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买房很纠结、办证很复杂，售楼处、民政局、房产局、银行、公积金管理核心等等，让人眼花缭乱、人艰不拆。立足服务网友，打破迷局，抽丝剥茧，丛向买房流程、横向各阶段要点，为大家买房提供“全局”式的眼光，掌握买房所有流程、各项要点。买房从此变得与众不同，麻麻也再不用担心我买房办证一趟又一趟。加了名，婚前购房的部分依然是属于你的，她只是分得了一半债务。而且你们以后就真的是同甘共苦啦！*为大家讲讲夫妻间房产证去名以及离婚析产的相关情况。

可以双方凭身份证，户口本，离··婚证书，经过公证的离异协议（上面注明住房分割细则，住房归谁），以及住房房产证，契税证，土地证。两人一起到该住房所属房管部门，申请办理离异房产析产过户，重新办理一方姓名房本，就可以，只要证件齐全，只有几百元搞定，没有任何税费，析产过户前提，住房贷款还清，无抵押！

两种离婚析产方式的不同：

案例：夫妻离婚后，房产证上另一方的名字怎么去掉？近日，有市民拨打本报呼叫核心热线说：房屋属于夫妻共同所有，现离婚后房子产权协议到男方名下，房产证怎么把前妻的名字去掉？市房管局回复：按登记办法要求，夫妻双方通过司法方式离婚的可以单方申请，如果协议离婚要双方申请，要求产权人双方当事人到场申请。若已离婚不方便到场，有两个方式来解决：一是公证委托，对方可以委托前夫或亲朋好友代为办理，二是若对方不配合，可以通过司法途径要求对方配合履行义务。

案例二：我和前夫已经协议离婚一年，当时在民政局离婚协议上约定房子归我，在离婚协议书上签字后，前夫一直不配合办理过户怎么办？碰到这种渣前夫，可以以不履行离婚协议为由向法院起诉。如果对方不配合，则是对离婚协议书的不履行，属违约行为，可以向法院起诉，要求对方履行离婚协议书，如果法院判决后对方仍不履行，可以申请法院强制执行，法院可以向房管部门送达协助执行通知书，这样就可以办理过户了。

有些房子是没有房产证也没有土地证的，这种情况有很多不通的原因。有的是小产权的房子，有的是还没有办理房产证的房子，还有违规建设的房子，或者其他的情形。那么没有房产证也没有土地证得房子可以交易么？

以下就是几种没有房产证的情况

１、刚刚交了首付款，但是还没有办里按揭

这种情况其实就是开发商现在还没有去到房管局来备案，是容易处理的。

房屋买卖的双方可以去到开发商那来办理合同的转让，就是要跟开发商来商量好，跟买方要重新的签订一份购房的合同，并且将老的购房的合同直接收回即可。然后只需买方再次将首付款支付给卖方其实就行了。后面的步骤就跟购买新房子一样，在房管局备案之后就直接可以写上买方的名字，银行的按揭也是要买方自己去柜台办理即可，房产证在下来之后就直接写得是买方的名字了。

２、正在还在还房贷，目前还没有交房

１、房屋卖方要将银行里的贷款先还清；

２、房屋卖方要拿着银行所出具的结清得证明去房管局来拿出正在抵押的合同；

３、开发商要带着合同以及注销备案的登记表去当地房地局来办理该套房屋的注销的手续；

４、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。

１、房子必须还清银行贷款

２、更名必须取得开发商的同意

３、买方不能再按揭了，必须全款购买

这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。

从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。

方式二：双方约定等房产证下来再过户

这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。

个人所得税：总房款的１％

契税：９０平米以下的为总房款的１％；９０平～１４０平米的为总房款的１．５％；１４０平米以上的为总房款的３％。（均为首套房）

（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）

第2种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是

税费较高，且时间成本比较长。

１、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！

２、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。

３、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

４、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

知识链接：哪些房子没有产权证

１、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。

２、未经立项批准或私自变更立项的楼盘

３、未取得规划审批的楼盘

４、私自变更规划的楼盘

５、私自改变土地用途的楼盘

７、没有销售许可证又无产权证的房屋

８、未经验收或验收不合格的房屋

９、土地或房屋未解除抵押的

１０、开发商未交纳相关税费的

１１、土地、房屋被有关部门司法查封

没有房产证也没有土地证得房屋其实不是很好交易，因为在，买房时容易被卖家欺骗，并且很难保护自己的权益。在买房时还是要尽量考虑房产证已经拿到的房源。

谁都知道买房子要在房产证上加名字，可是加名字的事情很复杂，除了要考虑感情因素还有法律支撑，所以购房者要知道在房产证上加谁的名字，要不然容易吃亏。

一、只写男方或女方的名字

法律后果：这种情况需要从两个角度进行分析：

1、一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人；

2、一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。

二、写“准夫妻”二人的名字

法律后果：如果采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。

但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。

对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款，上海一家法院此前就出现过这样的判例。

法律后果：如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。

但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。

四、写一方及其父母的名字

法律后果：若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据新的《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。

但如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。

五、写双方父母和“准夫妻”的名字

法律后果：若采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。

如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。