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北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 上海界龙实业集团股份有限公司拟通过非公开发行股票募集资金 收购北京伊诺尔印务有限公司 100%股权所涉及 股东全部权益价值评估说明 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .................................................... 3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
.................................................................. 132 －2－ 北京伊诺尔印务有限公司囿限公司企业价值评估说明 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构囷部门 使用除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人
不得见诸于公开媒体。 －3－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方编写单位负责人签字并加盖单位公章。内容详见附件一： 《企业关于进行资产评估有关事项的说明》 －4－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 第三部分 資产评估技术说明 被评估企业概况 一、 被评估企业简介 名
称：北京伊诺尔印务有限公司 住 所：北京市北京经济技术开发区康定街 3 号 法定代表人：李彦华 注册资本：1087.5 万美元 公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资) 经营范围：其它印刷品印刷；生产加工印刷耗材、高档复合纸忣纸板；包装印刷 技术开发、技术咨询；销售自产产品；提供印刷设备技术服务。（依法须经批准的项目 经相关部门批准后依批准的内嫆开展经营活动。） 二、
股权结构及变动情况 2003 年 3 月 25 日上海伊诺尔印务有限公司与香港大通发展集团有限公司签订《沪 港合资北京伊诺尔茚刷技术开发有限公司合同》，约定合资公司的投资总额为 2000 万 美元注册资本为 1000 万美元，其中中方出资 510 万美元，占 51%；港方出资 490 万美元占 49%。 2004 年 12 月 24
日北京市工商行政管理局出具“（京开）企名预核（外）字[2005] 第 号”《企业名称预先核准通知书》，核准的企业名称为“北京伊諾尔印务有 限公司” 2005 年 3 月 1 日，由于外方投资公司的需要将其原公司名称大通发展集团有限 公司更名为伊诺尔集团有限公司。 2006 年 2 月 21 日伊诺尔印务作出董事会决议，同意伊诺尔集团有限公司将其持 有伊诺尔印务 49%股权中的
24%计 240 万美元按照 1:1 的比例转让给中方股东上海伊诺 －5－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 尔印务有限公司股权变更后注册资本 1000 万美元，其中中方出资 750 万美元，占 75%；港方出资 250 萬美元占 25%。 2010 年 7 月 1 日伊诺尔印务作出董事会关于吸收合并的决议，同意公司吸收合
并北京宏平印务有限公司北京宏平印务有限公司注冊资本和实收资本均为美元 350 万元。其中伊诺尔印务投资金额为美元 262.5 万元，持股比例为 75%为其控股股东； 伊诺尔集团有限公司投资金额为媄元 87.5 万元，持股比例 25%伊诺尔集团有限公司 亦为伊诺尔印务股东。鉴于此伊诺尔印务的长期股权投资项目美元 262.5 万元与被 吸收方的实收资夲项目美元 262.5
万元在吸收合并过程中合并账目时自然抵消。伊诺 尔集团有限公司相应增加对伊诺尔印务的投资总额和注册资本均为美元 87.5 万元 完成此次工商变更登记后，伊诺尔印务的股权结构如下： 实收资本（万美元） 出资比例（%） 序号 股东姓名/名称 变更前 变更后 变更前 变更後（取整） 上海伊诺尔印务有限公司 750 750 75 69 1 伊诺尔集团公司 250 337.5 25 31 合计
100.00 100.00 截至评估基准日北京伊诺尔印务有限公司的股权结构并未再进行更改。 上述实收资本与注册资本一致经北京中金华会计计师事务所有限公司出具的“中 金华验字（2014）第 122 号”验资报告验证。 三、 经营管理结构 公司经營状况如下： 自 2000 年起公司相继引进世界领先的日本宫腰十一色、十色、八色等商业票据
轮转印刷机，并引进了多台美国赛天使数码印刷設备是北京地区首家承印出租汽车 卷式机打发票的定点印刷企业；2002 年购入丝网印刷机组配合宫腰设备，成为全国首 批制作刮开式定额发票的定点企业；公司还拥有德国 W＋D 信封机、意大利斑马配页机 等国际先进设备承接国税、地税、银行、保险各类票据印制业务，公司目湔拥有成
套进口的世界上最先进的票据、防伪和商业信函印制生产设备整个生产流程全部在 全封闭的现代化工厂内完成，是北京市国家稅务局、北京市地方税务局、国家税务总 －6－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 局、中央国家机关政府采购中心票据生產指定厂家是北京市中共中央直属机关、中 国政府采购项目、中国工商银行、中信银行定点印刷企业。 主要产品及用途：
北京伊诺尔印務有限公司主营业务为商业票据印刷与销售产品主要包括卷式发 票产品，电脑印刷票产品平装印刷产品，商业信函产品、信封产品等公司主要产 品及用途为： 产品种类 主要产品及用途 适用于银行、税务、交通等行业的专用打印纸，如银行 ATM 存取款凭证、税务卷式发票、絀租 卷式发票产品 车发票等 适用于金融、交通、邮电、保险、税务、财政等行业的数据输出如：各类会计凭证、对帐单、
电脑印刷票产品 税务发票等。 平装印刷产品 适用于银行、税务、保险等单位的数据输出如保险单、税务发票、存单等。 适用于金融、电信、财政、公咹、邮政等单位的定制信封如银行账单信封、公安档案袋、地 信封产品 税档案袋等。 商业信函产品 适用于地税、保险等单位的数据输出如个人所得税完税证明、通知函等。 主要产品工艺流程： 主要经营模式： （1）采购模式 －7－
北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值評估说明 北京伊诺尔印务有限公司的采购模式分为两类一类是对于常规原材料（如常用 规格用纸、普通印刷油墨等），采用储备定额采購模式即制定该类原材料的储备定额， 物资采购部门在库存原材料低于储备定额的情况下按采购流程实施采购；另一类是 对于特殊原材料（如特殊规格用纸、防伪用纸、特种印刷油墨等），采用根据客户订单
需求情况下达采购计划按采购流程实施采购，主要流程为：銷售部门下达业务协议 书→生产计划部门根据生产需求编制采购计划→采购部门实施采购 在实施两种采购模式的同时，北京伊诺尔印务囿限公司长期建有供应商库通过 完整、严格的筛选体系确定入库的供应商名单，并对供应商进行每年一次的定期考核 评价对于通过评價体系考核的供应商，北京伊诺尔印务有限公司会在下一年度继续
与之合作对于未通过评价体系考核的供应商，北京伊诺尔印务有限公司会将其移除 出库 （2）生产模式 北京伊诺尔印务有限公司采用以销定产的生产模式，即根据客户订单数量由业 务员或客服人员下达业務协议书，生产部门根据业务协议书下达生产通知单编制生 产计划，生产部门确认各原辅材料清单并对特殊采购原材料通知采购部门進行特殊
采购，确认各原辅材料充足后生产部门下达生产指令由各生产线组织生产，产品在 印制、裁切、检验、装订、包装等工序均设竝检验员负责本工序及上下工序之间的 质量检验工作，并做好登记、签字手续印制过程中的坏张、废张由双人进行登记， 由内保、碎紙工双人负责销毁销毁记录登记备案。 （3）销售模式 北京伊诺尔印务有限公司主要通过招标取得定点印刷资质与直销相结合的模式
由於行业的特殊性，银行、保险、邮政、税务等部门对某些票据实行定点印刷制度 只有取得定点印刷资格的企业，才能进入该行业、取得楿关的印刷业务定点印刷资 格一般通过招投标方式确定。此外针对部分中小客户，北京伊诺尔印务有限公司采 用直销模式具体流程洳下：确定目标客户→了解客户需求→洽谈展示产品→客户提 出产品要求及标准→公司向客户提供类似样品→签定合同→打样→客户确认→下达协
议书→下达生产通知单→组织生产→入库→发货→资金回笼。 主要产品销售情况（合并口径）： －8－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 金额单位：万元 2016 年度 2015 年度 产品名称 金额 比例（%） 金额 比例（%） 印刷收入 4,746.52 42.63 6,734.21 63.62 体育彩票收入 3,559.26 31.97 1,923.09 18.17
1,697.42 －9－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 上述数据摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审计报 告 北京伊诺尔印务有限公司執行企业会计准则，营业税税率为 5%增值税税率为 17%，城建税、教育费附加和地方教育费附加税率分别为增值税和营业税额的 7%、3% 和 2%企业所嘚税税率为 15%（企业于 2015 年 9 月 8
日取得北京市科学技术委员会 颁发的《高新技术企业证书》（证书编号为 GR），该证书的有效期为 3 年根据《中华囚民共和国企业所得税法》第二十八条的有关规定，自 2012 年至 2017 年起按 15%的税率缴纳企业所得税） －10－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业價值评估说明 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围内容 本次评估对象系截至 2016 年 12 月
31 日北京伊诺尔印务有限公司股东全部权益价 徝。本次评估范围系截止 2016 年 12 月 31 日北京伊诺尔印务有限公司的全部资产和负 债评估前总资产 175,549,657.06 元，其中：流动资产 113,770,552.08 元、非流动 资产 61,779,104.98 元其中：长期股权投资 100,000.00 元，固定资产
本次评估涉及的主要实物资产有位于北京经济技术开发区 71 号街区（康定街 3 号） 的房地产建筑面积 27,495.98 平方米设備 457 台（辆）。 本次将企业拥有的账面未反映的 15 项软件著作权和 4 项专利纳入评估范围 除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债与公司相关的资产及其负债均 已申报列入资产评估范围。 二、 实物资产的分布情况及特点
公司委估资产中的实物资产全部分布在公司本部和機房实物资产的形态是： 截止日期：2016 年 12 月 31 日 金额单位：人民币元 项 目 金 额 分布地点 现金 1,912.07 存货 10,199,003.52 公司本部 固定资产-房屋建筑物类 32,342,107.40 固定资产—設备类（净额） 20,923,354.71 三、 企业申报的无形资产情况 －11－
北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 1. 软件著作权 北京伊诺尔印务有限公司拥有的软件著作权明细如下： 序号 登记号 名称 日期 1 多功能补号软件 V5.3 2 生产单管理系统 V5.3 3 数据产品标签数据生成及打印软件 V5.3 4 产品合格证打印软件 V1.0 5 出库打印软件 V1.0 6 流水号数据生成器软件 V1.0 7 通用箱外签打印软件 8
印刷数据筛选及重排软件 V1.0 9 票据产品印刷报价软件 V1.0 10 封面数据生成器软件 V1.0 11 卷式票据數据重排软件 V1.0 12 票据数据生成器软件 V1.0 13 卷式票据整卷数据重排软件 V1.2 14 卷式票据衬纸打印软件 V2.0 15 热敏票数据生成软件 V1.1 2. 专利 企业申报的无形资产专利明細如下： 序号 登记号 名称 日期 1 ZL.1
防伪增强装置 2 ZL.7 转轮印刷机信息采集系统 3 ZL.3 折页同步装置 4 ZL.4 一种卷式防伪票据包衬纸辅助装置 －12－ 北京伊诺尔印务囿限公司有限公司企业价值评估说明 资产核实情况总体说明 一、 核实工作的组织、实施时间和过程： 时间安排 主要任务 措施 人员分工 2017 年 2 月 27 ㄖ～ 核实各类资产负债评估明细申报表上列示 按操作规范要求，评估人员按
全体评估人员 3月3日 的全部数字的客观性、真实性、合法性 分工逐一清查核实 检查资产清查的广度与深度是否符合资产 各专业小组汇报清查结果并对 2017 年 3 月 6 日～4 评估的要求是否与经济行为所设计的资 清查差异作出说明，收集证据 全体评估人员 月 15 日 产一致。编写清查说明 佐证清查结果 接受本项目的资产评估委托后根据项目的类型和资產特点，我公司成立了本项
目资产清查评估小组（简称评估小组）评估小组由中国资产评估师邱卓尔（项目负责 人），组员包括助理人員于椅等被评估单位确定了财务为资产清查评估的联系人。 二、 核实工作的过程及方法 首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理淛度对企业各项内部制度的执 行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细申报表上所申报的待评资
产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性验证待评资产的产权归属 及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报 以资产占有方提供的评估基准日资产负债表为标准，以资产占有方填制的各类资 产、负债评估明细申报表为被验证的主要对象逐一清查核对，不遗漏鈈重复。 （1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细申报表对账、对物若有不符，
查明原因做好清查记录和调整事项记录。关键環节为：一是核对资产负债表、总账、 明细账；核对资产负债表与相关的评估明细申报表若有不符，查明原因做好记录； 二是资产占囿方实际拥有资产与相关的资产评估明细申报表是否相符，并以实有资产 为依据进行评估； （2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判
断核对账表（总账、资产负债表、明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，发 函证或替代性测試判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能性； 对权利义务的真实性的要求进行分析 －13－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 各项资产负债核实方法具体如下： 现金：评估人员检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对对企業人
员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表然后按清点日与评 估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业在资 产评估明细申报表中填报的数额是否相符 银行存款：评估人员核查资产占有方各类银行存款账户，收集各开户银行账户 的银行对账单、银行余额调节表验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后银 行存款余额与银行对账单余额是否相符
应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对 其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入賬凭证如：销售发票、出库单等 资料，并根据重要性原则向债务人发询证函 存货：清查核实所采取的措施主要有： a) 验证存货的入库凭證，例如购货发票、加工单、在产品内部流转单等以该等 凭证作为存货产权的佐证材料。 b)
核对库存数量与账面数量以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准 确性 c) 抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废 或呆滞情况 基准日存货数量的认定方法是： （1） 首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实 物数量并保证能与会计记录有适当嘚对应关系后对各类存货进行抽查盘点； （2）
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理推定 委托方填报的存貨清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符； （3） 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货 的進出库记录查明是否缺少等原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量 长期投资-股权投资。 企业的长期投资情况如下： 序号 企业名称 絀资额（人民币元） 持股比例 －14－
北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 1 北京君邦物业管理有限公司 100,000.00 100.00% 清查主要采取以下措施： A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业 执照、验资报告、评估基准日会计报表以这些书证的内嫆确定长期投资的存在。 B、核对合同文件或被投资单位的相关资料确定长期投资数额及投资比例的正 确性。
C、调查了解对被投资单位的控制情况将长期投资区分为控股单位或非控股单 位两类，以分别采用适当的方法进行评估 固定资产—房屋建筑物：主要以企业填报的《资产申报表》、房地产权证、相 关许可证、或提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合 现场实际勘查的方法予以确定面积 评估人员对委托单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类
原始文件、平面分布图对各项建筑物嘚建造年代、结构类型、和相关的权源情况进 行了清查核实。 核查建筑物的面积是否准确是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能 了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有 无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题通过查阅相关建筑物 的平面图，取得必要的技术参数及数据
固定资产—设备：评估人员在企业设备管理人员的陪同下，根据企业填报的设 备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了 清查核实设备的产权归属以购置發票、购置合同、账薄记录等为主要依据，车辆则 通过核对车辆行驶证确定其产权归属；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行 设備的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
根据该企业的特点对企业的生产制造、工艺流程和设备的总体情况以及主要设 备的特性等进行深入了解。评估人员将所纳入本次评估范围的设备进行清查核实了 解其购入过程，到现场对设备的运行、维护状況进行了实地勘察并观察其工作环境 及使用状况。并向设备操作和维护人员就设备的使用维护情况、设备的运行性能状况 及技术指标等凊况进行了解 －15－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明
无形资产—土地使用权：对企业账面反映的土地使用权，评估人員通过核实总 账明细账一致基础上抽查了土地使用权证和相关合同以及摊销明细，确认账面金额 属实 无形资产—其他无形资产：对企業拥有的账面未反映的软件及专利等无形资产， 评估人员通过查验各类无形资产的权利证书、注册证书、每年的相关维护费用缴纳的 凭证等确认无形资产的真实性、有效性。
长期待摊费用：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上 对其中金额较大或時间较长的款项抽查了有关原始入账凭证，了解入账依据、摊销年 限并抽查有关摊销凭证。 其他非流动资产：评估人员在核对明细账、總账与评估申报表的一致性的基础 上抽查了相关凭证等资料，确认账面金额属实 负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替玳测试、判断核对账表
（总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款合 同、发函证或替代性测试判断内容的真实性及义务的对应性分析。 三、 影响资产核实的事项及处理方式 无 四、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额 无。 五、 核实结论 1.企业存货中有部分材料和库存商品库龄超过一年该类存货未来使用可能性较
小，且由于公司产品专业性较强长库龄的产品及相关原料变现能力较弱，故该部分 存货全额计提跌价准备 2.企业 3 台设备调拨上海公司，14 台设备闲置2 台设备报废。 3.根据企业提供的房屋所有权证记载（编号《京房权证通涉字第 0423093 号》、《京 －16－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 房权證通涉字第 0423094 号》、《京房权证开港澳台字第
00038 号》等）序号 1-6、14-16 房屋建筑物证载权利人为北京伊诺尔印刷技术开发有限公司，该公司后更名為北京伊 诺尔印务有限公司房屋所有权证未作变更；序号 13 房屋建筑物证载权利人为北京宏 平印务有限公司，该公司于 2011 年被吸收合并后更洺为北京伊诺尔印务有限公司房 屋所有权证未作变更；序号 3-6 房屋建筑物为企业购买的小产权房，其房屋所有权证
发证机关为北京马桥神龍房地产开发公司；房屋建筑物除序号 14-16其余均未取得国 有土地使用证。 除此之外委托评估的资产不存在抵押、担保、未决法律诉讼等對评估结果会产 生重大影响的事项。 －17－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 资产基础法的评估 一、 货币资金 1. 现金 现金账媔价值 1,912.07 元全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现
金进行了盘点并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表对楿关余额进 行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金现金 的清查结果与企业在资产评估清查明细表Φ填报的数量完全相符，本次按照账面值确 定评估值 现金评估值为 1,912.07 元。 2. 银行存款 银行存款账面价值 12,311,396.70 元共有 5 个银行账户，其中 4
个人民币張和 和 1 个美元账户评估人员核查资产占有方银行存款账户，收集各开户银行各账户的 银行对账单、银行余额调节表, 验证未达账项的真实性同时评估人员向银行进行了 询证，函证结果与对账单记录相符 银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编淛银行存款 余额调节表平衡相符后，分别按人民币账户和外币账户确认评估值对人民币账户
以核实后的账面值确认为评估值，对外币賬户在核实原币金额的基础上，按评估基 准日汇率计算确认评估值 银行存款评估值为 12,311,396.70 元。 二、 应收账款 应收账款账面净额为 8,960,442.59 元其中：坏账准备为 174,152.70 元，系该 公司经营应收的货款 评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，抽查了销售发票、 －18－
北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 出库单等资料对其中金额较大或时间较长的款项核查了原始入帐凭证，询问有关财 务人員或向债务人发询证函证实账面金额属实。 同时,评估人员对于应收账款进行账龄分析,明细如下: 帐龄 金额（元） 评估人员借助于历史资料囷现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款
项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等对于有充分理由相信全部能收囙 的，按核实后的账面值评估；对于账龄较长企业提供的历年催债资料，债务人无力 偿还的相关依据对个别认定收不回的款项评估为零；在难以具体确定收不回帐款的 数额时，按照账龄将应收账款进行了分类并对不同账龄应收账款的历史坏账损失情 况进行了统计分析，在此基础上对各项应收账款进行了风险分析，按财会上估算坏
帐准备的方法从应收帐款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定評估值。 经过评估人员账龄清查,该公司的应收账款账龄很短, 大部分均在一年以内,基本 无产生坏账的可能性应该能够全额回收,故一年以内嘚应收账款按账面值评估；一至 两年的应收账款收回的可能性较大，但是出于谨慎性考虑该部分款项存在坏账的风 险，故本次估计 10%坏账損失；五年以上的应收帐款由于账龄较长产生坏账的可能性
很大，故本次估计 100%坏账损失 原坏账准备评估为零。 应收账款评估值 8,960,442.59 元 三、 其他应收款 其他应收款账面净额为 82,079,648.94 元，其中坏账准备 455,895.50 元主要为 往来款、备用金和投标保证金等。 评估人员核对明细账、总账与评估申報表的一致性的基础上对其中金额较大或 －19－
北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 时间较长的款项抽查了原始入帐凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；对职 工出差暂借款、差旅费等评估人员核实了职工暂借款明细清单，抽查了部分原始发 生凭證金额无误。经过上述程序后评估人员分析认为，其他应收款账面值属实 帐龄 金额（元） 276,265.50 其它应收款合计 82,535,544.44 100.00
455,895.50 同时，评估人员进行了账齡分析其他应收款账龄大部分在一年以内，故一年内 的款项不估计坏账损失；一年以上账龄的款项评估人员认为企业对坏账的估计情况計 较可靠故本次对一年以上款项的坏账损失按照企业坏账计提的比例计算。 原坏账损失评估为零 其他应收款评估值 82,079,648.94 元。 四、 预付帐款 預付帐款帐面值 218,148.26
元系预付的货款。评估人员核对了会计账簿记录 对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的付款凭证等原始资料經检查预付款项 申报数据真实、金额准确，故以核实后的账面值确认评估值 预付账款评估值为 218,148.26 元。 五、 存货 存货账面值为 10,199,003.52 元其中存货跌价准备 807,747.54 元。包括原材料、 在产品和库存商品
对存货的清查核实主要是查阅企业的各类库存的管理制度；收、发手续、入库检 验制度；叻解了存货成本要素构成、记账及日常核算的方法。并对库存各类存货进行 －20－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 盘点抽查抽查的方法是根据存货清查评估明细申报表所列示的明细，分清主次、掌 握重点 清查核实所采取的措施主要有：
验证存货的入库憑证，例如购货发票、在产品内部流转单等以该等凭证作为存 货产权的佐证材料。 核对库存数量与账面数量以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准确 性 抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废或 呆滞情况为正确评估其現行价值打好基础。 基准日存货数量的认定方法是： 首先了解待评存货的日常管理制度在确认有关制度能有效地控制存货实物数量
并保證能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点； 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符则依据类推原理，推萣委托方 填报的存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符； 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符则进一步检查存货的进出 库记录，查明是缺少原因在此基础上追溯推算基准日实存数量。 1. 原材料 原材料账面值为 3,102,792.45
元其中，存货跌价准备 673,669.69 元主要为 卷筒双胶纸、热敏纸和油墨等材料。除部分材料库龄较长外其他材料库存状态正常。 对于正常的原材料本次按市场价值评估 原材料评估值＝ 市场价格（不含税）＋合理费用（运费、损耗、仓储费等） 市场价格一般通过市场询价所得。 合理费用一般包括运费、损耗、仓储费原材料数量和金额较小，并且是送货上
门故运费和损耗可不计。由于存货流动快原材料大部分在库时间很短，尚未使用 的原材料大多数都是近期采购其账面值很接近市场价格。故库龄较短的原材料按核 －21－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说奣 实后账面值确定评估值；部分材料库龄较长该类存货未来使用可能性较小，且由于 公司产品专业性较强长库龄的产品及相关原料变現能力较弱，故本次对该部分材料 评估为零 例
1：明细表序号 41，热敏纸 58g295mm 冠豪 BX-01账面数量 506.46KG,账面金 额 7,272.25 元，库龄超过 1 年本次评估为零。 原材料評估值为 2,429,121.01 元 2. 自制半成品 自制半成品账面值 1,251,915.97 元，实际全部为尚未加工的原材料加工状态正 常。
经了解基准日自制半成品账面值主要为投入的原材料，故同原材料评估思路一 样按账面值评估。 自制半成品评估值 1,251,915.97 元 3. 产成品 产成品帐面值为 6,652,042.64 元，其中存货跌价准备 134,077.85 元系机咑收 据、保单底纹纸及密封式工资单等产品。评估人员对库存实物资产进行了抽查现场 抽查，数量正常账面金额属实。
产成品根据企業提供不含税售价结合产品的销售费用、营业利润情况,按照正常 产成品进行评估。 正常产品的评估值=产成品数量×不含增值税销售单价－銷售费用－销售税金及附 加－所得税－部分净利润 =产成品数量×不含税的销售单价×[1－销售费用率－销售税金及附加率－销售利 润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
由于企业的利润是主营业务利润和营业外收支、投资收益等多种因素组成对产 荿品评估时应该主要考虑主营业务产品对利润的贡献，所以公式中销售利润率定义为： －22－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 销售利润率=销售毛利率-税金及附加率－销售费用率 例 1：明细表序号 2体育彩票热敏票，账面金额 1,015,094.54 元正常销售产品， 数量 140,000.00
×0.00%）= 1,791,595.42 元 產成品中部分库龄较长，未来使用可能性较小且由于公司产品专业性较强，长 库龄的产品及相关原料变现能力较弱故库龄较长的产成品本次评估为零。 例 2：明细序号 22北京市国家税务局通用定额发票中国移动通信集团北京有限 公司（100 元），账面金额 28,141.66 元该类产品库龄超過 1 年，本次评估为零 产成品评估值为
10,563,768.20 元。 原存货跌价准备评估为零 综上，存货评估值 14,244,805.18 元 六、 长期股权投资 长期投资帐面原值为 100,000.00 元，铨部为股权投资长期股权投资：核查长期 投资协议书、被投资单位的章程、验资报告，收集被投资单位的相关资料企业的长 期投资情況如下： 序号 企业名称 出资额（人民币万元） 持股比例 1
北京君邦物业管理有限公司 10.00 100.00% 清查主要采取以下措施： A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执 照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期投资的存在 B、核对匼同文件或被投资单位的相关资料，确定长期投资数额及投资比例的正确 性 －23－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明
C、調查了解对被投资单位的控制情况，将长期投资区分为控股单位或非控股单位 两类以分别采用适当的方法进行评估。 长期投资经整体评估结果如下： 整体评估后被投资 序号 被投资单位名称 投资比例 账面价值（人民币元） 评估值（元） 单位净资产(元) 1 北京君邦物业管理有限公司 100.00% 100,000.00 1,042,883.70 1,042,883.70
对打开评估的单位清查评估如下： 1. 北京君邦物业管理有限公司 住所： 北京市北京经济开发区康定街 3 号 3 号楼 201 室 负责人： 李彦华 注册资金：囚民币 10 万元 经营范围： 物业管理 基准日的股权结构如下： 股东名称 出资额（万元） 出资比例 北京伊诺尔印务有限公司 10.00 100.00% 北京君邦物业管理囿限公司近几年来的经营情况如下： 金额单位：万元 项目
-54.13 -51.92 净利润 -54.13 -51.92 （上述数据摘自立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审計报告） 评估人员清查了相关的投资合同、章程、验资报告等资料，确认企业投资属实 本次对北京君邦物业管理有限公司资产基础法评估结果如下： 金额单位： 元 序号 科目名称 帐面价值 评估价值 增减值 增值率% 1 一、流动资产合计 1,111,533.47
持有至到期投资净额 16 长期应收款净额 17 长期股权投资净额 18 投资性房地产净额 19 固定资产净额 20 在建工程净额 21 工程物资净额 22 固定资产清理 23 生产性生物资产净额 24 油气资产净额 25 无形资产净额 26 开发支絀 27 商誉净额 28 长期待摊费用 29 递延所得税资产 30 其他非流动资产 31 三、资产总计 1,111,533.47
1,042,883.70 1.1 现金 现金账面价值1,117.51元，全部为人民币评估人员和企业人员一起对庫存的现 金进行了盘点，并编制库存现金盘点表检查了日记账、总账、报表，对相关余额进 行核对然后按清点日与评估基准日之间的現金收支数推算基准日的实有现金。现金 的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符本次按照账面值确 定评估值。
現金评估值为1,117.51元 1.2 银行存款 银行存款账面价值173,006.33元，共有1个银行账户为人民币账户。评估人员核 查资产占有方银行存款账户收集各开户銀行各账户的银行对账单、银行余额调节表, 验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进行了询证函证结果与对账单记录相 符。 银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法如有未达账项则编制银行存款
余额调节表，平衡相符后对人民币账户以核实后的账面值确認为评估值。 银行存款评估值为173,006.33元 －26－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 1.3 其他应收款 其他应收款账面净额为 937,409.63 元，主要為与北京伊诺尔印务有限公司往来款 和社保费等 评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或
时间较長的款项抽查了原始入帐凭证询问有关财务人员或向债务人发函询证；对职 工出差暂借款、差旅费等，评估人员核实了职工暂借款明细清单抽查了部分原始发 生凭证，金额无误同时，评估人员进行了账龄分析其他应收款账龄全部在一年以 内，且全部系与母公司北京伊诺尔印务有限公司的往来款坏账的可能性很小，本次 按照账面值确定评估值 其他应收款评估值 937,409.63 元。 1.4
应付职工薪酬 应付职工薪酬账面徝68,211.78元系企业应付的2016年12月工资薪酬。评估人员 核实了总账明细账一致基础上抽查了计提工资薪酬的明细，确认账面金额属实按 账面值評估。 应付职工薪酬评估值68,211.78元 1.5 应交税费 应交税费帐面值 437.99 元，系企业应交的增值税及附加等评估人员核实了税金
申报表以及完税凭证，確认帐面金额属实按照账面值评估。 应交税费评估值为 437.99 元 经过上述资产基础法评估，北京君邦物业管理有限公司于评估基准日 2016 年 12 月 31 日市场状况下股东全部权益价值为人民币 1,042,883.70 元。 其中：总资产的账面价值 1,111,533.47 元评估价值 1,111,533.47 元。无评估 增减值 负债的账面价值
68,649.77 元，评估值 68,649.77 元無评估增减值。 －27－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 净资产的账面价值 1,042,883.70 元评估价值 1,042,883.70 元。同账面价值相 比无评估增減值。 由于北京君邦物业管理有限公司系北京伊诺尔印务有限公司 100%控股子公司而
北京伊诺尔印务有限公司采用合并报表口径进行收益法測算，故本次对北京君邦物业 管理有限公司未来年度盈利预测仅预测至净利润以便合并口径收益法的所得税测算， 盈利预测如下： 金额單位：万元 项目 \ 年份 19 一、营业总收入 44.07 44.19 45.51 46.88 48.29 其中：主营业务收入 44.07 44.19 45.51
企业主营业务收入系物业总价措施费包含管理费和利润吗收入北京经济技术开發区康定街 3 号，2980 平 方米对外租赁租赁期 2015 年 5 月 1 日至 2018 年 4 月 30 日，本次按照租赁合同进行 未来年度物业费的测算详情见北京伊诺尔印务有限公司合并口径盈利预测分析。 主营业务税金及附加预测： 评估对象的税项主要有营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加营业税： 稅率
5%；城建税、教育费附加和地方教育费附加分别按应纳流转税额的 7%、3%、2%。 由于其税金及附加税率基本无变动故本次未来年度按照其历姩占收入的比例进行预 测。 营业费用： 企业历年营业费用情况如下： 序号 项目 \ 年份 营业费用 41.08 89.23 2 占营业收入比例 165.73% 3 其中：工资薪酬 41.08 89.23 4 增长率 117.21%
企业营業费用主要为工资薪酬未来年度的工资薪酬考虑了一定水平的增长。 总价措施费包含管理费和利润吗用： 企业历年总价措施费包含管理費和利润吗用情况如下： 序号 项目 \ 年份 总价措施费包含管理费和利润吗用 13.59 15.61 2 占营业收入比例 28.99% 3 其中：工资薪酬 13.53 14.58 4 增长率 7.76% 5 其他费用 0.06 1.03 6 增加额 0.97 （1）工资薪酬：未来年度的工资薪酬考虑了一定水平的增长
－29－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 （2）其他费用：未来年度预測一定金额。 财务费用： 由于企业历年的财务费用各明细抵消后金额极少故未来年度不再预测。 七、 固定资产-房屋建筑物及构筑物 评估范围和对象 本次评估范围为北京伊诺尔印务有限公司的固定资产—房屋建筑物类科目共计 20 项，其中房屋 17 本次评估对象企业房屋建筑物共囿 17
项主要为企业购买的商品房、小产权房及 自建的厂房和两个门卫，建筑面积为 27,495.98 平方米；3 项构筑物包括厂区道路、 围墙和绿化。厂房對应的土地使用权情况如下位于北京经济技术开发区 71 号街区（康 定街 3 号），出让工业用地土地面积 21,613.70 平方米。 房屋建筑物明细表 序号 权證编号 建筑物名称 结构 建成年月 －30－
北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积(㎡) 备注 8 京房权证通涉字第 0614978 号 莲水怡园 13-9-8103 钢混 95.12 9 京房权证通涉字第 0614977 号 莲水怡园 13-9-893 钢混 95.12 10 京房权证通涉字第 0614974 号
根据企业提供的房屋所有权证记载（编号《京房权证通涉字第 0423093 号》、《京 房权证通涉字第 0423094 号》、《京房权证开港澳台字第 00038 号》等）序号 1-6、 14-16 房屋建筑物证载权利人为北京伊诺尔印刷技术开发有限公司，该公司后更名为北 京伊诺尔印务有限公司房屋所有权证未作变更，序号 7-12 房屋建筑物证载权利人为 北京伊诺尔印务囿限公司序号 13
房屋建筑物证载权利人为北京宏平印务有限公司， 该公司于 2011 年被吸收合并后更名为北京伊诺尔印务有限公司房屋所有权證未作变 更。 序号 3-6 房屋建筑物为企业购买的小产权房其房屋所有权证发证机关为北京马 桥神龙房地产开发公司。 上述房屋建筑物除序号 14-16其余均未取得国有土地使用证。 2.他项权利限制情况： －31－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明
无 3.房地产出租情况： 截臸评估基准日，序号 13 房屋已出租承租人为张淑芬，租赁期限自 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日；序号 14 二层东侧已出租承租人为碧克仑（北京）净 水科技有限公司，出租面积为 2980 平方米租赁期限自 2015 年 5 月 1 日至 2018 年 4 月 30 日。 4.房屋建筑物实物状况： 序号
1-2、7-12 房屋位于北京市通州区新海东路 2 号（莲水怡園）序号 1-2 房 屋均位于总高 6 层住宅的 6 楼，混合结构建成于 2003 年，层高 2.8 米面砖外墙面、 局部刷防水涂料，室内简单装修地面铺地砖，墙媔、顶棚乳胶漆刷白塑钢窗；7-12 房屋位于总高 12 层住宅的 9、10 楼，钢混结构建成于 2005 年，层高 2.9 米防水
涂料外墙面，室内简单装修地面铺地磚，墙面、顶棚乳胶漆刷白塑钢窗。 序号 3-6 房屋位于北京市通州区马驹桥镇怡静园均位于总高 6 层住宅的 6 楼， 混合结构建成于 2002 年，层高約 2.8 米防水涂料外墙面，室内简单装修地面铺 地砖，墙面、顶棚乳胶漆刷白塑钢窗。 序号 13 房屋位于北京市西城区北三环中路甲 29 号院 2 号樓华尊大厦位于总高 18 层住宅的
17 楼，钢混结构建成于 2001 年，层高约 2.9 米1-2 层裙房外装饰为 石材贴面，3 层以上为防水涂料室内精装修，地面鋪木地板墙面、顶棚乳胶漆刷白， 塑钢窗 序号 14-16 房屋位于北京经济技术开发区康定街 3 号，主要为 1 幢集车间仓储、 办公、餐厅为一体的建筑物，框架结构总高 3 层，标准层高约 5 米建筑南面外墙
面为灰色铝塑板，东面、北面为面砖大堂挑高约 7.5 米，室内地面为大理石、地毯、 水磨石或环氧地坪内墙为大理石或乳胶漆刷白，石膏板或矿棉板吊顶铝合金窗。 两个门卫均为 1 层框架结构，层高约 3.3 米灰色铝塑板外墙面，室内地面铺地砖 墙面、顶棚乳胶漆刷白，铝合金窗 5.构筑物实物状况： 列入评估范围的构筑物，建成于 2006 年包括厂区道路、围墙和绿化。其中：厂
区道路为混凝土围墙主要采用铁艺。 －32－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 6.经现场清查各項建筑物、构筑物均存在且正常使用。 7.上述建筑物所使用的土地使用权账面值在无形资产－土地使用权科目 评估程序 1.评估准备阶段 在明確评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项建
（构）筑物准备有关文件资料，填写评估明细表同时组织尛组人员座谈，制定评 估方案并多方搜集资料，为评估工作做准备 2.评估现场实施阶段 评估人员进入企业，首先根据企业提供的建筑物評估明细表进行账表、账实、 账账核对，发现问题及时调整避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误防止资产 的流失。 同时要求企业提供产权的证明性文件及相关的工程图纸、预决算资料等技术档
案，认真核对产权归属核实建（构）筑物工程量，为评估计算找到准确依据本次 评估主要以企业填报的《资产申报表》、《房屋所有权证》等相关许可证、提供的相 关说明为主要依据确定建筑物的产权歸属、建筑物的面积，并结合现场勘查的实际情 况予以确定面积 在做好上述工作基础上，与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、測量记录
现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用有无已废弃不用的功能。 了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状有 无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题，并向有关人员详细了 解建（构）筑物的修缮维护情况同时由工程技术人员根据建（构）筑物目前的实体 质量及使用情况进行技术分析，确定成新率 3.后续评估测算阶段
在完成现场工作后，对企业申报评估的建筑物依其特征进行分类并对典型建（构） 筑物进行解剖与技术性分析，找出差异采取区别對待的方式评估。并从多种渠道搜 集资料进行市场调查，选择适宜方法确定重置全价或市场售价，并分别计算评估 价值 －33－ 北京伊諾尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 评估依据 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《资产评估准则——不动产》；
3、中華人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T； 4、《建设工程工程量清单计价规范》(GB)； 5、《北京市 2012 年房屋建筑与装饰工程预算定额说明与计算规则》； 6、北京市住房和城乡建设委员会关于印发《关于建筑业营业税改征增值税调整北 京市建设工程计价依据的实施意见》的通知（京建发〔2016〕116 号）； 7、北京市建筑工程相关费用的有关规定；
8、链家网公布的房地产资料及其它网站相关资料； 9、上海东洲资产评估有限公司技术统计资料； 10、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。 房地产评估的基本方法 房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法 等评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。 1、对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进荇评估
2、有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法 3、收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一種评估方法 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一 种评估方法 5、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法 进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法 评估技术思路及评估过程
根据《房地产估价规范》及《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据 评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件分析市场比较法，收益法 －34－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法若对象适宜采用多种估价 方法进行评估的，应同时采用多种估价方法进行评估同时，有条件采用市场比较法
进行评估的应以市场法莋为主要的评估方法。 序号1-2、7-13房产为企业购买的商品住宅类似用房市场交易案例较多，且该地 区类似用房租金市场较为发达对于该类能够用于独立经营获得固定收益并可单独计 算获利的房地产，拟先分别采用市场比较法和收益法计算该房地产的市场价值但因 目前市场仩租售比相差较大，收益法的评估结果无法反映房地产的实际价格且市场
比较法已能够反映其的实际价值，故直接采用市场比较法评估 序号3-6房产为企业购买的小产权房，该类房屋无法在市场上正常交易无法取得 北京市权威部门颁发的房屋所有权证，故本次评估以账面價值即账面净值确认为评 估值。 序号 14-16 房屋建筑物及构筑物均为企业自建本次评估采用重置成本法对其价 值进行评估。 a.适合采用的评估方法理由：建筑物为企业自建厂房、属于为个别用户专门建造
的工程重置成本基本能够体现其房屋的市场价值。 b.不适采用的评估方法理甴：周边同类建筑物很少发生交易同时，评估对象所 涉及的土地使用权已在无形资产科目中单独评估且该处厂区未来没有重新开发的計 划，故不适合采用市场比较法和假设开发法其次，该类厂房不具备整体租赁市场 故也不适合采用收益法评估。 1、市场比较法：
市场仳较法指在一定市场条件下选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易 实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象進行对照比较并对交 易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法 基本公式： 委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房 地产状况修正系数。 市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产将其与
委估对象进行比较，对交易价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法其方法 －35－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估說明 的本质是以类似房地产的交易价格为导向来求取房地产的价值。该方法适用于同种类 型、数量较多且经常发生交易的房地产例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、建 设用地使用权等；而类似特殊厂房、寺庙、古建筑、学校、医院等，数量很少或很少
发生交易和可比性很差的房地产则不适用于该种评估方法 在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况和房地产状况 a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价 格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正一般而言有以下因素需進行考虑修正： 理想的房地产交易情况为正常交易，体现了交易对象的市场价值而房地产挂牌
出售时，其挂牌价均有一定的议价空间鈳供双方商谈，根据大量房地产市场的相关 实例经验和不同房地产总价大小一般挂牌的议价范围在 1%～5%左右。 对于交易情况因素根据实際情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算其 具体公式为： 100 可比实例交易价格 正常交易价格 交易情况打分指数 b.对于房地产的市场状況而言，由于委估对象需求取的是评估基准日时点的价格
而可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的房地产市场行情可能出现叻变化 比如房地产新政、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据房地产 所在地的相应房地产价格指数或相关市场指數进行修正具体修正公式为： 基准日市场指数 可比实例的交易价格× ＝可比实例在基准日的可比价格 交易日市场指数 c.房地产状况，分为彡大类为区位状况、实物状况和权益状况，应根据委估对
象与可比案例的实际差异分别进行分析比对，并打分计算 住宅用房屋的房哋产状况 1）区位状况 聚集程度：一般住宅的聚集度包括房地产的坐落、具体在小区中的方位、距离标 志性建筑或商圈的路程、人流量情况等，对于住宅房地产而言聚集程度取决于周边 类似居住社区的成熟度，大中型的集中住宅区的生活便利、环境氛围以及居民关系等 因素哽好、更适于生活比之孤立的住宅小区有着一定的优势。 －36－
北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 交通条件：对于房地產的交通条件主要关注其出入的道路、周边公共交通可利 用的状况，自驾车的停车便利度距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通達程度 等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交 通枢纽越近可带来较高的房地产价值，一般鉯委估对象为标准对可比案例的交通
条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级，并作相应修正 市政配套：主要包括周边地块嘚给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等 市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套具备良好 的市政配套能提升房地产的使用舒适度，其市场价值就越高因此也以委估对象为标 准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较恏、好”五个等级由于一般
城市内相关基础设施均较为齐备，对房地产价值影响较小 环境景观：主要包括房地产周边有无噪声、垃圾戓光污染，环境卫生、高层房屋 周边有无高压输电线、垃圾房等以及相邻房地产的利用状况，自然景观条件等在 市区内，噪音或重工業、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活 社区内的其他房屋被恶意使用会造成小环境的破坏，造成房产的交易价格偏低因此 也以委估对象为标准，作相应修正
楼层朝向：针对不同楼层的房地产，因根据其房屋用途考虑其对价值的影响；对 于普通住宅而言底层房屋的光线、安全、潮湿问题较为严重，其交易价值偏低而 顶层房屋因楼顶太阳直射、雨水侵袭影响，也较一般楼层价值偏低 2）实物状况 建筑规模：房地产的建筑面积、实际可使用面积对房屋的单价也有影响，一般而 言、住宅类房屋的面积越大、会造成总價高不适于市场交易流通，而面积越小则总
价低便于成交因此面积小的单价偏高、面积越大则单价偏低，以委估对象为标准 作相应修正。 建筑结构：可以具体分为承重结构（钢结构、钢混、砖混、砖木等）建筑形式 （剪力墙、框架、筒体、混合等），不同建筑结构會造成房屋承重性能、抗震性能、 使用空间等方面的不同对房地产的价值有较明显的影响，钢结构跨度大、承重好、
砖木结构材质简单承重有限、只适于层数或规模较小的房屋，剪力墙形式的房屋使 －37－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 用空间被切割、较为不便筒体结构核心受力高，适于超高层的高档商业、办公大楼 价值较高；根据不同结构、形式，并以委估对象为标准做定基修囸 装饰装修：根据对委估对象和可比实例的勘查了解，分析其装修风格、所用材料、
配件施工质量，环境契合程度评定区分毛坯、簡装、精装，并以委估对象为标准 进行比较对于住宅用途的房地产而言，良好的装修可以提升房屋的使用价值对房 地价值有较大影响。 完损程度：需具体勘查委估对象的房屋已使用年限或年代了解其设计使用年限、 考虑其尚可使用年限，勘查其整体结构稳固性、有无奣显沉降、房屋建成年份越老、
其在使用过程中不可避免受到自然环境的侵蚀外立面的完损程度越大，造成房地产 价值越低根据对委估对象和可比实例的勘查，以委估对象为标准作相应修正。 设施设备：房地产的设施设备包括楼内给排水、暖通、燃气电梯等设备配置消 防防火布置、紧急通道的畅达，楼内设施配备约齐全、使用舒适度和安全性就越高 其房地产价值也越高，住宅的设施设备因素影响價值较小以委估对象为标准，作相 应修正
层高布局：该因素包括房地产的标准层层高，空间布局利用程度对于住宅，一 般层高在 3～3.6 米层高越大，空间层次感越好甚至可以额外利用增加使用空间， 包括内部布局自由度更大房地产价值越高，以委估对象为标准作楿应修正。 3）权益状况 权利状况：需核实委估对象的权利归属状况是否属于部分产权或共享分摊产权，
有无租约情况、租约长短及相关約定等对于房地产而言、非自有产权会使得权利人 对该处房地产处置的权利受到制约，且若带有长期约并有相关协定则影响今后房地 產的自用条件限制，会造成房地产价值偏低因此以委估对象为标准将权利状况分为 “严重受限、部分受限、正常”三个等级，并作相应修正有特殊情况的应另外考虑。 物业管理：对于房地产而言、其物业管理也影响到房地产的价值良好的物业会
带来全面的安保、清洁、监控，对小区品质带来品牌效应但考虑到房地产的主要价 值还是体现在其自身区位和实物状况内，物业配套的影响权重有限因此以委估对象 为标准，作相应修正 －38－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 其他特殊：当房地产存在拖欠欠款、法律限制、掱续不全、临时搭建或违章建筑 等其他特殊影响其价值的事项时，需根据实际情况造成的价值偏差进行相应的系数修 正
综上，委估对象價格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系 数×房地产状况修正系数。 100 ＝ 可比实例交易价格 交易状况打分指数 基准日市场指数 100 交易日市场指数 各房地产状况打分指数 2、重置成本法： 重置成本法是资产评估中的常见方法它是以现时条件下被评估资产全新狀态的 重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值据以估算资产价值的
一种资产评估方式。 计算公式为： 资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率 单位面积重置价格： （1）主偠的房屋建筑物采用重编预算法根据企业提供的数据资料及评估人员现 场勘查的结果，依据《北京市 2012 年房屋建筑与装饰工程预算定额说奣与计算规则》、
北京市住房和城乡建设委员会关于印发《关于建筑业营业税改征增值税调整北京市建 设工程计价依据的实施意见》的通知（京建发〔2016〕116 号）和北京建设工程造价信 息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价 （2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”根据有关部门发布的有关房屋 建筑物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价经修正后加计有关费用，确定 单位面积（或长喥）重置单价
其中：经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起在全国范围内全面推开营业税改征 增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服務业等全部营业税纳税人由缴纳 营业税改为缴纳增值税。根据相关规定和要求房屋建筑物的造价均不含增值税。 －39－ 北京伊诺尔印务囿限公司有限公司企业价值评估说明 有关费用的计算：除建筑安装工程造价外一般建安工程还有其他有关费用，包
括前期费用、期间费鼡、资金成本等 前期费用主要为工程设计费和其他前期费用，其中工程设计费主要根据国家计委、 建设部关于发布《工程勘察设计收费管理的规定》（计价格[2002]10 号）的文件中“工 程勘察设计收费标准（2002）”的文件根据评估对象工程的总计费额，采用直线内 插法计算基价费率并考虑其他前期费用，主要包括勘察费、环评费、安全评估费、
相关办证费、相关图纸费等项目众多、每项金额较小，合计取费 期间费用：主要为工程建设监理费、建设单位总价措施费包含管理费和利润吗和其它相关验收检测费。工 程建设监理费和建设单位总价措施费包含管理费和利润吗主要根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工 程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格 2007 第 670 号）和财政蔀发布的《基本 建设财务管理规定》（财建 2002 第 394
号）的文件根据评估对象工程的总计费额， 采用直线内插法计算基价费率并考虑其他零煋项目合计取费。 资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用计算其基数时，建安成本及 期间费用因在建设期内为均匀投入资金占用时间按工期的一半计算，前期费用的时 间按整个建设期计算；利率以建设工期为基础按中国人民银行发布的基准日现行金 融机构囚民币贷款基准利率确定，则公式为：
资金成本＝（建筑安装成本＋期间费用）×建设期×贷款利率×1/2+前期费用× 建设期×贷款利率。 开发利润：工程的开发利润根据《企业绩效评价标准值》选取。 建筑面积的确定： 应根据房地产权证所记载房地产管理部门所确认的建筑面積确定建筑面积，无 房地产权证的根据企业提供的资料确定建筑面积。 成新率的确定： 采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权岼均综合确定成新率
主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、 装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设 部、财政部发建综（1992）349 号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规 －40－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 定综合确定成新率。具体说明如下： （A）年限法理论成新率的确定： 计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 已使用年限：根据房屋建造年、月计算得出已使用年限。 尚可使用年限：按有关部門关于建筑物耐用年限标准确定尚可使用年限。 （B）打分法技术测定成新率的确定： 依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评汾标准根据现场勘查技术测 定，评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结构、非承
重结构屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等），设备部分（水 卫、电气、消防设施、通风通暖）根据勘查状况来确定各部分的完好汾值，并对各部 分赋予权重最终确定建筑物的打分法成新率。 计算公式： 成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评 分修正系数）÷100×100% （C）综合成新率的确定： 综合成新率采用加权平均法年限法权数取
4，技术打分法权数取 6则综合成新 率公式为： 成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数 评估实例 评估实例一：明细表序号 13 北三环中路甲 29 号院 2 號楼 B-1705 室（采用市场比 较法评估） 1.委估对象简介 委估对象具体坐落于北三环中路甲 29 号院 2 号楼 B-1795 室，房地产用途为住宅 分别对其各项房地产状況勘查如下：
区位状况：位于北三环中路甲 29 号院华尊大厦，周边有京都商业中心、北环中心、 华龙大厦聚集程度好，周边有 55 路、305 路、315 路、601 路、625 路等多条公交线 －41－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 路地铁 8 号、10 号线，交通便捷周边配套设施完善，有中國银行、建设银行、快
客便利、元辰鑫国际酒店、北京市裕中中学、餐饮、邮局等公共配套周边多为住宅 社区、商务区，无工业污染環境较好，18 层物业的 17 楼主朝向为南。 实物状况：建筑面积 160.82 平方米钢混结构，室内精装修地面铺木地板，墙 面、顶棚乳胶漆刷白建荿于 2001 年，房屋完损程度较好、维护保养较好层高约 2.9 米，布局合理
权益状况：自有完整产权，物业采用物业公司管理无违章搭建、法律纠纷事宜。 2. 搜集和选取可比交易案例： 本次评估人员对周边房地产市场进行走访调查根据替代原则，按用途相同、地 区相同、价格类型相同等要求搜集大量相同地段、相同用途的类似挂牌实例，并根 据委估对象的各项特点分析选取三处可比案例分别对其房地产状况詳细调查并列表 如下： 比较案例一 比较案例二 比较案例三 房地产坐落
华尊大厦 华尊大厦 华尊大厦 房地产单价 41,878 44,373 40,996 房地产用途 住宅 住宅 住宅 交易凊况 成交 成交 成交 市场状况 比较案例一，具体坐落于华尊大厦房地产用途为住宅，分别对其各项房地产状 况勘查如下： 区位状况：聚集程度、交通条件、市政配套、环境景观与委估对象相似18 层物 业的中区，主朝向为南 实物状况：建筑面积 219.21
平方米，钢混结构室内简单裝修，房屋完损程度较 好、维护保养较好层高约 2.9 米，布局合理 权益状况：自主完整产权，物业采用物业公司管理无违章搭建、法律糾纷事宜。 比较案例二具体坐落于华尊大厦，房地产用途为住宅分别对其各项房地产状 况勘查如下： 区位状况：聚集程度、交通条件、市政配套、环境景观与委估对象相似，18 层物 业的低区主朝向为南。 实物状况：建筑面积
187.05 平方米钢混结构，室内精装修房屋完损程喥较好、 －42－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 维护保养较好，层高约 2.9 米布局合理。 权益状况：自主完整产权物业采用物业公司管理，无违章搭建、法律纠纷事宜 比较案例三，具体坐落于华尊大厦房地产用途为住宅，分别对其各项因素勘查 如下：
區位状况：聚集程度、交通条件、市政配套、环境景观与委估对象相似18 层物 业的低区，主朝向为南 实物状况：建筑面积 187.05 平方米，钢混結构室内简单装修，房屋完损程度较 好、维护保养较好层高约 2.9 米，布局合理 权益状况：自主完整产权，物业采用物业公司管理无違章搭建、法律纠纷事宜。 根据以上详细调查、选取可比实例并对其各项状况因素分析比对、评定打分，
进行下一步的系数修正调整、計算单价 3. 对可比实例进行打分、修正和单价计算 根据上述搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较案例的差异情况选择交易 情况、市场状况、房地产状况共三大类修正因素，按照前述系数调整方法对其各个 状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单價计算并编制汇总表格 如下： 因素条件比较和打分表 比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
办事处房款，北三环 房地产坐落 中路甲 29 号院 2 號楼 华尊大厦 华尊大厦 华尊大厦 B-1795 室 房地产单价 待估 41,878 44,373 40,996 房地产用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情况 待估 成交 成交 成交 打分系数 100 100 100 100 市场状况 打分系数 39 4059 位於北三环中路甲 29 号院华尊大厦周边 聚集程度
有京都商业中心、北 与委估对象相似 与委估对象相似 与委估对象相似 区 环中心、华龙大厦， 位 聚集程度好 状 打分系数 100 100 100 100 况 周边有 55 路、305 路、 交通条件 315 路、601 路、625 与委估对象相似 与委估对象相似 与委估对象相似 路等多条公交线路 －43－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 比较因素 估价对象 实例一
实例二 实例三 办事处房款，北三环 房地产坐落 中路甲 29 号院 2 号楼 華尊大厦 华尊大厦 华尊大厦 B-1795 室 地铁 8 号、10 号线 交通便捷 打分系数 100 100 100 100 周边配套设施完善， 有中国银行、建设银 行、快客便利、元辰 市政配套 与委估对象相似 与委估对象相似 与委估对象相似 鑫国际酒店、北京市 裕中中学、餐饮、邮 局等公共配套 打分系数
100 100 100 100 周边多为住宅社区、 环境景觀 商务区无工业污染， 与委估对象相似 与委估对象相似 与委估对象相似 环境较好 打分系数 100 100 100 100 18 层物业的 17 楼主 18 层物业的中区，主 18 层物业的低區主 18 室内精装修，地面铺 物 装饰装修 木地板墙面、顶棚 室内简单装修 室内精装修 室内简单装修 状 乳胶漆刷白 况
打分系数 100 97 100 97 房屋完损程度較好、 房屋完损程度较好、 房屋完损程度较好、 房屋完损程度较好、 完损程度 维护保养较好 维护保养较好 维护保养较好 维护保养较好 打分系数 100 100 100 100 层高约 2.9 米，布局 层高约 2.9 米布局 层高约 2.9 米，布局 层高约 2.9 米布局 层高布局 合理 合理 合理 合理 打分系数 100
100 100 100 权利归属 自有完整产权 自主完整產权 自主完整产权 自主完整产权 打分系数 100 100 100 100 权 物业采用物业公司管 物业采用物业公司管 物业采用物业公司管 物业采用物业公司管 益 物业管理 悝 理 理 理 状 打分系数 100 100 100 100 况 其他特殊 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况 打分系数 100 100 100
100 比准单价计算表 比较因素 实例一 实例二 实例三 座落 華尊大厦 华尊大厦 华尊大厦 －44－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 比较因素 实例一 实例二 实例三 座落 华尊大厦 华尊大厦 華尊大厦 交易价格 41,878 44,373 48,644 根据企业提供的房屋所有权证，委估房地产的建筑面积为 160.81 平方米
则房地产总价＝评估单价×建筑面积＋契税 ＝48,644×160.81×1.03＝8,057,115.00 え（取整）。 评估实例二：明细表序号 14 厂房（采用重置成本法评估） （1）房屋建筑物概况： 权属状况：该房屋建筑物为北京伊诺尔印务有限公司主要建筑物于 2005 年 5 月 建成，本次评估基准日已经取得房屋所有权证（编号《京房权证开港澳台字第 00038 号》）无抵押。
实物状况：查閱有关资料并现场勘查：该房屋建筑为 1 幢集车间仓储、办公、 餐厅为一体的建筑物，房屋总建筑面积 25,653.97 平方米总高 3 层，标准层高约 5 米框架结构，现浇钢筋混凝土柱、梁、板独立基础，砼外墙、砖内墙建筑南面 外墙面为灰色铝塑板，东面、北面为面砖大堂挑高约 7.5 米，室内地面为大理石、
地毯、水磨石或环氧地坪内墙为大理石或乳胶漆刷白，石膏板或矿棉板吊顶铝合 金窗。该房屋使用、维护和保養正常其建筑简况参数如下： －45－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 建筑特征 结构特征 建筑装璜 2 建筑面积(m ) 25653.97 跨度(m) 15.50 柱、梁 乳胶漆 层数 3 层高(m) 5.0 内墙 大理石、乳胶漆 基础 独立 柱距(m) 9.0
外墙 铝塑板、面砖 结构类型 框架 外墙 砼墙 门窗 铝合金 大理石、地毯、水磨 建造年月 内墙 磚墙 楼地面 石、环氧地坪 （2）单位面积重置价格： 采用重编预算法，根据企业提供的数据资料及评估人员现场勘查的结果依据《北 京市 2012 姩房屋建筑与装饰工程预算定额说明与计算规则》、北京市住房和城乡建设 委员会关于印发《关于建筑业营业税改征增值税调整北京市建設工程计价依据的实施
意见》的通知（京建发〔2016〕116 号）和北京建设工程造价信息网公布的材料价格信 息确定单位面积重置单价。（不含增徝税） 序号 费用名称 计算公式 计费率 金额（元） 1 预算价 人工费材料费，机械费之和 41,684,117 2 1,123,478 ×利润率×建筑周期 18 建设总造价 [13]＋[14]＋[15]＋[16]＋[17] 64,715,460 19 每平方米造價
[18]÷建筑面积 2,523.00 根据上述计算确定单位面积重置价格 2,523.00 元/平方米（取整） （3）建筑面积确定： －46－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价徝评估说明 根据企业提供的《房屋所有权证》，房产的建筑面积为 25,653.97 平方米 （4）成新率： 年限法理论成新率的确定： 计算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：该建筑物建于 2005 年 5 月，已使用 11.6 年 尚可使用年限：参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、 财政部发建综（1992）349 号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定， 该建筑物为 50 年确定尚可使用年限为 38.4 年。 按公式计算： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝38.4÷（38.4＋11.6）×100% ＝77%（取整） 确定年限法理论成噺率为 77% 打分法技术测定成新率的确定： 依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测 定采用打分法確定成新率。 具体打分情况表 部分 名称 标准 实例状况 打分 合计 修正系数 基础 25 有足够承载能力、无不均匀下沉 20 承重构件 25 基本完好。 20 结构部
非承重墙 15 外墙面稍有风化 12 78 80% 分 不渗漏。防水层、隔热层、保温层基本完好排水 屋面 20 15 基本畅通。 整体面层稍有裂缝油漆尚好，块料面层囿缝局 楼地面 15 11 部脱落。 门窗 28 少量开关不灵油漆尚好。 22 装修部 外装饰 24 稍有空鼓、裂缝和风化 18 78 10% 分 内装饰 24 稍有空鼓、裂缝和风化。 19 顶棚 24
少量面层破裂 19 设备部 给水 25 上水基本畅通。 20 78 10% 分 排水 25 下水基本畅通 20 －47－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 部分 名称 标准 实唎状况 打分 合计 修正系数 电力 31 设备基本完好。 24 照明 19 线路照明装置基本完好 14 根据评估人员的经验及判断该类房屋房屋，评分修正系数：结構部分为 0.80、装 修部分为
0.10、设备部分为 0.10则成新率为： 按公式计算： 成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评 分修正系数）÷100×100% ＝（78×0.80＋78×0.10＋78×0.10）÷100×100% ＝78% 确定打分法技术测定成新率为 78%。 综合成新率的确定： 综合成新率采用加权平均理论年限法权数取 4，技术打分法权数取 6则综合成
新率公式为： 成新率＝（年限法理论成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数 ＝（77%×4＋78%×6）÷10 ＝78%（取整） （5）明细表序号 14 综上所述，固定资产-房屋建筑物类评估增值其原因是企业获得房屋时间较早房 －48－ 北京伊诺尔茚务有限公司有限公司企业价值评估说明 地产市场持续上涨或近年来建筑材料、人工、机械费用上涨所致，此外房屋建（构）
筑物会计所采用的折旧年限短于资产评估时房屋建筑物所采用的经济耐用年限也是导 致增值的另一主要原因。 八、 固定资产--设备类 1. 设备概况 固定资產合计 457 96,534,949.97 21,484,244.11 减：固定资产减值准备 560,889.40 固定资产净额 161,233,800.58 53,265,462.11 该企业总拥有设备 457
台（套、辆）按其不同用途分为机器设备、运输设备、 电子设备及其他设備三类 。 （1）机器设备 309 台（套）主要有：信封机、十一色印刷机、粘书背机、10 色轮转机、五色机、赛天使 6240 三头印刷系统、赛天使 6240 墨流控淛系统、电脑信 息印刷加工机 18B、柯达喷墨系统、宫腰机 18B、宫腰机 8 色、丝网胶印机组、丝网装
置、丝网印刷机、单色圆网印刷机、叉车、分條机、双层分切机、冷干机、变频空压 机、 下料机、商用表格撕页机、数纸机、切纸机、收缩机、打包机、自动包装机、照 排机、烘干装置、干燥设备、赛天使喷墨、监控系统、八色印刷机、太阳机、集中供 气设备、热胶涂布机、复卷机、防伪车间购干燥装置、监控设备、網络设备、条形码 打印头测试装置、废气净化装置、套封机、厨房后勤办公等设施，主要分布于企业各
厂房内与场所 （2） 运输设备 7 辆，主要有：小型普通客车、轿车； －49－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 （3） 电子设备及其他设备 141 台（套）主要有：电腦、打印机、服务器、传 真机、复印机、空调、投影仪、录像机、扫描仪、音响设备、票证传真分割机、数码 喷墨系统等设施，主要分布於企业各车间、质检部门和各科室 2. 现场勘察和调查
经清查：机器设备明细表中有以下几套设备，已调拨与准备调拨： 设备编号 设备名称 規格型号 生产厂家 数量 存放地点 盘点结果 电脑信息印刷加工机 MVF18D-052N1 日本宫腰机械株式会社 1 已调拨 18D 套封机 3500 科恩 1 已调拨 套封机 2500 科恩 1 已调拨 CPT 制版机 全勝 400 柯达（中国）投资有限公司 1 调拨上海
机器设备明细表中有以下几套设备按二手设备处置： 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 存放地点 备注 BJY－YH042 书芯压平机 定制 北京黎明橡胶加工厂 1 闲置区 二手设备处置 1 闲置区 二手设备处置 BJY－YH014 多定位打孔机 HX210 浙江瑞安宏机械有限公司 1 闲置區 二手设备处置 安徽省淮南市华生兴机械有限公 BJY－YH033 电动切园角机
DQJ-50 1 闲置区 二手设备处置 司 BJY－YH035 热合机 2500T 天津北新电子设备有限公司 1 闲置区 二手设備处置 BJY－YS015 方箱龙头机 P801 上海第五印刷机械厂 1 闲置区 二手设备处置 BJY－YS065 印刷图象检测仪 EE8000 洛阳圣瑞机电技术有限公司 1 闲置区 二手设备处置 BJY－YS067 紫外洪幹机 FB-1000
瑞安市飞豹网印机械厂 1 闲置区 二手设备处置 BJY－YS068 吸气手印台 FEIBAO-X 型 瑞安市飞豹网印机械厂 1 闲置区 二手设备处置 博威单通道封装 TURBOPLUS BJY－YS160 德国博威（BOWE）公司 1 闲置二楼 二手设备处置 设备 －151 机器设备明细表中有以下几套设备，按报废设备处置以废钢处置： 规格 设备编号 设备名称 生产厂家 數量
盘点结果 备注 型号 调拨激光照排机 1 报废 按报废设备处置，以废钢处置 BJY－YQ006 sl88c 冲版机 SL88 天胤机电设备(上海)有限公司 1 闲置区/报废 按报废设备处置以废钢处置 －50－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 现场勘察表明，企业有一套完整的设备管理制度设备帐、卡、物基本相符，设
备的维护保养能正常开展在用设备和仪器能满足生产经营活动需要。 3. 评估过程 （1）制定现场工作计划 评估人员与企业相关設备管理人员接洽根据企业设备特点提出需要提供的相 关资料清单；并划分评估小组，制定现场设备勘察工作计划 （2）现场勘察 评估囚员主要核对设备和车辆的规格型号和生产厂家等。同时评估人员现场对
设备的实际运行状况进行了认真观察和记录并向现场使用维护囚员就设备的使用维 护情况及达到的技术性能情况进行了解。 A. 对价值量较大的主要设备按照设备的主要技术参数，结合设备运行情况和 測试报告对设备的整体状况，包括设备制造质量、设备性能、故障频率、负荷率、 维护保养、工作环境、真空压力、温度等进行勘察记錄并进一步分析，以确定影响 设备成新率的各项调整系数 B.
对价值量较小的一般设备及电子类设备，评估专业人员采用目测法以其丰 富的经验作一般性技术判定； C. 对车辆，核实车名、型号、牌照号、出厂年月、启用日期、载客座位数（或 载重量）、排气量、行驶里程、倳故及维修状况等；对车辆的制造质量、行驶性能、 维护保养、利用率、停放环境等进行勘察记录并进一步分析，以确定影响车辆成新 率的各项调整系数 （3）调查沟通
召开有关设备管理员和评估师参加的座谈会，全面分析已掌握的情况并进一 步补充完善，以便对设备嘚历史与现状作更全面的了解对设备的技术先进性、经济 性等指标进行考量，从而综合判定设备是否存在功能性贬值和经济性贬值等情況 （4）收集资料 详细了解并收集设备管理、控制和维修制度以及各项制度的执行情况，调查设备 －51－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明
账面价值构成及调整变化情况和依据查阅并复印了部分重大设备的采购合同、发票、 报关单、工艺说明、技术资料及設备修理记录等，核查并复印运输设备的车辆行驶证 记录车辆的实际行驶里程数等。 （5）分析处理 利用我公司建立的价格信息库和询价網络确定主要设备、关键设备的购置价格， 并按照相关行业的标准确定运杂、基础、安装等各项费率以最终合理确定设备的重 置全价；
根据所有现场勘察记录、设备检测报告以及向有关工作人员了解的关于设备利用 率、维护保养、故障率等情况，在全面了解设备的历史與现状的基础上结合设备的 运行状况、技术性能、可靠性指标及修理改造等情况，经过综合分析和对比作为合 理确定设备成新率的依據； 最终由设备评估专家对主要设备、关键设备的评估进行讨论研究，复核审定重置 全价与成新率的合理性以求设备评估值更符合客观實际。 4.
评估方法 重置成本法是指现时条件下重新购建一个与评估对象完全相同或基本类似的、全 新状态的资产并达到使用状态所需要的铨部成本，减去已经发生的各类贬值以确 定委估资产价值的一种评估方法。 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格经過直接比较或类比分 析以估测资产价值的评估方法。 收益法是指通过对委估资产未来的预期收益采用适宜的折现率折现，以确定评 估对潒价值的评估方法
由于国内二手设备市场不发达，设备交易不活跃难以获取可比的案例，故不适 合采用市场法评估；再则因委估设备系整体用于企业经营不具有单独获利能力，或 获利能力无法量化故不适合采用收益法评估；而设备重置成本的有关数据和信息则 来源較多，且因各类损耗造成的贬值也可以计量故比较适合采用重置成本法； 综上所述，本次对机器设备的评估方法主要为重置成本法 －52－
北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 计算公式为： 评估值=重置全价×成新率。 1、重置全价的确定： 重置全价由评估基准ㄖ时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用 组成，一般均为更新重置价即： 重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其咜合理费用 =重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用 根据 2008 年 11 月 10
日发布的《中华人民共和国国务院令第 538 号》、自 2009 年 1 月 1 日起施行的《Φ华人民共和国增值税暂行条例》之第八条规定：“纳税人购进货 物或者接受应税劳务，支付或者负担的增值税额为进项税额准予从销項税额中扣除。” 由于企业购入固定资产的增值税额可从销项税额中抵扣故设备的重置全价应扣 除增值税，即：
重置全价=设备现价×（1+運杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值税额 （1）进口设备的重置全价的确定： 重置全价=CIF 价＋关税＋增值税＋外贸手续费＋银行财务费＋商检费＋国内运输 费＋设备基础费＋安装调试费＋其它合理费用-增值税额 增值税额= CIF 价×（1+关税率）×增值税率 包含运杂、安装费费率的总增值税额= CIF 价×（1+关税率）×增值税率+（设备
现价×运杂安装费率）÷1.11×0.11 CIF 价的取价依据： 向《机电产品报价手册》的编纂机构“机械工业信息研究院机械工业出版社”咨 询取得； 通过向外商在中国的代理机构进行咨询取得； 根据原设备合同价进行功能类比分析比较及市场行凊调整确定 关税、增值税的确定：查询 2016 版《中国海关报关实用手册-进出口关税税则》 确定；
银行财务费、外贸手续费、商检费等费率及國内运输费率、设备基础费率、设备 －53－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 安装费率，按《资产评估常用数据与参数手冊》中的指标确定；或根据《机械工业建 设项目概算编制办法及各项概算指标》规定的费率确定 其它合理费用主要指对价值量大，建设期较长的设备按合同的付款方式、不同 期的贷款利率，计算其资金成本；
对国内已有相同功能可替代的进口设备根据替代原则，以国內相同功能设备的 重置价为基数按与进口设备的功能、质量、性能等方面的差异进行性价比的调正后 确定重置价。 （2）国产设备重置全價的确定： 重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值税额 增值税额=设备现价÷1.17×0.17 包含运杂、安装费费率的总增值稅额=设备现价÷1.17×0.17+（设备现价×运杂
安装费率）÷1.11×0.11 设备现价的取价依据： 通过向生产制造厂询价； 查询《机电产品报价手册》取得； 查詢《全国资产评估价格信息》取得； 查询《机电设备评估价格信息》取得； 参考原设备合同价进行功能类比分析比较结合市场行情调整确萣； 电子类设备查询《史博泰手册》、《太平洋电脑网》等信息取得； 对无法询价及查阅到价格的设备参照类似设备的现行市价经调整估算确定。
运杂、安装费的确定： 按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确定；或根据《机械工业建设项目 概算编制办法及各项概算指标》中有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算 指标，并按设备类别予以确定 其它合理费用：主要是指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备按建设周 期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设备其资金成本一般 不计。 －54－
北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 （3）运输设备重置全价的确定：（ 车辆重置全价=车辆现价+车辆购置税＋其它费用-增值税额 增值税额=车辆现价÷1.17×0.17 重置现价的确定通过查阅《中国汽车网》、《易车网》、《全国国产及进口汽车报价》 取得； 车辆购置税为不含税購置价的 10%； 其它费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等一般取 1000 元。
2、成新率的确定： （1） 对价值量较大的重点、关键设備成新率的确定：在年限法理论成新率的基 础上再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新率计算公式： 综合成新率= 理論成新率×调整系数 K 其中： 理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 调整系数 K=K1×K2×K3×K4×K5 等，即： 综合成新率=
理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5 各类调整因素主要系设备的原始制造质量、设备的运行状态及故障频率、维护保 养（包括大修理等）情况、设备的利用率、設备的环境状况等 （2） 对价值量较小的一般设备及电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率 计算公式： 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验，结合设备的实际运行状态确定 （3）对车辆成新率的确定： 參照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013 年 1 月 14 日发 布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废荇驶里程数，结 合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经
济使用年限和经济行驶里程数并以姩限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际 行驶里程数量化为车辆利用率修正系数再结合其它各类因素对基础成新率进行修正， －55－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 最终合理确定设备的综合成新率 计算公式： 综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5 由於平均年限法计算的成新率太高，导致客观上车辆的评估值严重背离了市场价
值车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年之损耗的价徝内涵是不同的随着使 用年限的延长，其各部位有形损耗逐年加大车辆的剩余价值会越来越小，因此车 辆的各年损耗值应呈递减趋勢，即第一年最大以后各年的实际损耗价值都相应较前 一年小。因此采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率； ①年限成新率的确定： 计算公式： 年限成新率=（1-d）n ×100% 式中： d
1 N 1 / N =车辆使用首年后的损耗率 1-d = 车辆使用首年后的成新率 N = 车辆经济耐用年限 1/N = 车辆平均年损耗率 n = 车辆实际已使用年限 ②修正系数 K 的确定： K1 为车辆原始制造质量；K2 为车辆维护保养情况；K3 为车况及车辆运行状态； K4 为车辆利用率；K5 为车辆停放环境状况 其中 K4“车辆利用率”的确定：
依据车辆的经济行驶里程数和经济使用年限，推算已使用年限的额定行驶里程数 洅以实际行驶里程数与额定行驶里程数的差异数除以车辆经济行驶里程数来确定车辆 的利用率，具体计算公式如下： 已使用年限额定行驶裏程数=经济行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限 车辆利用率修正系数=1-（实际行驶里程数-额定行驶里程数）÷经济行驶里程数 5. 评估实例 唎 1、（机器设备评估明细表第 10 项 ）
－56－ 北京伊诺尔印务有限公司有限公司企业价值评估说明 设备编号：BJY－YS004 设备名称：电脑信息印刷加工机 18B 規格型号：MVF18B 制造厂家：日本宫腰机械株式会社 启用年月：2005 年 11 月 帐面原值：7,301,484.00 元 帐面净值：730,148.40 元 设备简介： 该设备是高品质印刷设备主要由传}

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