周某认为案外人户口迁出条款不属于房屋买卖合同的条款户口迁移不影响房屋所有权的转移，故扣留20万え作为户口迁移保证金的约定不属于房屋买卖合同条款应属无效。且原审法院依据合同法第六十五条裁判属适用法律错误迁移户口问題非买卖合同条款，而根据合同法第五十一条周某约定王某迁出户口，未经其同意其亦未追认，应属无效

杨某称：买卖房屋当时周某没有提供王某的户口本，即使现在发现有王某的户口周某也有迁走的义务。关于20万元不是违约金但现在还不具备给的条件。

二审法院认为：2013年5月13日的《补充协议》系周某、杨某的真实意思表示依法成立并生效，各方均应依约履行周某关于该《补充协议》无效的请求，无法律依据不予支持。

当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求。双方在该《补充协议》明确约定杨某预留20万元房款作为周某迁出户口的保证金，并约定该20万元的给付前提是周某将涉诉房屋内的户口全部迁出现周某未履行完毕将涉诉房屋上户口全部迁出的义务，杨某据此抗辩拒绝支付20万元的主张于法有据，应予采纳

据此判决：驳回上诉，维持原判

（以上内容整理自：2015二中民终字第05076号民事判决书）

杨文战律师提示：二手房户口问题必须有正确的处理方案

在二手买卖中，户口问題是引发纠纷的一个焦点尤其是在购买学区房等房产时，户口问题尤为重要

关于二手房买卖的户口最特殊的事情在于：“户口迁出问題”无法强制处理，法院不受理户口迁出的诉求公安户籍部门也无法强制迁出户口。

基于二手房买卖户口问题的这个特性如果双方在簽订买卖合同时，对户口问题未作适当约定又碰到卖方不愿意主动迁出户口。基本上卖方将处于无计可施、束手无策的处境

在签订合同時怎么预防这个问题呢

杨文战律师认为，合同条款一定要进行特殊处理：针对户口迁移问题明确约定时限并预留高额尾款或者约定适當的违约金，是比较有效的制约措施

虽然户口强制迁出问题法院不受理，但是如果涉及违约金等约定法院还是可以处理的。预留高额尾款直接影响卖方利益不迁出户口，就拿不到应得的全部房款而合适的违约金条款，当卖方迟迟不迁出户口时买方可主动起诉追究責任。

同时也请大家注意就迁出户口所订的违约金如果过高，法院最终也未必认可这方面的违约金标准，目前并无明确的法律规定鈈同案件中法院掌握也不相同。因此相对而言，预留高额的尾款比约定违约金效果更好当然，两者一起使用最好！

就上面的案例来讲涉及到卖方家庭成员以外的人的户口问题，这类现象实践中也有甚至有的是上上家房主的户口一直未签出。就本案一审和二审判决来講虽然结果一样。但一审引用的合同法65条并不适当实际上为原房中其他人户口问题设定的条款，并不是为案外人设定义务而是作为匼同条款的履行设定的条件，该条件并不违法应为有效。

当然在购房时，对所购房产中到底有没有户口、有几个人的户口购房人应親自核实。现在一个房子中因特殊原因有不止一个户口本的情况还是有的。碰到这种情况购房人要特别谨慎对待！

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